保障性租赁住房项目可行性研究报告

南阳房屋资本投资控股有限公司南阳市2022年保障性租赁住房项目投资建设单位：南阳房屋资本投资控股有限公司编制单位：西周工程咨询有限公司南阳分公司编制时间：二○二二年七月工南阳市2022年保障性租赁住房项目可行性研究报告 11.1.项目概况 1 11.1.2.项目承办单位 11.1.3.项目拟建地点 1 11.1.5.项目建设时间 31.2.项目建设单位简介 4 51.3.1.项目研究范围 51.3.2.项目编制依据 61.4.投资估算、资金筹措方案及技术经济指标 61.4.1.项目投资构成分析表 61.4.2.项目主要技术经济指标 7 8 8 8第二章.项目背景及必要性 2.1.项目建设背景及政策背景 2.3.国内国际市场现状 252.4.国内外保障房研究概述 2.4.1.国外研究概述 282.4.2.国内研究概述 292.5.项目建设的必要性 312.5.1.本项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量 312.5.2.本项目建设是保护当地弱势群体利益的需要 312.5.3.是提升城市形象、提高城市竞争力的需要 32南阳市2022年保障性租赁住房项目可行性研究报告Ⅱ2.5.4.本项目建设能够提高住房保障政策覆盖面，是实现城市可持续发展的有效措施 332.6.各地保障房建设期阶段操作模式 第三章.市场分析 3.1.中国保障性租赁住房市场分析 37 3.3.南阳市住宅市场供需结构不合理的原因分析 3.4.南阳市房地产发展状况分析 3.5.南阳市现有住房租赁市场容量和价格情况 3.6.南阳市保障性住房市场分析 3.7.行业未来预测 3.7.1.南阳市保障性住房需求预测 643.7.2.南阳市保障性住房供给预测 683.7.3.南阳市保障性住房趋势预测 68第四章.建设条件 4.1.项目地理位置 4.2.项目建设条件 4.2.1.建设条件 4.2.2.经济社会发展 714.2.3.公共设施条件 724.3.项目建设条件分析结论 74第五章.项目建设方案 5.1.建设内容及规模 5.3.项目总平面布局 5.4.项目总体方案 5.4.1.规划设计 775.4.2.采暖通风系统 5.4.3.给排水工程 5.4.4.太阳能利用 第六章.环境保护 88Ⅲ6.1.环境评价依据和控制目标 6.1.1.设计依据 6.1.2.环境控制目标 6.2.周边环境现状 6.3.本项目环境影响综合评价 89第七章.节能评价 7.1.概述 7.2.设计依据及规范 7.2.1.设计依据 7.2.2.用能标准和节能规范 7.3.项目能源供应 927.4.节能措施 7.4.1建筑节能 937.4.2公用工程节能 957.5.节能方案 7.5.1.直接节能方案 957.5.2.间接节能方案 96第八章.劳动安全卫生与消防 988.1.设计原则 988.2.劳动安全和卫生 98 988.2.2.安全与劳动保护 998.2.3.劳动卫生 99 8.2.5.卫生要求 8.3.消防 8.3.2.消防给排水设计 第九章.组织机构与劳动定员 9.1.项目建设期管理 9.2.项目投资管理 9.3.质量管理 9.4.工程进度管理 9.4.1.安全和文明施工 9.5.项目运营管理人员配置 第十章.项目实施进度 10.1.建设期限 10.2.实施进度 10.3.项目进度安排表 第十一章.投资估算与资金筹措 11.2.项目总投资估算 11.2.1.总投资内容 11.2.2.工程费用估算 11.2.3.其他费用 11.2.4.预备费估算 11.2.5.流动资金估算 11.2.6.项目总投资估算 11.3.资金筹措及使用计划 第十二章.经济效益评价 12.1.财务分析说明 12.1.1.分析范围及方法 12.1.2.计算期及其构成 12.1.3.经营收入及税金估算 12.2.成本费用估算 12.3.项目财务评价 12.4.不确定性分析 12.4.1.盈亏平衡分析 12.4.2.敏感性分析 V第十三章.项目风险分析 13.1.项目面临的主要风险 13.1.1.政策风险 13.1.2.经营管理风险 13.1.3.价格风险 13.1.4.财务风险 13.1.5.其他影响 第十四章.结论与建议 14.1.1.市场需求分析结论 14.1.2.建设条件和方案结论 14.1.3.环境影响和节能结论 14.1.4.不确定性和社会风险分析结论 14.1.5.社会影响 14.2.建议 附件1项目保障房相关文件 附件2项目保障房相关情况汇总表 附件3项目保障房具体情况及位置图 错误!未定义书签。 第一章.总论南阳市2022年保障性租赁住房项目南阳房屋资本投资控股有限公司本次项目涉及保障性租赁住房共6681套，合计面积约391439.01m²。包括：一是已列入2021年国家保障性租赁住房计划资产，该批次保障房涉及玺云台、中海连湖花园等11个小区2977套房地产商配建房屋。二是拟列入2022年国家保障性租赁住房计划资产，该批次涉及由房地产商配建的世茂倾城、万科理想城等7个小区、1946套，以及由市住建局自建的高桥二期、丰盈家园等4个小区、1758套。目前已入住3181套，其中鸣翠半岛总共490套，总面积27255.71平方米，全部入住；丰盈家园23#楼总共104套，总面积5913.97平方米，全部入住；盈北二期10#、11#总共360套，总面积21047.04平方米，全部入住；通福家园A7#、13#总共360套，总面积19916.42平方米，全部入住。紫金新都总共128套，总面积6547.52平方米，全部入住；御景湖城总共138套，总面积7471.36平方米，全部入住；初昕苑总共112套，总面积6365.09平方米，全部入住；凤涞湾总共51套，总面积3028.21平方米，全部入住；红宝锦绣河畔总共145套，总面积7369.24平方米，全部入住；乐想天诚保障性租赁住房项目62套，总面积3625.42平方米，全部入住；未入住3500套，其中万科城市之光总套数140套，总面积8598.38平方米，全部空置；吉泰玺云台北区总共53套，总面积3345.36平方米，全部空置；世茂倾城总共501套，总面积31258.39平方米，全部空置；北塔书院总共55套，总面积3314.65平方米，全部空置；万科理想城总共143套，总平方米，全部空置；高桥二期廉租房总共934,总面积55799.8平方米，全部空置；东方韵总共210套，总面积12847.17平方米，全部空置；玺云台总共256套，总面积16155.52平方米，全部空置；澳海熙园总共66套，总面积3842.52平方米，全部空置；世茂倾城(盛世丰茂)总共678套，总面积40877.49平方米，空置466套；中海连湖花园十二区总共1131套，总面积70804.79平方米，空置112套。面积1万科城市之光(商品住宅配公共租赁住房调整为保障性租赁住房)2吉泰玺云台北区(商品住宅配公共租赁住房调整为保障性租赁住房)3世茂倾城(商品住宅配公共租赁住房调整为保障性租赁住房)4北塔书院(商品住宅配公共租赁住房调整为保障性租赁住房)5万科理想城(商品住宅配公共租赁住房调整为保障性租赁住房)6尚美雅居(商品住宅配公共租赁住房调整为保障性租赁住房)7高桥二期廉租房(公租房调整保障性租赁住房)(其中254套待建)38鸣翠半岛(商品住宅配公共租赁住房调整为保障性租赁住房)09丰盈家园23#楼(公租房调整保障性租赁住房)0盈北二期10#、11#(公租房调整保障性租赁住房)0通福家园A7#、13#(公租房调整保障性租赁住房)0东方韵保障性租赁住房项目玺云台保障性租赁住房项目紫金新都保障性租赁住房项目0御景湖城保障性租赁住房项目0初昕苑保障性租赁住房项目0凤涞湾保障性租赁住房项目0澳海熙园保障性租赁住房项目世茂倾城(盛世丰茂)保障性租赁住房项目中海连湖花园十二区保障性租赁住房项目红宝锦绣河畔保障性租赁住房项目0乐想天诚保障性租赁住房项目01.1.5.