物业用房竣工验收监理评估报告

物业用房竣工验收监理评估报告一、工程建设基本情况本工程为XX花园三期项目配套物业用房，位于XX市XX区梧桐路，项目用地为住宅配套公建用地，按照规划审批要求配置建设，总建筑面积1826.78㎡，其中地上建筑面积1512.32㎡，地下建筑面积314.46㎡，建筑层数为地上三层、地下一层，结构形式为钢筋混凝土框架结构，设计使用年限50年，抗震设防烈度7度，建筑耐火等级一级，屋面防水等级Ⅰ级。建筑功能分区明确：一层设置物业接待大厅、业主服务中心、24小时便民服务站、快递临时存放点；二层设置物业办公室、多功能会议室、员工休息室、食堂操作间；三层设置消防监控中心、智慧物业中控机房、物业物料仓储区；地下一层设置小型设备库房、小区垃圾分类中转用房，满足小区全体业主的日常物业服务需求。本工程参建单位分别为：建设单位XX市城发置业有限公司，勘察单位XX地质工程勘察院，设计单位XX市规划建筑设计院，施工总承包单位XX建设工程集团有限公司，监理单位XX工程监理咨询有限公司。本工程于2022年10月12日正式开工，地基与基础分部工程于2023年3月20日完成验收，主体结构分部工程于2023年4月28日完成验收，装饰装修、机电安装、室外配套等全部施工内容于2023年12月18日全部完成，施工总工期符合施工合同约定要求。二、监理评估工作依据本工程监理竣工验收评估工作严格遵循国家、地方现行法律法规、规范标准及项目相关文件开展，主要依据包括：1.《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》等国家及地方现行工程建设法律法规；2.《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）、《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015，2017年版）、《砌体结构工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）、《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）、《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）、《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2011）、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）、《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2015）、《智能建筑工程质量验收规范》（GB50339-2013）等现行国家施工质量验收规范；3.《XX市城市居住项目配套设施建设管理办法》《XX市物业管理条例》等地方规范性文件要求；4.本工程备案的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等法定建设手续文件；5.本工程经审批的施工图设计文件、设计变更通知单、工程洽商记录、地质勘察报告；6.依法签订的本工程监理合同、施工合同、分包合同等合同文件；7.经审批通过的施工单位编制的《施工组织设计》《专项施工方案》，监理单位编制的《监理规划》《物业用房工程监理实施细则》。三、监理工作组织及质量管控实施情况（一）监理机构组织配置监理单位进场后，针对本物业用房工程规模及特点，专门配置了完整的项目监理团队，由总监理工程师1名全面负责监理工作，配置土建专业监理工程师1名、机电安装专业监理工程师1名、专职监理员1名，所有人员均持证上岗，岗位职责清晰，满足工程监理工作需求。监理机构建立了完善的质量管控体系，明确了“事前预控、过程管控、验收把关”三级质量管控流程，针对物业用房作为公共服务建筑的使用特点，重点对结构安全、防水工程、使用功能等关键环节制定了专项管控措施。（二）前期管控工作实施进场后，监理机构首先对施工单位的资质、项目部管理人员及特种作业人员资格进行了核查，所有人员资质符合要求，特种作业人员全部持证上岗。其次，对施工单位报送的《施工组织设计》《模板工程及支撑体系专项方案》《混凝土浇筑专项方案》《防水工程专项施工方案》等进行了审核，对方案中存在的支撑体系验算不足、防水施工节点处理不到位等问题提出了修改意见，施工单位修改完善后重新报审，经监理审批通过后方才实施。针对本工程特点，监理机构明确要求所有分项工程必须执行样板引路制度，墙面抹灰、地砖铺贴、门窗安装、防水施工等所有主要分项工程，必须先做施工样板，经监理、建设单位共同验收合格后，方可开展大面积施工，有效避免了大面积施工后出现质量问题，减少了整改成本，保证了施工质量。