智能化系统管理方案

智能化系统管理方案

行政办事中心和会议大厦育全天候闭路电视监控系统，红外周界防越系统、微波双鉴感

应系统、电子寻更系统、停车场管理系统、智能照明系统、设备监控管理系统、综合布线系

统等多种智能化系统，其智能化系统齐全，集成度高，对管理要求非常高。**物业具有专业

智能化管理团队，通过专业性技术支持，根据行政办事中心和会议大厦现场实际与广场周边

实际.建立了符合行政办事中心和会议大厦实际需要的智能化管理模式，配备了专职智能化

管理人员.形成了一套完整的现场智能化系统维护保养方案，建立了智能化子系统操作作业

指导书，同时，针对行政办事中心智能化系统施工情况，提出了切实可行的改进建议，使各

智能化系统的功能得到充分应用，对行政办事中心和会议大厦安全管理、节能降耗、科技体

现起到了应有的作用。

**物业对行政办事中心和会议大厦的设备监控管理系统（行政办事中心设备监控管理系

统正在完善中）能熟练有效利用。对主要设备系统如电梯运行、高低压配电系统、空调开启、

环境温度调节实施智能化远程监控管理、实时监控运行情况。通过智能化的有效利用和管理，

有力保证了设备运行良好状态、保证了大厦良好的办公环境，亦有效提高了物业管理效率。

如物业在充分利用智能化系统为物业管理提供便利条件的同时，亦未忽视专业人员对设备设

施现场的监控管理监控。在正确使用自动控制功能的同时，建立有人员定时巡查、检查、保

养制度，保证智能化系统和设备设施安全良好运行状态。

**物业在行政办事中心和会议大厦服务三年来.对智能化系统管理和维护的工作中。做

到：每周对系统功能进行一次测试检查：定时对智能化系统控制台内外、摄像机防护罩、报

警探测器等系统部件进行整理并清洁除尘：每月一次对摄像机老化程度和云台马达的运转损

耗程度、电梯摄像机电缆、监控台各器材检查。每周对防盗报警主机进行一次自检功能测试。

每周对排污井、集水井高低水位报警功能、自动功能进行一次检

测。对智能化系统故障，零星维修合格率为100%。

**物业在为行政办事中心和会议大厦的管理服务三年来，通过日常智能化系统的应用、

智能化系统故障维修和智能化专业厂家建立了良好的沟通渠道.**物业工程技术部通过日常

操作，日常故障维修、部分工程改造配合，以及对智能化系统明确的管理维护制度，扎实的

维护能力得到了市信息中心大力支持和肯定。

**物业服务公司除了拥有多年物业智能化现场管理维护经脸外，更拥有一支高素质的智

能化工程设计队伍，具有广东省安防施工设计资质，能够承担各种楼宇的智能化设计施工。

自1994年起，**集团在全国各地开发的楼盘基本由我司工程部承担智能化J■程设计施工，这

是我司在智能化管理方面的重要技术保漳。

行政办事中心和会议大厦现场的智能化技术管理由物业,服务中心技术主管总体负责，在

**物业管理公司工程部的技术支持下进行，部分专有业务由系统供应商及获得我公司评估合

格的分承包商进行。

一、行政办事中心和会议大厦智能化管理系统流程:

二、智能化建筑对物业管理的新的要求

第一，物业服务中心人员包括技术、安全和客户服务等要了解智能建筑的特点，充分

利用智能化系统开展管理服务工作，除保证系统正常运运转外，更要结合智能化系统的特点，

设计、规划好各项管理工作，以提高管理水平，追求资源利用效益的最大化。同时，积极做

好智能化设备设施的维护工作。

第二，必须强调和切实落实物业管理中智能化系统的早期介入。

一方面我们要从思想上把智能化系统真正重视起来，并切实付诸实施：另一方面，业

主单位和施工承造商须绐物业服务中心创造条件，进行日常维护保养的培训和指导，并提供

管理所需的各项资料、图纸，作好隐蔽工程的勘查、备注，以充分掌握系统的特点和专一性，

**物业在三年的管理服务中，跟随智能化系统施工单位和设备厂家施工调试，质量保修、运

行维护、供应商长期良好沟通已完全熟悉行政办事中心和会议大厦所有智能化设名o了解智

能化系统构成，精通智能化系统操作，懂得智能化系统维护保养，为后期管理服务及分包监

督打下良好的基础，具备有效利用智能化系统应有的条件。

第三，必须加强智能化系统维护管理人员的培训培养工作。

我公司将选派相关专业的技术人员对行政办事中心和会议大厦智能化系统进行维护管

理和有机关专业维修的协调.进行岗位培训.掌握智能化系统首•理的技能，并将系统过程、

数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管

理服务人员正常利用该系统为业主服务。

第四，努力做好智能化系统物业管理的组织实施工作。

智能化建筑物业管理比一般物业管理多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等

等。同时，智能建筑物业管理的主要工作主要是管理和维护电脑网络，监测各种智能化仪器

设备传送的各种信息，并给以及时处理。智能建筑物业管理的微观模式已经由主要是人工运

作的模式.转变为丰要是机器运作的模.