项目建设时间根据建设用地规划，该项目规划建设期为3年(36个月),主要是因为项目租赁住房根据年度计划以及申请符合条件的人数，每年按照核定的房屋数量进行装修和家具等购置配套，南阳房屋资本投资控股有限公司根据贷款资金的安排以及市场开发、本项目所涉及的房屋代建的建设进度，且部分房屋正在处于工程主体的建设期，交工交付时间未定(规划建设情况详见本报告中附图中的内容),同时考虑到房屋所处的位置和周围人流量的变化等因素，初步计划本项目的建设期为3年，即该项目于2022年6月开始办理各项审批手续，并进行一系列装修改造；改造一批完成后及时用于市场化运行；整个项目计划于2025年6月全部建设完成，并正式投入运营，将全部的房屋进行出租。41.2.项目建设单位简介成立于2013年，注册资本逾100亿元，资产规模128亿元，净资产规模105亿元，主体信用等级为AA+,旗下拥有16家控股子公司、7家参股子公司，业务范围涵盖产业投资、资产运营、信息技术、现态经济时代，按照南阳市“一高三化”的总要求，围绕发展抓党通过“产业+资本”的有机结合，立足投融资、产业运营和资产运营三大主业，重点发展现代农业和信息技术两大产业板块，着力构建量发展。目前公司已投资项目31个，项目总投资规模260亿元，已完成投资176.76亿元。“新中国成立70周年·最具品牌影响力企业70强”、“新时代党建步示范企业”和“最佳金融服务单位”;车联科技公司荣获了20205初创组三等奖。1.3.1.项目研究范围本项目可行性研究遵循“科学性、先进性、可靠性”和“市场需要、政策鼓励、规模合理、技术可行先进、经济效益好”的原则，对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对项目投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并做出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素做出分析，重点阐述规避对策。主要研究内容包括：(1)项目提出的背景和投资的必要性；(2)市场分析预测、产品方案及规模；(3)厂址选择及物料供应；(4)项目设计方案，包括工艺设计、公用工程、土建方案设计(5)环境保护、消防、节能、劳动安全及职业卫生；(6)企业组织、人员培训、项目实施进度建议；(7)投资估算及资金筹措；(8)财务评价；(9)项目的风险及风险防范；(10)可行性研究的结论。61.3.2.项目编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：1、国家发改委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》;2、国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》;3、发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》国发2021年4月；4、国办《关于加快发展保障性租赁住房的意见》国办2021年65、人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》〔政办发2022〕28号);6、《西周国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》;7、《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》(第三版);8、《产业结构调整指导目录(2019年本)》;9、《2022年政府工作报告》;10、《“十四五”公共服务规划》;11、业主公司提供的有关本项目的资料。1.4.投资估算、资金筹措方案及技术经济指标序号测算费用百分比1图定资产投资7建筑工程费(装修改造)设备购置其他费用建设期利息2总投资项目主要技术经济指标参见下表所示：备注1总建筑面积2劳动定员人3项目建设期月4项目总投资万元货币单位均为人民币，下同建设投资万元万元5资金来源自筹资金万元万元6万元7总成本费用万元8销售税金及附加万元9万元万元税后利润万元所得税后所得税后万元万元全部投资回收期所得税后年年资本金内部收益率税后资本金财务净现值万元税后资本金回收期年盈亏平衡点8保障性租赁住房是“十四五”时期住房发展的重点，成为缓解大城市新市民青年人住房困难问题的重要的途径。2021年以来，从中央到地方陆续出台多项利好政策，助推保障性住房的发展。政策日渐完善下，全国保租房建设如火如荼。保障性租赁住房作为我国住房保障体系的重要组成部分，在解决大城市住房突出问题上具有不可替代的作用，中央政府及各部门、地方政府等从政策指引、土地供应、资金支持、市场监管等多方面对发展保障性租赁住房予以大力支持，多项政策逐渐形成合力。项目不仅符合国家产业政策，是当地政府重点支持的项目，且经过市场分析、财务分析和社会效益评价，本项目技术上成熟，财务效益好，社会效益高，可提升保障房管理和服务水平，优化国有资产配置，解决保障房供需不平衡、财政压力大、资产利用效益低等问题，因此项目具备可行性。1、重视建筑细节与建筑品质。尽管一个住宅项目的成功开发很大程度上有赖于区域位路，但同一地段高、中、低档住宅楼并存的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节与品质上的差异。规划设计应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个环境优雅、居住舒适、内涵丰富、具有显著经济效益和鲜明个性的人性化生活康9居空间。2、本项目建设规模大、投资大，项目单位要做好资金安排，力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。3、建设工程不可预见因素很多，工期质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。第二章.项目背景及必要性保障房建设是关系民生的重要公共福利事业。2021年3月，“十扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题”;2019年，住建部、发改委、财政部、自然资源部联合下发《关于进一步规范发展公租房的意见》(建保〔2019〕55号),《意见》提出“要积极实施政府购买公租房运营管理服务，切实提升公租房运营管理专业化、规范化水平，增强群众满意度”。实施保障房资产运营管理模式改革，既有利于强化主管部门监管职能，提升又有利于厘清政府和市场的主体定位，强化国有企业作为市场主体的运营职能；2021年8月，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住建部明确，“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点；2021年12月，多部门联合出台《“十四五”公共服务规划》,要求人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房。与此同时，中央经济工作会议再次强调要坚持房住不炒的定位，坚持租购并举，加快发展推进保障性住房建设；2022年两会也强调加快发展保障性租赁住房。保障性租赁住房已上升至国家战略，国家层面的政策陆续出台指导保租房加快发展。目前，国家全力支持租赁住房和保障房建设，确保保障工程项目都能顺利开工、按时完工，顺利达成住房保障目标。规范市场化租赁11公司购买6681套，存量公租房30年项目经营权，并对购买资产进行《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，有效增加保障性住房供给，完善住房五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套(间),预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。