房地产企业财务管理的问题及对策研究-以万科为例

房地产企业财务管理的问题及对策研究—以万科为例RESEARCHONTHEPROBLEMSANDCOUNTERMEASURESOFFINANCIALMANAGEMENTOFREALESTATEENTERPRISES--TAKINGVANKEASANEXAMPLE 目录摘要 1关键词 1TOC\o"1-3"\u一、绪论 2(一)研究背景及意义 2（二）研究目的 2（三）国内外研究现状 21、国外研究现状 22、国内研究现状 33、国内外研究现状评述 5二、我国房地产行业财务管理概况-以万科为例 5（一）财务管理概述 51、财务管理的定义 52、财务管理的作用 5（二）房地产行业财务管理概况 61、房地产行业财务管理的特点 62、房地产行业财务管理的现状 6（三）万科公司简介 7（四）万科公司发展历程 7三、万科财务管理现状及问题分析 7（一）万科集团财务管理的现状分析 71、筹资活动分析 72、投资活动分析 93、营运活动分析 114、分配活动分析 12（二）万科集团财务管理的问题分析 131、存货占比较大，融资渠道单一 132、资产管理措施不够完善 133、没有完善的财务管理制度 144、成本控制力薄弱 15四、解决万科集团财务管理问题的对策 15（一）控制存货数量，拓宽融资渠道 15（二）制定管理措施，多样化发展 16（三）完善财务管理制度 17（四）贯彻实施成本控制策略 17五、总结 18参考文献 18致谢 19 房地产企业财务管理的问题及对策研究—以万科为例摘要：随着我国经济的快速发展，房地产企业的规模也在不断扩大，同时面临着更加激烈的竞争。房地产企业要想在竞争中处于优势地位，就必须充分发挥财务管理的作用，深入分析内部财务管理中存在的主要问题，提出有针对性的应对策略，提高自身的财务管理质量。本篇文章以万科为例，进行财务指标的整体分析，用来发现万科集团现在存在的问题，并且针对性的提出建议。关键词：万科集团；财务管理；财务报表；问题及措施ResearchonProblemsandCountermeasuresofFinancialManagementinRealEstateEnterprises——TakingVankeasanExampleAbstract:WiththerapiddevelopmentofChina'seconomy,thenumberandscaleofrealestatecompaniesareconstantlyexpanding,andatthesametimefacingmoreintensecompetition,realestatecompaniesneedtogivefullplaytotheroleoffinancialmanagementiftheywanttobeinanadvantageouspositioninthecompetition.In-depthanalysisMainproblemsininternalfinancialmanagement,putforwardtargetedcountermeasures,andimprovethequalityoffinancialmanagement.ThisarticletakesVankeasanexampletocarryoutacomprehensiveanalysisofitsfinancialindicators,soastodiscovertheexistingproblemsofVankeandputforwardtargetedsuggestions.Keywords:VankeGroup；FinancialManagement；FinancialStatements；Problemsandmeasures一、绪论(一)研究背景及意义随着我国经济的快速提升，城市化进程也日益加快，我国的房地产企业近年来蓬勃发展，已经成为了我国整体经济发展中一个非常重要的部分。财务管理，作为一个概括性的管理工作，是公司管理工作的一项中心环节，其对于追求企业的最大价值，具有十分重要的作用。对企业财务管理工作的优化与相关制度的完善，能够帮助企业实现科学决策，降低房地产在发展过程中所面临的财务风险，加强财务管理工作，提高财务管理水平对企业的健康发展具有重要的影响。可以得知，房地产公司要综合自身发展的真实情况，发现财务管理内部中有哪些主要问题的存在，再来进行全面的分析，提出有效的对策，并来落实，提升财务管理的质量，进而不断提升自身实力，为企业发展提供保障。（二）研究目的旨在通过对房地产企业的财务管理进行研究，以万科为例，发现其中存在的问题，并提出对应的解决措施，希望促进企业财务管理工作的提高，能使企业更健康且长远的发展。