宏观调控抑或税收法治论房产税改革的目标

宏观调控抑或税收法治论房产税改革的目标

一、本文概述

本文旨在探讨房产税改革的目标，特别是在宏观调控与税收法治

之间的权衡与选择。房产税作为一种重要的地方税种，其改革不仅关

系到地方财政收入的稳定性和可持续性，也直接影响到房地产市场的

健康发展和宏观调控的效果。本文首先将对房产税改革的背景进行概

述，包括国内外经济形势、房地产市场发展现状以及税收法治建设的

要求。在此基础上，文章将深入分析宏观调控和税收法治在房产税改

革目标设定中的角色和作用，探讨如何在保证宏观经济稳定和税收法

制原则的前提下，推进房产税改革，实现公平、效率和可持续发展的

目标。通过本文的所究，旨在为政策制定者提供理论支持和决策参考,

推动房产税改革在法治化、规范化的轨道上稳步前行。

二、房产税改革的历史与现状

房产税作为一种重要的地方税种，其改革历程和现状反映了我国

财税体制改革和房地产市场调控的复杂性和多样性。在我国，房产税

的改革历程可以追溯到上世纪80年代，当时的房产税主要是对城市

房地产进行征收，目的是调节房地产市场的发展。然而，随着经济的

快速发展和房地产市场的日益繁荣，原有的房产税制度己经无法满足

现实的需求。

近年来，我国政府对房产税进行了多次改革尝试，其中最具代表

性的是2011年上海和重庆两地率先试点的房产税改革。这两个试点

城市采用了不同的征收方式和税率，旨在通过房产税的改革，引导房

地产市场健康发展，抑制房价过快上涨。然而，由于改革措施相对温

和，以及房地产市场本身的复杂性，试点效果并未达到预期。

目前，我国的房产税改革仍处于探索阶段。虽然政府已经明确提

出了房产税改革的总体目标和方向，但在具体实施过程中仍面临诸多

挑战。一方面，房产税改革需要平衡地方政府的财政收入和房地产市

场的健康发展；另一方面，房产税改革还需要考虑到不同地区的实际

情况和差异。因此，未来的房产税改革需要在充分考虑各方利益的基

础上，逐步推进，以实现其应有的调控和法治效果U

我国的房产税改革虽然取得了一定的成果，但仍面临诸多挑战和

问题。未来的改革需要在深入研究和分析的基础上，制定出更加科学、

合理、有效的政策措施，以推动我国房地产市场的健康发展。

三、宏观调控在房产税改革中的目标

在房产税改革的讨论中，宏观调控的目标占据着重要的地位。宏

观调控，作为一种宏观经济管理工具，旨在通过调整税收政策等手段,

影响经济运行，实现经济的稳定增长和健康发展。在房产税改革中,

宏观调控的目标主要体现在以下几个方面。

通过房产税改革，实现房地产市场的宏观调控。房产税作为一种

直接作用于房地产市场的税收工具，其改革可以直接影响房地产市场

的供求关系，进而调控房价。通过设立合理的房产税政策，可以有效

地抑制房地产市场的过度投机，防止房价过快上涨，保护广大居民的

住房权益。

通过房产税改革，促进经济结构的优化升级。房产税改革可以引

导资本流向更有效率、更有发展前景的产业，推动经济结构的优化升

级。同时，通过房产税改革，还可以促进城市规划和土地利用的合理

化，提高土地资源的利用效率。

通过房产税改革，实现社会公平和收入分配的调节。房产税作为

一种财产税，其改革可以有效地调节社会财富的分配，实现社会公平°

通过设立累进的房产税政策，可以使得财富较多的人承担更多的税收,

从而减轻社会贫富差距，实现社会公平和稳定。

宏观调控在房产税改革中的目标是通过调整税收政策，影响经济

运行，实现房地产市场的稳定、经济结构的优化升级以及社会公平和

收入分配的调节。这些目标的实现，需要我们在房产税改革中，深入

研究和分析宏观经济的运行规律，科学制定税收政策，确保房产税改

革的顺利进行。

四、税收法治在房产税改革中的目标

在房产税改革中，税收法治的目标不仅在于确保税收制度的公平

性和透明度，更在于保障纳税人的合法权益，提升税收制度的稳定性

和可持续性。这要求我们在房产税改革中，必须坚持税收法定原则，

完善税收立法，强化税收执法，优化税收服务，以实现税收法治在房

产税改革中的目标。

坚持税收法定原则。税收法定原则是税收法治的核心，也是房产

税改革的基石.这意味着房产税的设立、征收、管理和使用都必须依

法进行，任何单位和个人都不得违反法律规定。同时，税收法定原则

还要求我们在制定房产税法律时、必须充分听取纳税人的意见和建议,