40个重点城市新增保障性租赁住房占新增住房供应总量约26%。2021年6月24日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》,《意见》指出，近年来，各地区、各有南阳市2022年保障性租赁住房项目可行性研究报告积不超过70平方米的小户型为主；租金低于同地段同品质市场；租住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。《2022年政府工作报告》指出，完善住房市场体系和住房保障建设。十九届五中全会通过的“十四五”规划12月中央经济工作会议要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长购住房在享受公共服务上其有同等权利，规范以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。会40个城市特由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房金(REITs)试点项目中将保障性租赁住房(包括各直辖市及人口净流入大赁住房项目)纳入试点项目国办《关于加快发展保障提出住房保障体系将以公租房、保障性租赁住主体，从土地支持、优化行政审批、资金支要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税枚等支持政策。住房租赁有关税收政策的发言今年10月底前，城市人民政府应确定“十四五”目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布10月将保障性租赁住房作为“十四五”时期住房建设的重11月况监测评价工作的通知》期间应大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占12月要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好12月中央经济工作会议探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求1、为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的住房供给，满足新市民、青年人等住房困难群体的住房需求。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，立足新扩大保障性租赁住房供给，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度体系，着力解决城镇新市民、青年人等群体住房困难，不断提升住房保障水平，促进实现全体人民住有所居。紧紧围绕建设黄河流域生态保护和高质量发展先行区示范市目标，多渠道增加保障性租赁住房供给，积极解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，推动实现职住平衡，不断增强人民群众的获得感、保障性租赁住房1.8万套(间)。(一).加大土地政策支持①探索推进集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，集体经济组织可以采取自建、联营、入股等多种方式参与；用于建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。②企事业单位依法取得使用权限的土地，在符合城市规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地使用性质，不补缴土地价款，原划拨性质的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人通过自建或合作建设运营保障性租赁住房。③产业园区可利用自有用地建设保障性租赁住房。产业园区内新供应土地的工业项目，宗地内允许配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,提高的部分主要建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建设面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。④可将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在权属不变、满足安全要求的前提下，按程序报批后，改建为保障性租赁住房。在改建为保障性租不变更土地使用性质，不补缴土地价款，改造后运营年限不得低于8⑤加大用地保障力度，市自然资源局在编制年度住房用地供应计划时，单列指标、优先安排、应保尽保，进一步加大保障性租赁住房用地供应。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，应将保障性租赁住房价格及调整方式、运营最低年限作为出让或租赁的前置条件。⑥可在新建普通商品住房项目中，按照总建筑面积5%的比例配建保障性租赁住房，市自然资源局将配建比例和面积作为出让的前置条件，房屋建成后移交市住房保障运营管理部门。具体由领导小组办公室根据市场供需情况另行决定。(二)加大地方财政支持力度①政府筹集的保障性租赁住房新建、改建、改造、生活配套设施配置等支出由市财政承担。②由政府持有的保障性租赁住房运营期间，各年度按收取租金总额的20%安排预算资金，用于后期的维护、维修、运营、设施更新等支出。(三)落实税费和中央补助资金支持政策①积极争取通过中央、现有经费渠道，持续加大对保障性租赁住房建设任务的资金支持。具体标准按照《国家发展改革委关于印发〈保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法〉的通知》(发改投资规〔2021〕696号)有关要求执行。②利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。③利用非居住存量土地或房屋改建为保障性租赁住房的项目，在取得保障性租赁住房项目认定书后，其用水、用电、用气价格，按照居民标准执行。④保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费标准按照《关于减免保障性安居工程和生态移民工程建设各项行政事业性收费和政府性基金的通知》(政办发〔2012〕115号)执行。(四)完善金融政策配套①加大对保障性租赁住房建设的金融支持力度，鼓励银行金融机构以市场化方式向建设、自持运营的保障性租赁住房的主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。②支持银行等金融机构发行住房租赁专项金融债券、募集资金，以用于对保障性租赁住房项目的贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等用于保障性租赁住房建设和运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进。地价、竞配建”等方式建设、运营保障性租赁住房，完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对(五)落实基本公共服务积极落实保障性租赁住房基本公共服务政策，坚持租购同权，承租保障性租赁住房家庭享受承租房屋周边医疗、教育等基本公共服务与房屋产权人享受同等权利。保障性租赁住房家庭凭借租赁合同、保障性租赁住房租赁证等到有关部门办理落户、子女入学等。