物业公司维修部工作手册

物业公司维修部工作手册目的：为保障小区公共设施设备正常运行，规范维修人员的操作技能，提高物业服务水平，树立物业公司良好的口碑。范围：适用于物业公司所有维修人员日常为业主提供维修服务的各个环节。内容：维修程序（一）疏通下水的维修1.疏通马桶：

（1）询问业主马桶堵塞原因。

（2）用马桶抽子试抽马桶。

（3）如抽子无法抽通可用铁丝或细钢筋钩出堵塞杂物直到通畅为止。

（4）反复放水检验马桶是否畅通。

（5）告知业主使用马桶时不要乱抛杂物。

2、疏通地漏：

（1）先用抽子试通。

（2）试通不行，应查明原因打开检查口检查，再使用疏通机疏通直至通畅为止。

（3）反复放水检验地漏是否畅通。

（4）告知业主尽量避免杂物掉入地漏内。（二）卫生间地面流水的处理1.预约楼上、楼下业主，检查楼上何处漏水。

2、告知业主将卫生间物品移出。

3、将地砖及粘砖水泥层用錾子剔除并剔至原有基层，清除原有防水并将地面清理干净，用刷子刷头遍聚氨酯待干透后刷二遍聚氨酯。

4、试水48小时不漏后，将水清理干净，根据其他房间地砖高度用水泥砂浆掺小石屑打适当厚度垫层，待垫层干透后恢复原有地砖。

5、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。（三）墙内水管漏水的处理1.首先结合图纸管路走向，确定墙内水管漏水部位。

2、维修时先关水表前的总阀门，开户内水龙头放净管内余水，用錾子剔凿出破漏水管，用割刀或锯条去除破漏部分。将管口用干布擦净，用热熔工具热熔管箍将管路连接。

3、打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥恢复墙面。

4、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。

5、关闭房间内所有水阀门，看水表是否转动，并做24小时后跟踪检查。（四）更换水表的程序1.关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。

2、选用同一型号、规格的具有合格证的水表安装更换，检查水表接头胶圈，如已经断裂或变形应更换。

3、安装时注意水表的水流方向应与供水方向保持一致；

4、维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，观察水表转动或显示是否正常；

5、维修人员做好用户新启用水表信息记录。（五）业主户内电路故障的处理1.当业主室内发生断电时，若故障点为空气开关开路状态，应对开路现象进行分析，若因电气线路过载（或短路），应查明原因，待排除过载（或短路）故障后，再合上空气开关恢复供电。2.维修、安装照明装置，接线桩应牢固可靠。安装时应将相线通过开关。3.开关维修后重新安装，应不松动，螺钉齐全；开关、插座接线正确，接线桩头导线不外露，不松动，插座接线右为相线，左为零线。4.因维修电线线路需要更换电线材料时，所使用的电线材料应符合绝缘等级要求；采用护套线敷设线路，应牢固平直、不扭曲，线卡间距均匀；护套线并头应在开关、插座盒内，不准在线路中段割开护套线进行并线、接头。5.使用护套线敷设的线路，不应将护套线直接敷设在粉层内，空心楼板内允许导线直接敷设，但导线穿进空心楼板孔应加护圈保护。6.当明、暗管线路故障需要更换导线时，应两人共同操作，拉线和送线用力应一致；管口应用护圈保护，防止管口损伤导线，管内导线不允许接头。7.以上维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。（六）墙面空鼓的处理1.首先告知业主移开墙面空鼓处家具，对于不便移动的家具维修人员应采取防尘措施。

2、将空鼓处剔凿干净至原有基层。

3、查看基层材质，根据材质不同维修处理方法如下：

（1）混凝土剪力墙处理方法：在原有基层面上刷掺108胶的素水泥浆厚度不得超过2mm，在素水泥浆完全晾干前完成抹灰，磨平压光。

（2）混凝土墙体砌块处理方法：将原有基层用水彻底润湿后在原有基层上用铁钉挂0.3mm孔距1.5cm铁丝网，然后做拉毛处理，待干透后抹灰找平压光。

以上两种处理方法当抹灰厚度超过2cm时应分两次完成抹灰，在第二次抹灰时应在第一层抹灰面上刷素水泥浆一遍，以保证不再产生空鼓现象。

4、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。（七）墙体裂缝的处理1.首先告知业主移开墙面裂缝处家具，对于不便移动的家具维修人员应采取防尘措施。

