产业地产规划和开发

学习导航

通过学习本课程，你将可以:

•懂得产业地产的发展历程；

・认知产业地产的功能与价值；

•理解产业地产的I类型与特点；

•掌握产业地产的I开发模式；

•明臼产业地产口勺盈利模式；

•学会成功进行产业地产项目开发。

产业地产项目开发与规划

一、产业地产的兴起与发展

1.产业地产的兴起

2023年，联东集团率先提出“产业地产”H勺概念。2023年金融危机和2023年房地产市

场严厉调控之后，产业地产投资展现火热局面，约有12%的老式房地产开发商开始转投产业

园建设项目。究其原因，首先，产业地产可合理分散持续数年的住宅调控政策风险；另首先，

产业地产后期持续而稳定的增长性的收益为开发商们所看重。

诸多本来做住宅或者做其他地产投资的大开发商已经进入产业地产开发：富力地产投资

了广州花都空港经济圈内均富力空港物流园，计划投资额高达30亿元；2023年初，远洋地

产正式推出金石IT产业园，占地面积达66万平方米；复地集团更是早已波及该领域，其投

资了中环天地、金石湾产业园等项目。

2.产业地产时长处

产业地产的长处在于，在不少开发商陆续进入三、内线甚至更小的区域市场时，做产业

或物流中心更易于“催熟”地块，以到达逐渐引入人口的条件。地块催熟之后才会产生需求，

才能做住宅，而伴随人口的迁入才可以做商业配套，这是一种渐次的打造过程。

3.产业地产的定义

产业地产是一种将产业运行和地产开发相结合的地产形式，是工业地产的升级与换代产

品。产业地产的出发点是调整产业构造、发展创新经济和战略性新兴产业。

【案例】

义乌小商品城的产业地产

20世纪80年代前，义乌因资源匮乏、人口众多、商品交易萧条，其经济在浙

江省县市级中排名靠后。20世纪80年代初，义乌小商品城形成。

2023年后来，住随义乌小商品贸易U勺逐渐展开，上下游产业形式逐渐增多，

从最初口勺研发，到生产，再到交易、物流、仓储，分别形成了一系列产业环节。

2023年金融危机，义乌交易额仍到达492.3亿元。

2023年，义乌专业市场交易额到达了515亿元，全国排名第6位。

由此可见，义乌小商品城这样的产业地产，对都市H勺发展真正起到了调整产业构造、发

展战略性新兴产业的目的。

产业地产最大的特点是，整合产业从研发、生产、仓储、销售、物流到原辅料集散等,

甚至包括相配套产业，使上下游产业一体化。

二、产业地产的功能与价值

产业地产对经济发展的推进作用重要体目前如下方面：企业加速孵化功能；产业集聚功

能；辐射渗透功能；融合力能；产业地产内部互为客户，减少营销、物流、信息等成本；产

业自动升级、转型，优化产业构造。

1.企业加速孵化功能

产业地产通过向企业提供合理U勺地产及其他环境和条件、通过向企业提供多种扶持，增

进企业成长壮大。

产业地产不仅给企业提供成长过程中的基础设施等硬环境，并且还提供高密度的）智力资

源、完善的社会化服务以及支持型的政策法规等软环境，因此发挥着孵化器H勺作用，加速了

都市的产品孵化与企业孵化。例如，义乌小商品城产生了浪莎集团、文博日用品等一系列著

名品牌，常熟服装城产生了波司登羽绒服等著名品牌，这些都属于通过产业地产的形式孵化

企业，形成品牌口勺案例。

2.产业集聚功能

产业地产可以凭借与其他发展运行模式的比较优势,使分别掌握在多种社会组织中的各

类资源集聚在一起，协同发挥作用。

人流，即积聚。好的产业地产一定有诸多人慕名而来，形成产业积聚，其交易不局限于

区域，而是向外辐射，其目的客户群体是一种大范围。如福建水头镇日勺石材交易已面向全国

各地，甚至到了世界诸多国家。

•信息流

现代社会是一种信息社会，信息交易的价值有时远胜过实质产品交易，因此信息流非常

重要。信息流包括产业信息、技术信息、资本信息、人才信息等的交易信息。

岸

回要点提醒

优秀产业地产必备“六流”：