(六)简化审批流程加快保障性租赁住房管理服务平台建设，利用国家保障性租赁住房管理系统，搭建市级保障性租赁住房一体化管理平台，大数据服务中心要配合加快实现各部门数据共享，加强与住房保障、不动产登记、民政、车管所等系统数据的互联互通和共建共享，实现人员线上申请、审核、进度查询、房源信息公布等，争取实现“网上办”,让数据“多跑路”,群众“少跑腿”,切实方便群众办理。2、《南阳市保障性租赁住房实施细则(暂行)》(以下简称《实施细则》)印发，通过新规扩大保障性租赁住房供给，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系，着力解决城镇新市民、青年人等群体的住房困难，不断提升住房保障水平。《实施细则》自2022年7月18日起实施，有效期至2025年7月17日。《实施细则》提出，保障性租赁住房是政府、企事业单位等通过新建、改建、存量房转换等方式筹集的，为新市民、青年人等住房困难群体提供的阶段性住房。由此可见，我市保障性租赁住房今后将以吸引社会“新鲜血液”为主，成为吸引年轻人来银创业、安家的一项重要措施。《实施细则》明确，保障性租赁住房应当遵循政府支持、社会参与、分类保障、供需匹配的原则，租购同权，租赁保障性住房的家庭可按照相关规定同等享受教育等基本公共服务。《实施细则》明确，保障性租赁住房的租金标准原则上不高于同地段、同品质房屋市场租金的80%。具体租金标准由运营管理单位委托第三方评估，报市保障性租赁住房工作领导小组确定最终价格，同一项目原则上3年评估一次，必要时可根据实际情况适时调整。保障性租赁住房主要面向南阳市三区无房的新市民、青年人等住房困难群体以及从事基本公共服务人员和创业人员。申请人需要符合年满18周岁；申请人及其家庭成员在南阳市三区无自有住房；申请人及其家庭成员在本市未享受住房租赁补贴和承租公共租赁住房、公有住房、人才住房或其他政策性住房。保障性租赁住房不仅针对个人申请，还能通过单位进行整体申请。《实施细则》明确，市保障性租赁住房主管部门要定期对运营2.2.投资环境南阳市6部门联合印发了《关于促进南阳市房地产业良性循环和健康发展的实施意见》(简称《实施意见》),因城施策，鼓励南阳市房地产业良性循环和健康发展，同时2021年出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(加强版(1).购房数量及户籍限制(2).调低首付比例和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下调至20%,二套房最低首付款比例下调至30%。对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次(3).公积金贷款最高额度缴存住房公积金贷款最高额度由50万元提高至60万元。(4).异地贷款(5).组合贷(6).房地产开发绑，将土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌起始价的50%。鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷。同时，调整了预售资金拨付条件。工程施工至首层室内地坪标高时，拨付监管重点资金的20%,完成外立面装饰的，拨付重点监管资金的85%;完成竣工验收备案后，资金拨付比例由90%提高至95%;监管账户未达到监管额度，但满足相应支取节点留存余额要求的，容许特例支取。《实施意见》将采用装配式建造方式开发建设的房地产项目装配率由50%下调至35%,有效降低了房地产企业开发成本。同时，通过推行绿色建筑，支持企业应用节能环保的新技术、新工艺、新材料，促进建筑工业化、数字化、智能化升级，推行装修交付，鼓励提升住宅品质。并在房地产开发项目在建过程中，保障市政配套设施建设同步进行。《实施意见》按照住建厅关于房地产开发企业信用管理办法有关要求，对信用评价为AA的房地产开发企业，实行“正负零”预售。同时，优化工程建设审批流程。压缩审批时间，实行帮办代办，深化工程建设审批全过程信息共享，将房地产项目从赋码到核发施工许可证的审批时限由40个工作日压缩至30个工作日以内。坚持房住不炒的总基调不变，根据市场对房屋产品的实际供需关系，适当调整房地产调控政策，更加有利于房地产市场的平稳健康发从全国对房地产市场调控政策来看，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2.南阳市人才引进政策●人才引进工程瞄准高层次人才、青年人才、创新创业人才等三类人才作为推动南阳市高质量发展的“源头活水”。1.对于高层次人才，给予全职引进人才最高60万元生活补贴、叠加发放60万元购房补贴或260平方米高端人才共有产权房；2.设立3000万元人才、科技基金，为人才领办的科技型企业提供最高500万元股权投资；3.对引进两院院士、国家级人才项目工程人选及全日制博士等高层次人才，开通人才认定绿色通道；4.面向青年人才，在市属企事业单位工作的全日制博士研究生直接认定为D类人才，累计享受15万元生活补贴、40万元购房补贴；5.“双一流”硕士研究生及以上人才首次在银入企就业创业可“5折”购买青年高层次人才共有产权房；6.新就业大学本科生享受“拎包入住”的青年人才驿站；7.面向创新创业人才，对企业技术研发实现产业转化的项目给予最高50万元补助；8.返乡人才创新创业项目给予最高50万元补助；9.设立南阳市青年创业资助金，为青年人才创新创业提供无息免10.对进入高端智库并提供咨询服务的柔性来银服务人才，颁发市委、市政府特聘证书，给予引进人才和合作单位最高30万元补助；11.对柔性引进人才提供短期住宿、景区游览等个性化服务；12.南阳市人才计划、科技项目向柔性引进的高层次人才特别是本市企业的飞地研发中心全面开放。●人才培养工程聚焦乡村振兴、哲学社科和文化艺术、教育、卫生和社会治理等“五支专门人才力量”,更加注重本土人才培养。1.梯次实施人才培育计划，为校长、院长、农技站长、学术技术带头人、青年人才分别制定专门培养计划，为企业家、骨干人才、青年人才分别制定专门培养计划，分别给予最高20万元、5万元和2万元培养经费支持，打造一流人才方阵；2.支持企业培育引进科技领军人才和创新团队，给予最高50万3.支持园区和企业争创博士后工作站，在站博士后享受每年2万元生活补贴、人才公寓等支持，出站留银直接享受高精尖缺全职引进4.建设工程师协同创新中心，给予最高100万元支持；5.建设南阳市优秀技能人才培养基地，给予10万元—50万元奖6.支持企业开展急需紧缺工种技能人才“短平快”式培养，最高给予30万元培养经费补助；7.为“中国新硅都”等重大产业布局量身定制人才政策，在“两都四基地”等重点产业领域建设“人才小高地”,每个最高给予508.持续加强基层人才队伍建设，对取得高、中、初级社会工作师证书人才一次性分别给予6000元、3000元、2000元奖补。●人才暖心工程继续聚焦人才住房保障制度，通过人才住房、子女入学、配偶就代”“后路”问题，让各类人才尽展其才又无后顾之忧。1.对于引进的高精尖缺人才子女全力提供义务教育阶段公办学2.对于引进的高精尖缺人才配偶，按照对等原则协调解决就业，未就业的可享受每人每年2万元补贴，最长补贴3年；3.对于引进的高精尖缺人才按照A类、B类人才每年2万元，C类、D类人才2000元，E类、F类人才1200元标准安排体检。目前，南阳市本级、园区、县区均加大人才住房保障力度，已经形成高端人才社区、柔性人才公寓、园区配建公寓、共有产权房、青年人才驿站等五类人才住房保障体系。●人才活力工程聚焦用人机制，更加灵活。1.市本级拿出100个人才专项事业编制引才，专业对口的全日制“双一流”硕士研究生及以上学历急需紧缺人才可免笔试、免面试直接考核录用，同时录用的科研人才可“带编入企”开展科技研发并合南阳市2022年保障性租赁住房项目可行性研究报告理取酬；及人才的放权和松绑；6.建设南阳经济技术开发区人才双创中心，打造“便企客厅”、孵化器、加速器。