确保税法的公正性和合理性。

完善税收立法。完善税收立法是税收法治的基础。在房产税改革

中，我们需要制定一部科学、合理、公正的房产税法律，明确房产税

的纳税人、征税对象、计税依据、税率、税收优惠等要素，为房产税

的征收和管理提供明确的法律依据。同时，我们还需要对现有的房产

税法规进行全面梳理和修订，废除过时的、不合理的法规，确保房产

税法律的系统性和协调性。

再次，强化税收执法。强化税收执法是税收法治的保障。在房产

税改革中，我们需要加强税务部门的执法刀度，严厉打击偷税、逃税、

骗税等违法行为，维护税收秩序的公正和稳定。同时，我们还需要加

强对税务人员的培训和管理，提高他们的业务素质和职业道德水平，

确保他们依法、公正、廉洁地行使职权。

优化税收服务。优化税收服务是税收法治的重要体现。在房产税

改革中，我们需要提高税务部门的服务水平，为纳税人提供更加便捷、

高效、优质的服务。例如，我们可以建立网上办税平台，实现房产税

的网上申报、缴纳和查询等功能；我们还可以设立税务咨询热线，为

纳税人提供及时、准确的税务咨询服务。通过这些措施，我们可以提

高纳税人的满意度和遵从度，推动房产税改革的顺利进行。

税收法治在房产税改革中的目标在于确保税收制度的公平性和

透明度，保障纳税人的合法权益，提升税收制度的稳定性和可持续性。

为实现这一目标，我们需要配持税收法定原则，完善税收立法，强化

税收执法，优化税收服务。只有这样，我们才能确保房产税改革的顺

利进行，推动税收法治的深入发展。

五、宏观调控与税收法治在房产税改革中的协调与平衡

在房产税改革的背景下，宏观调控与税收法治的协调与平衡显得

尤为重要。两者虽然在目标和手段上存在差异，但都是为实现国家经

济发展和社会公正而服务的重要工具。

宏观调控在房产税改革中扮演了关键的角色，它通过调节房产税

政策和税率等手段，有效地影响了房地产市场供求关系和资金流向。

这种调控不仅能够稳定房价，防范房地产市场的泡沫化，还能够优化

资源配置，提高经济增长的质量。然而，宏观调控也需要在法治的框

架下进行，避免政策的随意性和不可预测性，保障市场的公平竞争和

公众的合法权益。

税收法治则是房产税改革的另一重要支撑。在法治的轨道上，房

产税的改革能够更加公正、透明和可持续。税收法治确保了税收政策

的稳定性和连续性，为投资者和消费者提供了明确的预期。税收法治

还能够有效防止税收权力的滥用，保障纳税人的合法权益，增强公众

对税收制度的信任和支持。

在房产税改革中，宏观调控与税收法治需要相互协调、相互平衡。

一方面，宏观调控应当在法治的框架下进行，确保政策的合理性和有

效性；另一方面，税收法治也应当考虑到宏观调控的需要，为政策的

实施提供必要的法律保障。通过两者的协调与平衡，房产税改革不仅

能够实现经济的稳定增长，还能够推动社会的公平正义，实现国家的

长远发展目标。

六、结论

房产税改革作为财政税收领域的重要改题，其目标设定不仅关系

到国家宏观经济的调控能力，也深刻影响着税收法治的推进进程。本

文通过分析宏观调控与税收法治在房产税改革中的相互作用，旨在明

确改革的方向和目标。

宏观调控作为政府调节经济的重要手段，通过房产税改革可以实

现对房地产市场的有效调控，促进经济的稳定与健康发展。然而，宏

观调控并非房产税改革的唯一目标，税收法治同样不容忽视。税收法

治要求税收制度的制定、执行和监督都必须在法治的轨道上进行，确

保税收的公平、透明和可预测性。

房产税改革的理想状态应当是宏观调控与税收法治的有机结合。

改革应当在保障宏观调控有效性的加强税收法治建设，确保税收制度

的合法性和合理性。这既需要政府在制定和执行房产税政策时充分考

虑法治原则，也需要社会各界的广泛参与和监督，共同推动房产税改

革的深入进行°

房产税改革的目标应当是既实现宏观调控的需要，又体现税收法

治的精神。通过改革，我们不仅要提高政府对房地产市场的调控能力,

更要推动税收法治的完善与发展，为构建更加公平、透明和可持续的

税收体系奠定坚实基础。

参考资料：

日本的房产税是指在持有或使用房地产时所需要支付的税金，其

特点是“取之于民，用之于民”。在20世纪90年代初期，随着泡沫

经济的破灭，日本的房地产市场陷入了低迷，为了稳定市场，日本政

府开始对房产税进行改革。

为了鼓励房地产的合理使用和投资，日本政府引入了“浮动税率”

