2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题型题库附解析答案

2023年房地产估价师之房地产案例与分

析高分通关题型题库附解析答案

单选题（共80题）

1、汉字机内码与国标码的关系为：机内码=国标码+8080H。若

已知某汉字的国标码为3456H,则其机内码为（）。

A.B4D6II

B.B536II

C.D4B6H

D.C4B3H

【答案】A

2、以下关于程序员职业素养的叙述中，不正确的是（八

A.面对程序中出现的问题，采用的解决方式和反思的深度体现程序

员的素养

B.职业素养强调的不是天赋的神秘和技艺的高超，而是持续积淀的

结晶

C.职业素养高的程序员会对经理为了赶工期而降低程序质量的要求

说〃不〃

D.职业素养高的程序员对用户提出的任何需求变更和功能调整说〃是

〃

【答案】D

3、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，

为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某

委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由

其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：

妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权

B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定

C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效

D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力

【答案】D

4、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖

关系结构混乱且难以理解。采用()模式，用一个中介对象来封

装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其

耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。此模式与(请作

答此空)模式是柜互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封

装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。

A.解释器(Interpreter)

B.策略(Strategy)

C.中介者(Mediator)

D.观察者（Observer）

【答案】D

5、修改现有软件系统的设计文档和代码以增强可读性，这种行为属

于（50）维护。

A.正确性

B.适应性

C.完善性

D.预防性

【答案】C

6、某公司的程序员小王写了一些提升编程能力的经验，其中（）

并不恰当。

A.只参加最适合提升自己技术能力的项目

B.根据项目特点选择合适的开发环境和工具，抓紧学习

C.重视培养自己的沟通能力，包括撰写文档的能力

D.参加网络上的编程论坛，善于向高手学习

【答案】A

7、（）：Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsin

aprogram.

A.Debug

B.Bug

C.Fault

D.Default

【答案】A

8、设一组语句需要在程序中多处出现，按照模块独立性原则，把这

些语句放在一个模块中，则该模块的内聚是（）。

A.逻辑内聚

B.瞬时内聚

C.偶然内聚

D.通信内聚

【答案】C

9、在软件开发的各个阶段中，对软件开发成败影响最大的是（）。

A.需求分析

B.概要设计

C.详细设计

D.编码

【答案】A

10、两个带符号的数进行运算时，在（）的情况下有可能产生溢出。

A.同符号数相加

&同符号数相减

C.异符号数相加

D.异符号数相“或”

【答案】A

11、若n表示问题的规模、0(f(n))表示算法的时间复杂度随n

变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是()。

A.0(n2)

B.O(n)

C.0(logn)

D.0(nlogn)

【答案】c

12、为了检查对软件进行修改后是否引入新的错误，需要对软件进

行的测试类型为()测试。

A.功能

B.回归

C.可靠性

D.恢复

【答案】B

13、面向对象程序设计中，采用()机制实现共享类中的方法和数

据。

A.公用调用

B.封装

C.动态绑定

D.继承

【答案】D

14、在Word编辑状态下，将正文中所有“internetexplorer"

改写为“InternetExplorer",常选用编辑子菜单上的（）命

令；单击“工具”栏中的“（）”按钮可以在光标所在处插入超

链接。

A.“修订”

B.“替换”

C.“定位”

D.“粘贴”