（三）国内外研究现状1、国外研究现状GaoJianli,Li,Guohong(2009)研究发现房地产企业在实施战略成本管理过程中存在一系列问题，比如对战略成本管理的意义认识不全面，对成本因素没有足够的分析，没有足够有效的信息，因此在人力资源管理等一些方面提出了加强房地产行业成本管理的措施[1]。Kim.Jaehwan,Baik.Minseok（2016）认为通过制度完善并使其正常化对国有资产的稳定和健康以及房地产市场的活跃有积极的影响，发现了房地产市场退出去还有与之关联主体的繁杂的利益。在制度上大部分原因是因为缺少相关的依据和法规[2]。AriadnaN.Kirillova,EvgeniyaM.Plotnikova,NinaN.Musinova,OlgaS.Semkina（2016）认为住宅和公用事业领域的翻新是企业财务事件的系统，目的在于改善面临危机的企业的财务状况[3]。Mwathi,JosephK（2016）研究目的是建立肯尼亚房地产融资的来源结果说明了，抵押贷款融资是用的最多的的融资渠道，但是风险资本还有股权是用的比较少的的融资渠道。从结论中可以看出，房地产的开发和抵押贷款性的融资是呈正比的。但是结果表明，为了增加使用股权和风险资本作为融资来源，公司需要将他们的想法推荐给有钱的人进行投资。股权和风险资本可以是很好的融资来源，但必须与其他融资来源结合起来[4]。Qiao-RongHU（2017）论述了房地产公司财务人员怎样解读项目开发的形式，以及了解开发的成本结构和成本计算的方法[5]。RakeshKumarSharma（2018）将孟买的房地产公司为研究对象，研究其资本结构的决定因素，结果表明，盈利能力、规模、偿债能力增长等这些都具有很重要的地位[6]。 2、国内研究现状于晶（2018）研究发现，在当前形势下，我国房地产企业正面临着以前所没有的发展机遇和挑战。财务管理的好处和坏处都对房地产公司很多方面的发展具有十分重要的意义。所以我国房地产行业要加强财务管理，解决财务管理中的相关问题，降低房地产公司的开发成本，进而在房地产公司内部建立完善的财务管理体系[7]。宿素美(2019)认为现在房地产企业存在财务管理认识模糊，成本不到位以及融资方式略不足等问题，要规范化企业管理制度，提高有关从业人员的业务水平，完善财务管理体系，强化对财务成本的掌握[8]。孙月萍(2018)认为在一个较为科学的财务管理机制作用下，房地产企业可以根据相关的制度进行资金的有效划拨，有利于实现房地产企业对各个环节的有效把控，从而实现房地产企业的快速发展，但是房地产企业的内部财务管理制度仍然存在不完善的情况，其中涉及的资金较为分散，降低了资金周转率和使用效率，专业的内控监督制度发挥作用仍然较少，间接降低了房地产企业的财务管理水平[9]。万莹茜（2017）认为通过股权竞争反应出来的企业财务管理目标可以看出，企业财富最大化目标在激烈的资本市场竞争中是一种理想状态。企业需要联合现在我国资本市场的情况，在利润最大化、股东财产最大化还有一个公司财产最大化这三者之间之间找到一个平衡的点，持续向企业的财产最大化目标奋斗。指引企业在市场竞争中生存且发展[10]。黄海霞（2019）觉得房地产公司与其他行业的经营性质有着显著的差别，借助提升财务管理，强化对资金出进的管理，减少资金成本；用适当的税收筹划，减轻纳税成本等，这样做促进企业的经济效益的提高，保证房地产公司实现继续经营与良好发展。房地产企业实行财务管理，通过建立权责分明的企业财务管理规范，建立健全企业财务运行机制，不断拓宽财务管理领域，构建房地产企业会计信息平台，提高财务管理人员素质等措施，能够有效提升企业管理水平房地产企业财务管理的实施，对整个财务工作进行了全面优化，根据房地产市场现状和自身实际情况，不断优化工作流程和部门之间协调机制，防范财务风险的同时也极大地提升了财务工作效率[11]。邓启迪（2014）以为企业内部要建立内部预算准则。如有必要，可以成立预算管理委员会，加强对预算机制的监督和管理，保证管理的透明度，在预算编制和执行过程中加强预算的执行，达到全面管理的效果12]。杜冉（2015）以为财务管理是现在房地产企业内部管理的中心，在企业的经营、管理和发展方面具有重要的作用。因此，企业要在市场经济中站稳，谋求发展，就必须强化财务管理理念，优化和完善适应市场经济发展的现代企业财务管理体系[13]。周雨（2017）认为作为中国房地产行业的龙头企业，万科集团还存在以下问题，需要企业管理者予以重视和改善。公司短期偿付的能力，特别是速动比率这一项需要进一步加强。公司在资金方面有很大的压力，可以灵活动用各种资金用来扩大融资。如果只是依靠银行贷款还有股票的发行是满足不了资金的大需求。企业应寻求新的融资突破，降低资本风险并为公司的现金流量提供保证[14]。张洪卫(2018)觉得房地产是一个资本密集的行业，强化房地产企业的成本管理和控制对房地产企业的健康发展特别重要。