房地产经纪专业基础考试试卷(共五卷)

房地产经纪专业基础考试试卷（一）

考试方式：【闭卷】考试时间：【90分钟】总分：【100分】

一、单项选择题（共50题，每小题2分，共100分）

1、为保证居住区与城市有良好的交通联系，居住区内主要道路与外围道路至少

有（）相连。（2008年真题）

A、1个方向

B、2个方向

C、3个方向

D、4个方向

【答案】B

【解析】居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连，以保证居住区

与城市有良好的交通联系。道路边缘至建筑物要保持一定距离，以避免一旦楼

上掉下物品影响路上行人和车辆的安全等。

2、总平面图中的室外地坪标高应采用（）。（2006年真题）

A、相对标高

B、负数标高

C、正数标高

D、绝对标高

【答案】D

【解析】标高有绝对标高和相对标高两种。建筑总平面图上的室外地坪标高通

常采用绝对标高，其余图纸一般采用相对标高。相对标高是指把首层室内地面

的绝对标高定为相对标高的零点.以“±0.000”表示c高于它的为正数标高，

低于它的为负数标高，正数标高在数字前不注，负数标高在数字前注

a_，，

o

3、表现房地产经纪人员个性心理特征的核心是（）。

A、信念

B、性格

C、气质

D、能力

【答案】B

【解析】个性心理特征是指个休的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理

特征。这些特征影响着个体的言行举止，反映出一个人的基本精神面貌和意识

倾向，集中地体现了人的心理活动的独特性。个畦心理特征主要表现在性格、

气质和能力三个方面，其中以性格为核心。

4、在（）情况下，房地产市场属于卖方市场。

A、房地产供等于求

B、房地产供大于求

C、房地产供不应求

D、资金供不应求

【答案】C

【解析】房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为了自己利益的最大化

而作出的努力。具体有卖方与买方之间的竞争、卖方之间的竞争、买方之间的

竞争。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，可将市场分为卖方市场和

买方市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作

用的市场状态。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主

导作用的市场状态。

5、根据有关司法解释，由一方婚前承租、婚后生共同财产购买的房屋，房屋权

属证书登记在一方名下的，应当认定为（兀

A、个人财产，所有权归属于房屋权属证书登记一方

B、个人财产，所有权归属于房屋权属证书登记一方，但另一方享有居住权

C、个人财产，所有权归属于房屋权属证书登记一方，但另一方可以从享有所

有权的一方得到其出资的补偿

D、夫妻共同财产

【答案】D

【解析】由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在

一方名下的，房屋仍是由夫妻双方共同财产购买，因此应属于夫妻共有财产。

6、根据《住宅设计规范》GB50096,（）层及以上的住宅，每幢楼设置电

梯不应少于2台。

A、9

B、10

C、11

D、12

【答案】D

【解析】根据《住宅设计规范》GB50096,7层及7层以上的住宅，必须设置

电梯，电梯应在设有户门和公共走廊的每层设站；12层及12层以上的住宅，

每幢楼设置电梯不应少于2台，其中应设置一台可容纳担架的电梯；电梯不应

紧邻卧室布置，当受条件限制，不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔

声、减振的构造措施

7、房地产投资各个步骤的先后顺序是（）o（2012年真题）

A、选择投资方案，寻找投资机会,实施投资方案,评价投资机会

B、选择投资方案，寻找投资机会,评价投资机会,实施投资方案

C、寻找投资机会，选择投资方案,评价投资机会,实施投资方案

D、寻找投资机会，评价投资机会,选择投资方案,实施投资方案

【答案】D

【解析】房地产投资一般分为以下四大步骤：①寻找投资机会，是投资者发现

投资可能性的过程。②评价投资方案，又称投资方案经济评价、投资项目经济

评价，是对初步筛选出的各种投资机会或投资方案、投资项目进行经济评价。

③选择投资方案，又称投资决策，是在投资方案经济评价的基础上，综合分析

比较各种投资方案的优劣，根据投资者的投资目标，对投资方案作出决策性的

结论，其结果为投资和不投资两种。④实施投资方案，是对已选定的投资方案

付诸实施的过程。

8、（）主要是通过发挥柱式优势，将柱式与穹隆、拱门、内墙界面有机的

结合起来。

A、古罗马风格

B、哥特式风格

C、意大利风格

D、洛可可风格

【答案】C

【解析】A项，古罗马风格：主要以豪华、壮丽为特色，在两柱之间形成一个

卷洞，通过卷、柱结合以及极富兴味的装饰性柱式，成为西方室内装饰中最鲜

明的特征.B项，哥特式风格：主要是对古罗马风格的继承，装饰中使用直升

的线形、体量急速升腭的动势和奇突的空间推移。C项，意大利风格：主要是

通过充分发挥柱式优势，将柱式与穹隆、拱门、内墙界面有机地结合起来。这

种风格多以轻快的敞廊、优美的拱券、笔直的线脚以及运用透视法将建筑、雕

塑、绘画融于一室，使其具有强烈的透视感和雕塑感，创造出典雅、优美、豪

华、壮丽的景象，体现出明朗、和谐的室内审美效果。D项，洛可可风格：其

总体特征是轻盈、华丽、精致、细腻。室内装饰造型高耸、纤细、优雅且不对

称，制作工艺精致，构造、线条婉转、柔和，创造出轻松、明朗、亲切的空间

环境。

9、在预期某种房地产价格涨落的情况下，大家常说的“买涨不买落”体现了决

定房地产需求的基本因素是（）。

A、该种房地产的价格水平

B、消费者的收入水平

C、消费者的偏好

D、相关物品的价格水平

【答案】A

【解析】一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求会减少；如果下

降了，对其需求会增加。其他商品的需求与价格的关系一般也如此。由于这种