2、将墙体裂缝处用錾子剔出v型口。

3、用嵌缝石膏将v型口塞实抹平，待嵌缝石膏干透后刷白乳胶贴的确良布。

4、待白乳胶干后刮头遍腻子，腻子干透后用细砂纸打磨找平。在原有基础上刮二遍腻子，腻子干透后再次用细砂纸打磨找平。

5、用滚刷在修补处滚刷头遍乳胶漆，待头遍干透后刷二遍乳胶漆，确保滚刷均匀。

6、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。（八）楼顶漏水的处理1.查找漏水点，分析漏水原因。2.屋面漏水先检查原有防水是否有龟裂现象，原有防水搭接处有无开裂现象，如有以上情况应将损坏处防水层大于三倍面积清理至屋面，然后在屋面刷冷底子油一遍后用同材质防水与原有防水搭接，搭接宽度不得低于10cm，如是两层作法，面层面积应大于底层面积。3.风管管壁渗水，检查套管内填充物是否有开裂或不实现象，将原有填充物清理干净，用膨胀水泥掺不漏灵搅拌成半干状塞入套管与主管缝隙内，用相应工具将填充物捣实表面压光，并做好养生。4.维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。（九）门窗故障的处理1.业主门窗常见故障点及维修方法有以下几种：

（1）推拉门或推拉扇窗户透风修理方法：将原有密封毛条抽出，更换新的密封毛条。

（2）平开扇窗户透风修理方法：将原有胶条去除，更换新的密封胶条。

（3）推拉门、推拉扇窗户开关不灵活修理方法，将门、窗边扣板抠下，向上抬起将门、窗摘下，更换同型号轨道轮。更换完毕后将门、窗重新安装到位，开关灵活后，将扣板恢复。

2、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。（十）窗口漏水的处理1.首先告知业主移开窗口漏水处家具，对于不便移动的家具维修人员应采取防尘措施。

2、楼下方应安排人员看护，并设立警示线，以防修理窗口时掉落杂物砸伤行人。

3、维修人员在窗口外部工作时应采取系安全带等安全措施。

4、将漏水窗框四周用錾子剔开，宽度、深度为10cm。

5、将窗框与墙体缝隙内杂物清理干净，并将内壁用水喷潮。

6、在窗框与墙体缝隙内用水泥砂浆掺不漏灵塞实、磨平，晾干刷丙烯酸贴无纺布后刷二遍丙烯酸。

7、待防水干透后用抗裂砂浆粘挤塑板，挤塑板表面用刮板刮抗裂砂浆贴网格布，抗裂砂浆干透后再刮一遍抗裂砂浆，根据外墙面颜色调制相同颜色外墙防水涂料，调制成后用刷子粉刷头遍，干透后刷二遍。

