旅游项目商业计划书

旅游项目商业计划书2024年8月I1项目摘要 11.1项目简介 11.2项目方介绍 21.3项目优势 21.4项目前景 41.5投资概况和财务预测 42项目背景 2.1项目背景 2.2项目发起及缘由 3项目规划方案 3.1项目选址 3.2整体规划 3.3功能分区 3.4各区建设内容 3.5规划进度安排 4行业状况 254.1我国文化旅游发展现状 254.2临潼区旅游业发展概况 5市场分析 325.1我国旅游业市场分析 5.2陕西省旅游业收入现状 335.3临潼区旅游业收入现状 356竞争分析 36 7营销模式 7.1市场定位 7.2营销策略 7.3营销方式 8投融资计划 428.1项目总投资 8.2融资方案 8.3退出方式 49财务计划 469.1财务预测方法及依据 469.2财务假设 9.3财务盈利能力分析 10风险及对策 10.1政策风险 10.2市场风险 Ⅱ10.3管理风险 10.4人才风险 10.5财务风险 附表一整体流动资金估算表 附表二销售收入估算表 附表三资产折旧估算表 附表四总成本费用估算表 附表五损益表 附表六现金流量表 附表七资金来源和运用表 6附表八资产负债表 附表九第一板块销售收入估算表 70附表十第一板块损益表 附表十一第二板块销售收入估算表 附表十二第二板块损益表 附表十三第三板块销售收入估算表 76附表十四第三板块损益表 附表十五第四板块销售输入估算表 79附表十六第四板块损益表 附表十七第五板块销售输入估算表 82附表十八第五板块损益表 附表十九第八板块销售收入估算表 84附表二十第八板块损益表 大大秦御龙庄园1项目摘要拟在临潼区开发建设一个文化旅游项目——庄园，该项目主打秦文化风格，以文化为项目的灵魂，以旅游、度假、休闲、养生、娱乐、购物六位一体，开发临潼区历史古迹、文化风俗和自然环境的文化价值和经济价值。本项目的建设内容主要分为八大板块，分别为：(1)统一广场、市井街、非物质文化传承作坊一条街、剧院；(2)国都区、咸阳宫、秦御林军营、七国餐饮街、驿站区、王侯府；(3)温泉谷、御汤院(超五星级皇家别馆);(4)国际会议区、先秦窑洞宾馆、关中八大院、五星农家乐；(5)湖、湿地景观；(6)长城、景观台；(7)温泉养生汤院33栋；(8)基础设施：观光道路、医疗、公厕、服务点、水、电、绿化、观光车、公共服务点、零售点等。第一板块第二板块第三板块第四板块第五板块第六板块第七板块第八板块作坊街咸阳宫大秦温泉谷王侯府国际会议区关中八大院五星农家乐图1项目功能分布图区”、“国际温泉会议养生度假区”为愿景，该项目集聚“吃、住、养、泡、学、1.2.1基本介绍1.2.2宗旨和目标1.3项目优势关键：深入挖掘“大秦御文化”基础：全方位体验式休闲度假产品开发目标：构建产品体系、延伸产业链项目开发支撑：区内联合、省内合作图2项目特色与创新点图1.3.1深刻融入“御文化”3量的度假环境，提供多样化、高档次的康体旅游产品，提供舒适周到的高品质旅游服务，塑造鲜明独特的秦文化特色，以特色的历史传统文化、温泉文化以及优质的服务为支撑，提高整体服务能力和服务水平。本项目的旅游发展一定要以深入挖掘“御文化”为关键，融合当地的民俗文化、宗教文化、中医药文化于一体，将文化符号融入景区的景观建筑特色、产品建设和项目建设中。注重软环境建设，强调文化氛围。注重景区文化和生态环境的营造，打造出格调高雅、品味独特、内涵丰富的文化综合体景区。1.3.2打造独特品牌、扩大影响力树立鲜明、独特的品牌形象，是旅游业发展的关键，也是旅游市场营销的重要手段。应以游客需求为导向对项目的形象进行定位，增强品牌知名度、美誉度、竞争力和影响力。顺应大势，抓住市场上文化旅游深度体验产品空白的机遇，深度挖掘“御文化”内涵，全力塑造品牌形象，在差异化竞争中迅速占领市场。本项目的温泉旅游提升重点就在于要改变单一的休闲度假产品模式，从不同的体验方式中全方位的开发体验式休闲度假产品，丰富产品结构，在产品设计的过程中将当地的文化内涵充分予以彰显。旅游产品只有依托酒店、景区、文化背景、城镇的发展，打造复合型体验产品，才能有效激发旅游资源的内在活力、延伸产业链、延长生命周期，最大限度的推动当地旅游业发展和促进经济建设。项目发展的最终目标就是通过大手笔策划、高标准设计、高效能推进，打造出融静态观赏、互动演艺、休闲娱乐、温泉养生为一体的复合业态型景区，形成系列化产品体系，并延伸旅游产业链。41.4项目前景就目前陕西市场而言，与本项目形成竞争的秦文化主题休闲旅游基本上较宫、华清池、秦始皇陵等，并且潜在的竞争者呈增长趋势。陕西旅游市场2011年接待境内外游客1.84亿人次，比上年增长26.3%;旅游总收入1325亿元，增长34.7%。市旅游总收入已占全市国内生产总值(GDP)的13.5%,旅游业已成本项目预计总投资100285.10万元，其中建设投资93377.14万元，铺底流动资金为6907.97万元。下表为总投资与功能分区投资表：5表1项目总投资和功能区投资收益表投资数额(万元)年收入(万元)回收年限(税后)1600/栋(1)整体财务预测口净利润口净利润0图3整体收入及利润图本项目的整体总收入前六年分别是0、69375、115325、175725、169325、159725万元，从第七年起的后四年和第六年总收入保持一致。