①物流；

②人流；

③信息流；

④技术流；

⑤资金流；

⑥政策流。

,技术流

产业地产最大的功能是，通过集聚之后，可以自动进行整合、升级换代。因此，优秀U勺

产、业地产应包括技术和科研成本。

【案例】

中国五金科技城——浙江永康

浙江永康市被称为“中国五金科技城”。从铝质拖把到小朋友小电单车，从水

杯到防盗门、防盗窗、铝制家用梯，诸多都产自永康。

20世纪80年代中后期，永康开始生产保温杯，之后又开始生产家用产品，如

铝制拖等，接着又生产防盗门，最终又生产感应门。围绕着科技发展，永康五金产

业不停更新换代。

由此可见，技术流在产业地产日勺发展过程中发挥着重要作用。

♦资金流

产业汇集必然伴伴随资本汇集，因此，优秀日勺产业地产一定有资金流。

♦政策流

产业地产EKJ形成和发展离不开政策支持。产业地产最大的特点是先有政策导入成立项目,

然后伴随产业地产越做越好，对整个区域、都市的经济起到推进作用。

3.辐射渗透功能

辐射渗透作用是指，产业地产区域对毗邻区域和没有形成产业规模部门的渗透、扩散和

影响作用，也包括对地区经济、科技和社会等方面发展的增进作用。如中国五金科技城永康

逐渐向周围的武邑、金华地区辐射。

4.融合和整合功能

融合作用是指，产业地产在推进科技和经济相结合方面发挥的作用和体现出的能力。

•产业地产是技术与资金的融合

有了资金才能做研发，有了研发成果才能形成市场效益。技术推进资金口勺增值，资本H勺

增值又推进技术的发展。

。产业地产是成果与转化的结合

产业地产成果的转化速度非常快，产业地产的科技发展来源于市场U勺实际需求，霜求的

创新推进科技的升级换代，

5.互为客户和减少成本功能

产业地产将上下游产业、周围配套产业整合在一起，使产业内部互为客户。上游研发企

业的研发成果可以卖给下游日勺生产企业，生产日勺产品可以销售给下游日勺贸易商，贸易商可以

通过物流企业将商品运送到全国各地，从而迅速完毕整个产业交易和过程。这种互为客户的

关系，很大程度减少了产业之间营销、物流、信息等成本。

6.自动升级、转型与优化功能

产业地产内部的产业可以自动升级和转型。伴随企业的不停进入，产业内同质化增强,

内部竞争加剧，首先使差异化产品逐渐产生，另首先使不符合区域产业需求H勺企业淘汰出局，

最终实现区域产业构造的优化升级。

产业地产的六大功能阐明：政府政策是产业地产的基础，金融是产业地产的依托，地产

是产业地产U勺载体，办公喽宅、配套住宅、研发及生产用房、商业及休闲配套、景区等是产

业地产R勺建筑形式。

除投资、开发外，产业地产还要具有技术教育、产业孵化、产业集聚、持续经营、配套

住宅、商业服务等功能。产业地产是同步具有都市综合体和产业综合体两大特性的都市混合

经济发展模式。对于开发商而言，产业地产是房地产行业业态经营的多元化选择，其长处包

括：一是一种都市中同种业态的地产形式一般只有一种；二是在竞争上形成差异化竞争；三

是对于房地产开发商而言，可以得到持续、稳定的增长攻益。

三、产业地产的类型与特点

产业地产从区域位置来看，有都市产业园与新区产业园；从主导产业类型来看，有媒体

产业园、创意产业园、动漫产业园、IT产业园、高新产业园、旅游产业园、大学科研产业

园、汽车产业园等。

从产品类型来说，产业地产有总部综合体、产业综合体。

1.总部综合体

♦概念

总部综合体是指，在都市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为

手段，以培育和运行总部经济为目的J,形成以总部首脑企业为关键，聚合上下游及现代服务

业等高端产业资源，形成发展总部经济口勺企业集群。

♦特点

总部综合体具有如下特点：

第一，位于产业和商贸集中和发达的中心都市或一、二线都市：

第二，都市经济为外向型，信息发达;