需求与价格负相关的美系非常普遍，所以称为需求规律。在理解这一点时，要

区分它与后面将要讲到的预期价格涨落的情况不同。在预期价格涨落的情况

下，是“买涨不买落”。

10、秦某购买一套总价为60万元的商品住宅，首付款为购房总价的25%,余

款为商业贷款，贷款期限为20年，贷款年利率为6%,若采用按月等额本息还

款方式，秦某的月还款额为（）元。

A、1875.00

B、3223.94

C、3357.00

D、4125.00

【答案】B

【解析】年金现值的计算公式为：

式中，A表示月还款额，P表示贷款金额，i表示贷款月利率，n表示按月计算

的贷款期限。等额本息还款方式下，秦某的月还款额为：

【答案】A

【解析】委托合同的特征有：①是以为委托人处理事务为目的的合同；②委托

合同的订立以委托人和受托人之间的相互信任为前提；③是诺成、不要式、双

务合同；④可以是有偿合同，也可以是无偿合同。

15、年利率为8%,每半年计息一次，则实际利左为（）o

A、8%

B、8、16%

C、8、24%

D、8、30%

【答案】B

16、物权与债权的效力不同，债权的效力是（）o

A、支配力

B、排他效力

C、请求力

D、追及效力

【答案】C

【解析】物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有排他效

力、优先效力和追及效力。排他效力是指同一物上不能并存内容相互冲突的两

个物权。优先效力是指物权和债权并存时，无论是物权成立于债权之前还是之

后，物权都优先于债权。

17、根据过去政府对房地产市场调控结果看，房地产的（）指标反应最敏

感，对房地产经纪行业会影响最大。

A、房地产成交量

B、房地产成交价

C、房地产销售量

D、房地产存量

【答案】A

【解析】中央和地方政府还可能会对房地产市场进行调控，出台一些新的政策

措施，也可能会放松或停止目前正在实施的某些一周控政策措施。这些都会导致

房地产成交量、成交价的变化。特别是成交量，从过去房地产市场调控结果

看，它是反应最敏感（变化最快、最大）的，从而对房地产经纪行业会产生很

大影响，甚至使其“饱一顿，饿一顿”，因为房地产经纪行业发展特别是佣金

收入，直接依赖于房地产成交量。

18、某银行与借款人约定以每月20日到次月20日为一个还款期，实行浮动利

率，合同年利率为5%o11月1日国家法定利率调整为5.5%,则自11月20

日到次年1月20日两个还款期应执行的利率标准为（）o（2010年真题）

A、皆执行5%

B、皆执行5.5%

C、前一个还款期执行5%,后一个还款期执行5.5%

D、前一个还款期执行5%,后一个还款期执行分别以5%和5.5%按实际天

数分段计息

【答案】D

【解析】浮动利率又称可变利率，是指在贷款期限内随市场利率的变化而定期

调整的利率。本题中，该还款期跨越一个利率调整日，在调整之前的还款按原

有利率计算，在调整期之后的还款按新的利率，并按照实际发生的天数计算。

即前一个还款期执行5%,后一个还款期执行分别以5%和5.5%按实际天数分

段计息。

19、在地形图上，地貌一般用（）表式。

A、标高线

B、高程线

C、水平线

D、等高线

【答案】D

【解析】地貌是指地球表面自然起伏的形态、如平原、丘陵、山地、盆地、高

原等。在地形图上，地貌一般用等高线表示。等高线是地面上高程相等的相邻

点连接形成的闭合曲线。

20、某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5%,贷款期限为15年，采

用按月等额本息还款方式还款。假设该家庭已按月等额偿还了5年。则该家庭

的贷款余额为（）元。

A、57336、45

B、65432、00

C、73567、25

D、74556、75

【答案】D

【解析】贷款余额是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的

贷款本金数额。月还款额为A=790.79元，按月计算的贷款期限为180月，按月

计算的已偿还期m二5*12二60月，该家庭的贷款余额计算如下：

21、关于套内阳台建筑面积，下列说法错误的是（）0

A、封闭的阳台按太平投影全部计算建筑面积

B、未封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积

C、未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积

D、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算

【答案】B

【解析】套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计

算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投

影的一半计算建筑面积。

22、下列房地产中，适用收益法估价的有（

A、公园

B、行政办公楼

C、旅馆

D、图书楼

【答案】C

【解析】收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜

在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。这

些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。

23、房地产经纪行业的发展直接依赖于（）。

A、房地产供给量

B、房地产需求量

C、房地产成交量

D、国家政策

【答案】C

【解析】房地产经纪行业发展（或收入）直接依赖于房地产成交量。因此，房

地产市场平稳健康发展对房地产经纪机构和房地产经纪人员是有利的，房地产

经纪机构和房地产经纪人员的长远利益是与房地产市场平稳健康发展相一致的

24、短期贷款是指贷款期限在（）年以内的贷款。

A、1

B、2

C、3

D、4

【答案】A

【解析】短期贷款是指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款。中期贷款是指

贷款期限在1年以上（不含1年）、5年以下（含5年）的贷款。长期贷款是指

贷款期限在5年以上（不含5年）的贷款。

