关于对国有企业资产出租管理问题与对策思考

关于对国有企业资产

出租管理问题与对策思考

近年来，各省市密集出台企业国有资产出租相关制度。

2019年，湖北省出台《省政府国资委出资企业资产租赁管理

暂行办法》；2020年，苏州市出台《市属国有企业资产出租

管理工作的意见》；2021年，上海市出台《关于规范市国资

委监管企业房屋出租管理的指导意见》；某某年，深圳市出台

《关于加强市属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意

见》。可见，国有企业在资产效益管理提升中，国资监管部门

不仅仅关注投资产生的效益，资产出租效益问题也越来越受

到重视。某某年，审计署在对企业国有资产管理审计中查出

17户中央企业的固定资产等闲置或利用率偏低，涉及428.3

亿元；24户中央企业存在实物资产管理混乱、违规出租出借

资产资金等问题，涉及2566.6亿元。这也反映出国有企业在

资产出租合规经营和效能管理上有较大提升空间。

一、加强国有企业资产出租管理的必要性

在实际操作中，国有企业资产出租普遍存在管理方式较

为粗放、服务意识与竞争意识较为缺乏、资产获利能力偏低

等问题。个别资产管理岗位人员因法纪意识淡薄、自我要求

不严、政商关系不清而造成的国有资产损失案例屡见不鲜，

也暴露出部分单位资产管理存在制度建设薄弱、权力制衡不

够、风险防控不力等问题。

加强国有资产出租的管理，是维护国有资产安全的重要

手段，更是企业高质量发展的必然要求。规范国有企业资产

出租行为，完善国有企业资产出租内部控制等有关制度，有

利于降低国有资产流失风险。盘活存量资产、创新资产运营

方式、提高资产的精细管理水平，对于加快国有企业转型、

提高国有资产经营效益、实现国有资产保值增值具有重要的

现实意义。

二、某某市市属国有企业资产出租管理总体情况

总体而言，某某市市属国有企业资产出租流程规范有序，

出租管理质量水平有一定基础。

（一）管理制度全面建立

所有一级集团均已制定统一的资产管理制度，且91.2%

的出租子企业单独制定了适合本企业的管理制度或实施细

则。78.3%的企业设置了专门的资产管理机构，有条件的企业

建立了资产管理信息系统。

（二）资产良性运营

市属国有出租企业可租资产面积450万平方米，资产空

置率9.5%。出租资产上半年应收租金总额为3亿元，欠缴租

金0.3亿元，租金收缴率为90%,其中，60%的企业租金全额

收取。

（三）资产招租流程规范

2023年上半年共发生388宗出租事项，其中，公开招租

占比55.2也公开招租成交宗数中，总体溢价率达12.4队其

中专业资产租赁平台招租溢价率最高达36.4%。协议出租中，

集团内部单位占比69%,产业布局、业态要求确须邀请特定

承租人占比23%o

(四)租后管理有措施

88.3%的企业动态掌握承租户日常经营情况，95%的企业

设置了租金收缴提醒，86.7%的企业纤对恶意欠缴行为制定了

相关惩戒措施，11.7%的企业通过定期开展主体结构、用电等

专项检查方式加强出租资产安全管理。

三、资产出租存在的问题与原因分析

目前，某某市市属国有企业普遍增加了对出租资产加强

管理的责任意识，通过建立基本管理制度和落实各项管理要

求，在一定程度上遏制了制度缺失、执行不力、疏于监管等

情况，取得了相应的经济效益，但仍存在以下问题。

(-)资产出租制度与企业实际的适配度不够

当前，各集团公司对资产出租制度进行修订，对资产出

租的申请、审批、评估及底价确定依据、公开出租程序和监

督检查等环节进行优化调整，但制度差异化、个性化水平有

待提高，特别是在结合集团公司及下属出租企业实际情况对

重大资产认定标准、可采取非公开出租项目的情形、转租续

租合同细化条款安排、租金调整机制科学设定等方面探索不

多。

（二）出租管理部门设置、人员配置不到位

部分企业未设置专门的资产管理部门，职责分工不清晰。

58.3%的企业专职资产管理人员为3人及以下，在承租人的选

择、出租价格的确定、出租行为审批等方面难以做到不相容

职务分离，不利于全流程规范管理。人员配置与资源总量严

重不匹配，企业专职管理人员人均管理13个出租项目，对应

资产账面原值达6亿元。

（S）部分企业资产闲置率过高

18.3%的企业资产闲置率高于15%o市场因素导致资产

闲置的占比最多，也反映出企业资产出租业态传统且单一，

出租资产业态集中于办公、餐饮、休闲娱乐、生活服务、住

宿，市场同质化程度高，可替代性较大。更新改造导致资产

闲置反映出部分资产设施老破旧、出租配套不完善等难点问

题，以及资产升级改造、维修和保养未形成合理规划。产证

问题主要集中于部分景区，其所属部分古建筑在手续上与现

行的标准规范、规定不适用，导致办证困难，成为制约景区