本项目的整体总净利润前六年分别是0、12580、21022、33876、32387、30153万元，从第七年起的后四年和第六年总净利润保持一致。(2)第一板块财务预测第一板块中产生收益的功能区主要是市井街、非物质文化传承作坊一条街、剧院及酒肆茶舍等。下图为第一板块的收入和利润图表：0■总收入口净利润图4第一板块收入及利润图本项目第一板块的总收入前四年分别是0、5450、8875、13350万元，从第五年起的后六年和第四年的总收入保持一致。本项目第一板块的总净利润前四年分别是0、2596、4205、6511万元，从第五年起的后六年和第四年的净利润保持一致。(3)第二板块财务预测的收入及利润图表：总收入 口净利润总收入 口净利润0图5第二板块收入及利润图本项目第二板块的总收入前四年分别是0、11225、17450、29475万元，从第五年起的后六年和第四年的总收入保持一致。本项目第二板块的总净利润前四年分别是0、2878、4461、7727万元，从第五年起的后六年和第四年的净利润保持一致。第三板块产生收益的功能区主要是温泉谷、御汤苑等。下图为第三板块的收0■总收入口净利润图6第三板块收入及利润图本项目第三板块的总收入前四年分别是0、13500、19200、37500万元，从第五年起的后六年和第四年的总收入保持一致。本项目第三板块的总净利润前四年分别是0、1977、2632、7815万元，从第五年起的后六年和第四年的净利润保持一致。(5)第四板块财务预测(5)第四板块财务预测第四板块产生收益的功能区主要是国际会议区、先秦窑洞宾馆、关中大院等。下图为第四板块的收入及利润图表：0■总收入口净利涧图7第四板块收入及利润图本项目第四板块的总收入前四年分别是0、17000、28400、49800万元，从第五年起的后六年和第四年的总收入保持一致。本项目第四板块的总净利润前四年分别是0、9712、16209、28572万元，从第五年起的后六年和第四年的净利润保持一致。8(6)第五板块财务预测03年6年■总收入口净利润图8第五板块收入及利润图本项目第五板块的总收入前四年分别是0、4200、7200、9600万元，从第五本项目第五板块的总净利润前四年分别是0、2129、3635、4799万元，从第(7)第八板块财务预测01年2年3年4年5年图9第八板块收入及利润图0、8000、19200、16000、9600万元。本项目第八板块的总净利润前五年分别是-3929、142、11394、8705、52209万元。该板块投资时间较短，总共只有五年，在第五年投资并销售完毕后，该板块投资收益终止。2项目背景旅游业是中国目前最具发展潜力的“朝阳产业”,而文化则是旅游者出游的出发点和归结点，旅游业持续发展的助推器。可以说，文化是旅游的灵魂，旅游是文化发展的重要载体，只有把旅游文化和旅游经济结合起来，才能使中国旅游业发展的更快、效益更好。为了顺应文化和旅游相互渗透的客观趋势，2009年9月文化部和国家旅游局在举行新闻发布会，共同发布《关于促进文化与旅游结合发展的指导意见》(以与旅游的结合发展，要从构建社会主义和谐社会的高度，以“树形象、提品质、增效益”为目标，采取积极措施加强文化与旅游结合，切实推动社会主义文化大发展大繁荣。在推进文化与旅游结合发展的主要措施方面，《指导意见》明确提出要利用非物质文化遗产资源优势，开发文化旅游产品；坚持保护为主、合理利用的原则，既要保留非物质文化遗产的原生态和本真性，又要通过旅游开发向外界宣传推广；依托独具特色的文化生态资源，积极发展文化观光游、文化体验游、文化休闲游等多种形式的旅游活动。期旅游业发展进行了全面部署，明确了具体的发展目标；同时，提出了放宽旅游市场准入、优化旅游消费环境、推动旅游产品多样化发展等五项意见。尤为引人关注的是，《意见》将旅游作为扩大内需、拉动消费的战略产业和优先突破口，首次提出将旅游行业培育成国民经济的战略性支柱产业。2024年2月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《国家“十二五”时期文业，构建现代文化产业体系。推动文化产业与旅游、体育、信息、物流、建筑等产业融合发展，提升品牌价值，增加物质产品和现代服务业的附加值和文化含量。加强非物质文化遗产保护传承，加大西部地区和少数民族非物质文化遗产保护力度。统筹国家级文化生态保护区建设。建设非物质文化遗产保护利用设施，不断提高非物质文化遗产保护的科学化水平。2.1.2地方政策根据《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》要求：“十二五”期间，要彰显“山水人文、大美陕西”形象，打造历史文化旅游、生态旅游、红色旅游系列品牌。创新景区开发建设机制，引入战略合作伙伴，加强旅游设施建设。加大宣传推介力度，开发系列产品，规范市场秩序，提高服务水平，建设旅游经济强省。《陕西省文化产业发展纲要》也提出，文化旅游业是我省文化产业的龙头。要理顺管理体制，打造特色旅游品牌，开拓大市场，培育大产业，营造大环境。充分利用各地独具特色的自然风光、名胜古迹、文化名城、名人故居、历史传说、民情风俗和革命传统教育，策划开发旅游文化景区、精品文化旅游线路和文化旅游产品体系。做大做强旅游产业集团。努力建设人文始祖、周、秦、汉、唐等历史文化区。要提升陕西旅游的文化品质和科技含量，扩大陕西文化旅游的规模和效益，使我省成为文化旅游产业强省。