第三，都市海、陆、空交通发达；

第四，人口多，人才多；

第五，大专院校和研究机构多。

2.产业综合体

。概念

产业综合体是指，在各业态之间建立一种互相依存、互相助益的上下游链接关系，从而

形成的一种支持区域发展第二、三产业的综合体。

【案例】

北京798艺术园

北京798艺术园是一种经典的产业综合体。798艺术区位于北京朝阳区酒仙桥

街道大山子地区，故又称为大山子艺术区，原为国营798电子厂的老厂房。

2023年，北京朝阳区政府开始对该区域进行改造，来自北京周围和北京以外

的艺术家开始集聚7勺8厂，他们以艺术家独有日勺眼光发现了此处对从事艺术工作口勺

独特优势。

通过改造，空置的厂房逐渐发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计企

业、酒吧等多种各样的业态汇集地。餐饮、酒吧等多种各样的空间口勺聚合，成了具

有国际化色彩H勺S0H0式的艺术汇集和LOFT艺术生活，引起了国内外口勺众多关注，

因此北京也多次被评为“具有影响力H勺都市”。

上海张江高科技园区规划

上海张江高科技园区是20世纪90年代初伴随上海浦东大开发由上海市政府浦

东区政府推进而形成的一种高科技园区。

高科技产业区重要包括生物医药产业基地、集成电路产业区和科技产业区。技

术创新区重要包括孵化楼、办公楼、原则厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公

寓、别暨等公共配套设施，重点发展孵化和创新项目，引入了诸多世界500强高科

技企业。

科研教育区重要包括区域研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二

期）、大学园区、医院、国家试验室等，重点发展高等教育和科学基础研究。

居住服务区重要包括一种面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等。

北京丰台总部基地

北京丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发的项目.占地

65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59,平均绿化率50与左右，总投

资约45亿元人民币.重要为1000〜5000平方米独体独栋、独立产权、独立宛名口勺

总部楼。

丰台历来是“北京金角”，是北京重要口勺陆路码头，进出北京的若干水、陆、

空干线都可顺利直驱这里。近邻京石、京开、京津塘高速公路，亚洲最大的北京西

客站和全国最大H勺丰台货运编组站。毗邻西南四环迅速路和都市地铁9号线：距首

都第二航空港----南范机场仅4公里。

丰台总部基地配套有约40000平方米的五星级酒店、约40000平方米商业配套

总部小公寓、几十个200至500平方米不等的多种风味餐厅、全宿制双语幼稚园、

健身中心、国际医疗诊所、全科医师、信贷、级行、邮政、超市、餐饮、娱乐等。

总部基地将建设700栋独立办公楼，每栋面积1000〜5000平方米，主导楼每

栋面积3000〜5000平方米，12层高。其中500栋供单个企业作为总部所在地，其

他200栋可分层发售，楼体间灵活连接，在群体构造上巧妙布局，使各总部楼在追

求独立口勺同步，又可分、可合、可大、可小，可适应不一样企业总部发展性需求的

任意组合。中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭

院结合，单元式总部楼与公建区商务楼国合布局。庭垸式中心绿化，点式组团绿化，

带状公共绿化合。

丰台总部基地目前入驻各类企业比例：50舟中央级企业和部委机构转制8勺大型

国有企业，30$〜40$在京的当地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻

京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等老式制造业企业），10%外企，产业基

地一期多为电子、生物医药、通讯等高科技包子企业。

♦特点

产业综合体的特点重要包括：

客户类型。产业地产与老式商业地产的最大区别在7H的客户U勺不一样，商业地产U勺客

户在于商家，而产业地产面对的是企业、商家、政府。