资产盘活的重要因素。

（四）出租资产收益率提高有限

年租金占出租资产账面原值比率不高，主要原因在于招

租方式和渠道的选择。一是协议出租比例偏高，弱化了资产

市场价值。协议出租占出租项目43.8%,四成项目未引入市

场竞争机制、广泛征集承租人，无法充分释放资产市场价值、

实现资产出租收入最大化。二是公开招租渠道选择影响租金

最大化。通过产权交易机构成交的重大资产出租项目总体溢

价率仅为5.6%。通过专业资产租赁平台成交的招租项目溢价

率最高，达39.3%,但此类项目数占比不到20虬53.3%的项

目通过其他公开媒介成交，溢价率为17.5%。

（五）租后管理手段仍显不足

不同企业租金管理水平差异较大，上半年60%的企业租

金收入全额收缴，10%的企业租金欠缴率超20%。原因主要为：

一是前期对承租人的尽职调查不到位，为后期承租人无力履

行、长期欠缴、不愿搬离埋下隐患；二是缺乏信息化预警机

制，动态跟踪、持续评估承租人履约风险的能力较弱；三是

租后管理措施有限，一般通过日常走访、定期现场检查、微

信或电话或现场及时催收、诉讼、建立黑名单等常规单线手

段，缺乏联动式创新管理手段。

四、提升国有企业资产出租效能的相关思考

针对上述存在问题，结合各集团公司在规范程序、业态

规划、租后管理等方面所作的有益探索，提出以下相关对策

与建议。

（一）进一步优化管理制度，提高可操作性

结合国有企业实际运营情况，制定和完善与国有企业出

租实际相适应的资产出租管理制度。一是综合考虑企业运营

能力及资产状况，明确租赁资产范围，厘清租赁行为的资产

评估、进场交易、决策审批程序，合理确定租赁期限。二是

结合市场操作实例，针对特殊情形下的协议出租、长期稳定

客户的续租、转租风险控制措施等，对内部出租管理制度进

一步优化完善。三是加快制定实施细则，制定一套符合国有

资产管理要求、可操作性强、满足国有企业内控及风险管理

的要求，同时兼具自身企业特点的管理制度，并在实践过程

中持续完善、优化。

（二）完善部门设置，配备专业人员

持续完善组织架构，优化考核机制，培养专业管理队伍。

一是鼓励有条件的企业设立专门的资产运营部门，根据资产

规模和运营状况配足管理人员。二是优化专业结构，提高管

理人员整体素质。通过外部招聘、内部培养等方式，进一步

提高管理人员业务水平，紧跟市场环境变化，及时更新专业

知识。三是优化国有资产保值增值绩效考核指标体系。适当

增多多元化的考核指标，丰富经营绩效考核指标维度，包括

加入租金到账金额、出租面积、个人职业发展等相关指标，

积极开展考核结果运用，落实管理责任，充分调动出租管理

人员的积极性。

（三）合理规划改造，降低资产闲置率

明晰业态发展定位，定向改造更新，提升资产价值和租

后服务质量，加快闲置资产盘活步伐，进一步提高资产出租

率。一是加强资产出租业态的规划管理，做好招商前置。结

合区位特点、商业性资源优势，定位和规划未来发展方向，

导入头部企业和知名品牌带动优质租户群，优化业态结构和

客户组合，形成独特的商业风格。二是对资产进行定向改造

和更新。结合城市更新、老旧小区改造、周边片区开发等城

市综合改造项目，根据资产使用和闲置情况，对存量资产进

行适用改造、修整、整合，充分发挥规模优势与集群优势，

完善周边基础配套，提高商业价值。三是提升服务质量，增

强客户黏性。打造“投资、运营、管理、退出”的资产管理

全链条，加强出租资产硬件和软件建设，完善租后服务工作,

实现良性合作。四是运用市场化手段，加大闲置资产盘活力

度。用好用足相关支持政策解决历史遗留问题，灵活运用出

售、承租、重组等多元化方式扩展市场，盘活低效无效资产。

（四）选择合适的招租方式，创新收益分配机制

坚持公开招租原则，依托各种渠道拓展客户群体，制订

营销方案，探索采用多种收益分配方式。一是持续扩大公开

招租比例。企业应进一步明确协议招租的具体情形，规范决

策审批，履行集体决策程序。以公开为原则，不公开为例外,

充分发挥市场机制作用，保证国有资产交易的公开透明。二

是围绕客户定位选择优势平台精准推介。围绕资产特性，选

择行业覆盖面广、针对性强的资产租赁平台，通过线上线下

拓展客户群体，进一步拓宽资产出租业务交易渠道和交易机

会，提高交易效益。三是采用多元化收益分配机制。按照承

租项目商业性强弱、地理位置、面积大小等实施分类管理，

创新性采取合作运营、收益分成等模式，实现国有资源高效

配置、国有企业与承租户共成长。

（五）加强资产出租信息化建设，提升精细化管理水平

建立真实有效的信息库，做到出租管理流程化、规范化、

信息化，及时跟踪预警，总结归纳形成新的管理工作经验。

一是借助信息化手段把管理制度固化为数字化管理程序。通

过资产管理系统平台，实现资产从“入