2.3.国内国际市场现状赁房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均处在20%-21%之间，加上核心城市房价近年持续上涨，中长期来看租房供给仍相对不足。表2-2全球部分重点城市租赁房屋、租房人口占比■租赁房屋占比(%)■租房人口占比(%)南京■占比(%)表2-42020年3月一2021年3月我国保障性住房贷款余额深圳杭州上海苏州2020.03表2-5国际机构房源市场占比比较美国日本德国英国中国从国际经验上看，B2C房源市场占有率平均在30%以上。日本的B2C市场占有率高达83%,国内目前B2C机构化占有率不到5%。无房及住房状况无法通过自身努力解决得了的人群提供的能够满足府还实施财政补贴政策，凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补助。补助的方式通常有两种：低收入家庭提供低租金的公共住房(一般低于市场价的20%-50%);户总收入的25%支付房租，租金超过部分用住房券来补充。而美国政府对地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的低收府也向住房合作社发放无息建房贷款，额度通常占建房费用的60%-70%,有的甚至高达90%。贷款期限一般在20年左右。到12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下甚至是4平方米以下的双困家庭住房问题。特别是租金补贴标准差异更大，有些城市只补到10平方米，有些城市已补到近30平方面不到1%。而有些城市已把保障范围上调到低收入家庭(核定收入线标准),保障比例达到居民家庭总户数的10%左右。特别是南通市已把保障对象从城市延伸到县城的非农业人口，完善了城镇一体化的住房保障格中国住房保障制度体系虽然已经初步搭建，但是在快速城市化发展进程中，在社会成员收入差距逐渐拉大的背景下，现有住房保障制度框架本身运作以及保障范围等方面还存在许多问题，亟待完善和制度创新。一是廉租住房制度在实施中的问题首先，制度覆盖面小。从实施廉租房的城市来看，全国有部分县 (市)没有建立廉租住房制度。从保障对象来看，各地普遍将住房保障对象界定为城镇低保家庭，未能实现应保尽保。一些远郊区县还没有实施廉租住房制度。二是缺乏稳定的资金渠道。特别是财力薄弱的西部地区住房保障资金严重不足。三是保障机构不健全。目前部分市、县没有设立明确的廉租住房管理部门，没有配备专职人员。尤其是基层管理力量薄弱，职能不明确，没有独立的部门对保障性住房进行政策宣传、入户调查、审核公示等基础性工作进行管理。从而导致了低水平的基础管理工作，以及必要的房屋权属系统和个人诚信系统的缺失，无法准确界定住房保障对象的收入和住房状况，影响了保障政策的有效性。2.5.项目建设的必要性2.5.1.本项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量2.5.2.本项目建设是保护当地弱势群体利益的需要大量的土地供城市建设的进一步发展，从而增加当地居民尤其是弱势群体的就业机会和收入，授之以渔，从根本上提高他们的生活水平和生活质量，产生良性循环的效果。本项目的实施是保护当地弱势群体利益，维护社会稳定，构筑和谐社会的具体体现。近年来，南阳市老年社会福利事业在市委、市政府得到了较快发展，在一定程度上缓解了老年人的社会福利服务需求，为本市的经济发展和社会稳定做出了积极贡献，但是，随着社会的发展，特别是人口老龄化呈现较快的发展趋势；南阳市不仅已经进入老龄化社会，而且老龄化程度远远高于全国平均水平。而以市福利为代表的各类福利机构档次低、设施简陋、占地狭窄、环境嘈杂，已远远不能满足日益增长的社会老年人福利服务需求。保障房可以面向低收入老年人群，让他们可以享受温馨舒适的生活环境。2.5.3.是提升城市形象、提高城市竞争力的需要城市是人类文明和进步的标志。在现代，作为人类主要聚落形式的城市，是一定地域范围的政治、经济、文化、科技、信息中心，是先进生产力的聚集和发展中心，是高效率的经济社会生活综合体。人是生产力中具有决定性的力量。以人为本的可持续发展观规定了为人的发展提供最佳的物质环境和精神家园是人类社会追求的不变目标。城市发展必须始终以提高人的生活质量和素质为中心，以适宜人居住、生活、休息、工作和全面发展为根本原则。可见，人居环境已成2.5.4.本项目建设能够提高住房保障政策覆盖面，是实现城市可持续发展的有效措施国办发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,提出土地建设用地，采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式、多渠道筹集房源。集体经营性建设用地支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款.企事业单位自有闲符合规划，允许用于建设保障性租赁住房，并地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使市场主体合作建设运营保障性租赁住房。产业园区面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用新供应国有建设用地提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例；可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定.鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。非居住存允许闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性地方政府在发布保障性租赁住房实施意见中，明确加大保租房土地供应，支持利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地等多种类型的土地建设保障性租赁住房，支持新建、改建、存量盘活等多种方式筹建保租房。从目前各地出台保租房实施意见和落地项目来看，在支持供应方式上，因城施策特征明显。北京、上海、厦门等城市在发展保障性租赁住房过程中具有一些创新的、特色的举措，有效增加了保障性租赁住房供给，同时也可为其他城市发展保租房提供新的思路和发展经验。上海模式主要是政府收支两条线模式。开发商向政府缴纳土地出让金，并取得土地使用权证；同时与当地住房保障部签订回购合同，约定回购的面积、价格及付款进度。之后建设团队对保障房项目进行建设，住房保障部按照约定的工程节点进行付款。工程完工后，建设团队按照预先的约定将整个项目的部分面积交付住房保障机关，剩余的面积自行销售。收支两条线的模式使得项目现金流和产权完全清天津模式中有以地换房模式。建设机构和地方政府签订两个合同，一个是土地整理出让合同，另一个是合作建房合同，对其中保障房项目的住房分配比例进行确定。这种模式即等于政府用的土地出让收入来补偿企业建保障房的支出。这种模式的产权由合同确定，其和上海模式差别是开发商要以市场化的销售资金来回收保障房投资。这种模式在开发的商业化项目进行评估以后，如果现金流可靠的话也是比较合适的。北京的模式其中有双限房模式。北京模式中，政府还是招拍挂出让土地，土地以限定出让价格、限定用途的形式卖给开发商。同时政府限定了大部分房屋销售客户和对其销售价格，另外小部分是商品化销售。这种模式里，开发商的资金回笼来自双限房购买人而不是政府。这种房子本身收益比较低，它唯一的吸引力就是销售时间和销售对象进行的。