围绕人文历史遗产和自然山水景观，整合旅游资源，打造具有核心竞争力的旅游品牌。活化历史人文资源，进一步提升人文旅游的国内外影响力；挖掘发展文化旅游，打造一批文化旅游精品；大力发展生态旅游，依托丰富的山水资源，积极合理开发秦岭等生态资源，构建城市周边生态休闲带。整合发展翠华山—南五台、朱雀—太平峪、楼观台三大板块，打造5A级自然风光景区；积极打造祖庭朝拜、温泉度假、修学旅行、航空航天旅游、工业旅游、红色旅游等多元化旅游产品体2.2.2得天独厚的地理优势项目所在地地处举世闻名的世界八大奇迹秦始皇兵马俑东3公里，而秦始皇兵马俑博物馆每年都有将近5-6百万人次的游客来此旅游观光，由于项目地十分3项目规划方案西安市溺桥区西安市图10项目建设地点3.2整体规划图11项目整体规划图3.3功能分区本项目分为八大板块，各板块如下：第一板块功能区主要分为统一广场、市井街、非物质文化传承作坊一条街、剧院等。图12入口大门图13市井街在这个板块中，可以细分为入口形象大门、文化广场、生态停车场及国色影院等。入口形象大门以秦汉阙门为设计原型，融合“新中式”设计手法，气势磅礴，沉稳大气，是整个景区的地标性建筑。左右两边各有一组，整体气势宏大，形态俊美，庄重大方，浑厚雄凝，整齐而不呆板，华美而不纤巧，舒展而不张扬，古朴却富有活力。文化广场——秦半两和秦直道为设计原型，通过生态景观打造手法，设计景区入口集散广场，面积为6500平方米。可瞬时容纳1000人。生态停车场——拟建大中小型生态停车场。车位之间种植绿乔木给予遮蔽，地面铺设空心地砖，空心处种植青草，旁边的空地上栽种花草。生态停车场还有实用功能，可吸收汽车尾气，绿地中适当地布置典雅的草坪灯和圆灯，在夜晚营造出一种温馨的气氛。国色影院——在景区入口处拟建一座国色剧院，定期表演《帝国再现》等舞台剧。本处既是景区的入口，也是游客浏览景区后的出口，在游客浏览完景区后，在此观看一场独具潮流品味、至尊典雅的歌剧，定能流连忘返、回味无穷，也能让游客更深刻地感受帝国的文化内涵。影院建筑形式可采用秦汉建筑样式，内部采用现代化装饰手法，尽显奢华，游客可体验宫廷雅韵，让历史与现代对话。非物质文化作坊一条街——非物质文化遗产与我们的生活息息相关，无处不在，保护好非物质文化遗产就是守护我们的精神家园，就是延续民族的灵魂血脉。挖掘有价值的非物质文化遗产，举办主题活动，吸引足够游客以作坊形式长期存在下去。其中商铺出租归投资人，每年可向国家文化部申请资金支持。二、第二板块功能区第二板块功能区主要分为国都区、咸阳宫、秦御林军营、七国餐饮街、驿站区、王侯府等。七国餐饮街——公元前221年，秦始皇统一周边六国，建立了中国第一个封建大统一的王朝，秦王朝建立后，秦始皇将其他六国的王宫等仿照原样在咸阳城修建，以此为历史背景，在此打造一个融天下七国美食于一体的七国餐饮街区，形成民俗商街的第一个组团。七国餐饮街里有齐国馆、楚国馆、燕国馆、韩国馆、赵国馆、魏国馆、秦国馆，以仿古建筑为建筑形态，以现代休闲商街为建设理念，形成一个围合式的组团空间，中间配以小型广场，作为游客憩、集散及定期演艺使用。秦御林军营——拟按照秦朝时期的各种军营样式，采用情景式设计手法再现军营，军营内部平时为特色餐饮接待及住宿体验区。军营大门采取辕门，门前两侧设置拒马，内部分为军营、主营、兵营等各种类别，各军营内部设置餐饮包间，以及特色住宿接待。三、第三板块功能区第三板块主要是温泉谷、御汤苑等。御汤院——拟按照超五星级标准打造皇家庭院式温泉度假酒店，集温泉康体疗养、企业会议、政府会议、商务休闲为一体的高端度假酒店。内部功能齐全，可以满足娱乐、疗养、会议、餐饮住宿、购物等需求。御汤苑以秦汉皇家宫廷建筑为原型，引入温泉、疗养、娱乐、会议设备、内部装饰以秦汉宫廷文化为主，分别设置和打造御泉苑、国际会议中心、御膳宫、御宴厅、御茶苑等功能，成为高端御温泉的体验地。四、第四板块功能区第四板块分为国际会议区、先秦窑洞宾馆、关中八大院、五星农家乐等。关中八大院——农家乐挖掘和整合临潼当地的民俗文化资源，以及关中院落文化资源，打造特色农家乐体验区。以“关中八景”或“关中八怪”为主题，打造八个不同特色的主题农家乐体验区。各家院落长约25-30米，宽约8米，各具特色，院落内按照关中民居及相关民俗文化进行情景化布置。图16关中大院臻龙国际会议中心——以满足关中地区各类企业商旅需求为主的综合性高级康体娱乐服务中心，在设计上应强调功能的完善，包括是个小会议厅，一个千人宴会厅、一个千人报告厅，并辅助包含游泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所，还应具有中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所。五、第五板块功能区第五板块主要是湖、湿地景观等。湖泊、湿地等都可以得到国家农业口和水利口的政策支持。定位于关中地区最大的湿地湖泊景观，成为景区水上活动、互动演艺的重要场所，也成为夜晚娱乐活动的重要载体。风水意义上，“水”为“财”,在现有湿地水面的基础上，运用现代景观设计理念，进行景观湖泊重新打造，营造关中地区独特的水乡画境，注重驳岸的自然化处理，保持水质洁净。六、第六板块功能区第六板块主要是长城、景观台等。长城是人类建筑史上的奇迹工程，是人类建筑最长的军事防御工程，其起源于商周时期，到了时期达到历史上的一个鼎盛期，秦始皇因修筑长城而闻名于世，长城是具有独特中国文化内涵的世界遗产。