因此，房地产企业应把加强成本管理作为工作的重要内容，高度关注成本管理和控制工作，提高企业的成本控制能力，采取有用的措施，改善现在房地产企业的经营状况与现在形势下不适合的地方，运用整个过程成本管理和从初始费用到品牌维护的等方面成本的管理[15]。王玉平（2019）认为房地产企业财务管理总体上比较广泛，需要有关部门加强对其成本和会计的管理。财务管理人员应对房地产的整体流程有深入的了解，对相关数据进行具体的分析和比较，使管理和控制工作更加精细和高效[16]。杨大林（2017）觉得房地产企业实行财务管理后，相关的企业财务人员应该改变以往财务管理的方式，转向整体的、科学有效的、综合的新企业管理系统的模式；增加了风险估计、控制和分析等一些要素。此外，大大推进企业金融体系改革的进度，这将提升房地产企业使用和管理资金的能力，让财务能够促进房地产企业建立企业会计信息交流平台，通过与其他区域和房地产行业进行比较分析，更好地利用成功经验，提高管理水平[17]。刘承科（2017）认为在房地产企业发展中，财务管理在实现动态财务管理，实现全面预算管理等方面发挥着作用。为提高财务管理水平，房地产企业应建立统一的财务管理制度[18]。李景海（2018）认为通过对万科集团偿债能力的分析可知，万科公司的整体发展前景仍然呈现出较好的态势，但在发展和经营上仍存在一些问题，主要问题是偿债能力差。由于存货在总资产中所占比例较大，公司流动比率和速动比率均较小且持续下降。同时，万科集团总负债不断上升，这也使得企业债务投资的风险高于正常投资[19]。郑玉欣（2018）认为在财务管理过程中，房地产企业需要根据企业的实际情况和时代的发展，从人员素质，制度建设，基本工作等方面提高财务管理水平，从而不断提高财务管理的管理水平和能力，实现企业稳健发展[20]。3、国内外研究现状评述通过上述国内外专家学者的理论分析，我们可以知道当前房地产企业存在对财务管理认识模糊，管理企业成本不到位以及融资方式略欠缺等问题，而房地产企业实行财务管理，不仅有利于提高企业财务工作效率还有利于提升企业的经济效益。因此需要加强成本管理，建成配套的预算化的管理系统，内部审计制度和一整套绩效评价体系，规范和完善财务管理体系的结构，才能有利于企业财务管理能力的提高。二、我国房地产行业财务管理概况-以万科为例（一）财务管理概述1、财务管理的定义财务管理是在确定的全体目标下，有关资产的购买和处置，资本的融通和经营过程中中现金流量，以及利润分配的一项管理工作管理。财务管理是构成企业管理中的重要部分，其依据财经法规制度，根据财务管理的准则，安排企业再生产过程当中的资金运动，一项管理财务关系的经济工作。2、财务管理的作用良好的财务管理系统可以帮助公司降低风险并提高市场竞争力，帮助管理人员最大限度地实现公司价值和股东资产。而且企业尽量地优化策略决策，优化资本结构，并加强企业生产要素的部署能力。财务管理深入到公司生产管理的各个部分，而且公司财务在公司管理中起着重要的监督作用，财务管理中的各种价值标准加强了公司财务管理作为公司经济决策的主要依据。公司合理使用资金并提高资金使用效率是有益的，公司可以仔细计算并尝试降低成本费用。能够找到管理中的问题，降低财务损失，也可以提高公司管理水平，促进工作效率的提高。（二）房地产行业财务管理概况1、房地产行业财务管理的特点房地产企业的财务管理具备鲜明的行业特点，融资和投资的数目在房地产集团中是占有很大的数额，总的来说有一定规模的房地产企业通过手的资金量有上亿之多，所以在融资投资还有资金的经营管理阶段中，一般要比较科学的财务管理，这很有利于房地产企业的发展。国家的房地产公司的管理和控制的力度比加大，在房地产开发过程中，政策变化，银行利率变动等问题经常发生，会明显影响房地产公司的发展。而且房地产企业的发展过程比较复杂，具有复杂的过程和许多环节，在每个阶段，为了维持运行需要大量的资金，并且具备较长的投资时间。为了筹集资金需要运用到多个渠道，资本链在房地产公司的发展中起着重要作用。2、房地产行业财务管理的现状尽管房地产公司比较关注财务管理，但是缺乏对创新的认识，大部分的财务管理都是实行原有的系统和模式，业务的焦点集中在生产和运营上，对财务管理效果有影响。而且，信息技术等一些新技术的使用仍然相对较弱，所以财务管理的效率比较低。第二，在改进企业财务管理系统的过程中，存在缺点。例如，没有想到企业的真实情况，盲目借用一些相关的财务管理的方法，造成了实际操作流程的效果不足，无法达到想要的效果。反而与企业其他管理工作的进度发生冲突，减少了协调管理的能力。第三，平时房地产公司的运营，在施工建设和营销管理两方面最重要。所以一些房地产企业领导缺乏正确财务管理理念的认识，仍然停留在财务报表、记账、费用报销等工作上，还有着任意支出、资金未按计划和相关管理程序使用、公司资产分析能力不强等问题。经营预估算不高，公司资金粗放式管理。