（三）原材料及构配件质量管控原材料质量是工程质量的基础，监理机构严格执行原材料进场报验制度，所有原材料、构配件进场必须由施工单位先报验，监理工程师检查质量证明文件、外观质量，按规范要求进行见证取样送检，检测合格后方可允许使用于工程，严禁不合格材料进场。截至工程完工，本工程共进场原材料、构配件报验42批次，监理见证取样送检36组，全部检测合格，具体检测情况为：钢筋原材共进场12批次，见证取样12组，屈服强度、抗拉强度、伸长率全部符合规范要求；水泥进场3批次，见证取样3组，安定性、强度全部合格；蒸压加气混凝土砌块进场8批次，见证取样8组，强度等级、干密度全部符合设计要求；SBS防水卷材进场2批次，见证取样2组，拉伸强度、低温柔性、不透水性全部合格；断桥铝门窗进场2批次，见证取样进行三性试验，气密性、水密性、抗风压性能全部符合设计要求。施工过程中，曾发现一批次蒸压加气混凝土砌块进场后，见证检测强度等级达不到设计要求的A5.0级，监理机构立即下达监理通知单，要求该批次砌块全部退场，施工单位按要求完成退场后，重新进场的批次经检测合格，方才允许使用，从源头上保证了工程质量。（四）过程工序质量管控监理机构严格执行工序验收制度，要求每道工序完成后，施工单位必须完成自检、互检、交接检，三检合格后报送监理机构验收，监理验收合格后方可进入下一道工序施工，严禁上道工序不合格即进入下道工序。日常施工过程中，监理工程师每日对施工现场进行巡查，对关键部位、关键工序进行全过程旁站监理，比如混凝土浇筑、防水卷材铺贴、闭水试验等环节，监理全部全程旁站，及时纠正不规范施工行为。比如三层顶板梁钢筋绑扎完成后，隐蔽验收时发现有3根梁的主筋锚固长度比设计要求短了20mm，不符合规范要求，监理立即下达口头通知，施工单位整改不到位后又下达正式监理通知单，要求全部返工调整，施工单位按要求返工后重新报验，经监理验收合格才允许封模浇筑混凝土，有效保证了结构安全。四、分部分项工程质量管控情况本工程共划分为5个分部工程，18个分项工程，36个检验批，各分部分项工程质量管控情况如下：（一）地基与基础分部工程本工程采用柱下独立基础，基础开挖完成后，监理机构组织勘察、设计、建设单位共同进行地基验槽，核对了基底开挖标高、平面尺寸，检查了持力层情况，勘察单位确认基底持力层为中风化花岗岩，承载力特征值达到3000kPa，符合设计要求。验槽过程中发现基底东南角存在一处面积约6㎡的软弱夹层，厚度约0.8m，不符合持力层要求，设计单位及时出具了设计变更，要求挖除软弱夹层后换填级配砂石，分层夯实，监理全程旁站换填过程，分层检测压实系数，最终换填完成后，压实系数全部达到设计要求的0.97，符合要求。地基与基础分部工程共划分为4个分项工程，8个检验批，所有检验批验收全部合格，分部工程验收评为合格。结构实体检测显示，基础混凝土强度达到设计C30要求，钢筋保护层厚度合格率96%，符合规范要求。（二）主体结构分部工程主体结构为钢筋混凝土框架结构，施工过程中，监理对每一层的钢筋、模板、混凝土、砌体工程都进行了严格验收：钢筋工程检查钢筋规格、型号、间距、锚固长度、接头位置，共验收12个检验批，全部合格；模板工程检查模板垂直度、平整度、截面尺寸、支撑体系稳定性，所有偏差都控制在允许范围内；混凝土浇筑过程全程旁站，按规范要求留置混凝土试块，试块抗压强度全部合格，拆模后检查混凝土外观质量，仅局部存在少量小气泡，没有出现蜂窝、孔洞、裂缝等重大质量缺陷，对少量缺陷按规范要求进行了修补，符合要求。主体结构砌体工程采用蒸压加气混凝土砌块砌筑，监理检查灰缝饱满度，抽查了100个灰缝，饱满度平均达到92%，符合规范不低于80%的要求，墙面垂直度、平整度偏差全部在允许范围内，共4个检验批，全部验收合格。主体结构分部工程于2023年4月28日组织参建单位验收，一致评为合格。（三）装饰装修分部工程装饰装修工程施工过程中，严格执行样板引路制度，所有工序都经样板验收合格后大面积施工。内外墙抹灰施工完成后，监理逐面检查空鼓、裂缝情况，共抽查了120个点，仅发现2处空鼓，面积都小于规范要求的0.2%，要求施工单位整改后，复查合格。内墙采用耐水腻子加乳胶漆，面层平整光滑，颜色均匀，没有掉粉、起皮、透底等缺陷；外墙采用仿石真石漆，分格缝清晰顺直，颜色均匀一致，质感符合设计要求。地面工程：一层大厅采用6001200mm仿古通体砖铺贴，二层、三层办公室采用800800mm抛光砖铺贴，监理抽查空鼓率，仅为1.2%，远低于规范要求的3%，缝格顺直，平整度符合要求，地下一层水泥地面压光平整，没有起砂裂缝。地面工程：一层大厅采用6001200mm仿古通体砖铺贴，二层、三层办公室采用800800mm抛光砖铺贴，监理抽查空鼓率，仅为1.2%，远低于规范要求的3%，缝格顺直，平整度符合要求，地下一层水泥地面压光平整，没有起砂裂缝。