房地产估价师题-房地产投资与投资风险

房地产估价师题-房地产投资与投资风险

1、购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于()。

A.房地产置业投资者

B.房地产开发投资者

C.房地产间接投资者

D.房地产直接投资者

2、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资

不能超过其全部投资的10%,这是基于()的考虑结果。

A.占领世界投资市场

B.风险转移

C.大陆政策多变

D.投资组合

3、除与当地整体社会经济状况相关外，还与工商贸易，金融保险，顾

问咨询,旅游等行业的发展密切相关的物业是()。

A.商业物业

B.工业物业

C.居住物业

D.特殊物业

4、进行场地平整，道路,给水,排水，供电，供热,通信等工程所完成的

投资属于房地产0。

A.置业投资

B.土地开发投资

C.商品房建设投资

D.长期置业投资

5、投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险

属于()。

A.市场供求风险

B.周期风险

C.通货膨胀风险

D.变现风险

6、房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产是由于房地产投资的

0o

A.回收周期较长

B.变现性差

C.数额巨大

D.需要专门的知识和经验

7、市场交易很少，多属于长期投资的物业是()。

A.商业物业

B.工业物业

C.居住物业

D.特殊物业

8、获得收益水平较高的投资类型是()投资。

A.储蓄

B.股票

C.房地产

D.债券

9、房地产开发投资的投资者主要是为了()。

A.保值增值

B.获得收益

C.获取开发利润

D.消费

10-,公共租赁住房投资，绿色住宅示范项目投资等属于0。

A.生产性投资和非生产性投资

B.政府投资，非盈利机构投资

C.同定资产投资，流动资产投资和稀有资产投资等

D.企业投资和个人投资

C,收益现金流风险

D.未来运营费用风险

14、从金融角度理解，0是购买金融资产以期获得未来收益或资产

增值后将其以更高价格卖出的行为。

A.投机

B.信托

C.投资

D.储蓄

15、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产

投资领域使用的()形式越来越得到普遍应用。

A.长期投资，间接投资和实物投资

B.短期投资,实物投资和金融投资

C.长期投资,实物投资和直接投资

D.短期投资，间接投资和金融投资

16、投资者进行房地产投资的主要目的是为了0。

A.获取房地产当前收益

B.抵御通货膨胀的影响

C.实现其财富价值的最大化

D.降低其投资组合的总体风险

17、实物投资可分为()。

A.生产性投资和非生产性投资

B.直接投资和间接投资

C.固定资产投资，流动资产投资等

D.短期投资和长期投资

18、房地产开发投资通常属于()。

A.中长期投资

B.中短期投资

C.长期投资

D.置业投资

19、房地产投资收益状况受其周边物业,城市基础设施与市政公用设

施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于()。

A.变现性差

B.易受政策影响

C.适于进行长期投资

D.存在效益外溢和转移

20、开发投资的投资者主要是()。

A.保值增值

B.获得收益

C.赚取开发利润

D.消费

21、房地产开发企业开发建设供出售，出相使用的商品住宅，厂房，仓

库，办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。

A.置业投资

B.土地开发投资

C.商品房建设投资

D.土地一级开发

22、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化

为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金,分散房地

产金融风险等目的。

A.个人住房抵押贷款

B.房地产企业抵押贷款

C.房地产企'业债券

D.金融机构长期融资

23、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行"招拍挂”的政策,

对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中

的（）。

A.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

B.易受政策影响

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

24、下列属于房地产开发直接投资中的置业投资的是()。

A.购买房地产投资信托基金

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产开发企业的债券,股票

D.购买一座正在运营的高尔夫球场

25、房地产的经济寿命是指物业开始使用至。的时刻。

A.产生的收益超过其使用成本

B.净收益为零

C.收益为零

D.收益率小于基准收益率

26、()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买

力降低给投资者带来的风险。

A.通货膨胀风险

B.利率风险

C.市场供求风险

D.或然损失风险

27、政府在道路，公园，博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提

高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的()特性。

A.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

B.易受政策影响

C.区位选择异常重要

D.存在效益外溢和转移

28、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的

资本金投入问题，购买该公司的股票属于()。

A.房地产置业投资

B.房地产间接投资

C.房地产开发投资

D.投资于房地产投资信托基金

29、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣

房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。这是房地产投资的0特性。

A.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

B.需要适时更新改造投资

C.区位选择异常重要

D.存在效益外溢和转移

30、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥

有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资

风险的()。

A.政策风险

B.利率风险

C.变现风险

D.市场供求风险

31、下列不属于投资特性的是()。

A.投资具有时间性

B.投资的目的在于获取收益

C.投资是一种经济行为

D.投资具有稳定性