【答案】B

15、对于长度为11的顺序存储的有序表，若采用折半查找（向下取

整），则找到第5个元素需要与表中的（）个元素进行比较操作（包

括与第5个元素的比较）。

A.5

B.4

C.3

D.2

【答案】B

16、若信息为32位的二进制编码，至少需要加（）位的校验位才

能构成海明码。

A.3

B.4

C.5

D.6

【答案】D

17、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房,

其中，地价占到了60%,随后甲公司办理了权属转让手续后，又花

费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。

A.收益法

B.比较法

C.成本法

D.假设开发法

【答案】C

18、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉

模型等。其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用

来描述面向对象的软件开发过程。

A.瀑布模型

B.演化模型

C.螺旋模型

D.喷泉模型

【答案】A

19、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、编

码、测试、运行（维护）6个阶段。

A.可行性分析

B.初始调查

C.需求分析与定义

D.问题分析

【答案】C

20、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自

身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，-

般是整体转让

B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值

C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能

力分别估价

D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大

【答案】B

21、请从下列名词中区分类和对象。其中，（）全部是类，（）

全部是对象。

A.电影、序列号为SW1987532的电影胶片、足球赛

B.电影、足球赛、电影胶片

C.影片“卡萨布兰卡”、足球赛

D.影片“卡萨布兰卡”、序列号为SW1987532的电影胶片

【答案】B

22、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此

行为属于（）维护。

A.改正性

B.适应性

C.完善性

D.预防性

【答案】A

23、企业管理、电子政务、电子商务等具有（）的特点，宜采用云计

算模式。

A.强计算、强流程、多交互

B.强计算、弱流程、少交互

C.弱计算、弱流程、少交互

D.弱计算、强流程、多交互

【答案】D

24、在面向对象技术中，不同的对象在收到同一消息时可以产生完

全不同的结果，这一现象称为（作答此空），它由（）机制来

支持。利用类的层次关系，把具有通用功能的消息存放在高层次，

而不同的实现这一功能的行为放在较低层次，在这些低层次上生成

的对象能够给通用消息以不同的响应。

A.绑定

B.继承

C.消息

D.多态

【答案】D

25、OutlookExpress是一个（）处理程序。

A.文字

B.表格

C.电子邮件

D.幻灯片

【答案】C

26、()：Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsin

aprogram.