而且，房地产公司的财务人员对正确财务管理理念也存在着部分缺乏，对自己的工作职责缺乏准确的认识，缺乏高效的工作能力，缺乏根据时代一起进步的专业素质，缺乏积极的敬业精神，由于缺乏准确的事前预测和分析风险的专业能力，造成房地产企业的财务管理在事后仍停留在监管层面，无法有效率的发挥其应有的作用。（三）万科公司简介在1984年成立，于1988年进入房地产领域，且在1991年变成了证券交易所第二家上市公司。发展了20多年，成为国内最大的住宅开发企业。生意范围到了珠江三角州、长江三角州、环渤海地区这三大城市，还遍及到中西部地区，大中城市一共有53个。年均房屋销售规模超过60000套。2011年，销售面积1075万平方，金额有1215亿元，12年销售额达到1400亿,销售规模居世界首位。一直上升的业绩以及治理结构标准化就得到了广泛投资者的认同。在经营中，入选《福布斯》多项排行榜。万科在多年经营中坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的原则；达成了依靠专业能力又周转快、开发快的经营原则。产品锁定在城市流行的住宅市场，大多数是为一般家庭提供住房。在快速销售和合理的价格的同时，公司坚持规范运作，不追求高利润。（四）万科公司发展历程1988年万科进入房地产产业中，1993年决定将大众住宅开发作为主要业务。2008年，万科集团实现一个新的建设面积有523.3万平方米，竣工面积为529.4万平方米，实现了销售额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2008年，万科上海公司获得了由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，因此成为第一家获得这个奖项的房地产公司。2010年，万科集团正式进入到商业地产，在许多地方都设立了商业管理的公司。2016年9月，万科用1.15亿英镑收购英国伦敦的写字楼，这是其第一次迈进写字楼市场中。2018年7月，万科集团率先投资了华人文化集团公司。三、万科财务管理现状及问题分析（一）万科集团财务管理的现状分析1、筹资活动分析表1万科公司筹资活动分析Table1AnalysisofVanke'sfinancingactivities年份流动比率速动比率资产负债率20151.30.3177.70%年份流动比率速动比率资产负债率20161.240.3480.54%20171.200.5084.00%20181.150.4984.60%20191.130.4384.30%图1万科公司筹资活动分析Figure1AnalysisoffinancingactivitiesofVankeCompany表22019年母公司主要筹资类负债占合并报表比例分析Table2Analysisoftheproportionoftheparentcompany'smainfinancingliabilitiesintheconsolidatedstatementsin2019项目合并报表数据母公司报表数据占比短期借款15,365,231,785.0813,652,804,601.9588.86%应付票据941,279,690.68580,492,627.1561.67%长期借款114,319,778,454.7471,110,260,782.5962.20%万科借助股权融资筹集的资金是很稳定的，能够成为公司永远的资本，这里的资金没有强制性的说要还本息。尤其是在公司刚发展的初步阶段，在企业融资中股权融资具有无法代替的作用。万科集团在这些年内发展成为龙头企业，股权融资起到了相当大的作用。偿债能力的含义是指一个公司用其资产来偿还长期和短期债务的实力，是财务状况的不直接反映，一般来说，偿债能力越高，公司就会有更好的财务状况，公司的偿债能力是其使用其生产经营所得的收入偿还公司债务的能力，通常根据偿债期限的长短来分类。流动比率是权衡企业偿还短期债能力的指标。比值越高偿还债务的能力越强。速动比率反映了该公司流动资产的现状及其短期清偿能力，并用于衡量该公司现有资产是否有能力立即用于偿付现有债务。从图1数据可以看出，万科集团近年来流动比率整体呈现下降的趋势，由2015年1.3%下降到2019年的1.13%，下降了0.17个百分点。代表了其短期偿付能力降低，速动比率也在波动下降，而公司的流动比率和速动比率相差一个百分点说明了在流动资产中，存货占到了相当一部分比例，所以流动比率的高低肯定受到存货数量多少的影响。在流动负债达到一定量时，当别的流动资产变化不大时，存货数量增多，流动的比率也会越高，但是流动比率高不能肯定的阐述企业偿还短期债务能力的强。而在2012年到2016年，房地产市场的政策调控效果开始显露出来。对房地产市场造成了比较深的影响，导致企业销售动力不足，大量资金被存货占据而且难以收回。