房地产城市专题 - 长租房 2025年成都住房租赁市场发展报告

核心观点政策导向：政策持续完善，推动租赁市场供应渠道多元化、管理机制精细化、支持政策精准化市场表现：集中式公寓供应规模已突破10万套，保租房市占走高，按需供应策略下出租率高位运行，租金同比结构性下滑，未来维稳为主企业格局：全国TOP30住房租赁品牌企业加速入驻，城市吸客力度强；超16家地方品牌入局，加剧行业竞争环境未来发展：宏观支撑强劲，需求稳定有增量，预计2028年成都租赁规模超600亿；供应量稳步上升，但预期分布结构合理，对竞争冲击有限，未来租金持稳或微降一、政策环境01、监管和配套支持政策在前引导住房选择租赁化，现以引导供应端多主体/需求端政策持续2020年及以前，是成都城市租赁住房政策探索期，旨在围绕市场化房源规范租赁市场发展；2020年至今，成都共出台租赁相关政策超30条，其中2022年出台频次高，内容围绕相关指导性输出，且聚焦保租房筹集方式、租金定价、行业监管等；目前处于政策聚焦期，围绕保障房展开，包括保租房提取公积金住房等，此外，成都保障性住房申请审核和配售规则已发布，相关细则逐步明确。数据来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理02、供应渠道多元化、管理机制精细化、支持政策精准化2025年，成都政策呈现精细化、多元化与精准保障的特点，从建设标准、市场监管、金融支持到保障范围进行了全方位优化，旨在构建更可持续、更宜居的住房保障体系。具改建非居住用房，挖掘存量潜力，拓宽供应渠道。成都市要求对闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋，在符合规划原则、满足安全要求、不影响相邻关系等前提下，允许改建用作保障性租赁住房，纳入保障性住房体系管理。保障房品质持续提升，聚焦“好房子”建设。成都市发布《保障性租赁住房设计建设导则（2025）》，要求保租房设计建设全面贯彻“好房子”理念，遵循可持续发展原则。要求租赁住房配建托育、社区食堂等生活设施，并推行“租金分级管控”。在市场监管上，成都明确了保障房的封闭管理原则，旨在规范市场、防范风险。金融与公积金支持力度加大，金融工具在支持住房保障中的作用日益凸显。成都市明确，使用公积金贷款购买保障性住房的首付款比例降至15%，单缴存人最高贷款额度由60万元提高至90万元，双缴存人由100万元提高至150万元，支持提取本人父母、子女、配偶政策精准化程度不断提高，聚焦特定群体需求。成都市针对不同群体的住房特点和需求，制定差异化的保障措施。出台“彩领之家”保障性租赁住房运营管理细则，按照“一间房”“一张床”模式，主要面向快递员、网约配送员、网约车司机、环卫工等新就业形态人员和城市运行服务保障人员配租，总价不得超过整套（间）房源市场租金标准的90%，鼓励运营单位降低租金标准，用工单位对租金进行适当补贴。数据来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理二、供应表现01、保租房筹集：按需平稳供应，筹集房源22.4万套（间），方式新建改建并行“十四五”期间成都将筹建保障性租赁住房30万套，各区域根据自身发展需求、人口流动情况、土地资源状况等因素，合理确定保障性租赁住房的筹集规模和方式。成都坚持按需平稳供应策略，“十四五”期间，筹集保障性租赁住房房源22.4万套（间），投入运营约7.5万套（间）。当前成都保障房主要以已有物业改造和开发商新修的无偿移交租赁住房为主，新建改建双线并行，助力供应加速。数据来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理02、保租房市占走高，逐步形成“市场+保障”双轨发展模式据克而瑞租赁住房研究中心监测，截至2025年底，成都集中式长租公寓累计供应规模已突破10万套，其中保租房体量达到约5.47万套，市场占比提升至52%，较2024年大幅增长约19个百分点，保障性租赁住房已成为调节成都租赁市场健康发展的主要抓手。随着后续城市筹集的保租房集中入市，未来成都保租房市占将持续提升，逐步形成“市场+保障”数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统03、地方国企品牌保租房主导新入市，大社区增加，产品30-60㎡一房为主据克而瑞租赁住房研究中心不完全统计，成都已有超16个地方国企平台品牌积极入局，推出多个自主运营保租房项目，开业规模超4.4万套。据克而瑞租赁住房研究中心不完全统计，2025年成都典型新开集中式项目超60个，合计供应房源2.1万间（套），其中保租房项目供应房源近2万套。新开项目多以地方国企品牌项目为主，涉及双流空港发展融悦、成都香投、天府人才乐居、成都城投、锦东公司等；单项目房源户型聚焦一房产品，面积段以30-60㎡为主，套租金根据区域位置等表现分化。数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统堂·南湖店、天投桐堂·法务岛店等均为租赁大社区项目，单项目房源供给均超2000套，户型以一房为主，同时项目外立面、公区绿化均可比拟新房小区，大幅提升住户居住舒适度，此外公区配置完善，可满足居民多元生活需求。数据来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理三、租金表现01、按需供应策略下出租率高位运行，城市政策性住房定价要求背景下，租金同比结构性下滑，未来维稳为主保租房项目按需供应，合理满足市场需求，推动城市年度出租率提升至94.0%的高位水平。