本项目地形东南高西北低，东南为黄土断崖，北部为戏水河，天然形成一个围合空间，因此，从入口处开始环景区一周，修建长城，长城即是景区管理的一种有效手段，也是代表文化的一个符号，更可以将墙体内部合理利用，作为景区管理或办公场所。七、第七板块功能区第七板块功能区主要是基础设施。基础设施主要涵盖观光道路、医疗、公厕、服务点、水电设施、绿化，观光车、公共服务点及零售点等。八、第八板块功能区第八板块功能区主要是温泉养生汤苑、定制式别墅区等。依托景区丰富的温泉资源及深厚的秦文化内涵，以新中式建筑风格，再现皇室级别墅体验。的别墅。板块类别1入口大门2入口广场3生态停车场45市井街6游客服务中心7国色影院8酒肆茶舍4板块类别1龙泉瀑布82秦龙温泉驿站3秦阙码头45丞相府868788强国论坛98百戏广场悬壁栈道军营5御龙广场御前广场8咸阳宫第三板块主要包括温泉及衍生项目。板块类别1温泉欢乐谷82温泉疗养小组团43温泉服务中心458第四版块主要是国际会议中心、先秦窑洞宾馆、关中大院等。板块类别1关中大院82先秦窑洞宾馆3臻龙国际会议中心4万乘桥5第五板块主要是湖、湿地景观等，可以得到国家农业口、水利口的政策支持。板块类别1湖(景观小岛、国邑岛)第六板块主要包括长城和景观台。板块类别1景观台第七板块主要为基础设施建设。板块类别(基础设施)12医疗场所3公测4服务点567第八板块主要为33栋温泉养生汤苑。板块类别1(温泉别墅)定制式别墅区一、一期开发建设任务(2024-2014)二、二期开发建设任务(2015-2016)一期二期A入口大门AAAAA市井街A酒肆茶舍A国色影院A景观小岛A国邑岛A龙泉瀑布A秦龙温泉驿站A秦阙码头A丞相府AAA七国餐饮小组团A强国论坛AAAA百戏广场AAA悬壁栈道A军营A御龙广场A御前广场A御龙宫AAAA温泉服务中心A温泉欢乐谷AA温泉疗养小组团AAAA万乘桥A关中大院AAAAAAAAAAA景区的基础设施建设是保障旅游活动开展的基础工程。对景区的内的景区基础设施建设项目的建设时间时序规划如下表：项目AAAA广场AAAA停车场AAAAAAA污水处理站AAAAAA电网铺架AAA景区亮化A公厕AAAA垃圾处理站AAA一二星级宾馆AAAAAAAAA4行业状况务内容，再借助特定的传送渠道和流转环节分销给旅游者。由此，相应的旅游资源开发技术构成了旅游产业的技术边界，开发出的各项旅游服务产品构成了旅游产业的产品边界，特定的旅游服务产品传递渠道和流转环节则分别构成了旅游产业自成一体的运作边界和业务边界，而为各项旅游经济活动提供操作空间的旅游市场则构成了旅游产业的市场边界。旅游资源开发(技术边界)(市场边界)市场及旅游者旅游产品和服务(业务边界)旅游资源(产品边界)而文化产业是指提供文化产品以及为生产和经营文化产品提供物资设备和智力服务的经济行业。文化产业的本质是一种经济行为，但在客观上能满足人民群众不同层次的文化需求，促进文化艺术的繁荣与发展。这些包括电影、广播电视、报纸杂志、图书出版社、音像、娱乐业、广告业等众多主体产业，还包括发行、印刷、金融、咨询、文化经纪人、教育培训等相关服务配套行业。文化产业在全球化时代已经构成了一个巨大的产业链。文化产业的运作是各个主体通过产业链相互作用的过程，文化企业是产业链中提供文化产品和文化服务的主体，企业和消费者通过市场实现文化产品和文化服务的价值交换。在这一生产过程中，将各种文化资源转化为相应的文化产品和服务的制作技术，构成了文化产业的技术边界，以各种形式体现的文化内容形成了文化产业的产品边界，而文化传播渠道及文化产品的生产制作流程分别构筑起文化产业的运作和业务边界，相应的为文化产品和文化服务提供价值交换的市场则构成了文化产业的市场边界。(技术边界)(技术边界)文化与旅游的结合，是最近几年才出现并流行的一个概念，它的出现与游客需求的转变密切相关。我国历史悠久，文物古迹、风俗民情等文化资源丰厚，文化既是旅游的最初动机，又是旅游的最终目的。文化是旅游的本质属性，旅游因为文化的渗透而变得丰富多彩，富有品位。旅游为文化的交流和传播提供了平台，为文化资源的开发提供了载体，这为文化旅游产业的发展提供了广阔空间和潜力。随着文化的产业化发展，历史遗迹、人文景观、民风民俗等文化资源都已发展成为重要的旅游资源，旅游促进了民族文化的保护、保存和传承，文化因为旅游的开发而变得生机勃勃，富有活力。实践证明，旅游产业和文化产业的互动与整合有利于区域文化、经济、社会的协调发展，并从根本上推动中国旅游产业与文化产业的大发展。辐射效应与渗透效应文化产业旅游产业人类正开始进入一个文化消费时代，我国也正处在这一进程当中。我国的旅游业也正在慢慢转型，文化与旅游结合的需求越来越明显。目前，我国的文化旅游产业主要是文物产业和各地人文风情文化的构成：文物是人类社会活动中遗留下来的具有历史、艺术和科学价值的遗物和遗迹，是人民群众智慧的结晶，是人类宝贵的文化财富。而在人们旅游过程中，了解历史和探古求知是广大旅游者的共同心理。作为人类文化载体、反映人类发展历程的文物古迹给人以直观、形象、生动的感受，留给人的印象深刻。观览文物古迹，使人们在游中学，边游边学，学得轻松、愉快、有趣。此外。文物中大量的人类各发展阶段的绝世之作，能满足人们的好奇心。我国是世界四大文明古国之一。有着5000年连绵不断的文明史。