制度。具体来说，就是根据房地产的用途和价值，设定不同的税率，

对于高价值的房产，税率会相应提高。这种制度的实施，使得房地产

市场更加稳定，同时也增加了政府的财政收入。

为了更加公平地征收房产税，日本政府实行了“房产评估税”。

具体来说，就是根据房地产的市场价值进行评估，然后根据评估结果

来确定税率。这种制度的实施，使得房产税的征收更加公正、透明，

同时也增加了纳税人的认可度。

为了减少房地产市场的泡沫和投机行为，日本政府减少了对房地

产的税收优惠政策。具体来说，就是取消了一些不必要的税收减免政

策，使得房地产市场的投资更加理性。这种制度的实施，有效地抑制

了房地产市场的过度投机。

房产税的征收应该遵循公平、公正、透明的原则。在确定税率时，

应该考虑到房地产的市场价值、用途以及纳税人的实际情况，避免出

现不公平的现象。

政府应该加强对房地产市场的监管和管理。在征收房产税的过程

中，应该避免出现滥用职权、贪污受贿等不良现象，保证税收的合法

性和公正性。

应该鼓励房地产的合理使用和投资。通过实行浮动税率制度和房

产评估税制度等措施，鼓励房地产的合理使用和投资，促进房地产市

场的健康发展。

应该加强对纳税人的教育和宣传。通过加强宣传和教育，让纳税

人了解房产税的征收原理和必要性，提高纳税人的意识和责任感。

应该建立完善的税收体系和制度。通过建立完善的税收体系和制

度，保证税收的合法性和公正性，防止出现不必要的社会矛盾和纠纷。

日本房产税的改革经验告诉我们，房产税的征收应该遵循公平、

公正、透明的原则，政府应该加强对房地产市场的监管和管理，鼓励

房地产的合理使用和投资，加强对纳税人的教育和宣传以及建立完善

的税收体系和制度等措施来促进房地产市场的健康发展。

房产税改革的目标是一个复杂的问题，需要从多个角度进行考虑。

在宏观调控方面，房产税的征收可以起到稳定房价的作用。政府可以

通过调整税率、增加或减少征税范围等措施来控制房地产市场的波动。

房产税还可以为地方政府提供财政收入，用于支持城市基础设施建设

和公共服务。

然而，仅仅依靠房产税并不能解决所有问题。为了实现可持续发

展的目标，房产税的改革还需要考虑到其地因素，如土地资源利用、

环境保护和社会公平等方面。因此，需要在税收法治的基础上制定合

理的政策，确保房产税的征收和使用符合法律和道德规范，并充分考

虑社会各界的利益和诉求。

房产税改革的最终目标是促进经济、社会和环境的可持续发展。

政府需要通过科学决策、民主参与和法制保障等多种手段来实现这一

目标。

近年来，房产税改革一直备受。这一改革的目的是通过调节房地

产市场的供需关系，稳定房价，促进社会公平和资源优化配置。然而,

在实践中，由于缺乏明确的法律规范和程序性规定，房产税的征收和

使用存在不少问题。因此，我们需要探讨如何建构法治化的房产税改

革路径。我们需要明确房产税的法律地位和性质。从法律角度来看，

房产税属于财产税的一种，应当由法律规定并按照法定程序征收V房

产税也应当用于公共服务和基础设施建设等方面，而不是被某些利益

集团所滥用。因此，我们需要完善相关法律法规，确保房产税的合法

性和公正性。我们需要建立公开透明的税收制度。在征收房产税的过

程中，政府需要保障纳税人的知情权、参与权和监督权，让纳税人了

解自己的缴税情况和用途。政府也需要定期公布财政预算报告等重要

信息，接受社会的监督和质询。再次，我们需要加强对房产税的监管

和管理。政府需要对房产市场进行严格监管，防止炒房团等非法行为

的出现；同时也要对违规使用房产税的行为进行严厉打击。政府还需

要建立健全的内部监察机制，确保征管过程的公正透明。我们需要在

立法上确立房产税的司法救济途径。当纳税人认为自己的合法权益受

到侵害时，他们可以通过司法途径寻求救济。这需要加强司法机关与

行政机关之间的与合作，共同维护公民的合法权益。建构法治化的房

产税改革路径需要多方面的努力：需要完善法律规范、建立公开透明

的税收制度、加强对房产税的监管和管理以及确立司法救济途径等措

施。只有这样，才能实现房产税的合法化、公正化和规范化。

房产税改革是国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体

制改革重点工作的意见》指出的一项关于房地产政策，出台资源税改

革方案，逐步推进房产税改革。是继续应对国际金融危机、保持经济

平稳较快发展的关键一年.国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切

要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转

变的体制机制障碍，切实推动科学发展。

（一）出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育

费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，

完善消费税制度，研究开征环境税的方案。

（二）全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预

算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统有

机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明，健全监督机制。研究建

立地方政府财政风险防控机制。

（三）建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善

中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。

国务院首次明确推进房产税改革2010年06月01日“逐步推进

房产税改革”。在中国政府网（5月31日）公布的《国务院批转发

展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（以

下简称《意见》）中，这一表态是最高决策层对于楼市调控具体税收

手段的第一次明确。受此消息影响，昨日地产股大幅跳水，并拖累沪

指跌幅达4%o

业界认为，中央动用房产税调控市场的预期越来越强，不排除上

海近期推行试点的可能U一些分析人士认为，房产税的最主要目的或

不是调控房地产市场，而在于调节收入分配。同时，地方财政或将因

此受益。

值得注意的是，《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进