本项目的建设是贯彻落实国家以及区域保障性住房规划政策的我国租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态：满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过80%;其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%;面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%;服务式公寓比例仅为1.35%。住房和城乡建设部表示，全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，目前已开工保障性租赁住房70余万套，占全年计划的近八成。今年全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。1-9月，已开工72万套，占全年计划的76.9%,完成投资775亿元。其中，南京、无锡、波、佛山、长春、南等6个城市已完成年度计划。随着城镇化进程的加速，第七次人口普查数据显示，2020年我国流动人口达到3.76亿人，10年间增长了将近70%,租住房屋成为刚需。北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。同时，在一些城市，青年人及进城务工人员、新就业大学生等新市民面临租房成本高、可选房源少、租赁关系不稳定等住房压力。例如，北京在利用集体土地建设保障性租赁住房方面力度较大，上海出让大量R4用地建设保障性租赁住房，成都支持轨道TOD项目优先建设保障性租赁住房，青岛按照新供应国有土地的10%～45%比例配建保障性租赁住房，厦门优化土地出让机制，将租赁住房用地基准地价定为办公基准地价的1.25倍，约为同区域商品住宅基准地价的23%,郑州支持村集体经济组织与万科泊寓等成立住房租赁服务公司，承租城中村居民的拆迁安置房用作保障性租赁住房，等等。表3-12015-2020年我国流动人口规模及增速增速(%)观研报告网表3-22015-2020年我国流动人口规模占总人口的比重观研报告网2015年2020年→占比(%)根据数据显示，2018年，我国高校毕业生规模为788万人，较上年同比增长1%;2019年，我国高校毕业生规模为820万人，较上年同比增长4.1%。“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，推动养老事业和养老产业协同发展，构建居家社区机构相协调的养老服务体系，为亿万老老服务圈。同时，随着房价上涨，首次置业人群购房压力逐渐加大。以上海为例，参考上海市房产交易中心数据，2020年12月二手房成交均价为每平方米42756元，假设以首付35%、基准利率4.65%、贷款期限30年的商业贷款方式购买100平住房，平均月供14330元/月，已达到相同面积月租金1.8倍。从调查的北京、成都租客平均年龄来看，均呈现逐年上升的趋势，可见国内对保障性租赁住房需求巨大且迫切。2021年，南阳市实现地区生产总值2262.95亿元，同比增长6.3%,比2019年同期增长9.7%,两年平均增长4.7%。全市规模以上工业增加值同比增长8.6%,比2019年同期增长10.3%,两年平均增长5.0%。全市固定资产投资同比下降3.6%,比2019年同期下降2.6%,两年平均下降1.3%。全市实现社会消费品零售总额788.69亿元，同比增长2.3%,比2019年同期下降5.0%,两年平均下降2.5%。全市农村居民人均可支配收入18169.8元，同比增长10.6%,比2019年增长18.9%,两年平均增长9.0%。全市完成一般公共预算收入171.19亿元，同比增长8.9%,比2019年同期增长10.6%,两年平均增长5.2%。南阳市2021年人均GDP为：79147元，没有超过国家平均水平。2021年GDP(亿元)增速(%)1灵武市2兴庆区3西夏区4金凤区5贺兰县5682021年末全市常住人口288.2万人，比上年末增加2.03万人。其中：城镇人口234.7万人，占总人口的比重为81.44%;人口67.3万人，占总人口的比重为23.35%;女性人口141.2万人，占总人口的比重为48.99%。人口出生率为10.97‰,死亡率为4.18‰,人口自然第七次全国人口普查银川市常住人口2859074人城镇人口男性人口人口女性人口0-14岁0-14岁15-59岁60罗以上15-59岁图3-1第七次人口普查结果2021年全年居民消费价格比上年上涨1.4%,其中，食品烟酒类上涨1.6%,衣着类下降0.5%,医疗保健上涨2.6%,教育文化和娱乐类上涨1.5%,居住类上涨0.1%,生活用品及服务类上涨1.0%,交通和通信类上涨3.9%,其他用品和服务下降1.2%。商品零售价格总指数上涨2.0%。图3-22021年南阳市居民消费价格月度涨幅 全年固定资产投资比上年下降3.6%。分投资主体看，国有经济投资下降18.0%,非国有经济投资增长4.1%。从投资结构看，第一产业投资增长187.8%,第二产业投资下降2.6%,第三产业投资下降7.7%。施工项目计划总投资下降10.9%。全年完成房地产开发投资325.79亿元，比上年增长4.6%,其中，住宅开发投资234.13亿元，增长5.9%。商品房施工面积3704.85万平方米，下降1.4%,其中，住宅施工面积2433.28万平方米，增长1.3%。商品房销售面积641.57万平方米，下降14.7%,其中，住宅销售面积528.20万平方米，下降21.7%。全年商品房销售额490.67亿元，下降9.8%,其中，住宅销售额430.11亿元，下降13.2%。商品房待售面积649.77万平方米，增长2.2%,其中，住宅待售面积174.16万平方米，下降12.5%。0总里(亿元)增速(%)图3-32017-2021年南阳市社会固定资产投资增速1、高档商品住宅供不应求的原因分析。对于一个中小型城市来说，高档商品供不应求的现象还是很少见的，但是调查数据显示供大于求，而且供需比例之差在10%以上。具体供不应求的原因有以下几个方面：一是外地有钱人在南阳购房比例增加，由于南阳特殊的地理位置和适居性使得周边城市的居民迁居南阳，例如内蒙古左旗、南阳周边的卫星城市等的高收入群体都想在南阳居住；二是大部分的炒房者和投机者导致高档商品住宅供不应求的原因以及高档商品住宅的高额利润致使开发商不断开发，而投机的行为使得高档商品住宅的销售量急剧增加，空置率也逐渐上升。2、普通商品房供大于求的原因分析。普通商品房的供给比例达到了70%以上，占到了很大的比例。而需求比例只能达到50%左右，相差20%以上，也就是说供给远远大于需求。主要供大于求的原因主观的开发是很重要的方面，随着住房的市场化，开发商主要开发的就是普通商品住宅；二是很多二次或二次以上的置业者，有的是为了投资，有的是为了改善性需求；三是高额的房价和涨幅的快速使得很多普通商品住宅的潜在消费者采取了观望等待或者租房的状态，导致消费者置业观念的改变；四是外地人在南阳购房比重大，这就意味着为什么空置率上升而房子却卖得很快。3、经济适用住宅供不应求的原因分析。作为一个发展中国家，应该说经济适用住宅占较大比重，如新加坡的经济适用住宅占到整个住宅的70%以上，但在我国却并非如此。原因如下：一是与我国的国情有关。房地产业是我国的支柱产业，所以为了国民经济的大力发展，因保障性住房的利润低，投资回收率不高，所以很多开发商不愿意开发，同时政府的支持力度有限，导致经济适用住宅开发量少；二是消费者本身的经济因素。在50份市场问卷调查中，72%消费者的收入属于经济适用住宅的范围。这么大的需求本身就在我们国家所能承担的范围之外，在此种经济条件下是很难实现的。由于国家政策规定保障性住房在几年之内是不能转让的，这就大大地降低了它的经济性。除此之外，经济适用房建设方面也出现了众多错位，出现“经济适用房不经济”现象。例如，经济适用房虽然面向低收入家庭，但存在房型过大、总价偏高问题；销售对象存在错位，在一些经济适用房区，奔驰、宝马随处可见，这主要是购买条件的漏洞，使得一部分非低收入户趁机获利；经济适用房的单价也较高，对于低收入户还是难以承担等。