地产项目样板管理作业指引

样板管理作业指引

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修订记录

日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

一、目的

1、完善设计、确定做法（材质、造型、色彩等）及施工工艺，以有效地指

导施工，避免返工，控制工程工期、质量，成本。

2、贯彻落实“样板引路”的理念。

二、样板种类

1、材料样板

凡交房可见的面层材料-，或其它具有特殊工艺或重要部位的材料-，需确认材

料样板。材料样板的内容包括颜色、形状、质地、制作工艺等要素。

2、交房样板

交房样板体现产品交付时的呈现的状态。包括户内清水房交房标准、户内精

装房交房标准、标准层公共部位精装修交房标准、首层大堂精装修交房标准、标

准层外墙交房标准°

3、设计样板

需要通过做样来完善设计、确定做法的样板。

4、施工样板

体现施工工艺、工序的样板，主要用于确立施工质量标准及工艺标准，用于

控制工程质量、减少返工。

三、各部门责任

1、项目部

项目部负责做样的准备、实施、验收等全过程工作的组织，是做样工作的第

一责任部门，项目总监是工程样板做样工作的第一责任人。具体如下：

1）负责材料样板收集、保管；

2）编制做样计划；

3）组织交房样板、设计样板及施工样板的现场施工；

4）组织各部门认样、对各部门提出的意见进行样板调整；

5）负责样板确认的填写及完善、存档；

6）负责交房样板的施工及维护；

2、设计部

1）提供材料样板或相关要求等，并对厂家提供的材料小样进行确认。

2）提出设计样板需求。提供精装样板房、栏杆、门窗、外墙装修图、公装图

纸等交房样板需要的图纸。

3）如项目部有需求，需到场指导做样。

4）验收样板，对样板效果负责，并签字确认。

5）保管部分材料样板。

3、成本部

1）提供做样单位。

2）参与样板验收，确认做样材料、做法、费用，并签字确认。

3）保管部分材料样板。

4、营销部

1）提供营销需要的样板需求。

2）参与交房样板验收，了解样板材料、做法、工艺等，并签字确认.