8、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。（十一）停水停电应急预案1.职责分工：成立停水停电应急处理小组。2停水或停电事件分类：（1）预定性停水或停电，因设备系统检修、改装、更新或供水管道冲洗等原因造成的，可控制、有计划性的终止水电供应。（2）突发性停水或停电，不在计划内和控制范围内的停水、停电事故。如供水管线爆裂、基础供水或供电设备故障、供电线缆老化和供电系统故障、人为破坏等因素。（3）整体性停水或停电，整个服务管理小区甚至周边范围内都停水或停电，一般由市政设备设施的影响造成的。（4）局部性停水、停电，因小区内水电设备原因或异常情况需要采取停水或停电的方式处理的事故。3.停水停电具体应对措施：（1）针对预定性停水或停电事故：小区物管部接到市政或本小区相关设备维修预定停水或停电通知后，小区客服主管在核实后，应第一时间告知小区物管部经理、维修主管，以及小区各相关人员并及时做出反应，提前48小时在小区明显部位（如大门口公示栏、各楼宇单元公告栏等位置）张贴停水或停电通知，通知具体内容包括：本小区具体停水或停电时间；核实相关单位停水或停电大概原因；小区停水或停电范围、小区水电恢复供应时间、告知小区业主提前储备生活用水及安全用电相关注意事宜、由此事故涉及的停水、停电相关单位咨询联系电话（本辖区自来水公司、本线路供电公司、本小区物管部联系方式）等。涉及市政原因预定停电或停水的，物管部在张贴宣传通知的同时，维修主管立即组织本小区维修人员对小区综合配套水电设施进行系统检查，确保设施设备具备安全切换条件后，启动并切换另一路备用电源和备用水源，在备用电源或水源正常投入后，必须加强对备用水电设备投入后的重点监护、巡视工作，确保设备安全可靠运行，保证本小区业主正常生活秩序。（2）针对突发性停水或停电事故：小区经理应在第一时间通知本小区维修主管核实事发原因（高层住宅遇大面积事故性停电时，电梯管理员组织第一时间按照“电梯应急救援预案”进行电梯内人员解救工作），了解设备设施故障点及预计设备故障修复需要时间，并督导客服主管及时张贴紧急停水或停电通知，通知内容有：本小区停水或停电故障原因、小区突发性停水或停电涉及的区域范围、小区预计恢复供水或供电时间、小区物管部应急供电或供水措施等（涉及市政单位的供水或供电设施故障原因的，应立即通知相关市政维修单位予以协助抢修）并责令维修主管组织维修班组成员及时对设备故障点作出正确判断，在进行紧急抢修的同时，切断该故障供电电源或供水支路水源，在保证供电或供水设备安全、保证小区业主安全使用的情况下，实施应急供水或供电措施，并加强对应急供电或供水设备的安全监控，直至设备故障点得以完全排除并使原水电供应设备恢复正常运行。（十二）水管爆裂应急处理1.接到水管爆裂的消息后，维修主管应尽快组织维修人员进行处理。2.维修工接到任务后，应以最快的速度赶到事故现场。3.检查喷水部位，区别爆裂水管的类型，采取相应的处理方法。4.业主室外的总水管爆裂（包括水表、水表阀门、水表接头），先关闭本单元的总阀门，然后进行抢修，以最快的速度恢复供水。5.楼宇的总水管爆裂，先关闭该楼宇的总阀门进行抢修，并写出停水通知。6.小区的总水管或消防管爆裂，先关闭物业项目供水总阀，通知自来水公司组织抢修，写出停水通知。（十三）突发性水浸和室内水浸的处理（一）关于突发性水浸的处理方法1.维修人员听到报告后，立即前往水浸现场观察，关闭出水阀阀门。2.水浸危及附近的配电室、电梯等公共设施时，要动员员工在上述设施口子处堆放沙包，防止浸水，并把升降机升到较高楼层锁停。3.对水浸地方要安排有关人员清除积水，并把浸水情况详细报告小区经理。4.水浸时影响对业主正常供水，必须书面通知各业主。（二）关于室内水浸的处理方法1.物管部接到浸水报告时，要立即派人前往现场观察。2.观察人员到水浸位置，要设法找到水掣地点，以关闭水掣。3.浸水情况严重，必须关闭小区相对应的总水掣，避免水浸扩大。4.关闭总水掣后，影响小区正常供水，必须书面通告各业主。（十四）燃气泄漏应急处理1.维修工应熟悉小区内主要气体供应管道及设备的位置。2.有报告气体泄漏时，维修人员应与维修主管共同到现场查看，并关闭气体设备主开关。3.到达现场时，员工不应接触门铃或电器设备，只可以开窗、开门及关闭气体供应设备。4.如气体泄漏情况十分严重，无法控制，必须在第一时间通知燃气公司。5.警示所有业主离开现场，用栏杆隔开现场，禁止无关人员进入。6.照顾伤员，等待救护车到达。在事故报告中详细记录，包括泄漏原因、损失及受影响的区域，该报告应在24小时之内上报公司领导。（十五）电梯停电或故障困人救援预案1.应首先切断电梯主电源，防止电梯意外的启动，但必须保留轿厢照明。2.设法弄清电梯轿厢的位置，可用三角机械钥匙打开层门检查。救援操作应了解轿厢内被困人数及健康状况，如有人员受伤或突发疾病，应立即拨打120，并联系小区经理。3.当电梯停在距某平层位置约±500mm范围的位置时，救助人员可以在该平层的电梯厅门外使用专用的厅门三角机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。撤离完毕关闭厅门。被困人员救出后，应当立即向他们表示慰问。4.当电梯停在非上述的位置时，则必须用机械的方法移动轿厢后就近平层的方法救人。步骤如下：（1）首先通知被困乘客轿厢将会移动以救出他们，要求他们静待轿内，不要乱动防止电梯下滑。轿门应保持关闭，如轿门已拉开，则要乘客把轿门手动关上。（2）将盘车手轮装上（对某些电机，手轮已固定在电机上）。两人把持电机尾端的盘车装置，防止机械松开抢闸时轿厢意外过快移动，然后另一个人采用机械方法松开抱闸。注意：盘轮人员与开闸人员必须配合好，仅当使轿厢移动时，才可松开抱闸，否则应撤销松开抱闸动作。（3）盘动电梯轿厢最好至最近楼层楼面，通常是以节省人力和时间来决定上行或下行，如果对重的重量大于轿厢和乘客的总重量，则往上盘，如果轿厢和乘客的总重量大于对重的重量，则往下盘。

