2025年全国物业管理师考试(物业管理实务)真题卷(附答案)

2025年全国物业管理师考试(物业管理实务)练习题卷(附答案)一、单项选择题（共15题，每题1分，共15分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某新建小区首次业主大会召开前，建设单位与甲物业公司签订的前期物业服务合同约定服务期限至2026年12月31日。2025年6月，小区业主大会表决通过选聘乙物业公司。根据《物业管理条例》，前期物业服务合同的终止时间应为（）。A.2025年6月业主大会决议通过之日B.2025年12月31日合同约定期满日C.乙物业公司正式入驻并开始服务之日D.建设单位与乙物业公司完成资料移交之日2.某小区业主王某将住宅改为美容工作室，未征求利害关系业主同意。根据《民法典》，下列处理措施中，物业公司无权实施的是（）。A.向王某书面告知其行为违法B.要求王某恢复住宅用途C.向相关行政主管部门报告D.停止向王某提供物业服务3.某高层住宅电梯年度检测报告显示曳引钢丝绳磨损量达原直径的12%。根据《电梯使用管理与维护保养规则》，物业公司应采取的正确措施是（）。A.继续使用，加强日常巡查B.立即停用，联系维保单位更换钢丝绳C.降低电梯载重量50%运行D.要求业主分摊费用后再处理4.某小区公共区域路灯电费未在物业服务合同中约定分摊方式。根据《物业服务收费管理办法》，该费用应（）。A.由物业公司承担B.由全体业主按户分摊C.计入物业服务成本D.从公共收益中支出5.某小区因开发商遗留问题导致地下车库漏水，业主多次向物业公司反映。物业公司正确的处理流程是（）。A.立即组织维修，费用向业主分摊B.核实漏水原因，联系开发商协商处理C.张贴公告告知业主自行维修D.将问题上报街道，由街道协调6.某业主因房屋质量问题未收房，物业公司要求其缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，正确的处理是（）。A.业主未收房，无需缴纳物业费B.业主应自开发商书面通知收房之日起缴纳C.由开发商承担物业费至收房D.双方协商减半缴纳7.某小区消防控制室值班人员发现火灾自动报警系统显示2号楼302室烟雾报警，正确的处置流程是（）。A.立即拨打119，启动应急广播B.通知巡逻保安现场确认，同时准备消防器材C.直接切断该户电源，防止火势扩大D.联系业主确认是否误报，再决定是否报警8.某物业公司拟在小区公共区域增设快递柜，需履行的法定程序是（）。A.经业主委员会同意即可B.召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且业主人数过半数同意C.向社区备案后实施D.与快递企业签订协议即可9.某业主因宠物犬在公共区域排泄未清理，被物业公司依据《管理规约》处以50元罚款。根据《行政处罚法》，该行为的法律效力是（）。A.有效，管理规约有明确约定B.无效，物业公司无行政处罚权C.效力待定，需经业主大会追认D.部分有效，罚款应上缴业主大会10.某小区物业服务合同约定“电梯维保费用包含在物业费中”。后因电梯故障需更换主板，费用超出年度维保预算。正确的费用承担方式是（）。A.由物业公司承担超出部分B.由全体业主分摊C.从住宅专项维修资金中列支D.与维保单位协商分担11.某业主将房屋出租给租客，未告知物业公司。租客拖欠物业费，物业公司应（）。A.要求业主缴纳B.要求租客缴纳C.同时向业主和租客主张权利D.先向租客催缴，未果后向业主主张12.某小区发生高空抛物致人受伤事件，物业公司未安装监控。根据《民法典》，物业公司应承担的责任是（）。A.不承担责任，因非直接侵权人B.承担全部赔偿责任C.承担与其过错相应的责任D.与可能加害人承担连带责任13.某物业公司对小区绿化进行改造，将原有的乔木更换为灌木。根据《物业管理条例》，该行为需（）。A.经业主委员会同意B.经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数2/3以上同意C.