32、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资

者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险

的()。

A.政策风险

B.利率风险

C.政治风险

D.市场供求风险

33、房地产最重要的一个特性是()。

A.适应性

B.异质性

C.位置固定性

D.寿命周期长

34、房地产的投资对象包括()。

A.土地,建成后的物业和在建工程

B.商品房建设投资和土地开发投资

C.房地产直接投资和房地产间接投资

D.固定资产投资和流动资产投资

35、我国目前国家债券的收益率为9%,经测算，工业物业市场相对

于整个投资市场的风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为

18%,则工业物业的预期收益率为()。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

36、房地产开发投资属于典型的()房地产投资。

A,收益加增值型

B.机会型

C.收益型

D.博弈型

37、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险

是()。

A,收益现金流风险

B.持有期风险

C.比较风险

D.时间风险

38、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于()。

A.资本价值风险

B.时间风险

C.系统风险

D.比较风险

39、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于Oo

A.资本价值风险

B.比较风险

C.收益现金流风险

D.未来运营费用风险

40、选择短期投资还是长期投资主要取决于投资者的0。

A.对未来的预期

B.资金实力

C.投资偏好

D.承受风险能力

41、房地产的()，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会

经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境

的影响，体现了房地产投资中()的重要性。

A.不可再生性；区位

B.稀缺性；环境

C.不可移动性；区位

D.变现性差；环境

42、直接投资的特点是()。

A.资金所有者和资金使用者分离

B.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况

C.资金所有者和资金使用者不能分离

D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志

43、投资者不易判断和控制的风险包括()。

A.利率风险

B.政策风险

C.资本价值风险

D.持有期风险

E.收益现金流风险

44、下列属于房地产开发直接投资的是()。

A.购买房地产开发企业的债券,股票

B.购买房地产投资信托基金

C.购买住房抵押支持证券

D.购买一座正在运营的高尔夫球场

E.购买市场上的存量房地产

45、以下属于特殊物业类型的有0。

A.仓储用房

B.汽车加油站

C.研究与发展用房

D.车站码头

E.高新技术产业用房

46、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于不是其拥有物业的

Oo

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

E.经营收入

47、以下关于投资特性的说法不正确的有0。

A.投资是一种经济行为

B.投资是一个行为过程，这个过程越长，未来报酬的获得越稳定,

风险就越大

C.现在投入的价值是不确定的，而未来可能获得的收益是确定的

D.投资目的是获取报酬

E.投资具有时间性

48、下列投资形式中不属于房地产间接投资的有()。

A.房地产开发投资

B.购买房地产开发企业的债券

C.房地产置业投资

D.购买住房抵押支持证券

E.购买房地产投资信托基金

49、按资产投资的类型划分，REITs可分为()形式。

A.权益型

B.债务型

C.混合型

D.综合型

E.抵押型

50、投资的作用0。

A.投资是一个国家经济增长的基本推动力

B.投资与企业发展密切相关

C.投资可以促进人民生活水平提高

D.投资有利于国家的社会稳定和国际交往

E.投资可以抑制通货膨胀

51、房地产置业投资的目的是()。

A.赚取开发利润

B.满足自身生活居住的需要

C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入

D.满足自身生产经营的需要

E.参与房地产间接投资

52、房地产的投资对象包括()。

A.房地产直接投资和房地产间接投资

B.单纯的土地

C.在建工程

D.固定资产投资和流动资产投资

E.建成后的物业

53、房地产具有以下特性()。

A.寿命周期长

B.不可移动性

C.异质性

D.弱流动性

E.适应性

54、长期投资的特点包括()。

A.投资回收期长

B.投资资金周转快

C.短期变现能力较差

D.风险较小

E.长期盈利能力较强

55、受制于房地产的()等特性，形成了房地产投资区别于其他类型

投资的重要特性。

A.不可移动性

B.异质性

C.同质性

D.流动性

E.弱流动性

56、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为()几

种类型。

A.收益型

B.收益贬值型

C.收益加增值型

D.机会型

E.保本型

57、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有

Oo

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大后悔值法

58、投资可按以下()角度分类。

A.短期投资和长期投资

B.实物投资和金融投资

C.商品房投资和土地开发投资

D.直接投资和间接投资

E.固定资产投资与流动资产投资

59、间接投资的主要特点包括()。

A.资金所有者和资金使用者为同一个人或机构

B.资金所有者和资金使用者分离

C.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志

D.实施全过程的管理

E.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况

60、房地产投资较一般投资，具有()优点。

A.相对较高的收益

B.投资回收期长

C.提高投资者的资信等级

D.良好的流动性

E.投资数额巨大

61、房地产间接投资包括()。

A.投资房地产开发企业股票

B.在建工程

C.投资房地产开发企业发行的债券

D.投资房地产投资信托基金

E.购买住房抵押支持证券

62、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对()都

具有吸引力。

A.置业投资者

B.开发商

C.承包商

D.租客

E.专业人士

63、房地产投资的风险主要体现在()。

A.投入资金的安全性

B.期望收益的可靠性

C.投资项目的变现性