（4）盘动无变速箱的高速电梯时，应加倍小心，谨防因电梯轿厢和内部乘客的总重量大于对重总量产生的重力加速过快而使电梯失去控制，发生意外情况。（5）按正确方向使轿厢连续、缓慢地移动到就近的层门口平层位置的±50mm范围内。参照平层标记，观察曳引钢丝绳所标记的油漆。当盘动电梯下行时，遇到不能盘动时，可能是电梯轿厢梁的安全钳已动作，可向上盘车；当电梯轿厢停在顶层或底层中间位置时，可向较省力的方向移动电梯。当电梯超出顶层（或底层）平层位置时，则应向底层（或顶层）方向移动电梯轿厢。（6）轿厢位置到位后，使抱闸恢复正常，然后在平层的那层厅门外用厅门钥匙打开厅门，使用外层门钥匙打开层门时，必须确认轿厢是否在本层，一定要注意安全，以免发生坠落事故。拉开轿门，协助被困乘客撤离轿厢，撤离完毕后关闭厅门。被困者救出后，应当立即向他们表示慰问。（7）当上述方法救援出现异常时。（如安全钳动作、钢丝绳跳槽）立即停止救援，上报电梯维护主管并通知维保人员。（8）外层门三角钥匙使用时必须注意：①确认电梯已经停止运行。②确认电梯轿厢所在的实际楼层。③电梯主电源已经关闭。④开启层门时，身体重心不能前倾，保持平衡，左手将三角钥匙插入三角锁孔内，按开启标志方向匀速转动钥匙，右手扒住层门扇缓慢的开启，确认轿厢在本层后，完全开启层门。（十六）发生湿水时应急预案1.在恶劣天气时，应实施预防性措施，加强电梯巡视检查，关好机房窗户和门。电梯机房主屋顶或门窗漏雨而进水；底坑因建筑防水层处理不好而渗水；暖气及上下水管道、消防栓、家庭用水等泄漏造成电梯湿水事故时，除对建筑设施采用堵漏措施外，还应采取应急措施：

①。当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，以防止轿厢进水。

②。当底坑井道或机房进水很多，应立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电等事故。

③。发生湿水时，应迅速切断漏水源，设法使电气设备不进水或少进水。

④。对湿水电梯应进行除湿处理，如采取酒精擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等方法。确认湿水消除，绝缘电阻符合要求并经试验无异常后，方可投入运行。对微机控制电梯，更需仔细检查以免烧毁电路板。（十七）发生火灾时应急处理预案1.立即拨打119向消防部门报警并报告有关领导。2.按动有消防功能电梯的“消防按钮”，使消防电梯进入消防运行状态，以供消防人员使用；对于无消防功能的电梯，应立即将电梯直驶至首层并切断电源或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层。告诫轿厢内乘客保持镇静按救援程序实施后，组织、疏导乘客离开轿厢，沿安全通道撤走，将电梯置于“停止运行”状态，用手关闭厅门、轿门、切断电梯总电源。