房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。

“房产税与物业税最大的不同在于，房产税是已有税种，可以调

整征收范围后推出，而物业税的出台需要立法程序。”北京大学房地

产研究所所长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，作为保有环节的

税种，房产税是中国现阶段的首选。

据了解，房产税于1986年出台，征收范围为经营性房产（不含

住宅），依照房产余值计征的税率为2%；依照房产租金收入计征的

税率为12%o

根据此前流传的上海房产税草案，家庭人均面积是衡量是否征收

的重要依据。如果符合征税条件，征税额用当于房产价值的8%。。不

少业内人士担心，将房产税扩大到住宅，可能会加重购房者的负担。

陈国强表示，如推进房产税试点，势必会进行差异化操作，即对

首套房免征或降低税率，多套房和大户型房屋从严征收。同时，与房

地产有关的一些税种也将被合并，避免更多成本转嫁到购房者身上。

据了解，目前中国与房地产有关的税收多达40多种，个别地方甚至

有上百种口

此前传出上海将出台房产税，但截至目前，上海方面仍未公开承

认。国务院昨日表态后，上海业界认为，不排除近期推行房产税试点

的可能。

“现在大家都在等这个政策（房产税）。止式出来了，市场就开

始活跃了。”在龙湖地产营销副总高晚晴看来，成交量低迷的真正原

因是观望，要结束观望，只有等包括房产税在内的未明确政策出尽。

上海中科大学城营销总监王士章也表示，开发商们现在“按兵

不动"就是因为房产税悬而不决，他认为房产税应在3个月内出台。

如果不出台，市场受房产税的影响会越来越小，至8~9月份，楼盘就

可正式上市销售，届时市场会开始回暖。

住建部政策研究中心副主任王珏林则认为，外界对房产税过于敏

感。税收是一项重要的调控手段，即便没有本轮调控，房产保有环节

的税收也将适时出台。

（2）翻修房屋超过新建费用二分之一的，自竣工月份起，免纳2

年房地产税。

①华侨、侨眷使用侨汇购买或建造的住宅，从发给产权证之日起,

免征房产税五年。

②外商投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之

月份起，免征房产税三年。

③华侨投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之

月份起，免征房产税五年。

据介绍，上海房产税始自去年1月份，根据《上海市开展对部分

个人住房征收房产才兑试点的暂行办法》的规定，明确对居民家庭给予

人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。即对居民家

庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人

均不超过60平方米（含）的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超

60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。

上海房产税试点实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为6%,

但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均

销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为蜴。试点过程中应税住房

计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期,

暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应

税住房市场交易价格的70%计算缴纳。《办法》中还规定了几类可以

退还房产税的情况。

独栋商品住宅，不管存量还是增量;个人新购高档住房，高档住

房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子;个人在重

庆无户籍、无工作和企业在重庆购买房，首套房不会收税，多套房从

第二套住房，即使是普通房子也要征°

不管独栋商品住宅还是高档住房，均汾3倍以下收5肌3—4倍

收1%,4倍以上收2%。

如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。

存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方

米。以户计算，一户一个人抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣

100平方米。

原文:三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加

强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房

价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房

产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

针对上述契税和个人所得税优惠新政，昨晚财政部、税务总局、

住房和城乡建设部已迅速联合出台了具体细则，即从2010年10月1

日起，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房,

且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下

同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通

住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按设税率征收契税。个人

购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策0

而根据此前北京现行契税政策规定，契税征收税率为3%,但90

平方米以下的首套住房契税按现执行，符合普通商品住房标准的则

减半征收即按照5%征收。而从新政看，明天即10月1日起，只有首

次购房，且该普逋住房为家庭唯一住房的，才能享受契税减半的优惠;