向园林部门备案D.在小区内公示15日14.某业主因对物业服务不满，连续3年拒交物业费。物业公司向法院起诉，诉讼时效的起算时间是（）。A.业主首次拒交之日B.物业公司首次催缴之日C.最后一次催缴之日D.起诉之日15.某小区公共收益（电梯广告、车位租赁费）年度总额50万元，物业服务合同约定公共收益的30%用于补充物业费不足，其余用于小区公共设施改造。根据《民法典》，该约定的效力是（）。A.有效，双方自愿约定B.无效，公共收益归业主共有，使用需业主共同决定C.部分有效，30%用于补充物业费无效D.效力待定，需经业主大会追认二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）16.下列属于物业服务企业安全防范义务的有（）。A.安装小区门禁系统B.对进出人员进行身份登记C.定期组织消防演练D.排查公共区域安全隐患E.处理业主家庭内部纠纷17.某小区业主大会拟解聘现物业公司，正确的操作流程包括（）。A.业主委员会起草解聘方案B.召开业主大会会议，表决解聘事项C.提前60日书面通知物业公司D.与新物业公司签订服务合同后，再终止原合同E.原物业公司在合同终止后10日内移交资料18.电梯困人事件的应急处理措施包括（）。A.安抚被困人员，告知保持冷静B.立即通知电梯维保单位C.强行撬门救人D.记录事件经过及处理结果E.事后对电梯进行全面检查19.装修管理中，物业公司应重点核查的内容有（）。A.装修图纸是否涉及拆改承重墙B.装修材料是否符合防火要求C.装修时间是否在规定时段内D.装修垃圾是否袋装分类E.装修人员是否与业主存在亲属关系20.下列公共收益中，属于业主共有的有（）。A.小区外墙广告收入B.公共车位租赁费C.物业用房出租收入D.电梯内商业广告收入E.业主共有场地举办活动的赞助费21.物业服务合同终止时，原物业公司应移交的资料包括（）。A.物业承接查验记录B.业主信息档案C.公共设施设备的技术资料D.物业服务期间的财务收支明细E.业主欠缴物业费的清单22.处理业主投诉的基本原则包括（）。A.及时响应，首问负责B.耐心倾听，避免争执C.区分责任，合理解决D.隐瞒问题，维护企业形象E.事后回访，确认满意度23.某小区因水管爆裂导致部分业主房屋被淹，物业公司的应对措施包括（）。A.立即关闭相关区域阀门B.组织人员清理积水，防止损失扩大C.联系保险公司查勘定损D.对受损业主进行安抚，收集损失证据E.认定是业主自用管道问题，拒绝赔偿24.下列关于住宅专项维修资金使用的说法，正确的有（）。A.需经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数2/3以上同意B.用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造C.紧急情况下可不经业主表决直接使用D.使用情况需在小区内公示E.由物业公司直接支配使用25.物业服务企业的档案管理应包括（）。A.物业基础资料B.业主及物业使用人资料C.服务过程记录D.设施设备运行维护记录E.企业内部人事档案三、案例分析题（共4题，共65分）（一）（16分）2025年5月，某市遭遇特大暴雨，某小区发生以下情况：①地下车库进水，50余辆汽车被淹；②3号楼电梯因井道进水停运；③部分低层业主房屋外墙渗水；④小区主路因积水导致交通中断。问题：1.物业公司在暴雨前应采取哪些预防措施？（6分）2.暴雨中应启动哪些应急响应？（5分）3.暴雨后需进行哪些后续处理？（5分）（二）（17分）某小区业主李某以“未享受物业服务”“小区卫生差、绿化养护不到位”为由，连续2年未缴纳物业费（每月850元）。物业公司多次通过电话、短信、上门张贴催缴通知等方式催缴未果，拟向法院起诉。问题：1.李某的抗辩理由是否成立？说明法律依据。（6分）2.物业公司起诉前需准备哪些证据材料？（5分）3.若法院判决李某缴纳物业费，其还需承担哪些费用？