25、某期房还需9个月才能交付使用，市场上类似的现房价格为8000元/成，

该类房屋出租一年净收益为500元/m2,假设折现率为12%,风险补偿估计为现

房价格的1.5%,则该期房目前的价格是（）元/m2。

A、7450

B、7553

C、7700

D、8339

【答案】A

【解析】根据期房价格与现房价格之间的关系计算，该期房目前的价格为

7450（元）@##

26、楼层地面面层应不易磨损或不易破坏，且表面平整、不起尘，国际通痣标

准的耐久性一般为（）年。

A、5

B、10

C、15

D、20

【答案】B

【解析】楼层地面面层的坚固性和耐久性由室内使用状况和材料特性来决定。

楼层地面面层应不易磨损或不易破坏，且表面平整、不起尘，国际通用标准的

耐久性一般为10年。

27、下列自然人中，目前具有完全民事行为能力的是（）o

A、张某；1995年4月出生，某大学一年级学生

B、唐某；1996年12月出生，孤儿，靠网络撰稿为生

C、肖某；1993年8月出生，某聋哑学校老师，双腿已残废

D、段某；1994年1月出生，某工厂工人，患有轻度精神分裂症

【答案】C

【解析】完全民事行为能力人，是指能以自己的行为独立享有民事权利，承担

民事义务的自然人。在中国，18周岁以上的自然人是成年人，具有完全民事行

为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18

周岁的自然人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力

人。A项，张某在2012年10月份17岁半未满18周岁，并且不是以自己的劳

动收入为主要生活来源，不具有完全民事行为能力；B项，唐某虽然以自己的

劳动收入为主要生活来源，但在2012年10月份未满16周岁，不具有完全去事

行为能力；D项，段某年满18周岁，但患有轻度精神分裂症，属于限制民事行

为能力的人」@胜

28、某居住小区总建筑面积为450000n）2,用地面积为150000m2,住宅用地面积

为

75000m2,住宅建筑基池面积为45000m2,该居住小区的住宅建筑净密度是（

）o

A、0、30

B、0、60

C、3、00

D、6、00

【答案】B

【解析】住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率

（%）o本题中，该居住小区的住宅建筑净密度=45000・75000=0.6。

29、下列对提前还款作出特殊规定要求的表述，错误的是（）。

A、要求借款人提前10天或30天提出书面申请

B、整个还款期内提前还款次数不得超过两次

C、部分还款的余额必须是1万元的整数倍或不小于3个月的还款额

D、按照一定比例或数额收取手续费或罚金

【答案】B

【解析】对提前还款作出特殊规定要求包括：①借款人在一定期限内不能提前

还款，否则产生违约金；②借款人提前10天或30天提出书面申请；③部分提

前还款的金额必须是1万元的整数倍或不小于3个月的还款额；④整个还款期

内提前还款次数不得超过3次；⑤按照一定比例或数额收取手续费或罚金。

30、与发达国家相比，我国目前处于城市化（）发展时期。（2010年真题）

A、快速

B、平稳

C、缓慢

D、低速

【答案】A

【解析】城市化进程一般分为三个阶段：①城市化率低于30%为初级阶段；

②30%后是快速发展阶段；③70%即达到成熟阶段，也称为饱和阶段。目前发

达国家的城市化率达到80%。我国2015年的常住人口城镇化率为56.1%,目

前还处于城市化的快速发展阶段。

31、直接抹灰或者直接喷刷式顶棚较适用于（）

A、舞厅

B、酒店大堂

C、豪华餐厅

D、普通住宅的卧室或书房

【答案】D

【解析】直接式顶棚是在屋面板或楼板结构底面直接做饰面材料的顶棚，具有

构造简单、构造层厚度小、可取得较高的室内净高以及造价较低等特点。直接

式顶棚根据施工方法，分为直接抹灰式顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶

棚、直接固定装饰板顶棚和结构顶棚。如直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于普

通住宅的卧室、书房等。

32、下列有关诉讼时效的表述中，正确的是（）

A、诉讼时效期间从权利人的权利被侵害之日起计算

B、权利人提起诉讼是诉讼时效中止的法定事由之一

C、只有在诉讼时效期间的最后6个月内发生诉讼时效中止的法定事由，才

能中止时效的进行

D、诉讼时效中止的法定事由发生之后，已经经过的时效期间统归无效

【答案】C

【解析】本题考点所在是关于诉讼时效中止的内容。根据《民法通则》的规

定，阻碍诉讼时效进行的事由为不可抗力和其他障碍。其他障碍是指除不可抗

力外使权利人无法行使请求权的客观情况。根据《民法通则》的规定，只有在

诉讼时效期间的最后6个月内发生前述法定事由，才能中止时效的进行。

33、某房地产投资项目累计净现金流量开始出现正值的年份数为4,又知上年

累计净现金流量为-240万元，出现正值的当年净现金流量为300万元，则该

房地产投资项目的投资回收期是（）年。

A、3、8

B、4、0

C、4、8

D、5、8

【答案】A

34、在区位选择中，人们越来越重视（）o（2006年真题）

A、空间交通距离

B、空间直线距离

C、交通时间距离

D、交通路线距离

［答案］Q

【解析】距离是衡量房地产区位优劣最常见、最笥单的指标，可以分为空间直

线距离、交通路线距得和交通时间距离。空间直浅距离是最简单、最基础的距

离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂池区等情况下，它往往会失去

意义。交通路线距离一般是指连接的道路长度，有时受路况、交通管制等的影

响，虽然距离不远，但需要的时间较长，因此交通路线距离也不一定能反映真

实的状况。交通时间跑离一般来说更科学，人们越来越重视。

35、具有某些共同消费特征的消费者所组成的群体称为（）«

A、消费者团体

B、消费者群体

C、代购团体

D、群体消费

【答案】B

【解析】消费者群体是指具有某些相同消费特征的消费者所形成的集体。消费

者群体的形成是消费者的内在因素和外部因素共同作用的结果。