A.Debug

B.Bug

C.Fault

D.Default

【答案】A

27、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一

块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按

照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研

究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对

其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心

的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，

住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级

房地产估价机构，进行了在建工程评估。

A.符合房地产估价合法的原则

B.需要向房地产主管部门申请

C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请

D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的

出让金，方可获得审批

【答案】D

28、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。

A.可扩充性

B.可移植性

C.可重用性

D.可维护性

【答案】C

29、2019年8月1日，某房地产估价公司对xx市XX区xx路xx号的

在建商业大厦进行了抵押评估。

A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法

B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法

C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可

选用收益法

D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法

【答案】C

30、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，（）内聚是最

好的。

A.巧合

B.逻辑

C.信息

D.功能

【答案】D

31、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；

土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产

的买卖、交换、赠与等。

A.假设开发法

B.比较法

C.收益法

D.成本法

【答案】C

32、使得气者可以加强针刺感应的传导和扩散的辅助手法为

A.循法

B.弹法

C.刮法

D.摇法

【答案】C

33、在面向对象方法中，（请作答此空）定义了超类和子类的概念,

子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父

类中的相应实现称为（）。

A.继承

B.覆盖

C.封装

D.多态

【答案】A

34、在Windows系统中，通过设置文件的（）,可以使其成为“隐

藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），

单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮

即可。

A.类型

B.格式

C.属性

D.状态

【答案】C

35、以下关于程序语言的叙述，正确的是（）。

A.Java语言不能用于编写实时控制程序

B.Lisp语言只能用于开发专家系统

C.编译程序可以用汇编语言编写

D.XML主要用于编写操作系统内核

【答案】C

36、白盒测试中，（）覆盖是指设计若干个测试用例，运行被测程序,

使得程序中的每个判断的取真分支和取假分支至少执行一次。

A.语句

B.判定

C.条件

D.路径

【答案】B

37、以下关于软件文档的叙述中，不正确的是（）。

A.撰写规范的文档有助于传授经验，降低风险

B.开发过程文档化的目标是易于据此重建项目

C.由代码生成文档的全自动工具软件现已成熟

D.过时的文档比没有文档更糟，会误导使用者

【答案】C

38、数据字典存放的是（）。

A.数据库管理系统软件

B.数据定义语言DDL

C.数据库应用程序

D.各类数据描述的集合

【答案】D

39、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可

以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL

语句应该是：

A.商品名

B.条形码

C.产地

D.价格

【答案】B

40、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自

身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.经营管理

B.建筑结构

C.建筑类型

D.建筑等级

【答案】A

41、程序语言的语句从功能上大体可分为（）两大类。

A.声明语句和可执行语句

B.简单语句和复杂语句

C.顺序语句和判定语句

D.程序语句和注释语句

【答案】A

42、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地

产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有

一处住房。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】C

43、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。

A.能千方百计缩短程序提高运行效率

B.与企业文化高度契合

C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题

D.诚信、聪明、肯干

【答案】A

44、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是

父类的特例。当一个类只能有一个父类时，称为（）；当一个类有两

个或两个以上的类作为父类时，称为（请作答此空）。

A.单重继承

B.多态

C.混合继承

D.多重继承

【答案】D

45、以下关于单元测试叙述中，不正确的是（）。

A.侧重于检查模块中的内部处理逻辑和数据结构

B.一般用白盒测试技术

C.强调检查模块的接口

D.需要检查全局和局部数据结构

【答案】D

46、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区

级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

A.建筑品质及内部格局

B.建筑层高

C.集聚程度

D.装饰装修

【答案】C

47、Insufficient()cancauseaprocessortoworkat50%

orevenmorebelowitsperformancepotential.

A.mouse

B.I/O

C.document

D.memory

【答案】D

48、全身经穴数目是

A.359

B.365

C.349

D.362

【答案】D

49、某通信公司公布了速率为512K的两种ADSL使用类型的资费标

准如下：

A.15小时30分

B.28小时20分

C.30小时

D.40小时

【答案】B

50、某质量技术监督部门为检测某企业生产的某个批次的化妆品含

铅量是否超标，通常宜采用(1)的方法。

A.普查

B.查有无合格证

C.抽样检查

D.查阅有关单据

【答案】C

51、在"Excel2000,,表处理中，假设A1=2,A2=2.5,选择A1:A2

区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10,

则A10=(),SUM(Al:A10)=()o

A.5.5

B.6

C.6.5

D.7

【答案】c

52、()语言可以编写Applet并通过Script程序调用执行。

A.FORTRAN

B.C++或

C.HTML

D.JAVA

【答案】D

53、王某十1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，

为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某

委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由

其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：

妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

A.房屋所有权注销登记

B.房屋所有权初始登记

C.房屋所有权变更登记

D.房屋所有权转移登记

【答案】D

54、在面向对象方法中，（）定义了父类和子类的概念。子类在原有

父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应

实现称为（45）。

A.封装

B.继承

C.覆盖（重置）

0.多态

【答案】C

55、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定

甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内

拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登无，B房屋为其10年前自

行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房

屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有

异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

A.委托其他评估机构另行评估

B.向原估价机构申请复核评估

C.向当地评估专家委员会申请鉴定

D.向当地人民法院提起诉讼

【答案】B

56、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（请作答此空）

方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不

正确的是（）。

A.消息传递

B.继承

C.引用

D.多态

【答案】A

57、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼

的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的

老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入

为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本

和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，

市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平

均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为（）万元。

A.1512.40

B.1554.96

C.1938.00

D.1980.56

【答案】A

58、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，

为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某

委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由

其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：

妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

A.房屋所有权注销登记

B.房屋所有权初始登记

C.房屋所有权变更登记

D.房屋所有权转移登记

【答案】D

59、商品关系P(商品名，条形码，产地，价格)中的()属性可

以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL

语句应该是：

A.条形码=185升电冰箱

B.条形码二’185升电冰箱’

C.商品名二185升电冰箱

D.商品名二’185升电冰箱’

【答案】D

60、在"Excel2000”表处理中，假设Al=2,A2=2.5,选择A1:A2

区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10,

则A10=(),SUM(Al:A10)=()o

A.30

B.42.5

C.46.5

D.48.5

【答案】R

61、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自

身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取

房间单价/大.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取

B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取

C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取

D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别

估算其收益

【答案】B

62、在了解程序内部结构和流程后，通常采用()验证程序内部逻

辑是否符合设计要求，此时可使用()技术设计测试案例。

A.黑盒技术

B.白盒测试

C.等价类划分

D.边界值分析

【答案】B

63、在Windows系统中，通过设置文件的(),可以使其成为“隐

藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，()，

单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮

即可。

A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡

B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡

C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡

D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡

【答案】D

64、以下关于软件维护的叙述中，错误的是（）。

A.软件维护解决软件产品交付用户之后运行中发生的各种问题

B.软件维护期通常比开发期长得多，投入也大得多

C.软件的可维护性是软件开发阶段各个时期的关键目标

D.软件工程存在定量度量软件可维护性的很好的普遍适用的方法

【答案】D

65、多态分为参数多态、包含多态、过载多态和强制多态四种不同

形式，其中（）多态在许多语言中都存在，最常见的例子就是子

类型化。

A.参数

B.包含

C.过载

D.强制

【答案】R

66、两个带符号的数进行运算时，在（）的情况下有可能产生溢出。

A.同符号数相加

B.同符号数相减

C.异符号数相加

D.异符号数相“或”

【答案】A

67、数组A—5..5,0・.8］按列存储。若第一个元素的首地址为100.