D.宏观经济的稳定性

E.资产管理的复杂性

64、投资者可以控制的风险包括()。

A.市场供求风险

B.变现风险

C.收益现金风险

D.机会成本风险

E.资本价值风险

65、下列投资中属于金融投资的有()。

A.股票

B.保险

C.基金投资

D.货币市场的存款

E.流动资产投资

66、住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地

产直接投资工具。

67、房地产投资的时间风险就是指选择合适的时机进入市场的风险。

68、购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷

款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs),由该公司将其汇

集重组，通过政府，银行，保险公司或担保公司等担保，转化为信用等

级较高的证券出售给投资者。

69、通货膨胀对房地产只有负面影响，没有正面影响。

70、一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，

但收益率也较高。

71、房地产投资的比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去

其他投资机会的风险。

72、投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获

得高额的投资收益。

73、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以

使系统风险有一定程度的降低。

74、风险是指某项活动导致损失的可能性。

75、如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估

计其可能性。在这种情况下，常常用定量的方法估计未来投资收益。

76、从静态的角度来说，投资是为了获得未来的报酬的经济行为。

77、从现在支出到将来获得报酬，总要经过一定的间隔，表明投资

是一个行为过程。一般来说，这个过程越长，未来报酬的获得越稳定,

风险就越大。

78、房地产同时具有经济寿命和自然寿命。

79、按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投

资。

80、投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置

的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。

81、房地产具有寿命周期长的特点，所以房地产投资非常适合作为

一种长期投资。

82、特殊物业的市场交易很少，而且多属于长期投资。

83、房地产开发投资均属于长期投资。

84、间接投资者需要直接参与房地产经营管理工作。

85、投资者在房地产上所拥有的权益通常在50年以上。

86、通过多种投资的组合可以降低投资的风险。

87、只要存在通货膨胀因素，投资者就一定面临通货膨胀风险。

88、与房地产投资持有时间相关的风险是持有期风险。

89、投资房地产企业债券或股票的投资者是房地产间接投资者。

90、开发投资面临着收益现金流风险，而置业投资则不会面临此风

险。

91、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的销售

收入。

92、出租物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

93、严格地说，酒店和休闲娱乐设施这类物业也属于商用物业，但

其在经营管理服务活动上的特殊性，又使得其成为一种独立的物业类

型。

94、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中

的存在效益外溢和转移的特性。

95、城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和

租金水平的上升而大幅升值是房地产投资中的存在效益外溢和转移。

96、房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房

地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地

产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。

97、投资的特性包括具有时间性，收益性和稳定性。

98、受制于房地产的不可移动性，异质性和弱流动性等特性，形成了

房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。

99、投资者进行房地产投资的主要目的，是为了获得作为房地产业

主的荣誉。

100,进行场地平整,道路,给水,排水,供电,供热,通讯等工程所完成

的投资属于房地产土地开发投资。

101、由于存在通货膨胀，房地产投资具有保值性。（）

102、由于房地产的异质性，会导致每宗房地产在市场上的地位和价

值可能不一致。

103、城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和

租金水平的上升而大幅升值，这是由于房地产投资存在效益外溢和转

移的特性。（）

104、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率是通货膨胀

率与行业基准折现率的直接相加。

105、由于房地产具有异质性，房地产投资价值难以判断，因而易产

生资本价值风险。（）

106、房地产寿命周期长，决定了房地产适合作为一种长期投资。（）

107、我国房地产投资统计包含房地产开发投资和房地产购买投资。

0

108、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目

的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地

产开发的经济行为。（）

109、由于房地产是人类生产生活的必需品，所以说房地产投资具有

增值性。（）

110,税法中规定的房地产的折旧年限，就是常说的房地产的经济寿

命。（）

111、有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是

非预期通货膨胀的影响。（）

112、利率调高不仅会降低房地产投资者的投资欲望，而且会抑制房

地产市场上的需求数量，从而导致房地产，介格下降。（）

113、投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，

不同投资项目的收益会有不同的反应。（）

114、房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场的

增量供给。（）

115、为防范或然损失风险，可对房地产投资对象投保，投保项目越

多则越保险，从而保证房地产投资者收益达到最大化。（）

116、购买商铺属于房地产投资形式中的直接投资。（）

117、在考虑利率风险时，房地产投资者得到的是固定利率贷款，则

其在转售物业的过程中不会因为利率上升而造成其所投资的物业的

价值下降。（）

118、在房地产投资中，追