新开发的楼盘处于待售状态，导致了速动比率下降现象的的出现。从表2中，我们能够得出集团主要的筹资方式中母公司占有很大的一部分，其中长期借款和应付票据这两项，母公司占有的比率达到了60%；短期借款这一项，母公司所持有的比率占到了80%，这体现了这个集团资金的来往大部分是通过母公司来完成的，这能够说明母公司与子公司之间有很密切的联系。2、投资活动分析表3万科公司投资活动分析Table3AnalysisofVanke'sinvestmentactivities年份每股收益每股净资产净资产收益率20151.6412.3320.58%20161.9014.5619.03%年份每股收益每股净资产净资产收益率201720182.543.0616.9121.3419.93%20.91%20193.4723.9420.38%图2万科公司投资活动分析Figure2AnalysisofinvestmentactivitiesofVankeCompany企业投资是指企业根据自身的竞争优势，将筹集资金投入到生产经营活动中，并预期在未来取得经济效益的经济行为。它是企业战略思维表达的核心方式。也是保证企业实行策略的重要阶段。从下面几个部分来归纳。实现一定的利润或回报通常是通过利润率或投资回报率等指标来衡量的。一，企业未来的发展与现在的发展息息相关关，二，一定要确定可持续发展。一个公司得具备领先技术的想法。同期，在市场中占有较大份额，可以增强企业的市场竞争力，提升企业防御风险的能力。获利能力是企业获利的能力。可以说，公司的盈利能力是指正常的经营情况。异常的业务状况也会给公司带来损益，但这只是例外的情况，不能显示公司的水平。对于管理者来说，如果可以从一个科学的角度出发去研究，就能够发现公司在经营生产过程中存在的问题，也可以说我们要重视利润率问题，所以，要学会对投资能力进行分析这是很重要的，分析目的是根据对企业的财务报表和数据资料进行全面且系统的分析，发现公司在生产经营过程中存在的不足或者内在的风险，并准确的对这些不足和危机进行改正，以此来发现正确有效的方案。我们评估公司的收益，总的来说是对股东的收益进行评价，由此可以知道净资产收益率是其中一个非常重要的指标。万科的权益净利率值是处在一个比较高的水平，从2006年至2017年以来，在11年来万科的权益净利率的凭据水平保持在了19.5%，而在同一个行业这个水平还没有超过10%。从表三中可以看出，万科在近几年净资产收益率在2016年处于最低水平。是因为公司正在战略转型升级的关键阶段，并且受到外部环境的影响，对企业利润有一定影响。净资产收益率呈现从2017年开始回升的趋势，说明企业的未来收益仍有增长的范围。从2015年到2019年，每股收益几乎翻了一番，这表示该企业表现出色且盈利能力很强。总体来说，万科的整体盈利能力处于相对平稳波动的状态，但是因为其成功的转型，企业仍然具有较大的盈利范围。总资产下降的收益率体现了，公司借助资产获得利润的能力正在变少，经营管理能力需要进一步提高。由净资产收益率的下降趋势可以得知，公司资本的盈利能力处于下降状态，这一下降会影响公司本身的进一步发展，同时也不利于公司利润的增加。但根据行业而言，这一指标仍处于这个行业的一般水平。3、营运活动分析表4万科公司营运活动分析Table4AnalysisofVanke'soperatingactivities年份应收账款周转率总资产周转率/%存货周转率/%201577.890.320.402016115.880.290.3120172018169.53187.630.252019185.050.210.26 图3万科公司营运活动分析Figure3AnalysisofVanke'soperationactivities图4万科公司应收账款周转率分析Figure4AnalysisofaccountsreceivableturnoverrateofVankeCompany营运能力是比较公司资产的管理效率的财务比率，是要通过对反应企业资产营运效率与效益的指标来进行计算和分析，用来评估公司的营运能力，促进企业经济效益的提高。可以知道的是资金周转越快，体现了公司有比较高的管理资金能力，资金也会有更有效的运用，流动资产中应收账款是处于一个重要的位置。营运能力是比较公司资产的管理效率的财务比率，是要通过对反应企业资产营运效率与效益的指标来进行计算和分析，用来评估公司的营运能力，促进企业经济效益的提高。可以知道的是，资金周转越快，体现了公司有比较高的管理资金能力，资金也会有更有效的运用，流动资产中应收账款是处于一个重要的位置。从图4可以看到，企业2019年应收账款周周率比2015年的应收账款周转率有了一定的提高，体现了企业强化了对应收账款的催款业务，加快资金回笼速度，应收账款周转缩短了天数，应收现金应收款率提高。这样做不仅避免了坏账的发生，而且还提高了公司偿还短期债务的能力，因此公司应继续加强对应收账款的控制。