2025年司法考试(卷四)案例分析题附答案

2025年司法考试(卷四)案例分析题(附答案）案情：2023年3月，甲市恒远房地产开发有限公司（以下简称“恒远公司”）通过招拍挂取得甲市高新区128亩住宅用地使用权，规划建设“星悦华府”小区（共8栋住宅楼，其中1-5栋为高层，6-8栋为多层）。2023年5月，恒远公司与乙市腾达建筑工程有限公司（以下简称“腾达公司”）签订《建设工程施工合同》（以下简称“施工合同”），约定由腾达公司承建“星悦华府”1-5栋高层住宅，工期18个月（2023年6月1日至2024年11月30日），工程价款1.2亿元（按进度分期支付），质量标准为“合格”，若因施工方原因导致质量不达标，需承担总价款5%的违约金并负责返修。2023年7月，腾达公司未经恒远公司同意，与丙市无建筑施工资质的“康旭劳务队”（个体工商户，经营者为张某）签订《项目分包协议》，约定将“星悦华府”1-5栋的主体结构施工分包给康旭劳务队，腾达公司按工程进度收取10%管理费后，将剩余工程款支付给康旭劳务队。2023年9月，恒远公司因资金周转困难，与丁市中银商业银行（以下简称“中银银行”）签订《抵押合同》，将“星悦华府”项目用地及在建工程（1-5栋）抵押给中银银行，担保恒远公司2亿元借款（期限2023年9月20日至2025年9月19日），并于2023年9月25日办理了抵押登记。2024年3月，恒远公司取得“星悦华府”1-5栋《商品房预售许可证》后，开始对外销售。2024年4月10日，购房者李某与恒远公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“购房合同”），约定李某购买1栋201室（建筑面积120㎡，单价1.8万元/㎡），付款方式为首付60万元，剩余156万元通过银行按揭贷款支付；恒远公司应于2024年12月31日前交付经验收合格的房屋，若逾期超过90日，李某有权解除合同并要求恒远公司返还已付房款及利息（按LPR计算），同时支付已付房款5%的违约金。合同签订后，李某支付首付并办理了预告登记。2024年11月，腾达公司因与康旭劳务队就工程款结算发生争议（康旭劳务队主张腾达公司拖欠400万元，腾达公司称因康旭劳务队施工进度滞后导致其被恒远公司罚款200万元，应从工程款中扣除），停止向康旭劳务队支付款项。康旭劳务队遂停工，导致“星悦华府”1-5栋未能在2024年11月30日完成主体结构封顶，恒远公司因此未能按购房合同约定于2024年12月31日向李某等购房者交付房屋。2025年1月，恒远公司为缓解资金压力，将“星悦华府”6-8栋（多层住宅）以“定向回购”方式出售给甲市某国企（未办理预售许可），约定国企支付3000万元预付款，恒远公司于2025年6月30日前交付房屋，否则需返还预付款并支付10%利息。2025年2月，甲市建设工程质量监督站对“星悦华府”1-5栋进行抽查，发现部分楼层混凝土强度不达标（经鉴定，系康旭劳务队使用不合格水泥所致），要求恒远公司整改。恒远公司要求腾达公司返修，腾达公司以“分包给康旭劳务队是双方合意”为由拒绝，恒远公司遂自行委托第三方整改，支出费用150万元。2025年3月，李某等50名购房者以恒远公司逾期交房超过90日为由，向甲市高新区法院提起诉讼，要求解除购房合同、返还已付房款及利息，并支付违约金。同日，中银银行因恒远公司连续3个月未支付借款利息（2025年1-3月），向甲市中院提起诉讼，主张行使抵押权，拍卖“星悦华府”项目用地及在建工程以优先受偿。2025年4月，康旭劳务队以腾达公司拖欠工程款为由，向甲市乙区法院起诉腾达公司，并申请追加恒远公司为第三人，要求恒远公司在欠付腾达公司工程款范围内承担责任。腾达公司反诉康旭劳务队，主张因施工质量问题及进度滞后造成的损失（包括被恒远公司罚款200万元、恒远公司自行整改支出的150万元）。2025年5月，甲市某国企以恒远公司未取得6-8栋预售许可为由，主张“定向回购”合同无效，要求返还3000万元预付款及利息。问题：1.腾达公司与康旭劳务队签订的《项目分包协议》效力如何？请说明理由。2.中银银行的抵押权是否及于“星悦华府”项目用地范围内的新增建筑物（6-8栋多层住宅）？为什么？3.李某主张解除购房合同的条件是否成就？若法院支持解除，恒远公司应如何承担责任？4.康旭劳务队起诉腾达公司时，申请追加恒远公司为第三人是否符合法律规定？其要求恒远公司在欠付工程款范围内承担责任的主张能否成立？5.腾达公司反诉康旭劳务队的损失赔偿请求是否应予以支持？请结合案情分析。6.甲市某国企主张“定向回购”合同无效的理由是否成立？法院应如何处理？答案：1.腾达公司与康旭劳务队签订的《项目分包协议》无效。