36、对于房屋基地的地层中含有的有害物质，其来源不包括（）。

A、地层中固有的

B、基在建房前已遭受生活废弃物的污染

C、地基在建设中使用了超标的建筑材料

D、地基在建房前已遭受工农业生产的污染

【答案】C

【解析】A.地层中固有的

B.基在建房前已遭受生活废弃物的污染

C.地基在建设中使用了超标的建筑材料

D.地基在建房前已遭受工农业生产的污染

室外来源的污染物原存在于室外环境中，但可通过门窗、孔隙或其他管道缝隙

等进入室内。例如，某些房屋地基中含有某些可逸出或可挥发出有害物质，这

些有害物质可通过房屋基础的缝隙逸人室内。这类有害物质的来源主要包括：

①地层中固有的，如氢及其子体；②地基在建房前已遭受工农业生产或生活废

弃物的污染，如受农药、化工燃料、汞、生活垃圾等污染，而未得到彻底清理

即在其上建造房屋。

37、屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，其构成不包括（）

A、屋面

B、承重结构层

C、保温隔热层

D、吊棚

【答案】D

【解析】屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，一般由屋面、承重结构

层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶的形式有坡屋顶、平屋顶和其他形式的屋

顶。屋顶的主要作用是抵御风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的

不利因素，使屋顶覆盖下的空间冬暖夏凉

38、按照信用主体划分，（）是主要的信用形式，可以弥补商业信用的不

足。

A、政府信用

B、银行信用

C、消费信用

D、民间信用

【答案】B

【解析】根据信用主体，分为商业信用、银行信用、消费信用、民间信用等形

式。其中，银行信用是指银行以货币形态向单位或个人提供的信用，包括以吸

收存款等形式筹集社会上的闲散资金和通过贷款等形式运用这些资金两个方

面。银行信用是主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足。

39、评估房地产的投资价值所使用的折现率是指（）0

A、投资者可以接受的最低收益率

B、投资者可以接受的最高收益率

C、社会最高收益也

D、银行贷款利率

【答案】A

【解析】在评估房地产价值中，设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益

率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低

满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。

40、下列税收政策中，在卖方市场情况下会推动房地产价格上涨的是（）。

A、减少房地产开发环节的税收

B、增加房地产开发环节的税收

C、增加买方的税收

D、增加房地产保有环节的税收

【答案】B

【解析】增加或者减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格

的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，则

增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地

产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会

转化为房地产开发企业的“超额利润”。

41、关于法律行为的有效要件，下列说法错误的是（）o

A、法律行为的有效要件就是指形式要符合要求

B、行为人的意思表示真实

C、无民事行为能刀人不能独立实施民事法律行为

D、法律行为的形式包括推定形式

【答案】A

【解析】本题考核点是法律行为的有效要件。法律行为的有效要件分为形式有

效要件和实质有效要件，所以选项A错误。

42、购房投资者通过折价方式将其房屋转换为现金而导致资金损失风险，属于

（）o（2012年真题）

A、市场供求风险

B、变现风险

C、购买力风险

D、资本价值风险

【答案】B

【解析】变现风险是指投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致资金

损失的风险。A项，市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变

化给投资者带来的风险；C项，通货膨胀风险又称购买力风险，是指与初始投

入的资金相比，投资完成后所收回资金的购买力降低给投资者带来的风险；D

项，资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营成本水

平，并导致投资收益率发生变化。这种变化使得预期资本价值与现实资本价值

之间产生差异，即导致资本价值的风险。

43、岁的小林参加中学生科技创意大赛，其作品“厨房定时器”获得组委会奖

励。张某对此非常感兴趣，现场支付给小林5万元，买下该作品的制作方法。

下列关于该合同效力的表述中，符合合同法律制度规定的是（）。

A、该合同可撤销，因小林是限制民事行为能力人

B、该合同无效，因小林是限制民事行为能力人

C、该合同有效，因该合同对小林而言是纯获利益的

D、该合同效力待定，因需要由小林的法定代理人决定是否同意或追认

【答案】D

【解析】（1）16周岁的小林还在读中学，属于限制民事行为能力人；（2）本案

不属于限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为，也不属于与限制

民事行为能力人的年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，行为效

力待定，经法定代理人同意或者追认后有效，因此，选项D正确；（3）小林的

法定代理人可以主动表示同意或追认，但如果张某（相对人）催告小林的法定

代理人追认，而小林的法定代理人1个月内未作回复，应视为拒绝追认，合同

无效；（4）由于该比赛明示为“中学生”参加的比赛，张某对小林属于限制民

事行为能力人应当知情，张某不属于善意相对人，不享有撤销权.