由图3可知，公司存货周转率和去年相比没有多大的变动，存货周转天数略有增加，说明存货流动性下降，变现能力下降。但是同行业存货周转率仍处于较高水平，反应销售能力还不错。总资产的周转率和上年相比有一点点下降，得出公司使用流动资产和总资产的效率还不是很高，需要进一步提升。可以说，公司经营能力和上年比较下降了，在行业中的主导地位已不明显。公司应注重存货和应收账款的周转，还要提高资产的经营效率。总资产的整体周转率处于相对稳定的状态，说明销售收入与资产的匹配结构合理，公司整体发展趋势向上。2015-2019年存货周转率总体呈下降趋势，体现公司库存流动性有待加强，库存周转速度还可以加快，公司购销生产平衡效率有进一步提升的范围，公司整体经营能力处于较好的水平。4、分配活动分析自从2009年以来，万科采用的都是单调的现金股利。整体表现稳定。在最初的这几年里，万科的派息率仍然相对较低。想要发展，公司就没有以前那么多的股利分配，才可以留更多的财富。以应付资金短缺。随着市场的回暖，公司业绩有所回升，万科也逐步提高了现金分红的支付率。来看万科股利分配的实施情况，可以知道的是万科真实对股东负责，也一直分配股利给股东，在市场上有了不错的名声。万科收入分配策略具有以下特点：有稳定的分红，尊重市场和资本。根据公司的发展阶段和所经营的环境，确定具体的分销策略。万科与其他企业在利润分配上的区别在于，在万科发展的每个阶段，万科都持续着年度分红的记录，公司越来越好的发展可以从不间断的分红中体现出来。其次，有利于维护投资者的信心，从而提高了公司的信用水平，进一步降低了融资成本，也满足了监管的需要。在利润分配额方面，万科的利润分配额一直保持较高水平。在过去的20年中，万科的利润分配额占利润总额的比例的平均值保持在25％，峰值到了40％以上。大致分为三个阶段。在第一阶段，即2007年之前，在去多元化时期，采用剩余股利政策。在第二阶段，即从2008年到2012年，精细化的房地产早期的固定股息支付率政策；第三阶段，2013年以后，精细化房地产的中后期，剩余红利政策；总的来说，万科主要考虑企业目前的发展情况，还有企业未来的资本需求计划，结合宏观环境做出最终决定，万科整体的分红政策实施非常优秀的。（二）万科集团财务管理的问题分析从万科以上的数据和资料，以及根据对万科集团的筹资活动分析、投资活动分析、营运活动分析、分配活动分析，以及从综合角度等方面来进行分析，可以得出下面的结论1、存货占比较大，融资渠道单一企业经营能力在这几年有所下降，万科公司存货在资产中的占比每一年都在上升，导致存货周转率还有流动资产周转率逐渐下降，资产总周转率也出现波动，这体现了公司的销售能力、经营能力呈下降趋势利润减少将导致公司获得较少的盈利能力。如果一个公司拥有比较多的存货数量会对企业资金的流动快慢造成一定的影响，还减少了企业的融资渠道，增加企业的融资成本。所以万科集团要提高经营能力，必须加强资产管理使用，进一步提高资产的利用率，并且加大重视产品销售管理。2、资产管理措施不够完善资产负债率近三年呈上升趋向，万科资产负债率每年都处在上升阶段。且资产负债率在处于比较高的水平下和财务风险也处于高风险下，企业很可能出现现金流不足、资金链断裂、偿债时间延迟等情况，甚至出现企业破产的情况。这会大大的增加企业的筹资压力。所以为了提高公司安全的资本运营，公司必须根据自己本身的情况，合理的控制资产负债率在一定范围内。由于营业收入的大幅增长，资产周转能力得到了显着提高。可以这样说，资产它自身约束了资产的周转能力，需要对资产结构进行优化。随着公司继续合并和收购，公司致力于保持自己在住宅方面的优势，该公司的营业收入已大大提高，其营业利润也超过了同行业中的其他企业。在成本控制方面，它已得到显着改善，有助于逐步提高公司的盈利能力。而且，房地产行业有很大的税收压力，是因为受到房地产行业本身的税收品种多的影响。在这种情况下，万科的平均税率仍保持在较高水平，未来，它需要使用有效的税收筹划技术来适度降低现在的平均税率。万科获得现金和现金周转能力的指标并不令人满意，而现金就像企业的血液一样，缺乏现金流将使积极发展的企业陷于瘫痪。企业获取现金和现金周转的能力有待进一步提高。且万科拥有大量库存，这不仅是未来发展的保证，也是万科风险的主要来源。3、没有完善的财务管理制度首先，房地产企业虽然更加注重财务管理，但是在创新意识这方面存在缺乏。财务管理一般运用的是采用以前模式和准则。工作的重点是生产经营，影响财务管理的有效性。而一些新技术的运用还比较薄弱，如信息技术，这容易造成财务管理效率低下。二是企业财务管理制度在完善的阶段中含有盲目性的存在。例如没有充分考虑企业的现在情况，盲目借用一些相关方的财务管理制度，造成在实际操作过程中缺乏有效性，未能达到预期想要的效果。相反，它与企业其他管理工作的展开相冲突，造成了管理协调性的下降。