且每个元素占用4个存储单元，则元素A［2,3］的存储地址为（）

A.244

B.260

C.364

D.300

【答案】B

68、在（）时，一般需要进行兼容性测试。

A.单元测试

B.系统测试

C.功能测试

D.集成测试

【答案】R

69、在Windows系统中，通过设置文件的(),可以使其成为“隐

藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，()，

单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮

即可。

A.类型

B.格式

C.属性

D.状态

【答案】C

70、()服务器一般都支持SMTP和POP3协议，分别用来进行电子

邮件的发送和接收C

A.Gopher

B.Telnet

C.FTP

D.E-mail

【答案】D

71、无符号二进制数100110.101转换成的十进制数为()。

A.38.625

B.42.315

C.48.625

D.68.815

【答案】A

72、创建型设计模式与对象的创建有关，笈照所用的范围分为面向

类和面向对象两种c其中，()模式是创建型类模式。

A.工厂方法(FactoryMethod)

B.构建器(BuiIder)

C.原型(Prototype)

D.单例(Singleton)

【答案】A

73、为提高xx机场航油保障能力，保障扩建后的xx机场航油供应,

中国航空XX油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。

此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺

设输油管。根据《xx市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心

线两侧各5米为保护范围。在航油管线俣护范围内，需建造建筑物、

构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。

为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生

了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。

A.仓储用地土地减损价值、建(构)筑物价值、设备及货物搬迁费、

经营收益损失补偿

&仓储用地土地价值、10幢建筑物价值

C.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值、仓储用地的经营收益

D.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、

停产停业损失补偿

【答案】D

74、骨度分寸为6寸的是

A.两乳之间

B.两肩胛内缘之间

C.两肩胛冈之间

D.两肩胛下角之间

【答案】B

75、程序中将多处使用的同一个常数定义为常量，其目的是为了

（）o

A.提高程序的运行速度

B.提高程序的可读性以及可维护性

C.缩短源程序代码长度

D.便于进行程序测试

【答案】B

76、以下关于单元测试叙述中，不正确的是（）。

A.侧重于检查模块中的内部处理逻辑和数据结构

B.一般用白盒测试技术

C.强调检查模块的接口

D.需要检查全局和局部数据结构

【答案】D

77、以下关于类和对象的叙述中，正确的是（）。

A.类是对象的模板，一个类仅能生成一个对象

B.对象是类的模板，一个对象仅能生成一个类

C.类是对象的模板，一个类是一组对象的集合

D.对象是类的模板，一个对象是一组类的集合

【答案】C

78、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼

的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的

老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入

为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本

和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，

市场推广及销售费用为210万元。根据市坊调查，该市餐饮业的平

均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重

点查勘内容的是（）o

A.采光通风

B.建筑层高

C.内部布局

D.装饰装修

【答案】A

79、若程序中定义了三个函数门、f2和f3,并且函数fl调用f2、

f2调用13,那么，在程序运行时不出现异常的情况下，函数的返回

方式为（）O

A.先从f3返回f2,然后从f2返回fl

B.先从f3返回门，然后从fl返回f2

C.先从f2返回f3,然后从f3返回fl

D.先从f2返回fl,然后从fl返回f3

【答案】A

80、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，

是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房

地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的

检验标准。

A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右

B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语

C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想

D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引

【答案】C

大题（共10题）

一、房地产抵押估价报告估价报告编号：XX估字［2015］第XX号估

价项目名称：XX房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：XX房

地产开发有限公司房地产估价机构：XX房地产估价有限责任公司注

册房地产估价师：XXX（注册号XX）、XXX（注册号XX）估价作业

日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）

目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）XX房地产

在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人

【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。L封面中“估价作业

日期”错误，应为估价报告出具日期；

2.估价结果报告，价值类型的表述不符合《房地产抵押估价指导意

见》的要求；3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；4.结

果报告中估价结果缺少单价；5.结果报告中缺少市场价值、法定优

先受偿款的披露；6.结果报告缺少风险提示；7.技术报告假设开发

法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；工

估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；9•估

价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由

（未说明未来收益是否变化）；10.估价技术报告，收益法测算建成

后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；11.估价技术

报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算

错误;1

2.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定

错误；13.运用公式V二(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的计算结果有误；

二、甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一

层，建筑面积6510m2,除500nl2建筑面积甲公司自主经营超市，其

他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成

不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租

金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000n)2承租

人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被XX省XX县法院查

封，该法院请xx房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指

出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术

路线.??

【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益

的房地产，因此优先选用收益法。

2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权

除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原

有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净

收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有

效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表,

根据公式：净收益二经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-

管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算

收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没

有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同

内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金,

评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.

根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。

2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪

些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征

收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出

题。

三、张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆

进行评估，以确定该餐馆的市场价值。＜1〉、与一般的商业房地产相

比，餐饮房地产有哪些特殊性？＜2＞、说明对此餐馆进行评估的技术

路线。

【答案】1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点.餐饮房地产属