2020年，受新冠肺炎疫情影响，全国房地产市场明显承压。2020年春节期间，全国房地产开发投资和销售呈现断崖式下降；2020年1-2月，全国房地产开发投资同比下降16.3%,商品房销售面积同比下降39.9%,销售额同比下降35.9%。随着疫情逐步得到控制，国内经济运行恢复良好，经济持续复苏改善，我国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，房地产行业也同步逐渐复苏；在“房住不炒”的总定位下，房地产市场总体表现平稳。整体来看，2020年1-12月，全国房地产开发投资比上年增长7%,商品房销售面积同比增长2.6%,商品房销售额同比增长8.7%。格外引人注目。《胡润2020年度全球房价指数》显示，2020年度南阳房价涨幅同比增长14.2%,位居全国第一，全球第十。从2020年12月全国70个大中城市房价指数来看，南阳市新建住宅销售价格涨新建商品住宅销售价格自2020年6月至2021年5月，连续12个月(一)房地产开发投资实现稳步增长。2017年全年完成房地产亿元，下降13.6%。商品房施工面积4144.19万平方米，下降3.0%,其中，住宅施工面积2561.24万平方米，下降3.4%。商品房销售面积595.22万平方米，增长5.4%,其中，住宅销售面积519.99万平方米，增长5.5%。商品房待售面积655.90万平方米，下降9.3%,其中，住宅待售面积294.13万平方米，下降27.3%。全年商品房销售额308.16亿元，增长13.9%,其中，住宅销售额254.39亿元，增长16.0%。2018年南阳房地产开发投资额为295.24亿元，同比下降26.7%;2018年南阳商品住宅开发投资额为198.2亿元，同比下降17.5%;2018年南阳本年购置土地面积为95.69万m²,同比增长28.6%。2019年全年完成房地产开发投资275.35亿元，比上年下降6.7%,其中，住宅开发投资191.88亿元，下降3.2%。商品房施工面积3799.45万平方米，下降0.1%,其中，住宅施工面积2381.93万平方米，下降0.7%。商品房销售面积679.38万平方米，增长10.9%,其中，住宅销售面积679.38万平方米，增长10.9%。商品房待售面积600.97万平方米，增长2.5%,其中，住宅待售面积217.18万平方米，下降3.6%。全年商品房销售额437.51亿元，增长21.5%,其中，住宅销售额390.37亿元，增长32.0%。2020年全年完成房地产开发投资311.43亿元，比上年增长13.1%,其中，住宅开发投资220.99亿元，增长15.2%。商品房施工面积3756.64万平方米，下降1.1%,其中，住宅施工面积2401.87万平方米，增长0.8%。商品房销售面积751.75万平方米，增长10.7%,其中，住宅销售面积674.20万平方米，增长11.2%。全年商品房销售额544.14亿元，增长24.4%,其中，住宅销售额495.75亿元，增长27.0%。商品房待售面积636.03万平方米，增长5.8%,其中，住宅待售面积199.04万平方米，下降8.4%。2021年全年完成房地产开发投资325.79亿元，比上年增长4.6%,其中，住宅开发投资234.13亿元，增长5.9%。商品房施工面积3704.85万平方米，下降1.4%,其中，住宅施工面积2433.28万平方米，增长1.3%。商品万平方米，下降21.7%。全年商品房销售额490.67亿元，下降9.8%,其中，住宅销售额430.11亿元，下降13.2%。商品房待售面积649.77万平方米，增长2.2%,其中，住宅待售面积174.16万平方米，下降5房地产开发投资额(亿元))一同比增速%0数据来源：2020年1-7月、2021年1-7月南阳市主要经济指标月册数据(目前官方公布的图片数据只有1-7月，文字叙述部分已公布全年情况)。(二)施工面积小幅下降，竣工面积持续增长。2016年以来，全市房屋施工面积23269.02万平方米，年均减少2.48%;商品房竣工面积3201.76万平方米，年均增长3.13%;2021年1-7月，全市房屋施工面积3462.88万平方米，同比下降6.4%;房屋竣工面积146.93万平方米，同比增长74.7%,增速比上年同期提高109.7个百分点。82020年1-7月2021年1-7月数据来源：2020年1-7月、2021年1-7月南阳市主要经济指标月册数据(目前官方公布的图片数据只有1-7月)。2020年1-7月2021年1-7月房屋竣工面积(万平方米))一增速%00数据来源：2020年1-7月、2021年1-7月南阳市主要经济指标月册数据(目前官方公布的图片数据只有1-7月)。(三)商品房销售“量价齐增”。2016年以来，房屋销售面积3202.82万平方米，年均增长7.77%;商品房成交均价8400元/平米，较2015年末增长86.7%。2020年，全市商品房销售面积751.75万平方米，实现销售额544.14亿元，同比增长10.7%和24.4%。其中：住宅销售面积674.20万平方米，实现销售额495.75亿元，同比增长11.2%和27.0%。在住宅市场销售火爆的背景下，住宅待售面积比上年同期减少18.14万平方米，同比下降8.4%。2021年1-7月，全市商品房销售面积371.03万平方米，实现销售额294.95亿元，分别同比增长6.4%和17.0%。其中，住宅销售面积315.79万平方米，同比下降0.5%,实现销售额265.18亿元，同比增长14.8%。(四)非住宅用房库存压力大。截止2020年12月底，商品房待售面积636.03万平方米，增长5.8%,去化周期为10.2个月。其中，办公楼待售面积69.29万平方米，同比增长2.4%,去化周期为96.1个月；商业营业用房待售面积225.72万平方米，同比增长10.9%,去化周期为89.1个月；同时，办公楼、商业营业用房销售面积同比下降15.9%和4.7%,销售额同比下降16.9%和3.4%。市辖区商品房待售面积423.75万平方米，同比增长3.0%,去化周期为9.3个月，同比收窄0.5个月，其中，办公楼待售面积58.20万平方米，同比增长10.1%,去化周期为121.3个月，同比收窄3.9个月；商业营业用房待售面积134.59万平方米，同比增长9.9%,去化周期为81.4个月，同比扩大12.6个月。2021年1-7月，商品房待售面积639.26万平方米，增长7.4%。南阳市2022年保障性租赁住房项目可行性研究报告为促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”的总体定位，此轮调控政策的出台在于全面落实责任，加强市场调控，实现稳地价、稳房价、稳预期目标。(一)房价涨幅有所回落。依据全国70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数可以看出，2020年10月之后，南阳市新建住宅销售价格同比涨幅开始逐步下降，2021年7月涨幅已降至10%。同时，二手住宅销售价格涨幅整体呈下降趋势，2021年7月涨幅已降至7.4%。图3-7南阳市新建商品住宅销售价格增速变化趋势0数据来源：国家统计局公布70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数。%%单位:单位:9一90m2及以下一90-144m2oo数据来源：国家统计局公布70个大中城市新建商品住宅销售价如图所示，2020年10月之后，90m²及以下、90-144m²、144m²(二)土地供应量明显增加，但土拍溢价率依旧飙高。2021年，南阳市市辖区住宅用地计划供应总量为151公顷，其中金凤区126公顷，兴庆区13公顷，西夏区12公顷。地块方面，总计20块地，兴庆区和西夏区均2块，金凤区则占据了16块，金凤区仍领先于西夏区与兴庆区。