文物古迹比比皆是，例如被称为“世界第八大奇迹”的秦兵马俑；世界上古今体量最大的地下陵墓秦始皇陵；世界上保存最大、最完整的皇宫-故宫；有“东方艺术明珠”之称的敦煌莫高窟等等。这种文物丰富、文化古老的特点，决定了我国要重点开发以历史文化为主体的旅游资源，旅游产品始终以观光型文化旅游为主。同时，我国幅员辽阔，各地文化不同、方言不同，再加上我国是由56个民族构成，文化资源极为丰富，具备了文化产业发展的天然土壤。悠久的历史、丰富的旅游资源和浓郁的民俗特色。使得我国有数不清的富有地方特色的旅游资源。旅游者对民俗的喜好就在于能深人民闻，返壤归真。传统的大众文化活动开发的时候一定要将群众的自娱自乐的民俗活动集中强化，变成一种传统的文化节目，在注重社会效益的同时注重经济效益。文化旅游可开发项目很多，我国目前成熟的文化旅游产品可分为以下四个层面，即以文物、史记、遗址、古建筑等为代表的历史文化层；以现代文化、艺术、技术成果为代表的现代文化层；以居民日常生活习俗、节日庆典、祭祀、婚丧、体育活动和衣着服饰等为代表的民俗文化层；以人际交流为表象的道德伦理文化层。在我国，发展旅游业，开展文化旅游是相当重要的，它不仅可以增强产品吸引力，提高经济效益，还可大力弘扬中国文化，让世界了解中国，同时也可改变目前越来越多的中国人不懂中国文化这一状况。遗憾的是，现有文化旅游发展现状与当前日益增长的市场需求还不完全适应，有很多文化底蕴深厚的区域品牌影响力很有限。目前现代文化旅游发展现状具体表现在以下几方面：1、产业化观念不足由于我国长期以来实行计划经济管理模式，比较重规文化的意识形态功能而忽规文化的经济功能，导致一些相关管理部门的文化产业观念薄弱，对市场经济环境下如何适应新形势新时期科学开发、合理利用文化资源缺乏深刻认识。对现代文化旅游业的产业功能、发展规律，以及如何实现文化与旅游的结合缺少正确正因为对文化旅游业的性质、地位、特点、规律等缺乏深入的研究，对文化旅游业的开发存在许多误区。对发展文化旅游业的思路不清晰，缺少新时期文化经济理念上的创新，更缺少对发展文化旅游产业的对策和措施，产生了“文化资源多，但开发利用不够；历史文化深厚，而挖掘整理不足”的现象。2、可持续发展观念弱现代文化旅游产业作为一个着力培育、快速发展的新兴重要产业，需要具有前瞻性、科学性、系统性较强的文化旅游产业发展总体规划和景区(点)规划。但现有的各景区景点已有的规划，多数仅只限于满足于审批项目、争取资金和近期开发建设，在详细程度、操作实施、合理利用资源等等方面，均不足以指导景区开发建设和发展提高，更没有充分考虑可持续发展的问题。策划的旅游产品特色不明显，雷同性高，参与性与娱乐性项目偏少。3、品牌竞争力不强现代文化旅游发展上，我国还缺乏具有国际品牌影响力的旅游产品。目前，全球已有49个饭店国际品牌进入了我国旅游市场，我们还没有一个品牌走出去；美国迪斯尼主题公园在香港、上海“登陆”,我们也没有一个主题公园走出去。此外，如美国百老汇的音乐剧、英国伦敦的歌剧、俄罗斯莫斯科的芭蕾舞剧等，成为国际游客必看的旅游演艺节目，我们也缺乏此类品牌影响力大的旅游演艺节目。我国更多还是偏向形象宣传，从形象推广走向产业推广，无论在思想观念上还是具体办法上都还存在很多不足，从而也导致了我国现代文化旅游品牌竞争力整体不强。4、旅游商品特色不明显我国有着深厚的文化底蕴，但与深厚人文资源形成反差的是，旅游产品开发缺乏专业性和创新性，旅游商品缺乏地方特色，文化特色也体现不足，各地缺乏统一品牌，旅游商品与产品质量普遍不高。5、旅游产品雷同性高现代文化旅游产品创意性应用不足，存在产品雷同性高的特点。在实际旅游中，很多景区体验内容雷同，体验方式一致，资源特色没能充分表现出来。主题模糊，特色体验少，没有对文化内涵进行深入挖掘。同质化的文化旅游吸引物容易导致旅游者的消费倦怠。6、从业人员素质亟待提高文化旅游经营者、管理者和服务人员的整体文化素养还有待提高，现阶段大多思想认识和工作水平仍停留在一般的接待阶段，与发展文化旅游产业的要求还不适应。旅游服务人员的培训工作，需要在思想上重视和措施上加以落实。“临潼上下数千年，文明华夏广流传；秦风秦韵今犹在，已是旧貌换新颜。”2000多年前，气吞万里、横扫六合的秦始皇，在这里建立起了中国第一个封建王朝；2000多年后的今天，一个由秦砖秦瓦雕琢出的大气磅礴、具有浓郁秦风秦韵的秦文化旅游区，正在以崭新的面貌呈现在世人面前。随着国家关中-天水经济区将秦文化旅游区纳入发展规划，以及集中反映秦文化的影视剧《帝国》的热播，临潼秦文化旅游区又一次迎来了发展的春天。市临潼区旅游资源丰富。拥有兵马俑、华清池2个国家五A级景点，骊山、秦陵2个国家四A级景点，其中秦陵和兵马俑被列为世界文化遗产。区内历史遗迹十分丰富，县级以上文物保护单位51处，其中省级5处。著名的“褒姒一笑失天下”、“鸿门宴”和震惊中外的“事变”等重大历史事件就发生在此。姜寨遗址是仰韶文化早期保存较为完整的历史遗迹。秦始皇兵马俑博物馆是建立在兵马俑坑原址上的遗址性博物馆。自1979年10月1日开馆以来，沐浴着国家改革开放的春风，经过艰苦创业，取得了辉煌“二十世纪考古史上的伟大发现之一”。1987年12月，联合国教科文组织已将秦始皇陵(包括兵马俑坑)列入“世界文化遗产名录”。它不仅是中国人民、也是全人类的一份珍贵文化财富。骊山是我国古今驰名的风景游览胜地，因系西周时骊戎国国地，因此称为骊山。