44、某住宅小区因设计不当，路灯光线强烈刺眼，且照进住宅室内，此类现象

属于光污染中的（）。

A、可见光污染

B、视觉污染

C、眩光污染

D、灯光污染

【答案】D

【解析】光污染有以下几种：①灯光污染。如路灯控制不当或建筑工地的聚光

灯，照进住宅，影响居民休息等。②眩光污染。如电焊时产生的强烈眩光，在

无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视

物不清，造成事故；车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。③视

觉污染。这是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的

垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告等。④其他光污染。如写字楼、商

场、宾馆等建筑物的外墙用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发

生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。

45、很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，其中不包括（）o

A、甲苯

B、甲醛

C、酯类

D、乙醇

【答案】D

【解析】室内来源的污染物主要来自建筑材料。室内环境是由建筑材料围合而

成的与外界环境隔开的微小环境，这些建筑材料中许多可向室内释放一些挥发

性有机物，如甲醛、苯、甲苯、酸类、酯类等。室内来源的污染物主要来自建

筑材料。室内环境是由建筑材料围合而成的与外界环境隔开的微小环境，这些

建筑材料中许多可向室内释放一些挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醛类、

酯类等。

46、郑某今年12周岁，父母双亡，有一套自己的房屋，现因出国求学需将其出

售，所在地居民委员会代理其与购房者订立房屋买卖合同，这种民事活动属于

（）o（2010年真题）

A、委托代理

B、法定代理

C、指定代理

D、无权代理

【答案】B

【解析】代理可分为下列三种：①委托代理；②法定代理；③指定代理。其

中，法定代理是指基于法律的规定而产生的代理，主要是为无民事行为能力人

或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。法定代理人的权限

来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有一定的亲属关系而发

生，某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父

母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。

47、某幢住宅楼中一套住房的下列面积中，面积最大的是（）。

A、公摊面积

B、使用面积

C、套内建筑面积

D、建筑面积

【答案】D

【解析】A项，公摊面积，是指某个产权人在共福公用建筑面积中所分摊的面

积。B项，使用面积是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投

影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也不包括阳台面积。C

项，套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面

积三部分组成的面积。D项，建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外

围水平投影面积的总和，包括设备房、地下室、阳台、挑廊、楼梯间或电梯问

等的面积。根据上述面积的定义可知，建筑面积的面积最大。

48、下列环境污染现象中，表述错误的是（）。

A、工业废水或生活污水的排放使水质变坏

B、化石燃料的大量燃烧使大气中颗粒物急剧增高

C、化石燃料的大量燃烧使得二氧化硫的浓度急剧增高

D、汽车尾气的排放不会使得二氧化碳增多

【答案】D

【解析】二氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的

1/3,它大部分来自汽车尾气。

49、下列各项中，属于事实行为的是（）o

A、人的出生

B、自然灾害

C、签订合同

D、侵权行为

【答案】D

【解析】@##

50、刘某购买了一套建筑面积为100m2,单价为6000元/m2的商品住房，首付

30%,余款向银行申请20年期的抵押贷款。若其选择按月等额偿还贷款本息，

假设贷款年利率为6%,则其名义单价和实际单价分别为（）元/成。

A、6000和6000

B、6000和7221.63

C、7221.63和6000

D、7221.63和7221.63

【答案】A

【解析】名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不

到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。题中，采取按

月等额偿还贷款本息方式支付，其名义单价和实际单价相等，均为6000元/

m2o

房地产经纪专业基础考试试卷（二）

考试方式：【闭卷】考试时间：【90分钟】总分：【100分】

一、单项选择题（共50题，每小题2分，共100分）

1、下列关于价格的表述中，不正确的是（）。［2006年真题）

A、市场价格与理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均

衡价格

B、成交价格是买者同意付出，卖者愿意收取的货币额

C、起价、标价、成交价、拍卖价、均价是在房地产拍卖中出现的一组价格

D、房屋成本租金日折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税组成

［答案］C

【解析】评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在房地产拍卖活动中出

现的一组价格。起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中出现的几种

房价。

2、在住宅建筑的面积测算中，房屋内的夹层、楼梯间和电梯间等在（）米

以上的部位应当计算全部建筑面积。

A、2、00

B、2、20

C、2、40

D、2、80

【答案】B

【解析】《房产测量规范第1单元：房产测量规定》（GB/T17986.1—2000）第

8.2.1条b款规定，房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高

度在2.20m以上部位计算建筑面积。

3、若年利率为8%,复利计息，则5年后的300万元资金相当于现在的

（）万元。

A、119、13

B、201、36

C、204、17

D、214、29

【答案】C

【解析】将将来值转换为现值的计算公式为：

。式中，P表示现值，i表示利率，n表示计息周期数，F表示终值（将来值）。

则5年后的300万元资金相当于现在的现金数量为：

4、涂料按照成膜物状的性质，可分为（）0

A、外墙涂料、内墙涂料

B、油性涂料、水性涂料

C、溶剂性涂料、不溶性涂料

D、乳液性涂料、妾水性涂料

【答案】B

【解析】涂料是一种肢体溶液，将其涂抹在物体表面，经过一定时间的物理、

化学变化，能与基体材料很好地粘结并形成完整而坚韧的保护膜。根据施工部

位，分为外墙涂料和内墙涂料；根据成膜物状的，生质，分为油性涂料和水性涂

料。

5、在中国，（）周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以

独立进行民事活动，是完全民事行为能力人.