第五，智能化系统的远程监控使事故预防能力得到加强。

行政办事中心和会议大厦的楼宇自控系统能对主要设备系统实施、监控功能，这为物

业管理提供了非常便利的条件。与此同时。我们业必须注意不能过多的依赖的功能，不能忽

视人员的的监控。慎重使用自动控制功能，在保证安全的前提下，避免造成更大的损失。

茄曰肝问次物内农

1、主机、显示器及打印机清洁除尘。

2,检测UPS工作情况是否正常，配载作放电维护。

1,检查各连接线路的牢固程度，是否有氧化腐蚀现象。

集中捽制箱每周2、桧杳有格控制器、执行器、中误器的工作恰方,

1、测试温度、液位、流量、压力传感器的灵敏程度。

他或殂除隹9由将阳能不抵油不哭住好粒权能俚存居号港油

四、保安自动化系统管理要求

项目时间次数内容

闭路监控系统

每周1、清洁除尘

摄像机

每季—*】、线路整理。

一1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。

每年2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。

1、主机、显示器及打印机清洁除尘。

计算机和监视器每月2、检测UPS工作情况是否正常。

1、清洁主机内部灰尘。

每半年2、数据整理与备份。

工程部前身为深圳市**物业工程部，成立于1994年，建立初期主要负责所管物业机电设备的

维修养护、监督、检查工作，X及完善各小区（大厦）的物业配套工程。97年起，开始负责深

圳**地产开发楼盘的智能化工程设计、施工及维护，并逐步发展成为承接**地产在全国部分

地区（深圳、北京、上海、成都、武汉、南昌、南京、东莞等地）楼盘的安防工程，包括小区

智能化系统的咨询、设计、安装、调试、维护等智能化系统专项承包业务。经过近十年的发

展，**物业服务公司工程部已形成一支具有丰富机电设备施工.管理及维护经脸的高素质、

专业化队伍。目前拥有工程专业技术人员56名（均为建筑、设计等工程相关专业院校毕业），

箕中工程专业职称人员II人、企业项目经理3人-2002年初,公司取得了广东省安全技术防

范工程（设计、施工、维修）壹汲资质；2003年取得国家建筑企业智能化工程专业承包叁级资

质。

2、承接的主要工程项目一览表

合同额/竣工时间/

序号项目名称户数工程等级施工范围

1深圳天景花园—1995年闭路电视监控系统

2深圳荔景花园—1995闭路电视监控系统、背景音乐广播系统、周界

1995闭路电视监控系统、周界防越报警系统、门禁

3**荔景大厦管理系统

75万1998年闭路电视监控系统、周界防越报警系统、

4深圳**桂苑花园背景音乐广播系统、庭院门自动控制系统、

84万1998年闭路电视监控系统、周界防越报警系统、

5深圳**福景大厦内线通信电话系统、紧急召援对讲系统

79万1999年闭路电视监控系统、周界防越报警系统、

6深圳**城市花园背景音乐广播系统、庭院门自动控制系统、

闭路电视监控系统、周界防越报警系统、

内线通信电话系统、紧急叫援系统、楼宁

785万1999年联网可视对讲系统、停车场交通设施、电

74万1999年闭路电视监控系统、内线电话系统、紧急

8深圳**俊园召援对讲系统、停车场交通设施、背景音

闭路电视监控系统、周界防越报警系统、

9背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车

316万2000年场管理系统、停车场设施、庭院门自动控

闭路电视监控系统、周界防越报警系统、

背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车

10深圳**温馨家园175万2001年场管理系统、停车场设施、庭院门自动控

闭路电视监控系统、背景音乐广播系统、

深圳梅林**集120万2001年门禁管理系统、停车场管理系统、电子消

11团总部办公大厦7663M2优秀费管理系统、紧急呼叫系统、红外线防诙

闭路电视监控系统、周界防越报警系统、

庭院门自动控制及对讲系统、楼宇联网对

12深圳**四季花城I,891万2001年讲系统、居家防盗系统、停车场交通设施、

92万2001年闭路电视监控系统、门禁管理系统、停车

13**北京星园一期场管理系统、电子巡更系统、电子信息发

闭路电视监控系统、背景音乐广播系统、

14深圳桃源村二期147万2002年楼宇联网非可视对讲系统、停车场管理系

闭路电视监控系统、电子巡更系统、门禁

15上海春申309万2002年管理系统、智能停车场管理系统、班车和

**城一期792户优秀会所收菱系统、楼宇联网可视对讲系统、

周界防越报警系统

闭路电视监控系统、周界防越报警系统、

成都**城市花园270万2002年背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车

16一期924户良好场智能管理系统.应院门白动捽制及对■话

闭路电视监控系统、停车场管理系统、门

17武汉**四季花城一290万2002年禁管理系统、电子消费系统、居家防盗报

期717户电好警系坏.樨字寐网劝律器的（句托可和与

闭路电视监控系统、周界防越系统、楼宇

18郑州金色年华180万2002年联网非可视对讲系统、停车场管理系统、

闭路电视监控系统、周界防越报警系统、

19成都**城市花园二183万施工中背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车

期570户场智能管理系统、庭院门自动控制及对冲

闭路电视监控系统、门禁管理系统、停车

200万场管理系统、电子巡更系统、电子信息发

闭路电视监控系统、周界防越系统、楼宇

联网可视对讲系统、一卡通系统、电子信

闭路电视监控系统、停车场管理系统、门

禁管理系统、电子消费系统、居家防盗报

22武汉四季花城二期225万施工中警系统、楼宇联网可视对讲系统、周界防

闭路电视监控系统、电子巡更系统、门禁

23管理系疣、智能停车场管理系统、班车和

上海春申271万施工中会所收旁系统、楼宇联网可视对讲系统、

闭路电视监控系统、周界防越系统、非可

南昌**四季花城235万施工中视楼宇选网对讲系统、停车场管理系统、

24669户门禁管理系统、电子巡更系统、家居防盗

系统、背景音乐系统

闭路电视监控系统、周界防越系统、非可

25东莞运河东1号花园—施工中视楼宇铁网对讲系统、停车场管理系统、

闭路电视监控系统、周界防越系统、非可

26东莞城市高尔夫花园—施工中视楼宇琰网对讲系统、停车场管理系统、

—闭路电视监控系统、周界防越系统、非可

视楼宇联网对讲系统、停车场管理系统、

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