周秦汉唐以来，这里一直是皇家园林地，离宫别墅众多。骊山是秦岭山脉的一个支脉，东西绵亘25公里，南北宽约13.7公里，海拔1302米，山上松柏长青，壮丽翠秀，似一匹青苍的骊驹而得名。华清池亦名华清宫，位于城东，骊山北麓，距历史文化名城30公里，自古就是游览沐浴胜地，是全国第一批重点风景名胜区，1997年国务院公布华清宫遗址为全国第四批重点文物保护单位。紧依京城的地理位置，猗旎秀美的骊山风光，自然造化的天然温泉，吸引了在陕西建都的历代天子。周、秦、汉、隋、唐等历代封建统治者都将这块风水宝地作为他们的行宫别苑。围绕朝代的兴亡更替，华清池的盛衰变迁，文人墨客寻古觅幽，感叹咏怀，创作了《长恨歌》等无数流传千古、脍炙人口的诗词歌赋，成为我国古代文化遗产的重要组成部分。中国旅游业是一个新兴产部门，被称为“永远的朝阳产业”、“永远的环保绿色产业”和“国民经济提升的催化剂”。它虽然起步较晚，但已在改革开放中，伴随着国民经济的腾飞而发展起来。下图整理统计了从2000年到2011年长达12年期间中国国内旅游人数及其增长率的情况。02000200120022003200420052006200720082009201由上图可知，从2000年到2011年的12年期间，我国国内旅游总人次数呈稳步上升趋势，收入量也从2006年起有了很大的提升。但是考虑到由于经济和科技发展对旅游业的影响，我们着重分析2007年到2011年近五年来全国的旅游状况。再对我国近五年全国旅游总人数和总收入进行统计和分析(见下表),可以看出：从2007年到2011年，旅游总人数稳步增加，旅游总收入逐步提高。从下表可以看出，在这几年期间，旅游人数平均每年增长10%以上，旅游消费总额平均年增长在15%以上。国内旅游全国旅游总人数(亿)增长(%)收入(万亿)增长(%)同时从上述数据中分析得出，尽管连续遭受重大自然灾害和突发事件的冲击，2008年中国国内旅游仍然保持了平稳增长势态。2008年中国国内旅游总人次17.12亿人次，比上年增长6.3%;国内旅游收入8749亿元，比上年增长12.6%。全年国际国内旅游总收入1.16万亿元，比上年增长5.8%,其中国内旅游收入8749亿元，入境旅游收入2839亿元。有统计表明，在金融危机使全球旅游处于停滞甚至下滑状态情况下，中国公民出境旅游依然保持较快增长。2008年中国公民出境旅游人数为4584万人次，比上年增长11.9%。在未来的几年甚至几十年，我国每年的旅游总人数会继续以10%的增速增长，全国的旅游消费额以15%~20%的增速增长。“十二五”期间，我国旅游业将迎来大发展，力争到2015年，国内旅游人数达33亿人次，入境过夜旅游人数达6630万人次，出境旅游人数达8357万人次，旅游总收入达到2.3万亿元。其中文化对陕西省2007-2011年五年内的旅游状况进行数据统计，见下表。总人数(万人)全省旅游总收入(亿元)收入(亿元)收入(万美元)—由以上统计可知，从2007年到2011年，陕西省旅游业发展状况良好。国内游客消费、国外游客消费和全省旅游总收入呈稳步上升趋势，同比增长均在20%左右，国内游客数和国外游客数也都呈上升趋势，同比增长均在15%以上，2010年国外游客同比增长空前达到46%。由上表数据还可以看出，尽管遭受全球金融危机和重大自然灾害的冲击，2008年陕西省国内旅游仍然保持了平稳增长势态。2008年陕西省国内游客总人次9056万人次，比上年增长13.0%;国内旅游收入561亿元，比上年增长22.5%。全年国际国内旅游总收入607.0亿元，比上年增长20.4%,其中国内旅游收入561亿元，入境旅游收入66011万美元。由此可知，陕西省旅游业正在稳步上升，预计到2015年实现旅游总收入年均增长20%以上，相当于全省GDP的比例提高到13%。到2020年，旅游总收入相当于全省GDP比例20%左右，处于全国先进行列。城墙13%图252011年市主要景点接待游客比例上图是2011年市主要景点接待游客的比例，其中属于临潼区的兵马俑和华清池占到全市游客比例达56%之多。据统计，2010年，整个临潼区接待旅客人数和旅游综合收入分别达到1218.39万人次和47亿元。其中秦兵马俑博物馆实现游客人数、门票收入双突破，全年接待游客人数达401.8万人、门票收入达3.05亿元。秦始皇帝陵博物院在2011年度共接待中外游客达527.3万人次，同比增长31.21%;全年实际门票收入4.8亿元，同比增长54.83%,皆创历史新高。据预测，在2024年到2015年，秦始皇兵马俑的游客人数将以每年百万人次6竞争分析庄园，是拟在临潼区开发的文化旅游项目，是一个以秦文化为主题的公园。该项目主打秦文化风格，以文化为项目的灵魂，集休闲、养生、娱乐、购物四位为一体，贯彻实施项目带动策略，突出文化的历史研究和现实指导意义，以项目集聚文化旅游产业要素推动产业结构优化升级。(1)资源优势项目选址之临潼区资源品位极高，享誉中外。世界级、国家级旅游资源构成了临潼旅游业发展的主体，拥有1项世界文化遗产和2家国家5A级风景名胜区，资源品位之高，禀赋之优异，属全国罕有。被誉为“世界第八大奇迹”的秦始皇陵及兵马俑坑是国人的骄傲，世界级的“名片”,吸引了大批海内外旅游者，两百多位国家元首也慕名而来。华清池景色秀美，文化底蕴浓厚，知名度也很高。该地区资源种类丰富，人文为主，自然为辅，价值极高，为该项目的发展提供了资源方面的保证。