理由：根据《民法典》第791条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建工解释一》）第1条规定，承包人将建设工程主体结构的施工分包给不具备相应资质的单位的，属于违法分包，相关分包合同无效。本案中，腾达公司作为承包人，未经发包人恒远公司同意，将“星悦华府”1-5栋主体结构施工分包给无建筑施工资质的康旭劳务队（个体工商户），且分包内容为主体结构施工（建设工程的核心部分），符合违法分包的构成要件。因此，《项目分包协议》因违反法律强制性规定而无效。2.中银银行的抵押权不及于6-8栋多层住宅。根据《民法典》第417条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”本案中，中银银行的抵押权设立于2023年9月25日，抵押财产为“星悦华府”项目用地及1-5栋在建工程（当时6-8栋尚未开工建设）。6-8栋属于抵押权设立后新增的建筑物，因此不属于抵押财产。中银银行实现抵押权时，可将项目用地、1-5栋在建工程及6-8栋一并拍卖，但仅能就项目用地及1-5栋在建工程的变价款优先受偿，6-8栋变价款无权优先受偿。3.李某主张解除购房合同的条件已成就，法院应支持解除；恒远公司应返还已付房款及利息，并支付违约金。（1）解除条件成就：根据李某与恒远公司签订的购房合同约定，恒远公司应于2024年12月31日前交付房屋，逾期超过90日（即2025年4月1日起），李某有权解除合同。截至2025年3月李某起诉时，恒远公司逾期已超过90日（2024年12月31日至2025年3月31日为90日），符合约定解除条件。（2）责任承担：根据《民法典》第566条、第584条及购房合同约定，合同解除后，恒远公司应返还李某已付首付60万元及利息（按LPR计算，自付款之日起至返还之日止），并按已付房款5%支付违约金（60万元×5%=3万元）。若李某通过按揭贷款支付的156万元已由银行支付给恒远公司，恒远公司还应向银行返还该部分款项（因合同解除后，购房者与银行的贷款合同可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条规定一并处理）。4.康旭劳务队申请追加恒远公司为第三人符合法律规定；其要求恒远公司在欠付工程款范围内承担责任的主张能否成立需结合恒远公司是否欠付腾达公司工程款判断。（1）追加第三人的合法性：根据《建工解释一》第43条第2款规定：“实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。”本案中，康旭劳务队作为实际施工人起诉违法分包人腾达公司时，申请追加发包人恒远公司为第三人，符合法律规定，法院应当准许。（2）责任承担的条件：康旭劳务队要求恒远公司在欠付工程款范围内承担责任，需以恒远公司欠付腾达公司工程款为前提。法院需查明恒远公司与腾达公司之间的工程款结算情况：若恒远公司已按施工合同约定向腾达公司支付全部应付工程款（扣除可能的违约金、罚款等），则无需对康旭劳务队承担责任；若存在欠付，则在欠付范围内承担责任。5.腾达公司反诉康旭劳务队的损失赔偿请求部分成立。（1）关于被恒远公司罚款200万元：根据《民法典》第157条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。本案中，腾达公司违法分包导致合同无效，其对合同无效存在主要过错（明知康旭劳务队无资质仍分包）；康旭劳务队作为无资质的实际施工人，对合同无效亦有过错（应知自身无资质不得承接主体结构施工）。腾达公司主张的200万元罚款系因施工进度滞后导致，而进度滞后的直接原因是康旭劳务队停工（因腾达公司拖欠工程款），双方对进度滞后均有过错。法院可根据过错程度，判令康旭劳务队承担部分赔偿责任（如50%即100万元）。（2）关于恒远公司自行整改支出的150万元：根据《建工解释一》第7条规定：“发包人有权要求承包人对质量不合格的建设工程无偿修理或者返工、改建。承包人拒绝修理、返工或者改建的，发包人可以自行或者委托第三人修理，支出的合理费用由承包人承担。”本案中，腾达公司作为承包人，对施工质量负有总责（无论是否分包），恒远公司因质量问题支出的150万元整改费用应由腾达公司承担。但因《项目分包协议》无效，腾达公司可依据其与康旭劳务队的过错比例（腾达公司违法分包为主责，康旭劳务队使用不合格材料为直接责任），向康旭劳务队追偿部分费用（如70%即105万元）。综上，腾达公司反诉的损失赔偿请求部分成立，法院应根据双方过错程度判决康旭劳务队承担相应责任。6.甲市某国企主张“定向回购”合同无效的理由成立，法院应判决合同无效，恒远公司返还3000万元预付款及利息（按LPR计算）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售