同样，享受1%契税税率优惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一

住房，才能享受优惠。而那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套

商品住房或者公房、房改房等住房的，不再能享受契税优惠政策。同

样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住

房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

新政有关“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”

的说法，不仅是官方首次提到了“房产税试点工作”，也首次提到了

“试点将逐步扩大到全国”。

业内人士对此判断，作为从长远看能长期稳定楼市的税费政策，

眼下被提出加快试点工作并将试点逐步扩大到全国，将再次让“房产

税”成为悬在楼市上空、影响房价预期的利剑。

原文：四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住

房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实

中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨

过快的城市，要增加居住用地的供应总量“认真落实支持公共租赁住

房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓

紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

业内人士认为，“增加供应”是“国十条”出台后，多次房地产

调控政策中都提及的问题，从目前看，包括北京在内的住宅新增供应

量确实开始增加，北京市住房库存量近期也从“供不应求”的10万

套警戒线回到了10万套以上。“如果增加供应的系列措施能够执行,

明年楼市平稳就多了一张王牌。”

原文:五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买

炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发

企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等

违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录

的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各

商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

针对“依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订‘阴

阳合同'等行为”这条规定，业内人士认为，这是几大部委联合出台

调控政策中首次提及对经纪机构炒卖炒卖、“阴阳合同”的查处，相

比4月份的新政，此次的规定切中市场存在的主要问题进行了针对性

的细则细化。如以北京为例，大部分现在的二手房成交纳税只有实际

应纳税额的50%.新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房

成本。

而对土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜

售等违法违规行为开发商的处罚，也由之前笼统的规定具体到了“要

暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放

新开发项目贷款和贷款展期”，可操作性强。荧灿地产相关人士认为,

IP0重启以来，未上市的房企通过在国内上市或借壳上市、赴港上市

融资，己上市房企通过发债圈钱成了开发商资金的重要渠道来源，而

今后，故意拖延工期或者是捂房惜售一旦被查出，则将被禁止股票交

易，这对于已经上市公司的威慑绝对是有效的。

昨天出台的新政，会对楼市产生什么样的影响是最受关注的。对

此，昨晚，包括万科、首创、金地、首开、SOHO中国等开发商以及

中原地产、链家地产等经纪机构的相关负责人，还有通过新闻联播、

网络看到新政出台的购房人都在对此议论。综合他们的观点，比较一

致的是，昨天出台的新政对北京楼市的影响，可能对房价预期的打压

超过实质性影响，市场会因此再度观望；而对外地尤其是一些过去没

有严格执行“国十条”的二线城市，将会产生实质性的影响，价量双

跌或许很快出现。

“从昨天出台的政策看，主管部门要打压的就是房价的预期，即

改变老百姓、业内外人士对房价预期上涨的看法，从而给成交回暖的

楼市降温。”一位不愿意透露姓名的权威人士表示。在他看来，政府

的目的是要在明年两会前保持楼市稳定，“这次政策包括限购令、限

制违规开发商购地等在内，不少都是抄北京的。北京细则5月1日执

行后，6月两个月是消化观望期，7月楼市开始适应新政缓过来，8

月出现反弹。以这样一个周期推测全国市场，马上是10月，10月、

11月是新政消化观望期，12月、1月、2月是传统淡季，不出意外，

两会前夕，随着春季到来，楼市进入平稳回升期。”

按照昨天晚上出台的新政，明天起即10月1日起，普通商品住

房契税减半征收优惠、个人所得税减免政策都将“弃旧用新”，这意

味着，对那些购买普通商品住房、非家庭唯一住房的人而言，今天将

是最后一天能享受“契税减半”优惠的时间，因此，根据此前北京曾

多次出现的“买房人集中赶优惠政策末班车”现象，今天各区县契税

部门，或将再次出现购房人集中排队办理契税缴纳手续现象。

新文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住

房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,

下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普

通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个

人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

即那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房

改房等住房的，明天起就不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的

还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内

重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

对此，业内人士提醒购房人，根据过去的经验，一半部委文件地

方政府都会出台实施细则，即新老政策将有一个过渡期，北京是否从

明天起执行契税新规？想赶搭“契税优惠末班车”的购房人出门前，

最好先问问相关部门，如果有一个过渡期,就没有必要“赶搭末班车二

“假设北京的一个退休部长拥有180平方米的二环内房子，如按

2%的税率缴纳房产税，那他一年的退休工资，不吃不喝可能刚够。”