经济影响力。产业地产是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助区域发展的I

综合资源优势，依托地区经济能最、都市功能的提高，增进区域和都市日勺繁华和提高。

选址条件。产业地产一般会选择具有产业汇集条件，或者已经形成产业优势、产业规模

和产业链口勺区域或都市。

功能类型。产业地产的功能全面、突出，如打造企业集群、提高都市主体经济、提高政

府税收、提高企业竞争力等。

产品设计。产业地产的产品类型重要有独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、原则化厂

房等，产品设计重要考虑办公需求、机械需求等，重要处理满足企业牛.产、办公、仓储、物

流等需求。

招商类型。产业地产的招商范围很庞大，需求也愈加多种多样，企业不仅要考虑企业的

成长环境，还需要考虑更多口勺软性原因，由于产业地产的招商人群不仅要理解企业需求，更

要深入企业中，对■企业运行及未来发展有愈加精确日勺把控。

综合实力。从资金运年角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地

产艮I运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量口勺资金投入建设。建设建成后，

还需要大量H勺资金完毕产业运行，实现利润，招商成功后，仍需要诸多资金为企业完毕后期

运行服务，也就是说，产业地产的运行需要愈加有资金实力、技术实力的企业才能做好产业

地产，才能更好的为企业、政府和商家服务。

四、产业地产开发模式

目前，产业地产的兴起和发展时间比较短，没有形成一定的开发模式。但也有例外，如

某些物流园区由于形成较早，已经形成了比较成熟日勺开发模式。

总体来说，产业地产的开发模式重要包括：

1.企业主导型开发模式

企业主导渐进型开发模式是由主体企业引导，一般是指在某个产业领域具有强大综合实

力的企业，首先通过获取大量的自用土地，营建一种相对独立的工业园区；然后在企业入驻

且占主导的前提下，借助企业在产业中强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善

对应配套设施，以出让、项FI租售等方式引起其他同类企业的汇集，实现整个产业链的打造

及完善。

这种模式以主体企业为主导，首先符合主体企业战略发展的需要，首先又带动了同种产

业的聚焦，增进了整个都市经济日勺专业化建设。不过，这种模式独立于政府主导，是完全自

发、自主形成的J,因此具有开发速度慢、形成周期长、缺乏整体规划、具有一定程度的盲目

性等特点，难以作为都市专业化发展日勺重要模式。

【案例】

杭州传化物流园区

杭州传化物流园区于2023年开建，2023年投入使用。虽然做得相对很好，但

在近23年的时间里，除了某些业内人士，传化物流园区并不被人们理解。

上海紫江科学园

上海闵行区紫江科学园重要由紫江集团主导，而紫江集团是一家专门给可口可

乐做塑料瓶口勺企业。紫江科学园虽然也引入了英特尔、IBM口勺亚洲研发中心，但后

序发展缺乏动力。

2.地产商直接开发模式

产业地产商模式，是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进

行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目营建，然后以租赁、

转让或合资、合作经营的方式进行项目有关设施的经营、管理，最终获取合理的地产开发利

润。

地产商直接开发模式是产业地产的初级开发运行模式。地产开发商与整个产业结合得不

紧密，地产商的J利润来源点并不建立在产业的发展与繁华上，而产业自身也并不过度依赖于

其所使用日勺地产，因此难以形成产业辐射力，是产业地产口勺初级开发运行模式。

3.政府主导型开发模式（产业园区协调开发模式）

产业园区开模式，是由在政府主导下，根据都市规划发展需要，基于区域经济建设、社

会发展、百姓就业等多种综合原因考虑，经招商引资、土地出让等方式引进符合有关条件的

产业发展项目，实现都市功能建设的完备。

这种模式下，政府首先吸引产业地产商进行符合产业运行需要的地产规划与开发，在此

基础上，发明有关产业政策支持、税收优惠等条件，吸引有关产业入住，从而形成产业化U勺

