《纳税实务》-土地增值税

目录请替换文字内容01请替换文字内容02请替换文字内容03请替换文字内容04一、征税范围二、纳税人三、税率四、计税依据五、计算六、税收优惠七、纳税申报点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字。ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。输入文本内容输入文本内容输入文本内容输入本内容请替换文字内容ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字一、征税范围关键词含义转让、国有出让国有土地、转让非国有土地的行为不征税转让使用权/产权强调土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转移，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为有偿强调取得收入，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税输入文本内容输入文本内容输入本内容请替换文字内容ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字一、征税范围【解释1】出让和转让输入文本内容输入文本内容输入本内容请替换文字内容ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字一、征税范围【解释2】我国土地所有权：总结（一）征收范围的一般规定转让方增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税承受方契税、印花税【总结】不动产转让环节税收房产税、城镇土地使用税——房地权属未发生变动土地增值税、契税——房地权属发生变动输入文本内容输入文本内容输入文本内容输入本内容请替换文字内容ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字二、纳税人土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（卖方）【提示】契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。（买方）输入文本内容输入文本内容输入文本内容输入本内容请替换文字内容ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字例题（2017年单选）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。A.出租住房的孙某B.转让国有土地使用权的甲公司C.出售商铺的潘某D.出售写字楼的乙公司输入文本内容输入文本内容输入文本内容输入本内容土地增值税实行四级超率累进税率。请替换文字内容ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字三、税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035输入文本内容输入文本内容输入文本内容输入本内容请替换文字内容ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字例题下列税种，实行超率累进税率的是（）。A.房产税B.车船税C.土地增值税D.个人所得税ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字四、计税依据计税依据：纳税人转让房地产所产生的增值税。增值额转让房地产取得的收入扣除项目金额纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。收入形式：包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字（一）应税收入的确定转让项目的性质扣除项目具体内容转让未经开发的土地（卖地）扣除项目（2项）1.取得土地使用权所支付的金额2.与转让房地产有关的税金新建房屋（卖新房）房地产企业（5项）1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（房企）非房地产企业（4项）存量房屋（卖旧房）扣除项目（3项）1.取得土地使用权所支付的金额2.房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价×成新度折扣率3.转让环节缴纳的税金（二）扣除项目及金额1.取得土地使用权所支付的金额（拿地）土地使用权支付的地价款出让方式为土地出让金行政划拨方式为补交的土地出让金转让方式为实际支付的地价款交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费2.房地产开发成本（建房）土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用3.房地产开发费用（建房）能分摊利息支出，并提供证明的利息＋（1＋2）×5%以内不能分摊利息支出或不能提供证明（1＋2）×10%以内【注意】①超过上浮幅度的部分不允许扣除；

②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除4.税金（销售）房地产开发企业城建税＋教育费附加+不得抵扣的增值税非房地产企业印花税＋城＋教+不得抵扣的增值税5.加扣（优惠）房地产开发企业（1＋2）×20%6.旧房及建筑物（存量房）的扣除金额情形扣除项目扣除方式评估价格①房屋及建筑物的评估价格重置成本价×成新度扣除率②取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用据实扣除③与转让房地产有关的税金购房发票购房发票所记载金额购买年度起至转让年度止每年加计5%计算契税能提供契税完税凭证的，准予扣除，但不作为加计5%的基数1.计算增值额增值额=房地产转让收入-扣除项目金额2.计算增值率增值率=增值额÷扣除项目金额×100%3.确定适用税率及速算扣除系数ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字五、土地增值税应纳税额的计算级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035土地增值税四级超率累进税率表4.计算应纳税额应纳税额

=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字五、土地增值税应纳税额的计算甲房地产公司2016年11月销售自行开发的商业房地产项目，取得不含增值税收入20000万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额12000万元。已知土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%，甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额。（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（万元）ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字例题2018年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得不含税收入5000万元，转让环节可扣除的税金及附加合计60万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。计算该公司应缴纳土地增值税税额。ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字例题（1）确定转让收入5000万元（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为2000万元②房地产开发成本为1000万元③房地产开发费用为100+（2000+1000）×5%=250（万元）④与转让房地产有关的税金为60万元⑤从事房地产开发的加计扣除为：（2000+1000）×20%=600（万元）⑥转让房地产的扣除项目金额为：扣除项目金额合计=2000+1000+250+60+600=3910（万元）（3）计算转让房地产的增值额=5000-3910=1090（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率=1090/3910×100%=27.88%，适用税率为30%（5）应纳土地增值税=1090×30%=327（万元）1.建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的——免超过20%——按全部增值税计税【提示】对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。六、税收优惠2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产——免

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产——免3.转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%——免4.对个人销售住房暂免征收土地增值税。——免ClickOnAddRelatedTitleWords点击添加相关标题文字七、纳税义务发生时间土地增值税纳税义务发生时间为房地产转让合同签订之日。

1.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

2.纳税人采取预售方式销售房地产