S0H0中国总裁潘石屹昨日在自己的博客上说，房产税对市场的影响

会非常大，日本征收房产税后，房地产立刻垮下去，20年都没再起

来，经济也一路下滑。

但对于“打压房价”的效果，一些业内人士并不看好。陈国强表

示，扩大房产税征收范围，主要目的在于打击投资投机性需求，调和

贫富差距，房价仍将由市场供求关系决定。中国房地产信息集团分析

师薛建雄也认为，房产税对房价的影响不会太大，整个市场的降幅应

在20%左右，而且是比照今年4月份的最高水平。

不过，也有分析人士保持谨慎，认为降价幅度要看房产税政策的

严厉程度和执行情况°

中国指数研究院陈晟说，房产税可能会延长楼市的调整期，让市

场低迷的成交量持续更长时间。中原地产研究总监宋会雍则认为，楼

市的调整将在房产税出台后3〜6个月内完全完成。

有资料显示，在美国的很多州，物业桎收入可占地方财政收入的

一半以上。而在中国，房产税收入占地方财政的比例几可忽略，土地

出让金的比例却越来越大。

DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏冬向《每日经济新闻》记者

表示，对于地方财政而言，土地收入缺乏稳定性，且容易推高地价，

如果房产税的征收扩大到住宅，将可能改变这一状况。

值得注意的是，《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进

房地产市场长远健康发展的综合性政策。而“房地产综合性政策”与

优化收入分配、完善养老保险一起，被纳入“深化民生保障体制改革”