区域模块，提高产业地产的辐射力和影响力。当多种产业地产模块形成时，都市的产业专业

化水平就得到了质的提高，也就形成了都市的专业化形象，都市的经济推进力得到大大加强。

产业园区协调开发模式是目前我国各级政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是我

国目前工业地产市场的J重要载体。

【案例】

苏州的新加坡工业园区

苏州市东部是中国和新加坡两国政府间重要口勺国际合作项目。1994年4月，

时任中国国务院副总理李岚清和新加坡内阁资政李光根分别代表中新两国政府合

作开发建设苏州工业园区的协议。同年5月12日，苏州工业园区实行启动。

苏州工业园区占地面积288平方公里，该区成功吸引一批名列全球五百强的跨

国企业进入园区投资，成为中国工业园区中一种经典8勺成功项目。

4.综合运作开发模式

综合运作模式，是指对上述的产业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式

进行混合运用H勺工业地产开发模式。

五、产业地产项目开发

产业地产开发周期长达几十年，需要十几种环节，如图1所示。

图1产业地产项目开发流程

1.行业研究

进行产业地产开发，首先要对行业进行研究，弄消晰在哪个都市建何种产业园区、怎样

建、投入多大面积、有哪些业态、有哪些企业进驻、以何种方式投资等一系列问题，才也许

形成项目可行性方案。通过研究之后，还要借助政府、行业、企业、企业家、专家、大学等

的外力进行整体论证。

在整个项目的J可行性论证过程中，要重点思索两个问题：

第一，该产业未来的发展方向。弄清国家、地方政府对该产业采用日勺政策和措施，是扶

持政策还是听之任之，是重点打压还是重点扶持，或者重点进行产业调整。

【案例】

长兴县的酸蓄电池产业

浙江湖州长兴县早年以铅酸蓄电池为重要产业，并形成了产业集群和产业地产

的形式，有生产企业也有专业市场。但铅酸蓄电池污染非常严重，而长兴县除了错

酸蓄电池尚有诸多其他产业，因此浙江省政府、湖州市政府、长兴县政府都对该地

区产业进行重点调整，规定关停一部分产业。长兴其的酸蓄电池产业由此失去了生

命力。

可见，国家或地方政府对产业H勺政策和措施影响着该产业未来的发展方向。

第二，该产业对民生、环境的影响。

2.都市产业构造研究

产业地产依附于都市经济，因此要考虑都市的经济构造、人口构造以及商贸环境、信息

环境、物流环境、有无产业基础和产业链基础。

【案例】

一种石材产业地产的形成

浙江嘉兴不是石材8勺产出基地，却成为石材口勺产业基地，得力于该区域的交通

环境、周围都市8勺辐射和影响力。

首先，有港口资源。石材口勺运送需要大型港口。

另一方面，有铁路、公路。勺优势。该地区有三条高速公路和两条国省道通过。

第三，地理位置优越。该地区位于上海、杭州、宁波三市的中心地带，距上海

40分钟车程，距杭州1个小时车程，离宁波1个小时车程。

产业地产项目只有对都市产业构造进行研究，才能明确该地区产业日勺发展，并不停获得

更大的成绩。

3.项目可行性认证、政府立项、总体规划

有了可行性汇报，项目才能得到可行性认证。因此，在项目认证过程中，不仅要与政府

沟通，还要与企业专家、行业专家、大学院校、行业协会等商讨，以得出可行性的汇报。

得到论证后，就进入玫府立项环节，政府立项后就可以进入项目的总体规划环节。

4.一期招商、一期项目建设、启动项目运行

拿地前，产业地产项目要做H勺第一项工作就是招商。在招商之前，要进行企业走访，对

企业的加入意愿、经营环境、盈利手段进行充足调研，调研后来再决定园区的建筑类型，以

免造出房屋被空置。

调研结束后就可以开始一期建设，一期建设完毕后就可以启动项目运行。

5.二期招商、二期项目建设、项目所有建成运行

一期运行成功之后，进行二期招商、二期建设。二期运行与一期运行的过程相似，但二

期运行承接在一期运行的基础上，假如第一期是商贸、仓储和物流，那么第二期也许是研发，

第三期也许为了扩大产业遂将生产企业招进来。如此循环，宜到项目成功。在整个运行形成

一定规模和影响力后，产业地产要深入升华，不停扩容，继续做产业链H勺延伸。

总之，由于产业地产波及项目规模、资金较大，波及行业、产业和业态众多，因此产业

地产不像一般的商业地产或工业地产项目通过一、二期开发和建设就全面开发完毕。产业地

