辽宁业委会工作制度

PAGE辽宁业委会工作制度一、总则（一）制定目的为规范辽宁地区业主委员会（以下简称“业委会”）的运作，维护业主的合法权益，促进物业管理区域的和谐稳定发展，依据相关法律法规及行业标准，结合辽宁实际情况，制定本工作制度。（二）适用范围本制度适用于辽宁省行政区域内依法设立的业主委员会及其开展的相关工作。（三）基本原则1.依法依规原则：业委会的各项工作必须严格遵守国家法律法规、辽宁省地方性法规以及相关政策规定。2.民主决策原则：充分尊重业主的意愿，通过民主程序进行决策，保障业主的知情权、参与权和监督权。3.公平公正原则：对待全体业主一视同仁，公平处理物业管理区域内的各类事务，维护公平公正的市场秩序。4.服务业主原则：以服务业主为宗旨，积极协调解决业主关心的问题，提高业主的生活质量。二、业委会的成立与备案（一）成立条件1.物业管理区域内已交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上。2.首次业主大会会议已召开，且已选举产生业主委员会委员。（二）筹备组的组建1.符合成立条件的物业管理区域，由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织成立首次业主大会会议筹备组。2.筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居民委员会代表组成。其中业主代表人数不得少于筹备组总人数的二分之一。（三）筹备组职责1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。2.拟订管理规约、业主大会议事规则。3.确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积。4.确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。5.召开首次业主大会会议的其他准备工作。（四）首次业主大会会议1.筹备组应当自组成之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。2.首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举产生业主委员会。3.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（五）业主委员会委员选举1.业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐产生。2.业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力。遵守国家有关法律法规和本物业管理区域的管理规约、业主大会议事规则。热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力。具备必要的工作时间。3.业主委员会委员人数一般为五至十五人的单数，具体人数由业主大会会议决定。（六）备案业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案：1.业主大会成立和业主委员会选举的情况。2.管理规约。3.业主大会议事规则。4.业主委员会委员名单。区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到备案材料后三十日内，将备案情况书面通知业主委员会，并在物业管理区域内公告。三、业委会的职责（一）代表和维护业主合法权益1.执行业主大会的决定和决议。2.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。3.根据业主大会的授权与选聘、解聘物业服务企业。4.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。5.监督管理规约的实施。6.业主大会赋予的其他职责。（二）财务管理1.负责管理业主大会和业主委员会的印章、财务账目等资料。2.定期公布物业管理区域内公共收益的收支情况，接受业主监督。3.按照业主大会的决定使用公共收益，专项用于补充专项维修资金、改善共用部位和共用设施设备的维修养护、业主大会或者业主委员会工作经费等物业管理的有关费用。（三）沟通协调1.协调业主与业主之间、业主与物业服务企业之间的关系，及时调解业主之间的纠纷。2.与社区居民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社区建设和管理工作。3.向业主宣传法律法规和政策，引导业主依法依规行使权利、履行义务。四、业委会会议制度（一）会议类型1.定期会议：业委会应当定期召开会议，每季度至少召开一次。会议由主任召集和主持。2.临时会议：有下列情形之一的，业委会应当及时召开临时会议：经三分之一以上业主委员会委员提议。业主大会决定要求召开。发生重大事项需要及时处理。（二）会议通知1.定期会议应当于会议召开七日前通知全体委员。2.临时会议应当于会议召开三日前通知全体委员。3.会议通知应当包括会议时间、地点、内容和议程等。（三）会议出席1.业委会委员应当亲自出席会议。委员因故不能出席的，可以书面委托其他委员代为出席，委托书中应当载明委托事项和权限。2.业委会会议应当有过半数的委员出席方可举行。（四）会议表决1.业委会会议的表决采用记名投票方式。2.业委会作出的决定，必须经全体委员过半数通过。3.业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（五）会议记录1.业委会应当对会议内容进行记录，形成会议纪要。2.会议纪要应当由出席会议的委员签字确认，并妥善保存。五、业委会委员的任职、辞职与罢免（一）任职1.业主委员会委员每届任期一般为三至五年，具体任期由业主大会决定。2.业主委员会委员可以连选连任。（二）辞职业主委员会委员可以在任期内辞职。委员辞职应当以书面形式向业主委员会提出。（三）罢免1.业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，可以罢免其委员职务：不履行委员职责的。利用委员资格谋取私利的。侵害业主共同利益的。因其他原因不宜担任委员的。2.罢免业主委员会委员的，应当由业主大会会议作出决定，并在物业管理区域内公告。六、业委会与物业服务企业的关系（一）选聘与解聘1.业委会应当按照业主大会的决定，通过公开招标、邀请招标或者协议方式选聘物业服务企业。2.物业服务合同期满或者提前解除的，业委会应当组织召开业主大会会议，决定是否续聘物业服务企业。（二）监督与协助1.业委会应当监督物业服务企业履行物业服务合同，定期检查物业服务质量，听取业主的意见和建议。2.业委会应当协助物业服务企业开展工作，协调业主与物业服务企业之间的关系，及时解决物业管理中出现的问题。（三）信息沟通1.业委会应当与物业服务企业建立定期信息沟通制度，及时通报物业管理的有关情况。2.物业服务企业应当定期向业委会报告物业服务费用的收支情况、物业服务质量状况等。七、业委会与业主的关系（一）信息公开1.业委会应当定期向业主公开工作情况，包括业主大会会议决议、物业服务合同履行情况、公共收益收支情况等。2.业委会应当在物业管理区域内显著位置设立公告栏，及时公布相关信息。（二）意见征求1.业委会应当广泛征求业主的意见和建议，及时了解业主的需求和诉求。2.对于业主提出的合理意见和建议，业委会应当认真研究并及时反馈处理结果。（三）纠纷处理1.业委会应当积极调解业主之间的纠纷，维护物业管理区域的和谐稳定。2.对于业主与物业服务企业之间的纠纷，业委会应当协助双方进行沟通协商，促进问题的解决。八、公共收益管理（一）公共收益范围1.利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益。2.物业服务合同约定的利用业主共有部分产生的其他收益。（二）收益核算1.物业服务企业应当每月对公共收益进行核算，并向业委会报送公共收益收支情况报表。2.业委会应当定期对公共收益的收支情况进行审计，确保公共收益的合理使用。（三）收益使用1.公共收益应当专项用于补充专项维修资金、改善共用部位和共用设施设备的维修养护、业主大会或者业主委员会工作经费等物业管理的有关费用。2.公共收益的使用应当经业主大会决定，并在物业管理区域内公告。九、档案管理（一）档案范围1.业主大会会议和业主委员会会议记录、决议、决定等文件。2.管理规约、业主大会议事规则等规章制度。3.物业服务合同、公共收益收支情况报表等财务资料。4.业主委员会委员名单、联系方式等信息资料。5.其他与物业管理相关的文件、资料。（二）档案保管1.业委会应当