的范畴内。

陈国强告诉《每日经济新闻》记者，作为一项重要的产业政策,

该政策将包含土地、房地产金融、税收、市场监管、住房保障等各个

方面，其中，住房保障制度可能成为重要内容。

据了解，由住建部起草的《基本住房保障法》已于去年底下发，

目前正在征求意见，首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向进一步指出，这

也意味着房地产业被赋予更多的保障性质，而非市场性质。保障房建

设同样能够拉动上下游多个行业的发展，因此，这并不会影响房地产

业在宏观经济中的地位。

据中国政府网5月31日消息，国务院同意发改委《关于2010年

深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》明确指出要逐步推进

房产税改革。国务院的表态意味着房产税改革已经超越了研究环节，

开始步入实施阶段。而“逐步推进”的措辞也意味着房产税改革不会

步到位，中央政府对房产税改革的定位更倾向于是一项长期的税制

改革，而非短期的房价调控工具。

5月下旬的A股行情在有关房产税的传闻中风雨飘摇，最后一个

交易日更是因国务院同意推进房产税改革的消息等因素的影响而下

跌。但事实上，关于房产税怎么改，是否将征收范围扩大至普通住宅,

改成面向所有不动产征收，《意见》并没有明确。

国家发改委负责起草的《意见》是对国务院各部委2010年经济

体制改革工作重点的汇总集纳。今年4月份，财政部在其2010年工

作要点中就提出要“完善房产税制度”。但国务院同意的最终表述是

“逐步推进房产税改革”，足可体现出国务院的重视和推动这项改革

的决心。

但区别于资源税改革方案的直接“出台”，房产税改革“逐步推

进”的表述则预示着改革不能一蹴而就，必然会分阶段、分步骤的实

施。

这种“逐步推进”可以从时间、地域、征收范围和改革目的四个

层面上理解。首先是时间上的“逐步推进”，由于中国从事房产评估

的中介机构规模小、人员少、公众信任度不高，难以承担全社会房产

评估的重任。借鉴香港的经验，内地最终可能依靠税务或相关部门的

公职人员来完成这项工作。培养一支成熟的房产评估人员队伍，需要

时间上的准备。在纳税主体的确认与甄别、不同类型房屋的评估标准、

征管的方式方法、交易环节的税费转嫁等方面仍然有很多技术性的问

题需要解决，所以房产税改革方案难以在短期内出台。

其次是地域上的“逐步推进”。与增值税转型改革和资源税改革

一样，房产税的改革方案必然要选定部分地区进行试点，然后再向全

国推行。但是在试点地区的选择上是有讲究的，试点地区必须有代表

性，但是社会影响不宜太大，以防试点不成功，造成社会动荡。之前

增值税转型改革选定东北地区，资源税改革挑中新疆，都遵循了这一

原则。

再次是征收范围上的“逐步推进”。现行的房产税只针对经营性

用房的保有环节征收，主要征税对象是商业地产。从试点的角度考虑,

将改革范围先期控制在商业地产内具备诸多优势：一是商业地产类型

单一，纳税主体便于确认，大都是开发商或企事业单位；二是商业地

产价格波动幅度不如普通住宅那么大，交易价格透明，易于评估；三

是商业地产在城市中相对集中，级差不明显，评估结果易于与市场交

易价格比照。

一旦贸然将房产税征收范围扩大到普通住宅，在目前环境下，势

必影响到购房人和房产持有人的预期，极有可能造成房地产市场的剧

烈动荡，导致价格变动过快，反而不易于房屋价值评估的展开，严重

影响试点的效果。

房产税改革的一个重要目的，同时也是要攻克的技术障碍，就是

归并名目繁多的税费金，形成规范统一的税种。但是中国房地产业涉

及的税费金太多，一次全部归并难于操作C尤其是土地出让金，对地

方政府的财政收入影响较大，一旦衔接不当，容易造成地方财政困难。

因此要最终使房产税成为地方财政收入的主要来源，可能需要对相关

税费金进行多次合并，这也将是一个逐步推进的过程。

税收政策一直以来是楼市调控的利器，从营业税、个人所得税到

土地增值税，每次都能给市场带来强烈的影响。和此前的调控政策不

同的是，今年“国十一条”中的税收政策迟迟不落地，让业内对此一

直纠结不清。

其实早在房产税受关注之前，业内一直把精力集中在物业税上。

但是由于物业税需要人大立法通过，又牵扯到需对地方政府的土地出

让环节征收，难度确实较大，因此从今年4月份开始，社会各界的目

光全集中在了房产税上。由于1986年国务院就正式发布了《中华人

民共和国房产税暂行条例》，可以说房产税已经有法可依，只需重新

调整就可以，因此房产税成为了目前最热的话题。

关于房产税的纠结最早始于今年4月底，财政部财政科学研究所

所长贾康表示：“目前是推出房产税的可操作时机”。5月17日，

国家发改委产业研究所所长助理黄汉权突发惊人之言，一篇标题为

“发改委表态3年内房产税免谈”的文章一时间占据各大网络头条，

引发了人们的强烈诘问：“史上最严厉”的楼市调控政策戛然而止？

房地产“绑架”中国经济的预言再度灵验？房价将迎来新一轮疯涨？

当天下午，发改委火速辟谣：”研究人员所发表的意见不代表发改委

的立场。”有关房产税的言论“内容严重失实，造成了极为恶劣的影

响”。

随后不久，关于房产税的各种消息就成为了社会最为关注的话题。

在5月31日，国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化

经济体制改革重点工作的意见》，文件将•“逐步推进房产税改革”列

入了今年的财税体制改革的目标当中，引起了市场各方震动，沪深股

市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位，沪深两市出现2%

以上的跌幅。而5月份全月7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月

最大跌幅。

也因为对房产税出台的预期，出现了成交量明显萎缩。在北京、

上海、广州等一线城市，成交量巨幅卜跌。北京市房地产交易管埋网

数据统计，截至5月30日，北京市商品住房期房日签约量为186套，