(2)地理优势魏家河魏家河周家沟三育村超陈村下河安沟村区委党校俑博物馆高邢村庞家坡临潼校区尚家村之间的距离为3公里(详见地图，红色标志表示项目拟建地点)。绝好的地理位置使得该项目在正常运营后客源有一定的保障。兵马俑现在的年游客量约为600为200万人次。拟该项目开园后门票定价为100元，只门票收入既能达到2亿元之多。(3)区位交通优势临潼距市中心20多公里，境内公路、铁路纵横交错，西潼高速公路、108国道穿境而过，到咸阳国际机场40分钟；陇海、西延等数十条铁路交汇成西北最大的新丰铁路编组站，2002年实现了村村通油路目标，物流畅通，交通运输(4)时间差优势(1)资源不够充分(2)景观受气候、天气影响大这都需要依赖晴朗温暖的适游天气。而地处西北，冬季寒冷，夏季多雨，较为不(1)“大都市圈”战略随着城市的东扩和行政中心的北移，大都市经济圈的辐射带动效应愈来愈强。临潼作为东翼副中心，快速融入大都市圈，在城市产业转移、经济互动、生产要素流通等范围内将面临着前所未有的发展机会，这也必将为庄园的发展带来很大机遇。(2)中国旅游的扩大开放和“2024年世园会”世界旅游组织(WTO)预测：2020年，中国将成为世界第一旅游目的地国家。“2024年世园会”的举办向全世界充分展示了中国古都的成功和魅力，神秘而灿烂的中国文明必将吸引更多的国际游客。一直是国际文化旅游首选目的城市之一，临潼也将受到更多的瞩目，以秦文化为主题的庄园的建设必将吸引很多游客的眼球。(3)遗产旅游、文化旅游热不断升温近年来，遗产旅游和文化旅游两种热潮持续不断。世界遗产地以其杰出的价值和意义，成为越来越多游客的理想目的地，“遗产旅游热”在全球范围内蔓延。文化旅游作为一种高层次的旅游方式，其科学性、文化性和环保性已受到广泛认同，将继续成为21世纪世界旅游的主题方式之一。庄园必将迎来更广阔的发展项目所在地临潼区的自然地理条件虽然比较优越，但仍属生态脆弱区。一方面，庄园的的开发将使其受到环境和资源耗竭等问题的威胁。以庄园内的温泉养生汤苑为例，如若开采过渡，可能引起温泉水枯竭，后果严重。另一方面，庄园开发中的“建设性破坏”可能会削弱文化遗存的历史原真性，造成保护与开发的7营销模式7.2.4提高重游率策略第二，发展商需要针对庄园所在地的经济消费水平和客流的淡旺季波动情7.2.5打造完整产业链策略一定规模时，通过影视拍摄等方式拓展其知名度等。利用动态和静态的两种旅游宣传品进行宣传。静态资料按照表现形式不同分为：文字、照片、图件、广告牌、宣传画等。按照表现的内容不同又分为：介绍旅游城市的宣传品和介绍滨海旅游度假区的宣称品；动态的旅游宣传资料包括电影片、录像片、电视片、光盘、计算机软盘、广播宣传等。根据文化的特色，确定了各种活动的主题和基本的活动方案。兵马俑石榴节及古文化艺术节等是重要的大型文化了才有活动，每年都吸引大量的游客。同时，主题公园管理层要与省市几家有实力的策划公司建立良好的合作关系，保证新的策划活动层出不穷。主题公园拟定了详细的广告营销方案。其中包括传统型的广告有报刊、电波 (广播和电视)、户外广告(广告牌和空中广告)、印刷品广告(招贴画、宣传小册、旅游手册、活页宣传品、明信片、挂历)以及近来随着信息技术发展而得以迅速发展的网上广告、移动广告等。8投融资计划8.1项目总投资本项目总投资由建设投资和流动资金构成，共计100285.10万元，其中建设投资93377.14万元，铺底流动资金6907.97万元。表14项目总投资构成表项目百分比1建设投资建筑工程费设备购置费安装工程费预备费建设期利息23总投资投资(万元)流动资金是指建设项目投产后，为维持正常生产年份的正常经营，用于购流动资金=流动资产-流动负债流动资产=应收账款+存货+现金流动负债=应付账款项目总投资约为10亿元，企业计划采用股权融资方式向外界融资，出让部(1)方案1西安溪源旅游度假开发有限公司投资方大秦御龍庄園项目方占整体投资股权的30%,投资方可独立经营，但需项目方统一管理。为体现秦王朝制度，可实行中央集权制，但经营权归地方郡县(投资方)。庄园的整(2)方案2占所投资板块股权的30%。投资方所投资的板块实行独立经朝时期的郡县制，但管理和总体执行的权限归中央(项目方),体现秦王朝时期的中央集权制，力创现代企业管理之先锋。西安溪源旅游度假开发有限公司西安溪源旅游度假开发有限公司大秦御龍庄園投资方板块合作运营公司(3)投资方在公司经营管理中的地位、作用投资者可通过选派董事会参与公司决策，可通过委派一名财务监督员来监督公司资金运用情况，具体参与程度可协商确定。公司将于每季度末向投资者和董事会提供该季度的财务报告以及下季度的财务预算计划，投资者可要求总裁每季度向其汇报经营情况，以便投资者对其经营状况进行分析和监督。(4)董事会和监事会1.董事会的股东构成董事会股东共5名，其中委派3名，投资方委派2名，董事长由选派。2.监事会构成监事会监事共3名，其中委派2名，投资方委派1名。监事长由投资方选派。如果投资方要退出股份，退出方式选择如下：a)股利在公司盈利时，投资者可按照其占有的股份优先享受股东分红获得股利，股东分红可按股权结构分配实施，也可按双方协商确定的其它方案实施。b)公开上市股票上市是公司最佳的方式，公司如果上市成功，可以按规定年限转让(出售)所持股份，实现退出。