A、12

B、14

C、16

D、18

【答案】D

【解析】完全民事行为能力人，是指能以自己的行为独立享有民事权利，承担

民事义务的自然人。在中国，18周岁以上的自然人是成年人，具有完全民哥行

为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18

周岁的自然人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力

人。

6、个性心理特征以（）为核心。（2007年真题）

A、能力

B、性格

C、气质

D、经验

【答案】B

【解析】个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理

特征，主要表现在性格、气质和能力三个方面，以性格为核心。

7、物权的审同效力不包括（）

A、公示效力

B、排他效力

C、优先效力

D、追及效力

【答案】A

【解析】物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有：①排他

效力，是指同一物上不能并存内容相互冲突的两个物权；②优先效力，是指物

权和债权并存时，无论物权成立于债权之前或之后，物权都优先于债权；③追

及效力，是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及

标的物行使其权利。

8、房地产经纪人一般应站在（）的角度来评价所促成交易的房地产环境的

好坏。

A、房地产管理部门

B、房地产使用人

C、房地产开发企业

D、政府环保部门

【答案】B

【解析】房地产的环境和景观关系到房地产使用人的身心健康乃至生命安全。

目前因生活水平提高及环境污染加重，人们在购买或租赁房地产时越来越关注

和重视其环境和景观，特别是周边有无“厌恶性没施”等环境污染及其严重程

度。因此，做好房地产经纪服务，应了解相关环境和景观知识，并能对拟交易

房地产的环境和景观作出必要的说明和评价，不仅要向客户介绍房地产的优

点。还应说明其不足或缺点，这样更能获得客户的信任，有利于促成交易。

9、维持生存的需要是指（）。

A、安全需要

B、生理需要

C、爱与归属需要

D、尊重需要

【答案】B

【解析】生理需要是维持生存的需要，如对水分、食物、睡眠的需要。这些需

要是最原始、最基本的，如果不被满足，就会产生不良后果，甚至有生命危

险。只有生理需要得到满足以后，高一层次的需要才能相继产生。

10、为缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题，大城市通常

在郊区发展（）o

A、居住区

B、综合区

C、卫星城

D、开发区

【答案】C

【解析】卫星城是指在大城市市区外围兴建的，与市区既有一定距离又相互间

密切联系的城市。为了缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问

题，大城市通常在郊区发展了若干卫星城，以接纳市中心区过多的人口与产

业。

11、具有突发性、冲击性、不连续性特点的环境噪音是（）。

A、交通噪音

B、建筑施工噪音

C、工业噪音

D、社会生活噪音

【答案】B

【解析】建筑施工噪声主要是建筑工地上各种建筑机械和建筑工人手工操作产

生的噪声。这类噪声在施工期间具有突发性、冲击性、不连续性等特点，易使

人烦躁。

12、坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观，适用于教学楼、办公楼等室内地面的是

（）o

A、天然花岗石地面

B、陶瓷锦砖地面

C、天然大理石地面

D、水磨石地面

【答案】D

【解析】水磨石地面的优点是坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观，适用于办公楼

等室内地面。A项，天然花岗石具有结构细密、性质坚硬、耐酸、耐腐、耐

磨、吸水率低、抗压强度高、耐冻性强、耐久性好等特点。B项，陶瓷地砖的

质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗，但给人以硬、脆的感

觉，保温性能较差，不适用于卧室，常用于厨房、卫生间、餐厅、门厅、客

厅、阳台。C项，天然大理石具有花纹品种多、色泽鲜艳、质地细腻、抗压强

度高、吸水率低、耐磨、不变形等特点。

13、居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积比率，称为

（）。

A、居住建筑净密度

B、总建筑密度

C、住宅建筑面积密度

D、居住区建筑面积毛密度

【答案】B

【解析】总建筑密度又称居住区建筑密度、建筑毛密度，是指居住区用地内各

类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（％）。A项，住宅建筑净密度是

指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（％）。C项，住宅建筑面积密度

可分为住宅建筑面积毛密度和住宅建筑面积净密度。住宅建筑面积毛密度是指

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（万m2/hm2）；住宅建筑面积净密度

是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（万ni2/hm2）。D项，居住区建筑

面积毛密度（容积率）是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积

（万m2/hni2）或以居住区总建筑面积（万m2）与居住区用地面积（万m2）的

比值表示。

14、某开发商向银行贷款1000万元，复利计息，贷款期限为3年，银行基准利

率为6%,投资基准收益率为8%,银行实际利率为7%,假设开发商贷款到期

后一次性偿还本息，则开发商到期需偿还的贷款本息是（）万元。

A、1191.02

B、1210.00

C、1225.04

D、1259.71

【答案】C

【解析】复利计息方式下，开发商到期需偿还的贷款本息为：

（万元）。

15、宗地图不包括的内容是（）o

A、分幅图、分丘图、坐落

B、宗地号、地类号、宗地面积

C、界址点、界址边长

D、邻宗地号、邻宗地界址示意线

【答案】A

【解析】宗地图是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地

面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的

专业图。宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位

和四至，是核发土地权属证书和地籍档案的附图。

16、某项贷款年利率为8%,按月计息，则实际利率为（）。

A、8%

B、8、16%

C、8、24%

D、8、30%

【答案】D

【解析】名义利率与实际利率的计算公式为：

o式中i表示实际利率，r表示名义利率，m表示计息次数。则本题的实际利率

为：

=（1+8%/12）12-1=8.30%0

17、有些石材、砖、水泥、混凝上等材料含有高笨底的镭，该物质可蜕变成对

人体十分有害的放射性污染物是（）。（2007年真题）

A、苯

B、氢

C、甲醛

D、石棉

【答案】B

【解析】室内来源的污染物主要来自建筑材料。洌如，有些石材和碑中含有高

本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氨，能引起肺癌。

18、在建筑施工图中，表示住在楼中间各层平面布置，能反映起居室、卧室、

卫生间、厨房、阳台及楼梯等位置与尺寸状况的图纸是（）。（2012年真题）

A、底层平面图

B、顶层平面图

C、标准层平面图

D、屋顶平面图

【答案】C

【解析】通常一幢楼房的建筑平面图有：①底层平面图（表示第一层房间的布

置、建筑入口、门厅及楼梯等）；②标准层平面图（表示中间相同的各层平面布

置）；③顶层平面图（表示房屋最高层的平面布置）；④屋顶平面图（即屋顶平

面的水平投影）。

19、由人造板材做成的家具在室内释放较高浓度的有害气体主要是（）0

（2011年真题）

A、甲醇

B、甲酸

C、甲烷

D、甲醛

【答案】D

【解析】人造板材在生产过程中通常加入以甲醛为主要原料的胶粘剂进行粘

