物业管理方案 (二)

物业服务管理方案

1.针对物业管理内容及要求中的物业管理范围、内容及要求提出可行

方案，并按下列结构编制，以保证投标文件一旦中标，该方案能立即得

以实施。

2.分析本前期物业管理项目的管理特点

3.通过对投标物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民结构等方面

进行分析、综合其布局、功能上的特点，列出管理上的难点，提出相应

的管理措施。

4.拟定管理服务内容

5.包括开发建设期间将提供的管理服务内容、物业竣工验收期间的管理

服务内容、住户入住及装修期间的管理服务、实质运行期间的管理服务

内容。重点是实质运作的管理服务内容，大体分为房屋管理、安全防

范、清洁、维修、绿化、社区文化活动等项赧务，内容力求周详。

6.物质装备计划

7.本着合理配置、保障使用的原则，对员工住房、办公用房以及各类设

备和用具，拟出一个周密的计划，计划中应确切列出所需住房具体标

准、入住人员、物品分类单价及金额C

8.管理人员配备

根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员、力求精简高效，在管理

层、操作层人员的年龄、学历、职称（技术人员）、用工类型上均

要按一定比例配置。对各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件。

9.管理规章制度

10.包括管理单位员工内部制度和约束各方的外部制度，各项制度均要

以法律为准绳，以地方政府相关法律为依据，结合实际而定，使之具有

合法性、实用性、可操作性，也才能产生约束力。

11.档案建立与管理的设立

12.应按标准化、电脑化建立档案管理流程，系统收集资料、建筑项ti

资料、图纸、住户档案资料、装修维修记录、文书档案、财务报表、小

区荣誉等各类资料进行整理、分类、编目进入电脑储存，以备检查利

用。

13.经费收支算

14.根据招标文件中提供的数据，以及实地考察了解到的情况进行测算，

制定经费收支测算表。

15.提出经营管理、服务的新思路。

为提高管理水平，投标者可实施科学化、规范化管理、开展增收节支、服

务承诺等诸方面提出既务实又能体现创新的思路，以确保管理目标的实

现。

一、综合管理

1.小区内设置管理处。配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设

施及办公用品。

2.项目经理有中级以上之尘或大专以上学历：项目经理和管理人员有从

业资格证书，持证上岗。小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书,

持证上岗。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热

情。

3.服务时间：每天24小时有人员接待业主，处理物业管理服务合同范围

内的公共性事务。

4.规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、

内容及物业管理服务费标准。

5.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认

真查验，验收手续齐全。

6.有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管

理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。

7.运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、房屋档案、设备档

案、收费服务、日常办公等进行管理。

8.公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率1%；

急修30分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维

修和回访记录。

9.对业主或使用人的投诉在1天内答复处理。

10.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主

或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%对测评结果分析并及时整

改。

对属于大、中修范围的公共部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划

和住房专项维修资金使用计划，想业主大会或者业主委员会提出报告与

建议没根据业主大会的决定，组织维修。

对侵害物业共用部位，共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害，恢复

原状，对拒不改正的报告有关部门处理。

二、房屋管理

1.所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管

理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平

合理的原则，正确处理毗连关系。

2.所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所

以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约

定外，任何一方不得多占、独占。

3.所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。

异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应

取得各所有人一致同意，并签定书面协议。

一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批

准外，还须征得其他所有人的书面同意。

三、共用设施、设备维修养护

1.每年不少于2次对房屋结构进行检查，设计安全的部位每季检查1次,

并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

2.每日巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开不灵

活。

3.楼内墙面、顶面粉刷无剥落，面砖、地砖凭证不起壳、无缺损。

每两个月1次对屋面天沟、水落管进行清扫、疏通，保障排水畅通（6-9