c)股权转让或出售公司在没有上市的情况下，投资方与公司其他股东一样，按照相关法律、法规和公司章程在入股后的规定年限内，或可在其所获得利润分成相当于全部投资后，转让所持股份，实现退出。d)股票回购由公司其他股东协商回购投资方持有的股份，实现退出。9财务计划(6)国家和当地劳动工资管理和社会保障部门的有关规定。在第一板块中：预测入口商街假设在达产年时消费人数100万，平均消费35元；市井街年消费人数为100万，平均消费40元；国色影院年消费人数120万，平均消费25元；酒肆茶舍年消费人数90万，平均消费20元。秦腔戏楼年消费人数110万，平均消费30元；七国餐饮街年消费人数150万，平均消费70元；荷塘月色主题餐厅年消费人数90万，平均消费70元。在第三板块中，预测温泉欢乐谷达产年时年消费人数170万，平均消费100元；温泉疗养小组团年消费人数110万，平均消费50元；上林温泉会所年消费人数100万，平均消费60元。在第四板块中，预测达产年时先秦窑洞宾馆年消费人数140万，平均消费150元；臻龙国际会议中心年消费人数50万，平均消费300元；御汤苑消费人数90万，平均消费70元；关中大院年消费人数150万，平均消费50元。在第五板块中，预测达产年湖年消费人数160万，平均消费60元。贵的上亿元，本项目保守估计在1600万元左右。2、实施进度和计算期项目于2024年启动，2013年局部开始运营，2015年之后基本进入稳定运营固定资产平均残值率为4%,建筑按20年直线折旧，设备按15年直线折旧；无形及其它资产按5年摊销。暂不考虑税收优惠政策，本项目营业税税率为7%。城市维护建设税按增值税的7%,教育费附加按增值税的3%计算。参考项目投资现金流量表，可计算出项目税前财务内部收益率为35.30%,税后财务内部收益率为25.61%。2.财务净现值财务净现值(FNPV)是指项目计算期内，按设定的折现率(12%)计算的各年的净现金流量现值累计之和。参考项目投资现金流量表，可计算出项目税前净现值为99605.92万元，税后净现值为57414.47万元。3.投资回收期投资回收期(Pt)是以项目的净收益抵偿全部投资所需的时间。一般自建设开始年算起，同时还有自运营开始年算起的投资回收期。该项目投资回收期自建设开始年算起。参考项目投资现金流量表，可计算出项目税前投资回收期为4.58年，税后投资回收期为5.46年。从动态角度分析，财务净现值大于零，财务内部收益率高于行业基准收益率(12%),说明盈利能力远远高于行业最低要求；财务净现值远大于零，该项目在财务上是可以接受的，运营后会有较大经济回报。根据利润及利润分配表(附表五)计算出以下指标：1.投资利润率投资利润率是指项目的年利润总额与总投资的比率，计算公式为：投资利润率=年利润总额÷总投资×100%经计算，该项目的投资利润率为40.09%。2.投资利税率投资利润率是指项目的年利税总额与总投资的比率，计算公式为：投资利润率=年利税总额÷总投资×100%经计算，该项目的投资利税率为60.28%。从静态角度分析，该项目建设经营具有很强的盈利能力。9.3.3项目不确定性分析盈亏平衡分析总成本费用00000盈亏平衡点10风险及对策+商务出行+休闲旅游”的资源整合优势，全面打造项目的含金量，提高项目产竞争力，努力挖掘固有优势市场潜力、积极开拓新市场，满足不断变化的市场需求，以确保市场份额的稳步增长。由于项目含有很多的功能区并且随着项目今后经营规模迅速扩大和业务范围的不断拓展，人员构成和管理体系将日趋复杂，这要求公司不断提高自身的管理能力，并根据业务发展需要及时调整现有的组织模式和管理制度，否则，将会阻碍公司业务的健康发展。因此，公司存在组织模式和管理制度滞后于公司发展对策：加强企业组织机构建设，尽快建立起符合现代管理标准的具有充分弹性、敏感性和适应性的管理组织结构及管理机制。进一步优化管理系统，尤其是加强质量管理、绩效管理、人力资源管理和预算管理，努力培养一支高素质的职业管理团队。同时逐步引入更加科学有效的决策机制和约束机制，最大限度的降低因组织结构和公司制度不完善而招致的风险，并在提高公司经营管理效率的同时努力降低成本。当今行业竞争很大程度上是人才的竞争，随着市场竞争的加剧，对人才的争夺也日趋激烈。稳定的人才队伍和适用的人才政策对研究进度安排与实施至关重要，人才存在很大的流动性和不确定性，技术骨干的流失将对项目技术研发带来一定风险。公司的运营以服务为基础，因此其日常经营和商业模式创新工作都不可避免地严重依赖专业服务人才。因此，公司存在依赖核心服务人员的风险。同时，公司也存在核心人员流失的风险。在人才竞争日渐白热化的市场环境中，公司是否能够如数及时补充一定数量的专业服务人员和高级管理人员，并在工作过程中吸引、留住人才，都将带来一定的人力资源风险。对策：本公司坚持“以人为本”的发展战略，营造一个凝聚人才、激励人才的企业环境，降低因人才流失带来的风险。一方面建立完善的管理制度，包括完善的人才培育体系、科学的绩效管理体系、有效的全面激励体系、弹性的职位发展空间，和开放的文化氛围，来留住员工。另一方面建立资源共享体系，实施相应的激励机制，及时将技术资料、客户资料保留下来，并通过团队交流的形式共享技术、经验、客户等资源，避免个人离职对组织造成的震荡。同时，充分利用当地对人才的优惠政策，保障公司人才队伍的稳定。项目在发展过程中，财务风险主要体现为资金短缺风险，即资金不能满足企业快速发展的需要。同