大型物业项目冬季物业防冻操作实务参考借鉴范本

大型物业项目冬季物业防冻操作实务

参考借鉴范本

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大型物业项目冬季物业防冻操作实务

目录

（1）结晶时其体积发生膨胀，因此使得密闭容渊破裂。................................2

（2）运动部件之间如果含水，结冰后阻滞部件的运动。................................2

（3）结冰后形成冰挂，其重量给建筑物、构筑物造成损害。............................2

1.通用设施......................................................................2

2.太阳能热水器..................................................................3

3.空调系统......................................................................4

4.发电机房......................................................................4

5.电梯..........................................................................4

6.建立应急机制..................................................................5

严冬期间，为了确保正常生活、消防用水；确保物业设备设施安全有效运

行，应事先做好相关设施防冻保护，并关注寒潮警报，全面巡查，对可能发生冻

害的部位采取有效的预防措施。根据2016年极寒天气过程,我们总结经验教训，

提出本操作实务。

水在0℃或以下时，由液态变为结晶态（固态）。此时会有三个明显危害:

（1）结晶时其体积发生膨胀，因此使得密闭容器破裂。

（2）运动部件之间如果含水，结冰后阻滞部件的运动。

（3）结冰后形成冰挂，其重量给建筑物、构筑物造成损害。

根据这些特点，防止冻害大致有三个途径：

（1）保温。在容器外包裹保温材料，使得水温保持在0℃以上。

（2）放空。将容器内的水放空，消除结冰的媒介。

（3）加温。对于难以保温或放空的容器，进行环境加温，保持环境温度在0℃

以上。（4）循环。静止的水容易冻，流动的水不容易冻，保持水的流动，

可减缓冻害的发生。

1.通用设施

L1室外或侧面敞开空间内的上水管道（上水、消防、喷淋、水表、阀门）均

应做好保温。对于外露的阀门和龙头保温材料要包裹阀门手柄和龙头出

水口。建议保温材料有PE泡沫保温管或平板、玻璃纤维保温材料、棉、

麻织物、稻草等。PE泡沫保温管或平板用胶水将其和管道密合胶粘，效

果最佳。

L2关闭户内相应管路的阀门，户外水管和龙头在保温的同时，打开水龙头，

放净水管中积水，如果不能放净，不要钺闭水龙头。（恢复供水时，不

要忘记逐个关闭龙头）

L3关闭走廊和室内门窗，防止空气对流，保持室温。

1.4对浅埋的管道覆土。

L5较为寒冷室内，也可小开龙头，细水长流的方法，可以防止沿经水管、

水表、龙头冻结，只要让水流动即可。（注意：当环境温度长时间达0℃

或以下时，流动的水也会冻结。）

1.6室外附墙的废污水管道且垂直埋深不足70厘米的，也需要采取保温措施c

1.7屋顶消火栓除了做好管道保温外，可暂时关闭前一级水阀，并挂上相应

标识（天气一旦回暖，及时开启）。

L8围护结构隔热性能较弱（如下沉式广场的地下车库等）；热惰性差的部

位（钢结构、玻璃幕等）；靠外门、外窗、卫生间的部位，喷淋头和管

道易冻裂，应做好围护结构的保温封堵（如棉门帘）或局部管道保温。

如果无法做到仝面保温的，应请示业主，容易受冻的区域关闭阀门，放

空存水，同时采取相应的防火管理措施。

L9空置房间或者场馆，房屋的外门窗进行检查，缺失的玻璃应补齐，确保

门窗关闭严实。建议断电、断气、断水，关闭生活水和消防供水阀'】，

末端排水放空剩水，锁闭出入口，并设专人对空置房屋进行定期巡视。

1.10采购融雪剂（工业盐）、麻袋片等，对于主要通道进行化冻或防滑

防护。

2.太阳能热水器

太阳能热水器有两个循环系统，加热液和清水系统，加热液在太阳能发热管

中循环，其中含有防冻液，通常不会冻坏，清水在换热器和室内管网间循环，

如果换热器在室内的，通常不会发生冻害，妇果换热器在室外的，必须对外

露的清水管道进行保温，同时循环泵打手动。

3.空调系统

3.1冷却塔积水排空，填料塔体适当遮掩保护，防止填料老化过快。

3.2室外的冷却水管道、冷却泵、阀门放空，将管网存水的最高水位控制在

室内区域。。

3.3平衡管、泄水管、补水管道上的阀门均在打开状态，防止阀内积

水冻裂阀体。

3.4当空调箱（AHU/PAU）内水不循环时，不允许开启空调风机，避免冻坏表

冷器。关闭空调箱的新风阀，有条件的可以开启空调水泵循环运行（但

风机在停止状态）。

1）风机盘管、风幕机的电磁阀（电动阀）水阀，保持一定的开启度-10%

以上，如果BA可控）。

2）对于室外热泵机组：其一，当室外温度接近0℃,应开启循环泵始终

循环（机组自带防冻水泵的除外，但应我系维保商事先进行检查维护,

确保有效）；其二，对于长期闲置不用的机组，建议将系统水放尽，

确保过冬，一旦气温回升，恢复系统充满水（视情况而定，一般环境

温度连续三天高于10℃以上可考虑）。

3）高层建筑建议24小时开启热空调，防止迎风面近窗户附近的风机盘

管冻坏。

4.发电机房

检查水箱冷却水的防冻效果（掺有防冻液），可以放出一杯水，到冰箱冷冻

室放置24小时。柴油应选用75度的油品。检查润滑油是否出现乳液状。

5.电梯

1）户外自动扶梯。气温0℃或以下，并作有雨雪时，户外自动扶梯应停

止运行，天气回暖后，检查机坑有无结冰或积水。必须全部融冰消除积

水方可运行。

2）室外观光电梯。气温或以下，并伴有雨雪时，应加强对电梯井道、

厅门、安全触板、光幕的检查，一旦出现厅门迟滞、安全触板或光幕反

应迟滞、井道积水结冰、异常声响，应停止运行。天气回暖后，检查机

坑有无结冰或根水。必须全部融冰消