3.井道内或轿厢发生火灾时，应即刻停梯疏导乘客撤离，切断电源，使用灭火器进行灭火。

4.对于有共用井道的电梯发生火灾时，应立即将其余尚未发生火灾的电梯停于远离火灾蔓延区，或者交给消防人员用以灭火使用。

5.相邻建筑物发生火灾时，也应停梯，以避免因火灾而停电造成困人故障。电梯运行安全管理规程1.目的：保障工厂内电梯的正常使用，避免电梯导致伤害事故发生。2.范围本规程适用于工厂内所有电梯。3.电梯钥匙使用管理3.1电梯钥匙必须由专人保管和使用，电梯钥匙不得随意仿制或配制，也不得随意滥用。3.2电梯电源钥匙必须由经过适当培训的专职司机或电梯值班人员使用和保管，其他人不得随意使用与保管。3.3电梯正常使用时，电梯机房必须上锁，以防止其他无关人员擅自进入；3.4电梯机房钥匙、电梯三角钥匙必须由综合管理部保管，其他任何人不得保管；3.5电梯三角钥匙上必须附着一个“告示牌”，讲明三角钥匙不得随意使用，以免造成在一次开锁后，可能未有效地锁住厅门而发生的危险；3.6用电梯三角钥匙救援时，必须由经过培训的持证专业人员进行，其他人员不得擅自使用。4.电梯安全操作规程4.1电梯运行操作工（使用说明书注明需司机操作的）和电梯维修操作工必须经培训，考取质量技术监督部门颁发的特种设备作业人员证，方可上岗操作。4.2电梯日常维修及保养宜委托有资格的专业公司承包，分包合同中应清楚地列明保养周期，最长不得超过15天。4.3电梯管理人员每周1次到机房内对机械和电器设备做巡视性检查。4.4使用电梯前，电梯操作人员应对电梯正在运行中，观察电梯是否有异常现象如：Ø电梯的照明及风扇工作是否正常；Ø电梯的启动、停车和平层情况；Ø听有无异声和异常振动；Ø闻有无异常气味出现。Ø操纵箱的按钮、开关工作是否正常；指层及方向指示是否正常；Ø不要让水流入电梯井道，不要让水淋湿电梯部件；4.5电梯操作人员若发现问题应及时报告有关部门，并做好记录。需要维修，由综合管理部通知电梯维护承包商，进行维修。4.6操作过程中，注意一般电梯操作要求：Ø不准超载运行；Ø不允许开启轿厢顶安全窗、安全门运载超长物品；Ø禁止用检修速度作为正常速度运行；Ø电梯运行中不得突然换向；Ø禁止用手以外的物件操纵电梯；Ø客梯不能作为货梯使用；Ø不准运载易燃易爆等危险品；Ø不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号；Ø轿厢顶部不准放置其它物品；4.7电梯不安全状态下的操作及注意事项：4.7.1电梯失控而安全钳尚未起作用时，司机（或人员）应保持镇静，并做好承受因桥厢急停或冲顶敦底而产生冲击的思想准备和动作准备（一般采用屈腿、弯腰动作）、电梯出现故障后，司机（或人员）应利用一切通信设施（如110、警铃按钮、通讯电话等）通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援；4.7.2发生地震时应立即就近层停止运行；4.7.3发生火灾时，司机人员应尽快将电梯开到安全楼层（一般着火层以下的楼层认为比较安全），将人员引导到安全的地方，待人员全部撤出后切断电源，并将各层厅门关闭；4.7.4井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断；4.7.5电梯失去控制时，立即按下急停按钮，仍不能使电梯停止运行时，梯内操作人员应保持冷静，切勿打开轿门跳出。5.困人事故的应急处理5.1现场人员通过值班电话先安抚人员情绪，告知准备进行解救操作，让其耐心等待救援。5.2综合管理部立即通知电梯维保公司，要求相关的维修人员必须在30分钟之内赶到电梯现场实施救援。5.3责任区域负责人，在故障电梯各厅门入口处做好“电梯暂停使用”的警示标志。5.4管理部如确认电梯维保公司相关维修人员在30分钟内未赶到现场后，如轿厢内被困人员出现不适反应，可立即通知“119”实施强制救援。6.相关联系电话6.1急救：120

火警：119

电梯维保公司热线电话：营销代理公司绩效考核方案一、考核基本情况（一）考核目的为了有效评价营销代理公司的工作业绩，及时改进和提升工作品质，激励成绩突出的员工，鞭策落后员工，全面提高公司经营管理水平和经济效益，特制定本方案。（二）考核形式以业绩考核为主，多种考核形式综合运用。（三）考核周期销售人员采取月度考核的办法，由销售部经理统一对销售人员实施考核。二、业绩考核操作办法（一）业绩考核的原则：销售人员的业绩考核与公司销售业绩和个人销售业绩双向挂钩，公司销售业绩决定总提成额度发放的标准，个人销售业绩决定自身收入。（二）销售人员绩效奖金的计算

绩效奖金实发额＝绩效奖金应发总额×业绩完成比例1.个人绩效奖金应发总额

绩效奖金应发总额＝销售面积奖＋成交率奖＋提前回款奖（1）销售面积奖销售人员超额完成个人任务指标的，按1

元/㎡支付奖金，超额指标达到50%以上的部分，按1.5元/㎡支付奖金，上不封顶。（2）成交率奖

销售人员当月成交率超出30%者