租金坪效方面，成都政策要求保租房租金严格按照成都市季度发布的租赁住房平均租金水平的9折进行定价，随着保租房市占持续提升，叠加大环境影响，居民消费水平下滑，租房预算收窄，导致城市整体租金呈下滑趋势。克而瑞租赁住房研究中心监测数据显示，2025年租金坪效66.5元/㎡/月，同比下降7.7%，预计未来租金平稳过渡为主，短期基数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统02、各区租金表现分化，跌多涨少，核心区及发展新区抗跌性更强分区域租金价格看，武侯区、高新区、天府新区三个区域租金坪效最高，均超76元/㎡/月；温江区租金坪效居于末位，在39元/㎡/月左右。同比表现看，武侯、龙泉驿区等城市核心区及发展新区租金表现坚韧，租金同比呈上涨趋势，而金牛区、锦江区等因保租房规模较高影响，租金下滑，此外新都区、郫都区等城市外围区域租金同比亦走低。数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统03、集中式公寓聚焦城市核心，租金坪效66.5元/㎡/月，约为个人房源1.6倍“以价换量”大背景下，个人房源/分散式公寓/集中式公寓租金坪效同比均呈现不同程度下滑。克而瑞租赁住房研究中心监测数据显示，2025年集中式房源租金坪效约66.54元/㎡/月，为个人房源的1.55倍，为分散式公寓的1.21倍；其主要原因集中式公寓多分布于城市优质区位，该分布特征也表明当前集中式公寓仍以市场化逻辑主导，保租房供应节数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统01、全国性品牌：加速入驻、吸客力度强据克而瑞租赁住房研究中心监测，截至2025年，近半数全国开业规模榜TOP30企业中已进入成都，城市品牌企业入局持续扩张。其中，龙湖冠寓以超过1.3万间的开业规模稳居市场首位，头部效应显著，万科泊寓亦布局超8100间，华润有巢、保利和寓等规模在3000至6000间之间，共同构成全国性品牌在蓉的规模化主力。数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统02、地方国企：超16个品牌入局，加剧行业竞争环境从市场主体格局来看，成都本土国企系长租公寓已形成层次清晰、规模分明的梯队化竞争格局，体现出在政策引导下国企加速布局租赁住房市场的鲜明特征。第一梯队以开业规模超6000套的品牌为主，包括城投臻寓、高投安居、天府桐堂等，已成为市场的头部引领力量，承担着保租房筹建与规模化运营的主力角色。第二梯队品牌如兴城之家、蜀府、交子菁寓、锦邻公寓等，规模在3000‐6000套之间，多数为区属国企推进的区域性重点项目。第三梯队包括轨道寓见、XIN.家、空港随寓等品牌，规模在1000‐3000套，多为依托交通、产业等特定资源的专业化运营主体，处于稳步扩张阶段。第四梯队规模在1000套以下，以锦澜公寓、润景家等为代表，多为国企在细分区域或存量改造领域的初步尝试，起到补充市场、探索模式的作用。数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统整体来看，成都国企系长租公寓呈现“头部引领、梯队跟进、多元参与”的发展态势，反映出在“租购并举”政策推动下，地方国企正通过规模化、专业化运营深度参与住03、典型企业——泊寓：成都开业8100间+，平均出租率96%，产品定位多元截至2025年底，泊寓在成都在营租赁住宅项目16个，8146间房，平均出租率96%，开业项目重点聚焦核心区与发展新区；从开业项目来看，以一房户型为主，面积多在18-40㎡区间，租金坪效多在60-80元/㎡/月区间；品牌持续深耕成都，已落地项目产品定位多元，涉及青年公寓、高端公寓、租赁社区等。典型新开项目香投|泊寓·院儿-甫家社区，坐落于成都市新都区大丰街道，总体量超17万平方米。其中，租赁住房面积11万平方米，租赁住房超2000间。该项目在36-90㎡户型中，创新采用“7+X产品模块标准”，通过精细化分区实现有限空间的功能倍增。来源：万科在西南官微，克而瑞租赁住房研究中心整理来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理04、典型企业——锦邻公寓：成都区属国企平台品牌，在运营门店6家截止2025年，锦邻公寓在成都开业门店数6家，整体开业房源规模超5800间；从开业项目表现来看，以一房户型为主，面积多在39-59㎡区间，租金坪效多在36-40元/㎡/月区2025年新开投用两个保租房大社区：锦邻公寓·幸福梅林店7月正式推出，项目总建筑面积69869.94㎡，规划保障性租赁住房1136套，户型涵盖单间、套一、套二(主卧+书房)，面积约46-112平方米。锦邻公寓·锦江经开区店项目9月推出，项目共提供1540套保障性租赁住房，涵盖12个户型，房源面积覆盖41—78.62平方米，其中单间（41-46.99㎡）765套，套一（57.24-58.83㎡）544套，套二（68.04-78.62㎡）231套。来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理五、未来发展01、需求预测：宏观支撑强劲，需求稳定有增量，预计2028年成都租赁规模超600亿成都人口基底及产业带动均强，截至2024年底，累计落户的世界500强企业及其分支机构达315家；近五年高校毕业生均值31.9万人，留存率基本在75%，城市人户分离人口约1072万人，为租赁市场发展奠定良好的基础。租房市场流动人口及高校毕业生是租赁的最主要来源，克而瑞租赁住房研究中心通过租赁市场规模计算模型，测算出当前的租赁市场规模是559亿元，2028年约601亿元。备注：国家统计局、《中国流动人口发展报告》等，克而瑞租赁