三是财务管理工作在动态性这部分有缺乏，只注重分析结果，没有注重过程管理，体现不了财务管理的监督和指导作用，造成无法防范的现状。第四，公司财务制度的制定有局限性，没有从全局的角度来考虑，与别的管理制度的一致性较差，特别是没有与公司战略目标和市场总体发展趋势相结合，导致了财务管理的有效性的下降。现在，房地产企业中也有一些公司在经营管理过程中仍然按照以往的经营方式，让高层的管理负责人进入到决策当中，忽视部分财务工作者和管理者的想法，没怎么安排有相关经验的人参与到决策中，会造成对现在财务知识的缺乏，以至于涉及与财务管理相关联时，内容不够完善与科学。万科集团也还存在着财务管理制度不完善的情况，万科内部对资金的需求量比较大，且房地产行业生产的时间一般比较长，房地产公司难以合理分配企业的资金，容易发生财务风险。而且企业内部一般要用到比较多的时间来开发项目，在这个过程中对费用预算的估计是比较困难的，因此使公司的实际和预算之间相差甚大，这是企业预算没有得到充分利用的结果。根据现在的情况而言，由于对某些房地产企业财务管理的重要性和作用的认识不足，财务管理体系和内部控制机制都不健全。在财务管理工作的实施和管理中，前期和后期没有足够的评价。通常，财务管理工作是财务的计算，这需要很长时间。房地产行业内部审计和外部审计没有足够的工作力度，不能充分发挥内部审计部门的作用。目前，很多的房地产行业借助内部审计来做企业内部监督和检查的工作。但是，某些企业的内部审计部门由财务部门管理，并且由同一领导者管理，因此它们的独立性略有不足，并且没有发挥其职能的作用，财务管理在分析和评价中并没有很重视。它不符合房地产企业今后发展的标准，没有制定合理科学的计划，因此导致房地产企业财务管理中出现许多问题。4、成本控制力薄弱在房地产行业中，因为其涉及到了比较多的内容，复杂的管理环节，对基础设施建设有着多样的需求，而且具体建设项目的成本也会被市场波动所影响，很难预测材料成本和人工成本。在成本的计算时，开发的工程内容是由有差别的核算对象所决定的。因此，该项目建设规模大、建设周期长，这些特点决定了它能够进行有效的区域计算。成本在核算过程中，不只需要计算已经卖出去房屋的成本，也要计算它的配套设施等占的成本，内容较多，管理内容也较复杂。在房地产企业的财务管理中，成本管理是其中很重要的一个部分，每一个过程都会要用到成本，但是实际上公司的财务人员在进行成本的运算时难以做到详细的每一步，也没有严格的执行过程。公司在分析企业项目的开发时，也分析不完善，在制定方案的过程中，也没有将成本管理运用到当中去，以至于造成在实施阶段成本费用不断的上升，会给财务管理带来比较大的压力，还会完不成预算目标和管理目标，降低了公司在这个阶段可以得到的经济收入。四、解决万科集团财务管理问题的对策控制存货数量，拓宽融资渠道财务管理受到风险主要的由来是因为公司库存比较多。鉴于目前所有科学技术管理的现状，建议对库存进行优化，适当的库存控制是通过采取一些措施和措施，采取适当的措施来减少库存比例。库存是所有科目的利润的保证，但同时也是公司的主要风险来源。管理者库存过多，并且意识到对公司的危害并处于危险之中，控制和事先预防要得到进一步的补充。公司再次扩大融资的来源，将融资方式进行创新，资金成本把它减少，进行稳定合理的投资，促进其国际化的进程。在控制海外投资风险的前提下，我们通过开发和利用海外资源技术，继续促进专业技能的提高和商业模式的创新。我们需要详细了解不同类型的客户需求，继续补充我们的产品，提高服务质量和范围，提高员工的兴趣，并制定福利政策以提高员工满意度。每一个公司的知名度和顾客对公司评价的满意度都会有差别，良好的质量和客户满意度是万科未来长期发展的基础。建议根据不同城市和地区的客户需求加强相关产品。房地产领域比较重视融资这一项，很多的房地产企业十分依赖银行贷款。然而，银行对房地产企业发展贷款的限制很高，所以房地产企业的融资有一定的困难。这就需要财务人员改进对融资业务的研究，仔细分析和评估影响融资的各种原因，并努力在企业能力范围内拓宽融资的渠道，以取得最佳的经济效益。在初期阶段，可以运用房屋预售收回部分资金，在可以允许的情况下，集团公司可以借助统一贷款或委托贷款获得许多资金。房地产企业融资应慢慢地进入房地产管理和资本运营的中上游，如获得利率优惠，简便手续的信贷贷款等，还可以尽量得到有政府支持项目的补贴贷款，对于某些管理良好、有适当规模以及良好前景的公司，还可以用一种新的互联网融资模式如众筹来补充传统的融资模式。（二）制定管理措施，多样化发展资产周转率和存货周转率下降的事实意味着企业管理存在问题，资产的利用效率不高，销售能力降低。所以万科在确保质量的前提条件下，需要严格控制成本，提高资产使用效率，加大营业总量。对企业来说，预算管理是企业财务管理的必要任务，有利于企业积极发展，特别是在资金供需矛盾比较严重的情况下，需要连续加强预算管理工作，从科学的角度宏观调节财务管理等预算工作，使预算管理能够相对权威，继续替提升公司合并资源的能力。