与2020年相比，土地供应量明显增加。与此同时，土拍热情却不降反增。金凤区1宗地块由西周中方实业集团有限公司91994万元成交，溢价率84%,成交楼面价4830/m²;贺地(G)[2021]-15号地块由西周建元房地产开发有限公司以21178.27万元竞得，楼面价2494元/m²,溢价率高达207%。居高不涨价直接影响面包涨价”,地价的飙升将直接促使房价上涨。(一)房地产开发投资占比较高，投资严重倚房。2020年，全市房地产开发投资占固定资产投资比重为36.1%,金凤区、兴庆区和产投资比重均超半数，分别是70.9%、61.2%和59.2%。2021年上半年，全市房地产投资占固定资产投资比重为47.1%,拉动全市投资增长10.0个百分点，金凤、永、贺兰3个县区房地产投资占比超辖区固定资产投资总额60%,可以看出，投资严重依赖房地产的现状继续(二)非住宅用房库存压力大。截止目前为止，商品房待售面积持续保持增长趋势，办公楼、商业营业用房去化周期长，平均在80(三)房价增速仍呈上扬态势。从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，销售价格仍在持续增长。2021年1-5月，全市新建商品住宅销售价格指数同比涨幅连续5个月居全国第1位，6月、7月分别居全国第2、3位。(一)优化投资结构，促进产业协调发展。积极促进第一、第二(二)坚持“房住不炒”主基调。作为经济发展的“稳定器”和(三)进一步探索差别化信贷政策。调整差别化住房信贷政策，二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%,在保障首套房即格的快速上涨。实行认房又认贷政策，即名下有房或有贷款，再次购房均按照二套首付比例售房，降低买房金融杠杆率。(四)增加保障性住房及租赁用房，缓解供需矛盾。供需关系决定房价，居民对于住宅需求的增加促使房价不断上涨。为抑制房价的不稳定增长，建议加大保障性住房的供应力度，降低公租房的准入门槛，解决中低收入群体的住房问题；加大棚户区、老旧小区改造、直管公房房改力度，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，解决新就业人员住房难问题。紧跟国家要求，坚持“租购并举”、“完善长租房制度”,多措并举，积极探索发展住房租赁市场，将现有商业用房改造为租赁用房，满足多层次各领域居住人群住房需求。(五)继续完善房价和地价联动机制，稳定地价。建立完善房价和地价联动调控机制，有效管控地价。严格控制土地溢价率，通过调整土拍规则、设置地块的最高限价、当单宗住宅用地达通过一次性报价、摇号等措施确定竞得人等措施，降低土拍市场热度。(六)强化舆论引导，稳定市场预期。充分发挥舆论导向作用，正确引导社会预期，强化政策宣传，客观准确地向社会公开发布市场走势和政策信息，引导市民准确认识现有政策以及市场环境，适度消费、理性置业，引导房地产开发企业理性投资、合理定价。严厉打击捂盘惜售，虚假宣传、投机炒房等违法违规行为。对发布不实信息、营造紧张气氛、煽动恐慌情绪、虚假宣传的自媒体、中介机构采取约谈、行政处罚等措施严格管控。根据国信房地产信息网数据可知：2021年7月南阳市7类房屋中，廉租房租赁集中成交价为1.1元/m²;商业用房租赁最低成交价、最高成交价、集中成交价均高于其他类房屋价格；三类地段住宅市场租赁集中成交价约为15.19元/m²·月。2021年7月银川市各类房屋租赁价格统计图最低成交价(元/m²)◆最高成交价(元/m²)●集中成交价(元/m²)0一类地段二类地段三类地段公共租赁房廉租房商业用房写字楼住宅市场住宅市场住宅市场根据国信房地产信息网数据可知：近一年南阳市一类地段住宅市场租赁成交价格有一定幅度波动，7月最高成交价与最低成交价差距为9.8元/m²;近一年南阳市二类地段住宅市场租赁最低成交价与最高成交价的差距在7.79元/m²-14元/m²之间波动，2020年8月差距达到最大；近一年三类地段住宅市场租赁成交价格在12元/m²-25元/m²之间波动，7月集中成交价为15.19元/m²。图3-11近一年南阳市二类地段住宅市场租赁成交价格对比图根据国信房地产信息网数据可知：近一年南阳市商业用房租赁集中成交价在45元/m²-52元/m²之间波动，7月集中成交价为47元/m²;写字楼租赁集中成交价今年7月达到最高值(40元/m²)。一类地段二类地段三类地段公共租赁房廉租房商业用房写字楼住宅市场住宅市场住宅市场根据国信房地产信息网数据可知：近一年南阳市一类地段住宅市场租赁成交价格有一定幅度波动，7月最高成交价与最低成交价差距为9.8元/m²;近一年南阳市二类地段住宅市场租赁最低成交价与最高成交价的差距在7.79元/m²-14元/m²之间波动，2020年8月差距达到间波动，7月集中成交价为15.19元/m²。■最低成交价(元/m²)■最高成交价(元/m²)一集中成交价(元/m²)5近一年银川市三类地段住宅市场租赁成交价格对比图510月11月12月2021年2月1月4月5月6月7月中成交价在45元/m²-52元/m²之间波动，7月集中成交价为47元/m²;写字楼租赁集中成交价今年7月达到最高值(40元/m²)。理竣工交付及在建未交付的直管公房(包括营业房)、公租房、自建营业房、经适房、限价房等各类住宅共38445套、217.6万平方米(由市财政局牵头委托第三方对上述资产进行全面梳理);竣工交付及在建未交付的营业房12.37万平方米(含凤凰碑西南角商业楼二期);储藏室3.79万平方米(部分项目未实测套数);地下车库32处、36.37(一)住房保障相关法律法规发展南阳市住房保障工作在全国范围内起步较早，自2000年已经开始逐步建立廉租住房制度，对城市最低生活保障家庭进行了租金核减，对部分无房家庭进行租金补贴。2003年8月，为建立南阳市城市住房保障制度，完善住房供应体系，解决最低收入住房困难家庭的问题，规范城市廉租住房管理，出台了《南阳市城市廉租住房管理办法》。依照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《廉租住房保障办法》,西周2008年出台了《西周廉租住房和经济适用住房保障办法》,南阳市政府也制定了解决城市低收入家庭住房困难2008—2012年工作规划，为南阳市住房保障工作提供了指导。2009年执行的《南阳市城市住房保障管理试行办法》,为建立更加完善的住房保障体系，解决引进人才和外来务工人员、在南阳市创业学生的住房困难提供了政策保障。2012年施行《南阳市公共租赁住房管理办法》。结合工作实际，2013年开始施行修订后的《南阳市城市住房保障管理办法》。从2014年起，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)及住建部等三部委《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》等文件精神，南阳市实行公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房 (以下称公租房)。从此，南阳市历年已建成的廉租住房(含新建、配建、长期租赁、企业捐赠等方式筹建房源)和公租房并轨运行，按公租房实施管理。(二)南阳市住房保障无缝式链接目标近年来，南阳市委、市政府按照建设西北地区“最适宜居住，最适宜创业”现代化区域中心城市的总体要求，将保障性住房建设列入为民办实事工作之一。采取建立健全住房保障制度、优先划拨土地、提出实现住房保障无缝式链接的目标，即：提供限价商品住房解决中高收入与中等收入家庭住房问题；建设经济适用住房、提供公租房、公共住房租赁补贴等多种方式着力解决中低收入家庭住房困难。(三)南阳市住房保障实施发展进程1、保障房源的增长。保障性住房主要通过政府承建、企业配建、回购和直管公房腾退变更为公租房的方式来取得。随着国家