月每半月检查1次），每半年检查1次屋面防水层，发现破损

的及时修理。

4.每半月1次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁围栏表面无锈蚀，保持

完好。

16.每日1次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发现损坏及时修复，保

持路面凭证、无破损，路边石平直无缺损。

每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，保证器械、设施

的安全使用。

11.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散

指示和事故照明设施，每月检查2次，缺损及时补齐，保证标识清晰完

整。

12.10楼道灯、庭院灯完好；庭院找平时间5T0月不少于8小时/日，11-

4月不少于10小时/日；变电亭、公共电器柜、供电线路等每周巡检I次。

13.消防泵、消火栓、烟感、喷淋系统每月巡查1次，每半年保养1次；

灭火器每月检查1次，每年更换1次；消防水带完好，消防管网压力每半

年检查1次；消防监控系统运行完好，每日检查或经功能、报警功能是否

正常。

14.安全防范系统每月检查1次，发现问题及时维修。

15.每月巡查1次排污泵，每半年保养1次；污水处理系统每年全面保养

1次；排水管线每半年检查1次；化粪池每年清掏2次。

保证电梯24小时运行（例行检修及停电除外），电梯轿箱内按钮、灯具、

通风等配件保持完好。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安

全检测并持有有效的《安全使用许可证》。电梯发生一般故障的，2小时

内专业维修人员到现场修理；发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理

人员须立即到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救

助。

防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

四、协助维护公共秩序

1.在小区主要出入处站岗，防止业主遭受干扰，防止犯罪行为的发生，保

障业主生命财产安全。

2.在小区内进行全天制巡逻巡查。

3.协助公安部门侦破小区内发生的各类事件，打击现行破坏活动。

4.引导业主和督导员工遵守物业区的各项规章制度，调节所管辖区内发

生的纠纷，及时发现有可能影响安全的隐患，维护责任区的安全。

5.对小区实施严格的消防安全监督、贯彻防火规定。

6.对进出物业区的车辆进行管理余疏导，引导车辆有序投通行、停放。

7.熟悉掌握安全器材的使用方法和专业术语，报告情况简单明了。

8.抓好安全业务培训，不断提高业务素质。

9.积极完成公司领导交办的其他工作任务。

五、保洁服务

1.高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每日早晚定时清运2次；保持垃圾

桶清洁、无异味；设定来及转运站，生活垃圾日产日清。

2.楼内公共区域地面每日清扫1次，并拖洗保洁1次；楼梯间墙面每月除

尘1次；大堂、门厅的大理石、花岗岩地面每半年保养1次。保证地面干

净无杂物。

3.楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每日擦1次，保持干净、目视无污渍、手

拭无灰尘；门、窗等玻璃570月每周擦1次，保持洁净、无灰尘。

4.天花板、公共灯具每月除尘1次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰

尘、无污渍、无蜘蛛网。

5.电梯及电梯厅每日清扫2次，拖洗1次，旦梯内墙面每日擦拭1次；每

2周对电梯门壁打蜡上光1次，轿厢顶不每周清洁1次。

6.标识、宣传栏、信报箱每周清洁1次。

9.到陆地棉每日清扫保洁1次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专

人不间断循环保洁，目视道路干净无灰尘、无杂物、无积水；主要通道、

台阶、踏步下雪时及时清扫。

10.8每年4.10月对屋面积雪、杂物进行清扫，冰溜子及时清除。

11.绿地循环保洁，发现垃圾杂物及时清除。

12.垃圾箱（桶）、果皮箱，每日清运2次，每周擦洗不少于2次，垃圾

无溢满，箱（桶）周围地面干净整洁、无垃圾、无异味、无污渍。

13.适时对窖井、明沟、垃圾箱等喷洒药水；春夏季（4月-8月）每月灭

鼠1次，其余每季灭鼠1次。

14.设施设备房每日清扫1次；休闲、娱乐、健身设施5月-10月每日清

洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）。

六、绿化养护管理

1.草坪及地被植物整齐，草坪实施修建，高度不应超过10公分。

2.书馆完整美观，无枯枝死杈。

3.绿篱修建及时，适时补种无缺株。

4.根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。

适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。

适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。

七、空置房管理

1.每周至少3次对空置房进行巡查。

2.对玄关、客厅、阳台、主卧、主卫、客卧、客卫、书房、餐厅及厨房

进行巡查。

查看门、窗和灯具是否开关正常，查看水、电、天然气是否切断。

八、消防管理

1.消防通道是否物通无阻；

2.消防器材是否按要求配备；

3.消防栓内水枪、水带是否完好；

4.消防水源是否满足需求；

5.电源线是否按要求套保护管；

6.烟感、喷淋是否完好；

对存在的火灾隐患，要求业主限期整改。对自行处理有困难的上

报主管领导。

九、车辆管理

1.负责维护车场秩序，指挥好进出车辆按指定位置停放，保持通道畅

通。

2.负责做好车辆登记工作，做到“来有登记，出有注明”，对入场车辆

进行检查，如发现损坏当场通知车主，并做好记录。

3.车辆进出必须先敬礼，严格执行收发卡制度，进场发卡，出场收卡，出

入卡一张也不准丢失。

4.负责对出场车辆进行检查校对，如发现可疑立即报告领班，直至校对

清楚后方可放其出场。

5.负责提醒车主下车后锁好门窗，防止易燃易爆、剧毒物品运载或放置

场内，防止无关人员进入车场。

负责对车场设施设备的