结，这些胶粘剂中一般含有大量甲醛等挥发性有害物质，造成室内环境污染。

20、消费者的价格心理表现有不同类型，工薪阶层在买房时多选择经济实惠，

价格低廉的住房，这种价格心理表现是（）o（2012年真题）

A、习惯性心理

B、敏感性心理

C、倾向性心理

D、感受性心理

【答案】C

【解析】倾向性心理是消费者在购买过程中对商品价格选择所表现出的倾向。

不同消费者群体的商品价格倾向有所不同，如高收入的消费者倾向于功能先

进、高档名贵的高价格商品，中等收入的消费者须向于经济实惠、价格较低的

商品。因此，商品价格的定位要适应不同消费者的价格倾向性心理。

21、根据马斯洛需要层次理论，最高层次的需要是（）o

A、安全需要

B、爱与归属需要

C、生理需要

D、自我实现需要

【答案】D

【解析】美国心理学家马斯洛（AbrahamMaslow.1908~1970）的需要层次

论，他把人的需要按照先后顺序和高低层次分为5种，具体如图10-2所示。其

中，自我实现需要是最高层次的需要。

22、下列房地产中，适用成本法的是（）o

A、娱乐场所

B、影剧院

C、体育场馆

D、加油站

【答案】C

【解析】成本法特别适用于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收

益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产估价。

23、列关于继承和遗产的表述中，错误的是（）0

A、继承开始的时间是公民死亡或被宣告死亡时

B、公民死亡时留r的所有财物都是遗产

C、继承一开始，被继承人便丧失其财产的所有权

D、被继承人的房屋可以作为遗产

【答案】B

【解析】A项，继承从被继承人死亡时开始。BD两项，遗产是指公民死亡时遗

留的个人合法财产，包括公民的房屋等财产。C项，对被继承人来说，其生前

对财产的处分都具有法律效力，但其死亡后不可能再对财产进行处分。继承一

开始，遗产的所有权便转归继承人。

24、直接抹灰或者直接喷刷式顶棚较适用于（）o（2012年真题）

A、舞厅

B、酒店大堂

C、豪华餐厅

D、普通住宅的卧室或书房

【答案】D

【解析】直接式顶棚是在屋面板或楼板结构底面直接做饰面材料的顶棚，具有

构造简单、构造层厚度小、可取得较高的室内净高以及造价较低等特点。直接

式顶棚根据施工方法，分为直接抹灰式顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶

棚、直接固定装饰板顶棚和结构顶棚。如直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于普

通住宅的卧室、书房等。

25、一幢7层楼的住宅，属于（）0（2011年真题）

A、低层住宅

B、多层住宅

C、中高层住宅

D、高层住宅

【答案】B

【解析】住宅根据层数，分为低层住宅（1〜3层）、多层住宅（4〜6层）、中高

层住宅（7层〜9层）和高层住宅（10层及以上）。其中建筑高度超过100m的

住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8〜

11层的住宅。

26、列选项中，不属于城市中企业仓储用地的是（）o

A、库房、堆场

B、包装加工车间

C、地下加工场所

D、附属设施的建设用地

【答案】C

【解析】我国城市用地分为以下八大类：①居住用地；②公共管理与公共服务

设施用地；③商业服务业设施用地；④工业用地；⑤物流仓储用地，指城市中

物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站

场等用地；⑥道路与交通设施用地；⑦公用设施用地；⑧绿地与广场用地。

27、某居民贷款50000元，年贷款利率为6%,贷款期限为5年，若按等额本

金还款方式偿还，第三年偿还的利息应为（）元。

A、1800、00

B、1869、82

C、3000、00

D、11869、82

【答案】A

【解析】等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额+贷款月

数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，谀者

合计即为每月的还款额。则第三年还款的利息应为（50000-500004-5X2）

X6%=1800（元）。

28、城市规划术语和控制指标中，（）指建筑控制线与道路红线或道路边

界、地块边界的距离。

A、道路红线

B、用地红线

C、建筑红线

D、建筑后退红线距离

【答案】D

【解析】建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界

的距离。AC两项，道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制

线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路

红线即为建筑红线。B项，用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设

用地范围的界线。

29、按照《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）的规定，普通建筑和构筑物

的建筑设计使用年限为（）年。

A、40

B、50

C、70

D、100

【答案】B

【解析】《民用建筑设计通则》（GB50352）将以主体结构确定的建筑设计使用

年限分为5年、25年、50年、100年4级，并规定其分别适用于临时性建筑、

易于替换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑

30、张某采用基金定投的方式每月向基金公司交200元，若年收益率为10%,

则10年后这笔钱的累计总额是（）元。

A、38652.24

B、40969.00

C、62249.80

D、64968.99

【答案】B

【解析】等额年金转换为将来值的计算公式为：

本题中，已知每月固定投入200元，n=10X12=120,i=10%/12,则代入数据

得10年后这笔钱的累计总额为：

31、甲乙两幢写字楼位于同一地段，乙写字楼电梯速度慢，载重量小，上下班

高峰期时间乘坐电梯十分拥挤，因此租金明显比甲写字楼低。从折旧的角度

看，造成乙写字楼租金低的原因是乙写字楼的（）o（2012年真题）

A、物质折旧

B、功能落后

C、功能过剩

D、经济折旧

【答案】B

【解析】功能折旧是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。功能

不足折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的

标准造成的建筑物价值减损，又可分为：①功能缺乏折旧和，如住宅没有卫生

间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中

空调、宽带等。②功能落后折旧，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式

样过时，空间布局欠佳等。功能过剩折旧是指因建筑物中某些部件、设施设

备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑

物价值减损。

32、按我国现有规定，大城市是指城区常住人口在（）万以上的城市

A、40

B、50

C、100

D、200

【答案】C

【解析】根据城市人口规模，城市分为小城市、中等城市、大城市、特大城市

和超大城市.箕中，小城市是指城区常住人口50万以下的城市；中等城市是指

城区常住人口50万以上100万以下的城市；大城市是指城区常住人口100万以

上500万以下的城市。特大城市是指城区常住人口500万以上1000万以下的城

市。超大城市是指城区常住人口1000万以上的城市。

33、下列关于用益物权的说法中，错误的是（）o

A、用益物权通常具有占有性

B、用益物权的客体是不动产或动产

C、用益物权具有独立性

D、用益物权属于完全物权

【答案】D

【解析】知识点：用益物权的特征。用益物权属于限定物权（不完全物权）。

34、目前应用比较普遍的楼板是（）,其坚固、耐久、强度高、刚度大、防

火性能