建筑行业要持续性完成自身资源的整理，才能够真正达到财务共享管理的目标。在建立财务共享中心之前，单位的运营管理应与专门的企业管理团队一起执行企业的长远发展计划，并整合企业的各种资源和关键要素，强化公司的组成结构对于资源的合并来说十分重要。只有保证对公司组织结构的全面合理管理，所有财务管理工作才会拥有主体的依托作用。此外，万科必须专注于创新的营销策略并刺激消费者需求，以减少库存比例并提高管理质量。公司应该开展更多的业务来增强公司的能力，进一步把利润水平在提高。作为非国有企业，土地资源的获取和主要业务的发展会受到国家政策的影响。需要积极开拓先锋路线，与政府合作，形成双赢阶段。而且需要稳定营业利润率的稳定增长，加强市场调研，深入分析每个城市的需求，并根据每个城市的具体需求进行发展。制定方法以吸引消费者并增加一定的销量。（三）完善财务管理制度财务管理的一个前提是要有财务管理制度的存在。领导需要对财务管理进行重视，明白财务管理在房地产的管理中发挥的的作用。其本质是有效的管理资本，用来完成公司最大化价值的目标。它要求企业各经营环节紧密配合，需要建立符合企业自身的财务管理体系。完善投融资管理体制。对于每一个要开发的项目，都要认真进行投资可行性分析，看它是否有投资能力，然后分析如何把项目做好、完成；其次，项目运营所需资金能否筹集，可以用怎样的的融资方式。房地产行业在建立财务会计制度的时候，要遵循针对性，强制性和实用性的原则，设置一套符合企业真实情况的管理制度。比如设立财务管理机制，管理对外融资，财务管理的估算和实施，工资计算等，让财务管理更加规范；制定相联系的考核制度，对监督机制进行强化。完善房地产公司财务管理制度，详细研究公司实际情况，结合适用法律，法规，市场条件等，建立财务管理制度。此外，有必要通过听取每个部门员工的建议并实施财务管理系统来改善和补充不合理的部分。分析未来的变化，并将其与其他同类公司进行比较，以对财务管理系统进行有效评估，并检查是否可行；其次，加强与动态监管系统相关的安装，方便能够知晓财务信息、优化策略并专注于管理整个过程。需要用到信息系统以及相对的软件；房地产公司的财务管理应建立信息披露系统，及时公布财务管理情况，并与信息反馈系统配合。借助问题的处理，帮助员工加深财务管理这个概念的理解；提高人员专业的知识能力，供给财务管理人员有关的专业培训。变成教育体系，再评价和估计教育效果。（四）贯彻实施成本控制策略一个项目在开发和建设当中，研究、设计、开发、等费用都要完全计入预算。应该深入分析房地产行业的开发费用，检查预算标准的完成情况。此外，必要继续寻找降低公司成本的方法，此外，公司积极动员全体员工执行成本管理控制任务并建立完整的成本控制系统，从而进行预测研究，需要协调不同部门之间的业务并实施成本控制策略，以通过成本管理降低公司的成本满足公司财务管理需求，促进房地产公司生存和发展。可以得知，房地产的财务管理缺乏了统一性，上层和下层之间联系不够充分，会直接影响管理的质量，由此房地产公司按照实际情况设置了统一的管理模式。有必要上下统一房地产公司各项目的财务标准，预算方法等，以使房地产公司的财务管理工作能取得较好的效果，并将收集到的数据更具可比性和确定性；财务管理模型的统一性也体现在对资金的相同控制中。在不采用以前分散的资金管理模式的情况下，加强对资金的控制，并确保资金安全，控制支出，改善资金使用和投资回报率，以满足房地产公司的需求，并提高房地产企业的整体收益。五、总结通过对其数据的分析，可以看出万科是一家有潜力的公司。随着股东拥有资产份额的不断扩大，万科具有较高的增长潜力，并且总体业务状况良好，那么肯定会有更好的发展。此外，整体财务状况良好，并且两者均具有较强的经营能力和获利能力，在上市公司中处于领先地位。长期还款能力适中，但这也和企业的结构有关。通过分析，万科有安全稳当的特点，是投资合作社不可或缺的一部分。受到这种影响下，公司的利润可能会有所下滑。因此，公司必须继续加快资产周转速度并降低成本。换句话说，房地产公司财务管理的特征（如计划，指导和组织）是各种业务管理的核心内容。该系统必须深入分析其形成的原因和措施，并以科学合理的方式加以解决，以控制风险并最大化企业价值，从而在财务管理中必须面对各种问题。达到目标。参考文献[1]JianliG,GuohongL.TheAnalysisofStrategicCostManagementProblemsandCountermeasuresofChina’sRealEstateEnterprises[C]//CriocmInternationalSymposiumonAdvancementofConstructionManagement&RealEstate.2009:673-677.[2]Kim