于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基

本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：（1）地段选择的差

异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又

有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一

般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭

若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非

常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车

位的停车场，生意非常红火。（2）营业收入的差异性。餐饮房地产

属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产

收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，

不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，

而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大

的收入差异。

2.本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮

房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产

因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房

地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包

括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于

社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在

净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是

利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。

四、设有一个关系EMP(职工号，姓名，部门名，工种，工资)，若

需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的

SELECT语句为:SELECT部门名,AVG(工资)AS平均工资

FROMEMPGROUPBY()HAVING()将职工号为“23115”、姓名为“李

军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句

为：Insert()

【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度。试题(60)(61)

的正确答案分别是选项C和Ao因为根据题意查询不同部门中担任

“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后

再按条件工种-‘钳工’，进行选取，因此正确的SELECT语句如下：

SELECT部门名,AVG（工资）AS平均工资FROMEMPGROUPBY部门名

HAVING工种二‘钳工‘，试题（62）的正确答案是选项D,因为插入

语句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名L字段名］…）

VALUES（常量［,常量］…）；查询语句由上可见，选项A和B是不正

确的。选项C也是不正确的，因为按照SELECT语句的语法，字符串

插入时，需要用单引号括起，可在选项C中“李军”和“硬件测试

部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。

五、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商

业区内，建筑面积为1500m2,占地2900m2,土地使用权性质为划拨,

房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政

府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过

调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为

2万元/m2,商品住宅销售均价为L2万元/成。据此，估价师拟定

了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；

2•以商业用途土地价格为基础估价。＜1＞、上述两种估价思路中哪种

较合适？并说明理由。〈2〉、针对你所选的估价思路，描述其估价技

术路线。

【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若

转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若

转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理

由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用

途价格为基础估价c或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，

应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技

术路线及难点处理c估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法

运用中的具体处理，（3）确定估价结果。

六、2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街

房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所

有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装

修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地

产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。＜1＞、征收估价中如何

考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？〈2＞、征收估价中如何确定该房屋

的用途、面积？〈3）、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？

【答案】L本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价

值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,

由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿讲行交易的

金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受

托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记

的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当

在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、

用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；

房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登

记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当

按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的

是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器

设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人

协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确

定。

七、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商

业区内，建筑面积为1500m2,占地2900m2,土地使用权性质为划拨,

房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政

府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过

调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为

2万元/ni2,商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定

了以下两种估价思路：L以商品住宅销售为价为基础估价；

2.以商业用途土地价格为基础估价。＜1＞、上述两种估价思路中哪种

较合适？并说明理由。＜2＞、针对你所选的估价思路，描述其估价技

术路线。

【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若

转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若

转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理

由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用

途价格为基础估价c或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，

应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技

术路线及难点处理c估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法

运用中的具体处理，（3）确定估价结果。

八、李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并

先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后,

李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修

设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资

金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并十2015年9月

10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的

正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别

墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即