门窗工程全部采用断桥铝型材双层中空玻璃，进场检查了型材厚度、玻璃厚度，三性检测报告合格，安装完成后检查门窗安装垂直度、水平度，全部符合要求，做了泼水试验，没有发现渗漏，门窗开关灵活，五金件牢固，密封胶顺直光滑，符合验收要求。（四）防水分部工程本工程防水包括地下防水、屋面防水、卫生间防水三个部分，设计等级全部满足规范要求。地下防水采用防水混凝土加SBS防水卷材，施工过程中检查混凝土抗渗等级，试块检测符合P6要求，防水卷材施工检查搭接宽度、粘结质量，全部符合要求；屋面防水采用SBS改性沥青防水卷材加挤塑聚苯板保温，施工完成后做了24小时蓄水试验，没有发现渗漏，雨后观察也没有任何渗漏痕迹，排水坡度符合设计要求，没有屋面积水情况；卫生间全部采用聚氨酯防水涂料，做完防水层后每间都做了48小时闭水试验，下楼检查顶板，没有发现任何渗水痕迹，全部合格。（五）机电安装分部工程给排水工程：室内给水采用PPR给水管，排水采用UPVC螺旋消音排水管，消防给水采用热镀锌钢管，所有管材进场都检查了质量证明文件，施工完成后给水管道做了1.5倍工作压力的水压试验，保压2小时，压力降符合规范要求，没有渗漏；排水管道做了通球试验，通球率达到100%，排水通畅；卫生器具安装平整牢固，接口密封无渗漏，消火栓安装位置正确，出水压力符合设计要求。电气工程：管线敷设全部采用镀锌钢管，接线规范，绝缘电阻测试全部符合规范要求，配电箱安装平整，接地可靠，开关插座相位正确，灯具安装牢固，照明系统做了24小时通电试运行，所有灯具全部运行正常，没有故障；接地电阻测试值为0.8Ω，远小于设计要求的4Ω，符合要求，等电位联结检测合格，满足安全使用要求。智能化工程：设置了消防监控、智慧物业系统，管线敷设规范，设备安装正确，系统调试运行正常，所有功能都符合设计要求，满足物业运营使用需求。五、工程质量验收与资料核查本工程完工后，施工单位自检合格，报送监理机构申请预验收，监理机构组织对工程质量进行了全面检查，对质量控制资料进行了核查，核查情况如下：序号项目名称资料份数核查结果1法定建设手续文件6完整、合法有效2图纸会审、设计变更、工程洽商记录12完整、签字盖章齐全3工程定位测量、放线、标高记录5完整、数据准确符合要求4原材料出厂合格证及进场检验报告42完整、全部合格5施工试验报告及见证检测报告36完整、全部检测合格6隐蔽工程验收记录28完整、内容清晰、签字齐全7地基验槽记录1完整、参建单位签字认可8结构实体检验记录（混凝土强度、钢筋保护层）4完整、检测合格9分部分项工程质量验收记录18完整、签字齐全、验收合格10防水工程闭水、淋水试验记录4完整、无渗漏、合格11给水管道压力试验记录3完整、压力降符合要求、合格12排水管道通球试验记录2完整、通球率100%、合格13电气接地电阻、绝缘电阻测试记录8完整、检测合格14照明通电试运行记录1完整、运行正常、合格15功能性检测汇总记录8完整、全部合格监理机构同时组织对工程观感质量进行了现场抽查评价，评价情况如下：序号项目名称抽查质量状况质量评价1混凝土结构表面平整，无明显蜂窝麻面及结构性裂缝，截面尺寸偏差符合要求好2砌体工程灰缝均匀顺直，墙面平整，垂直度偏差符合要求好3内外墙抹灰无大面积空鼓裂缝，表面平整，偏差符合要求好4外墙真石漆颜色均匀一致，分格线条顺直清晰，质感符合设计要求好5室内涂料表面平整光滑，无掉粉、起皮、透底，颜色均匀好6墙地砖铺贴缝格顺直，空鼓率符合要求，平整度偏差合格好7门窗工程表面洁净，密封良好，开关灵活，五金件牢固好8屋面工程排水坡度符合要求，泛水节点处理规范，无渗漏痕迹好9机电安装工程箱体安装平整，接线规范，标识清晰整齐好10室内环境空间布局合理，整体观感舒适好经核查，本工程质量控制资料完整齐全，所有参建单位签字盖章齐全，符合归档要求，所有功能性检测全部合格，观感质量评价为好，符合验收要求。六、工程变更及规划合规性核查本工程施工过程中，共发生设计变更4项，全部由设计单位出具正式的设计变更文件，参建单位签字确认，所有变更都没有改变物业用房的使用性质，没有缩减物业用房建筑面积，没有改变规划审批的位置。根据《XX市城市居住项目配套设施建设管理办法》要求，新建住宅项目配置物业用房面积不得低于住宅总建筑面积的2‰，本项目三期住宅总建筑面积为91.2万㎡，审批配置物业用房面积不低于1824㎡，本工程实际建成物业用房面积1826.78㎡，满足规范要求，位置设置在小区主入口北侧，方便为全体业主提供服务，符合规划要求，建设程序合法合规，符合物业管理相关规定要求。七、预验收问题及整改情况监理机构组织预验收过程中，共查出4项影响验收的质量问题，逐一记录后要求施工单位限期整改，施工单位在2023年12月15日前全部完成整改，监理机构逐一复检，全部合格，具体问题及整改情况如下：1.三层北侧走廊轻钢龙骨吊顶因龙