较4月的348套大幅下降6虬更令人关注的是，如果剔除经济适用

房、限价房等保障性住房，5月份北京的商品住房期房签约量，日均

仅108套，环比降幅接近70%。5月上海商品住宅成交套数比4月降

幅近70%。

至此，关于房产税是否将出台有了定论，权威部门的直接表态，

也让口水仗最终画上了句号，开征是铁定的事情了。但是事情并非就

此终结，近日在一场论坛上，加拿大西安大略大学休伦学院终身教授

徐滇庆、S()H()中国董事长潘石屹纷纷表示，房产税的征收难度会相

当大。

来自财政部财政科学研究所所长贾康的消息，中国房产税即将在

年内开征，并且，对于大部分购房者所关心的，首套房是否征收房产

税的问题，贾康明确表示，首套房不会征收房产税。

然而，对于房产税这样敏感的税种，单纯“首套房”不开征房产

税的表态仍然无法消除大部分购房者的担忧，对于房产税，绝大部分

购房者的担忧如下：

对于房产税比例，有关部门一直遮遮掩掩，无法从公开报道中获

得确切的数据，然而，考虑到房产税推出的初衷，不论是抑制投资也

好，提升政府长久的财政收入也罢，同时参考国外做法，这一税负估

计每年不会少于1%,那么这笔税收对于大部分购房者而言，是否会

在按揭至外再构成严重的负担？即便是首套房不征收，对于大部分城

市居民而言，拥有两套房的市民也比比皆是，比如河北保定北区公安

局副局长李刚同志，网传他拥有两套房子，他儿子名下又有3套房子,

如果传言属实，那房产税开征该给人家造成多大的经济负担啊。

房产税会不会像以往的其他税收手段，没有起到抑制房价反而再

度推高房价。

对于财政征收的渴望，使得政府非常喜欢使用增加税收的手段来

“调控房价”，然而，从已经出台的有关房产的62种税费来看，这

些手段在调控房价的效用有目共睹地差，反倒严重增加了购房者的成

本，那么，这次的房产税会不会也是再度将成本转嫁到购房者而再度

推高房价呢？

其实，这个问题就是第二个问题的延伸了，如果土地出让金不取

消，那么房产税的开征最大的可能性就是加重购房者税负以及推高房

价，而参考国外成熟的做法，取消占开发成本最大一块的土地出让金,

改为按年征收的房产税，一方面降低了房价，减轻购房者负担，另一

方面一次性的土地收益转化成长期的税负收入也可以减少政府的实

地财政的弊端。

“房产税推出后，将使得当前止在进行的这轮房地产调控，达到

与过去不一样的高水准。”贾康接受采访时表示，房地产税开征在搭

建一个制度框架，过去我们只会在交易环节征税，保有环节并没有到

位，它是缺失的，现在就是要填补这个缺失环节，具有制度改革色彩。

贾康还表示，房地产税并不会是政府调控的“最后一张牌”，未来调

整一定是多种手段综合使用，比如物业税，其实物业税跟房产税是一

回事，都是在保有环节中征税，但因物业税有一个较长立法过程，房

产税只需在现行税收政策中进行试点就能推出，因此会选择先行推出

房产税，现在问题在于如何不失时机地进入试点。

业内盛传上海和重庆已积极表态，愿意首批进行房产税试点。对

于这点，贾康表示，目前他并没有掌握更多信息，但试点城市一定会

在一线城市中产生，北京、上海、广州都有可能。虽然最后方案尚未

确定，但现有信息表明，房地产税不会向“第一套房”征收，投资房

将成为房产税调控目标。

贾康说，房产税对目前楼价肯定会有影响，但不都是负面，应该

全面看待其作用。房产税对配套改革、房地产经销发展、收入再分配

都有很大意义。

针对此前“房产税不会向第一套房征收”的报道，财政部财政科

学研究所所长贾康昨日称，首套房不征房产税只是学者建议，而非代

表官员表态。之前有报道称，在23日举办的第一届西部金融国际

资本论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，物业税推出己经

是“按月计算”，目前离推出最终时间不会超出一年，而且房产税不

会向“第一套房”征收。还有媒体将其冠以财政部官员身份。昨日,

贾康对此报道进行了澄清，他表示首先自己不是官员的身份，这些言

论为研究者的建议，“按月计算”是重复全国工商联房地产商会会长

聂梅生的判断。

本月初，针对炙手可热的房地产调控问题，在中国国际经济交流

中心第十六期“经济每月谈”上，全国工商联房地产商会会长聂梅生

表示，试点推出时间已经“论月数”，年内是否推出则取决于市场表

现。从现场答问情况来看，对于“按月数”也只是聂根据“国五条”

相关政策和发改委文件等做的推断。

贾康昨天表示，所谓不会超过一年，只是语意上的顺延，字面理

解按月数即表示一年之内。他表示是从研究者的角度、从个人建议角

度，认为首套商品房不应被覆盖，房产税的推进过程，应该是渐进式

的过程，他认为房产税的推进，应该考虑学者的这个建议“

近日，人大财经委副主任贺铿也在接受本报采访时表示，建议房

产税应该有“起征点”，超过一定面积才征房产税，不能增加一般消

费者的负担。

2011年1月，止在召开的重庆“两会”传来消息，“十二五”

期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。目前，房产税

的相关方案正在进一步完善，有望在今年一季度开征。

重庆市是最早向国务院提出进行房产税征收试点的城市。记者了

解到，重庆房产税的征收对象主要是城市中的别墅、面积较大的商品

住宅，定位在高档商品房。

据消息灵通人士预测，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为

144平米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平米也可能被

征收房产税。房产税税率可能为房地产当年市场价格的5%。~5队

一直以来，房产税都被人们看成是楼市调控的一大利器，是根治

炒房的“杀手铜”。然而记者采访的一些专家和开发商却认为，“重

庆版”房产税对房地产市场的影响并不大，房价不会因为征收房产税

而大幅下降。

重庆朵力房地产股份有限公司董事长黎伟表示，重庆对高档商品

住房开征房产税，从短期来看，对于抑