好。

A、木楼板

B、钢筋混凝土楼板

C、碑拱楼板

D、素混凝土楼板

【答案】B

【解析】楼板根据结构层所用的材料，分为木楼板、钢筋混凝土楼板等。钢筋

混凝土楼板坚固、耐久、强度高、刚度大、防火性能好，目前应用比较普遍。

钢筋混凝土楼板根据施工方法分为预制和现浇。在地震易发地区，宜采用现浇

钢筋混凝土楼板。

35、甲公司开发写字楼一幢，于2010年5月5E将其中一层卖给乙公司，约定

半年后交房，乙公司于2010年5月6日申请办理了预告登记。2010年6月5

日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向丙银行抵押

借款并登记。现因甲公司不能清偿到期债务，丙馄行要求实现抵押权。根据

《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。

A、抵押合同有效，抵押权设立

B、抵押合同无效，但抵押权设立

C、抵押合同有效，但抵押权未设立

D、抵押合同无效，抵押权未设立

［答案］c

【解析】知识点：预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该

不动产的，不发生物权效力。在本题中，乙公司办理预告登记后，甲公司未经

乙公司同意，以该层楼向丙银行设定抵押，不发生物权变动的效力，故抵押权

未设立，但不影响抵押合同的效力。

36、下列不属于市场规制法律制度的是（）。

A、财政法

B、反垄断法

C、反不正当竞争法

D、消费者权益保护法

【答案】A

【解析】选项A属于宏观调控法律制度。

37、某银行与借款人约定以每月20日到次月20日为一个还款期，实行浮动利

率，合同年利率为5%。11月1日国家法定利率•周整为5.5%,则自11月20

日到次年1月20日两个还款期应执行的利率标准为（）

A、皆执行5%

B、皆执行5、5%

C、前一个还款期执行5%,后一个还款期执行5、5%

D、前一个还款期执行5%,后一个还款期执行分别以5%和5、5%按实冰天

数分段计息

【答案】D

【解析】浮动利率又称可变利率，是指在贷款期限内随市场利率的变化而定期

调整的利率。本题中，该还款期跨越一个利率调整日，在调整之前的还款按原

有利率计算，在调整期之后的还款按新的利率，并按照实际发生的天数计算。

即前一个还款期执行5%,后一个还款期执行分别以5%和5.5%按实际天数分

段计息。

38、房地产的（）一般不能反映房地产价格水平的高低。

A、总价格

B、单位价格

C、楼面地价

D、实际价格

【答案】A

【解析】总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体价

格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

39、在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于（）0

A、政府指导价

B、政府定价

C、房屋重置价格

D、市场调节价

【答案】B

【解析】政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限

和范围制定的价格。对实行政府定价的房地产，经营者应执行政府定价，炭以

估价结果应以政府定价为准。例如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标

准价、成本价就属于政府定价。

40、中国古代塔身由于每层檐部与墙身向上逐层收缩，使人感到既和谐统一又

富于变化，其遵循的形式美规律是（）o

A、连续的韵律

B、渐变的韵律

C、非均衡对称

D、对称均衡

【答案】B

【解析】渐变的韵律是指在建筑立面构图中出现的一种或一组元素按照一定的

秩序逐渐变化，如逐渐加长或缩短、变宽或变窄、色彩的冷暖变化，从而形成

统一和谐的建筑外立面韵律感。例如中国古代塔身的变化，由于每层檐部与墙

身都向上逐层收缩而形成渐变的韵律，使人感到既和谐统一又富于变化。

41、某居住小区原有住宅建筑面积为50000m2,其中按规划需拆除原有住宅建

筑面积10000m2,新建住宅建筑面积80000m2,则该小区的拆建比是（兀

A、7、7%

B、12、5%

C、20、0%

D、62、5%

【答案】B

【解析】拆建比是指拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值。本题

中，拆除的原有住宅建筑面积为10000m2,新建住宅建筑面积80000m2,其拆建

比为：10000。80000二：2.5%。

42、房屋产权证书上的登记面积是（）o

A、房产测绘单位测算的面积

B、建筑工程图标示尺寸确定的面积

C、房屋合同约定的面积

D、房屋当事人共同测定的面积

【答案】A

【解析】房屋面积主要有建筑面积、使用面积，套内建筑面积、共有公用建筑

面积、分摊的共有公汪建筑面积，预测面积、实测面积、合同约定面积、产权

登记面积。其中，产权登记面积是指不动产权属法书和不动产登记簿记载的房

屋面积。

43、”少数卖方，少数买方”的市场竞争状态是指（）。

A、寡头卖方垄断

B、寡头买方垄断

C、双边寡头垄断

D、卖方垄断

【答案】C

【解析】根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态有：①完全竞争

——很多卖方，很多买方；②寡头卖方垄断一一少数卖方，很多买方；③寡头

买方垄断一一很多卖方，少数买方；④双边寡头垄断一一少数卖方，少数买

方；⑤双寡头卖方垄籽一一两个卖方，很多买方；⑥双寡头买方垄断一一很多

卖方，两个买方；⑦卖方垄断---个卖方，很多买方；⑧买方垄断----很多卖

方，一个买方；⑨双边垄断——个卖方，一个买方。

44、某房地产开发项目第4年的累积净现金流量出现正值，上一年累积净现金

流量为一4000万元，当年净现金流量为8000万元，其静态投资回收期为

（）年。

A、2.50

B、3.50

C、4.00

D、4.50

【答案】B

【解析】静态投资回收期是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现

金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的

时间。静态投资回收期的计算公式为

当各年的净现金流量不相同时，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，

也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转为正值之间的年份，计算公式

为

本案例中，该项目的静态投资回收期为：

45、在房地产开发中，投资者所要求的最低收益率，通常应当高于（）。

A、高风险收益率

B、银行贷款利率

C、行业基准利率

D、类似房地产收益率

【答案】B

【解析】在评估房地产价值中，设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益

率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低

满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。

46、结合物价因素分析，从较长时期来看，房地产价格上涨率通常（）。

A、高于一般物价上涨率

B、低于一般物价二涨率

C、与一般物价上涨率没有关系

D、等于一般物价二涨率

【答案】A

【解析】不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房

地产价格的变动，特别是诸如建筑材料价格（尤其是建筑铜材、水泥、木材的

价格）、建筑构配件价格、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的

价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能引起“成本推动型”的房地

产价格上涨。从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要

高于一般物价的上涨率。

47、李某购买了一套住宅，自用3年后看到房价上涨就将其住宅转卖，他的这

种经济活动属于（）o

A、直接投资

B、投