产开发和建设是一种循序渐进的过程，在以创新产业新模式、推进都市经济发展，打造产业

一体化概念之下，逐渐完善产业园区H勺产业构造和业态。其中，项目一期开发和经营是项目

成功的关系原因，因此在一期开发和经营过程中引进的产业业态需具有如下原因：第一，轻

易见到效益，一般来说，一期引进H勺要以商业、生产加工、仓储、物流为主；第二，有行业

带动效应，引进一定的著名企业、品牌企业；第三，项目产业一体化特点要明显，适时地引

进某些研发、服务机构。

在开项目开发过程中些要考虑长期项目价值和经济效益，也要考虑短期资金压力，因此

在项目业态上要进行多业态结合，并且租售相结合，如销售一部分商业和写字楼物业，仓储、

生产加工物业出租。

在项目前期规划和设计中，要充足考虑项H所需要的资源,并对这些资源进行有效整合。

产业地产和一般房地产项目不一样的是，波及面非常广，因此诸多能力和资源并非开发商都

拥有的，必须借助外部资源和力量，如政府资源、行业企业资源、融资资源、大学院校和研

究机构资源等。

六、产业地产规划与定位

1.项目整体发展思绪

作为产业地产，要重点打造和研究整个项目前期H勺整体发展思绪和概况：

第一，进行产业选择；

第二，构建和打造产业链构造；

第三，产业业态选择；

第四，理解产业现实伏况与发展；

第五，分析宏观环境对产业和项目的影响；

第六，理解区域、都市产业现实状况；

第七，理解行业企业、商家经营现实状况;

第八，分析行业企业、商家引进日勺模式和政策；

第九，制定项目运作思绪；

第十，确定项目意义与作用；

第十一，制定项目土地概况与规划；

第十二，制定项目开发递进梯度。

2.项目整体规划

项目的整体规划重要包括四部分：

♦土地规划

土地规划重要是设计土地H勺运用方案。

•建筑规划

建筑规划重要考虑建筑欧I布局、各业态的建筑类型，同步要考虑商业项目、研发项目、

生产项目、住宅及商业配套、娱乐配套等分别布置在哪些区域。此外，还要注意各功能模块

之间的互相衔接，同步要近断区域之间日勺互相影响，如加工区要远离生活区。

・项目功能规划

项目功能规划重要是对功能区进行规划，不仅要考虑功能区的衔接关系，还要考虑功能

区的独立性。例如，商贸区与生产加工区、物流区有一定的衔接，但货车进出影响不到商贸

客户的进出。

•项目经营模式

项目经营模式，就是是各自经营，还是完毕土地一期开发后进行总体经营。按照一般原

则，体最大口勺项目可以分开经营，一级开发完后交给二级开发商或各个子模块的专门运作团

体独立经营；体量小的项目统一经营、统一管理。

3.项目业态规划

。租售关系

在经营过程中，要根据产业业态的不一样，综合考虑各业态之间的租售关系，即哪些业

态是销售的、哪些业态是出租的、哪些是以土地的形式出让、哪些是以建筑形式出让等。有

些大型企业进入后，对场地的规定较多，既规定有办公楼，又规定有生产厂房；既规定有原

材料仓储，又规定有户外展场。因此，要考虑这些业态之间互相租售的I关系，如办公楼可以

销售，厂房可以一部分销售一部分出租。通过对多种建筑类型的租售配置，可以对大型企业

进行牵制。

♦平衡术

产业地产的本质是金融地产，其运行需要诸多口勺构造平衡共同实现。这些平衡包括：

第一，品牌店铺与一般店铺的平衡；

第二，强承租户与弱承租户H勺平衡；

第三，大型租户与小型散户H勺平衡；

第四，长期租户与短期租户的平衡；

第五，白天运行与夜晚运行的平衡；

第六，业态与业种配置的效益平衡。

・业态的选择与构造

考虑一种产业园区究竟应当承载哪些功能、涵盖哪些物业业态；整个产业园区内从产业

链前端到尾端一共也许有多少业态构成，以及互相之间的关系和关联度。

•业态的配比

考虑各业态在产业园区中的占比及每一业态中详细每个业种数量的多少以及互相H勺比

例关系；每一业态、业种所需要H勺经营面积。

♦业态的分布

考虑各业态在产业园区的区域划分，以及互相之间关系和怎样衔接。

•规划的基本原则一一业态融合

一般状况下，业态的互融有关性需要从两个角度进行思索：

第一，功能互补性。各自有明确的I功能特性，但又融为一种整体。

第二，目的客群的一致性。特定目的客群的购置需求有比较强的系统性，产业园区可

以根据不一样客群的采购特性在园区内建立不一样日勺采购模式区域，在不一样的采购模式区

根据客群日勺需求组合各功能业