（6分）（三）（16分）某小区电梯维保单位（乙方）与物业公司（甲方）签订的维保合同约定：“乙方每月至少2次维护保养，故障响应时间不超过30分钟。”2025年3月，业主反映电梯频繁故障，平均每周停运2次，且故障后维保人员30-60分钟才到场。经调查，维保单位实际每月仅维护1次，且未按规范记录维保内容。问题：1.维保单位的行为违反了哪些合同义务？（5分）2.物业公司应如何追究维保单位责任？（6分）3.业主因电梯故障造成的损失，应向谁主张赔偿？（5分）（四）（16分）某小区公共区域有一处闲置空地（属于全体业主共有），物业公司未经业主大会同意，与某快递企业签订5年租赁合同，每年收取租金12万元，用于补充物业费不足。部分业主发现后，要求物业公司停止出租并返还收益。问题：1.物业公司的行为是否合法？说明法律依据。（6分）2.业主可通过哪些途径维护权益？（5分）3.若租赁合同被认定无效，快递企业的损失应如何处理？（5分）参考答案一、单项选择题1.C2.D3.B4.C5.B6.B7.B8.B9.B10.C11.A12.C13.B14.C15.B二、多项选择题16.ABCD17.ABCE18.ABDE19.ABCD20.ABDE21.ABCD22.ABCE23.ABCD24.BCD25.ABCD三、案例分析题（一）1.暴雨前预防措施：①检查排水系统（雨水井、排水沟、泵坑）是否畅通，清理杂物；②对地下车库入口、电梯井道等易进水区域设置挡水板、沙袋；③检查外墙防水、屋顶排水口状态；④通知业主关闭门窗，转移地下室贵重物品；⑤启动应急预案，安排24小时值班；⑥与气象部门、排水部门建立联动机制。（6分）2.暴雨中应急响应：①实时监测积水情况，对地下车库采取强制排水（启动排水泵）；②立即停运进水电梯，切断电源防止短路；③组织人员排查外墙渗水点，临时封堵；④设置主路警示标志，引导车辆绕行；⑤通过业主群、广播发布实时灾情信息；⑥记录现场情况（拍照、视频），留存证据。（5分）3.暴雨后处理：①清理地下车库积水及受损车辆，联系保险公司定损；②对电梯进行全面检查（电路、机械部件），经检测合格后恢复使用；③维修外墙渗水部位，公示维修方案及费用；④修复主路损坏路面，完善排水系统；⑤召开业主沟通会，通报损失情况及后续改进措施；⑥向街道、房管部门提交灾情报告。（5分）（二）1.不成立。依据《民法典》第944条，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒缴物业费；物业服务存在一般瑕疵（卫生、绿化）不属于根本违约，业主可要求整改，但不得以此拒缴。（6分）2.证据材料：①物业服务合同（证明服务内容及收费标准）；②催缴记录（电话录音、短信截图、上门催缴照片/视频、挂号信回执）；③服务履行证据（卫生清洁记录、绿化养护记录、公共秩序维护记录）；④业主身份信息；⑤欠缴费用明细（计算依据）。（5分）3.需承担：①欠缴物业费本金（850元×24=20400元）；②逾期违约金（合同有约定从约定，无约定可按LPR计算）；③案件受理费（由败诉方承担）；④若物业公司委托律师，可能需承担合理律师费（合同有约定时）。（6分）（三）1.违反义务：①未按合同约定频次（每月2次）进行维护保养；②故障响应时间超过30分钟；③未按规范记录维保内容（违反《电梯使用管理与维护保养规则》关于记录的要求）；④未履行确保电梯安全运行的主合同义务。（5分）2.追责措施：①书面通知维保单位整改，要求其按合同补足维保次数、规范记录；②依据合同约定主张违约金（若有约定）；③若整改后仍不达标，可解除维保合同并要求赔偿损失（包括业主投诉导致的声誉损失、额外维保费等）；④向特种设备安全监督管理部门报告维保单位违规行为。（6分）3.业主损失应向维保单位主张。因维保单位未履行合同义务导致电梯故障，物业公司可协助业主收集证据（故障记录、维保合同等），由业主直接起诉维保单位；若物业公司对维保单位监管失职，业主可同时要求物业公司承担补充责任。（5分）（四）1.不合法。依据《民法典》第278条，利用业主共有部分进行经