5、工程部

1）负责督促各相关部门完成本部门应完成的做样工作。

2）参与样板验收，了解样板材料、做法、工艺等，并签字确认

四、样板流程

1、材料样板

项目部提供需求一设计部提供设计样品或需求（敏感性材料须由集团产品研

发部确认）一工程部配合确定供应单位一材料供应单位/施工单位提供材料样板

一技术确认材料样板一封样一项目部、设计部、工程部分别保存材料样板。

2、交房样板

项目部、设计部、营销部根据需要提出做样户形、套数需求一技术提供相关

深化图纸一预算部提供门窗、栏杆、入户门等单位一项目部组织施工一项目部组

织认样一根据各方意见调整交房样板（如果有）一再次组织认样（如果有）一各

方确认交房样板一项目部维护交房样板

3、设计样板

设计部提出做样需求及做样图纸一工程部提做样单位、确认做样费用一项目

部组织单位现场做样一组织设计、工程部认样一根据各方意见调整设计样板（如

果有）一再次组织认样（如果有）一各方确认设计样板一项目部维护设计样板。

须保留材料样板。

每个项目部需设置一间面积不小于15平方米的样板室，用于存放材料样板。

进入材料样板室的材料必须分门别类整齐放好。

3、交房样板

1）做样时间

多层和高层住宅在第二个标准层结构拆模后两周内开始交房标准工程样板

的施工。三层以下住宅或别墅在主体结构拆模后两周内开始交房标准工程样板的

施工。

2）做样位置

多层利高层住宅做样位置一般在住宅的自下面算起第二个标准层。三层以

下住宅或别墅做样位置由设计部和营销部牵头组织确定。

3）做样项目

户内清水房交房标准、户内精装房交房标准、标准层公共部位精装修交房

标准、首层大堂精装修交房标准、标准层外墙交房标准。

4）做样数量

在能达到做样目的的前提下尽量精简。

・户内清水房或精装房工程样板由设计部查头，营销部参与选取有代表性

的标准层典型户型。

・公共部位装修和首层大堂装修工程样板曰设计部牵头选取有代表性的

一个或几个单元。

•外墙面砖、涂料、百叶工程样板由设计部牵头选取有代表性的一个或几

个单元；如设计部认为确有必要，可做一个标准层；

5）施工内容

确定做样的部位应按交房标准施工完毕，如局部做出展示施工工艺或体现

产品品质和档次的主要材料设备的剖面则更好。其中电线、电缆可不敷设，消火

栓箱、配电箱、弱电箱、可视对讲室内机等有外壳设备可为空壳。空调内外机位

处必须安装实机外壳以检验空调位大小和位置是否合适。

•清水房户内工程样板主要包括砌筑、抹灰、地面、顶棚、防水、外门窗、

入户门、户内栏杆、给排水管道、强电插座、户内配电箱（可为空壳）、

智能化工程外露设备、空调管道、空调内外机（可为空壳）以及交房包

装标准中的要求等。精装房应按交楼精装房标准施工完毕。通过户内工

程样板，达到完善和确定外墙内保温、入户门、户内栏杆、强弱电箱、

开关面板、灯具、强弱电插座、可视对讲、煤气表、安防设备等做法的

目的。

•公共部位和首层大堂装修工程样板应按交房装修标准施工完毕，应包括

消火栓箱、报警设备、水电井及其内部设施、防火门等所有设施。通过

公共部位和首层大堂装修工程样板，达到完善和确定防火门、石材、墙

地砖、木饰面、导示系统、栏杆、开关面板、灯具、强弱电插座、可视

对讲、通风百叶、消防外露设备等做法的目的。

•外墙标准层交房标准工程样板应按交房装修标准施工完毕，达到完善和

确定外墙保温、面砖、石材、涂料、夕卜门窗、栏杆、百叶等做法的目的C

钢雨棚、屋面构架、屋面瓦等特殊部位有必要时可单独做样。

6）做样单位

交房样板原则上由已在该楼盘施工的单位或公司内有项目的单位完成。如拟

做样的分部工程已确定单位的由施工单位做样；拟做样的分部工程未定判的项目

部可直接指定在公司有工程的单位，不需单独招标。

7）材料供应

做样材料是甲供还是乙供，可不受公司正式工程施工材料供应有关规定的限

制。项目部可根据实际情况，以保证做样进度为前提，在征求设计部、工程部、

施工单位意见后，统笫考虑，拟定意见报项目主管领导决定。

8）做样费用

已确定单位的按合同价格执行；耒确定单位的如果随后中标，亦按合同价格

执行；以上两种情况做样费用已包含丁合同中，随进度款支付。未确定单位的如

果随后未中标，在该单位在公司其它项目中直接办理签证支付。

如做样过程中因设计修改返工的工程量由项目部如实办理签证。

9）验收手续

实施按工序分次验收，完成一项验收一项。过程验收应根据工序特点由项a、

监理、施工单位及公司设计、采购、营销、运营部中的相关部门签字认可。并由

项目部办理样板确认单，保留相关影像资料。

4、设计样板

设计部因确定效果、确定材料等需求，可提出制作设计样板。技术部应提供

做样的图纸或具体描述，做样材料样板等。设计样板一般在施工现场完成。

1）做样单位

设计样板原则上由现场已有单位完成。如现场已有单位在技术能力、材料供

应上达不到要求，可由设计部、工程部提供单位。

2）做样费用

已确定单位的按合同价格执行；未确定单位的如果随后中标，亦按合同价格

执行；以上两种情况做样费用已包含于合同中，随进度款支付。未确定单位的如

果随后未中标，在该单位在公司其它项目中直接办理签证支付。未确定单位的如

果随后未中标，该单位在公司其它项目没有工程任务的，由工程部另行确定。

3）样板确认

项目部在完成设计样板的施工后，组织相关部门确认。设计部对设计样板

的效果负责。

仅涉及到设计效具的设计样板，由技术部确定即可。

涉及到费用的设计样板，需成本部和工程采购参与确认。

涉及到工程质量的，需项目部参与确认。

设计样板确认后，由项目部办理样板确认单，相关单位（包括样板施工单

位）均需在设计样板确认单上签字认可，并保留相关的影像资料作为附件。

4）设计样板的维护

在工程完工前，需保留设计样板，由项目部负责维护。

5、施工样板

主要的施工工序、需明确质量标准的工艺，需对质量进行重点控制的施工

艺等需在现场制作施工样板，包括门窗、栏杆、砌砖、抹灰、保温、防水等分项

工程，钢筋混凝土工程可不制作施工。具体哪些分项工程需制作施工样板由项目

部确定，在做样计划中体现。

1）做样时间

工程在大面积展开前，必须完成施工样板的确认。

2）做样单位及费用

需制作施工样板的单位均为现场有施工任务的单位，制作施工样板是该施

工单位的义务，无需额外支付费用。

3）施工样板的制作

施工样板应展示施工工艺及完成后的成品质量。一个完整的施工样板应能

看出每一道施工工序。如门窗工程应看到拉片连接方式、塞缝质量状况、内外窗

边收口状况及完成后打胶质量等；JS防水工程应看到每一遍涂刷完成后的状况及

达到要求厚度后的状况。

4）施工样板的确定

施工样板由项目部、监理单位及施工单位共同确认即可，如项目部认为有

必要，可邀请公司相关部门共同确认。

施工样板确认后，由施工单位办理样板确认单，参与验收单位签字认可、

存档，并将影像文件作为样板确认单附件。

5）施工样板的保存

施工样板应保留至该分项工程大面积完工后。由施工单位负责施工样板的

维护。

附件1：做样计划

附件2：样板验收记录表

做样计划

项目名称:编制时间:

序号做样内容