2024年税务师相关法律-专题2 物权法

2024年税务师涉税相关法律基础班讲义

一、考情分析

1.难度越来越大，必须理解法理，应用案例做题。

2.民法（主要对应教材7-10章）是考试重要组成部分，预计占到考试60分以上。此部分要求各位考

生必须懂原理，会应用。越来越多的题目源自生活中案例。

3.行政法、刑法部分是考试次重点，针对此部分内容要懂原理，但多数考点需要大家识记，更适合考

前突击记忆。

二、2024年教材预计变化

1.行政复议法

2.民法典合同篇解释【影响教材第七章、第九章】

3.公司法

4.涉及合同法、公司法变化内容，预计影响破产法等

建议按照老师的2024年讲课顺序，复习。

专题2物权法

本专题历年名师点拨分析

每套试卷考核8-10个客观题

本专题名师点拨及实战演练

1名师点拨1］物

（一）概念及特征

（1）概念：人们能够支配或者控制的物质实体和自然力

（2）特征：客观物质性、可支配性【月球、太阳不能支配】、可使用性、特定性【明确是哪个】、

独立性【轮胎和备用胎】、稀缺性【空气、阳光不是稀缺的】

（二）分类

标准分类含义

物能否移动或移动是动产能够移动且移动后不至于根害其价值的物

否损害其价值不动产不能移动或虽可移动但移动后有损其价值的物

流通物法律允许在民事主体之间自由流通的物

法律对流通范围和程度有一定限制的物。如黄金、白银、外币、

物是否可以流通、可限制流通物

文物、麻醉药品、毒品、运动枪支等

以在何范围流通

法律明令禁止流通的物。国家专有的物资、土地、矿藏、水流、

禁止流通物

淫秽出版物等

具有刎立特征或被权利人指定，不能以其他物替代的物【齐白

特定物

是否具有独立特征或石的画】

被特定化具有共同特征和同样经济意义并可以用度量衡计算的可替代之

种类物

物【大米】

独立存在，在结合使用中起主要作用的物

依两物用途上的关系主物

【两个独立存在的

独立存在，在结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的

物】从物

物

可以分割且分割后不损害其经济用途或改变其性质的物。【面

可分物

粉、汽油】

依物能否分割为标准

不能分割或分割后将损害其原有用途或降低其经济价值的物。

不可分物

【手机、汽车】

依两物之间存在的产原物依其自然属性或法律规定产生新物的物

出与被产出的关系

原物产生的新物。包括天然孳息【鸡蛋】和法定孳息【利息、

［两个独立存在的孳息物

租金】

物】

标准分类含义

消耗物仅能供权利人一次性使用的物

依物能否反复使用

不消耗物能够供权利人反复使用的物，【汽车、设备等】

依物在一定期限内是有主物所有权人明确的物

否有所有人无主物在一定期限内没有所有权人或所有权人不明的物

单一物独立成一体的物

数个单一物结合为一体的物C在法律上是一个完整的物。【房屋、

依物是由一个或多个合成物

汽车】

独立物构成为标准

多个的单一物或合成物集合为一体作为权利标的，在交易上和

集合物

法律上当作一物对待的物的总体。【一群马】

指固定于地上或地下、不能移动的物，它不是从物，而是独立

定着物

小伍不卜/?-*Mn工口的物，如树木、房屋、灯塔等。属于不动产

H依r物1刈匕物nA、/ji柏在程

附着于其他物.上、可以与所附着之物分离、但分离之后不能正

度

附着物常发挥其用途的物。有的是动产，有的在法律上视为不动产。

比如灯、室内装修等

货币所有权与占有不能分离，占有货币的人即被推定为货币的

货币所有权人(丧失货币的占有，不存在作为物上请求权的返还请

特殊种类物求权，仅存在不当得利返近请求权)

狭义的证券仅指有价证券，包括票据(汇票、本票、支票)、债

证券

券、股票、提单

物权的概念及特征

(-)概念：权利人依法直接支配特定物并享有其利益的排他性财产权，包括所有权、用益物权

和担保物权

(二)特征：

(1)支配，是指依权利人的意思，对标的物加以管领和处分

物权是对物的直接【提示】物权人所支配的可能是物的使用价值，也可能是物的交换价值

支配权(2)直接，是指物权人对标的物的支配，无须他人行为和意思的介入即可径直

实现

(1)直接排除不法妨碍

(2)一物之上不能同时存在两个以上互不相容的物权

物权是排他性财产(3)不排除下列情况

权①多人共享同一物权，如共有【共有的所有权是一个而不是多个】

②一物之上所有权和他物权同时存在，或者一物之上有互不影响的数个他物权

同时存在

物权是对世权权利主体特定，而义务主体不特定

物权是绝对权物权的实现，无须义务人为积极行为进行协助

1名师点拨3］物权法的基本原则

(一)一物一权原则【客体特定原则】

一物之上只能有一个所有权，穴允许有“互不相容”的两个以上的物权同时存在。

权利1权利2权利3是否并存？

一物之上有所有权所有权X

两个以上权所有权抵押权抵押权V

利

所有权质权抵押权V

留置留置X

(-)物权法定原则

物权的“种类”“内容”均由“法律”规定，不得由当事人自由创设。

2

（三）公示、公信原则

（1）公示原则

物权的存在与变动均应当具备法定的公示方式（占有、交付或登记）。不公示的，不能发生相应

的法律效力。【动产看交付、不动产看登记】

（2）公信原则

物权的存在与变动因公示而取得法律上的公信力，即使公示的物权名义人不是真正的物权人，善

意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权。

【例题1•单选题】一物一权原则是物权法的基本原则之一，其含义是（）。

A.一物之上只能成立一个物权

B.禁止在同一物上同时设立两个以上的抵押权

C.同一物上不得同时并存所有权和他物权

D.不得在同一物上同时设立两人以上内容相冲突的物权

【答案】D

【解析】一物一权原则，是指一个物上不允许有“互不相容”的两个以上的物权同时存在。

【例题2•多选题】以下物权不得在同一物并存的有（）。

A.所有权

B.建设用地使用权

C.宅基地使用权

D.抵押权

E.质权

【答案】ABC

【解析】（1）选项A：一物之上只能设立一个所有权；（2）选项BC：一物之上一般用益物权与

用益物权很难并存，但地役权除外，如两个通行权并存于同一供役地上。建设用地使用权之间、宅基

地使用权之间，以及建设用地使用权与宅基地使用权之间不能并存；（3）选项DE：抵押权与抵押权、

质权与质权可并存于一物之上。

[

名师点拨4]物权的分类

1.用益物权与担保物权

用益物权（使用价值）担保物权（交换价值）

以实现对标的物的“使用和收益”为目的为担保债务履行而在债务人或第三人的特

含义

而设立的他物权。定物上设立的他物权。

土地承包经营权、建设用地使用权、宅基

种类抵押权、质权、留置权

地使用权、地役权、居住权

2.自物权与他物权

（1）自物权（即所有权）：对自己的物享有的占有、使川、收益和处分的权利。

（2）他物权（包括用益物权和担保物权）：对他人之物享有的物权。

3.动产物权与不动产物权、权利物权

4.主物权与从物权

主物权能够独立存在（所有权、建设用地使用权），而从物权须依赖于其他民事权利而存在。主

权利消灭时，从物权也随之消灭。

（1：地役权：从属于主体对需役地的权利。

（2）担保物权：从属于受担保的债权。

5.登记物权与非登记物权

（1）登记物权，是指物权的设定、变更及终止须经登记机关登记才能产生相应法律效力的物权。

如不动产物权。

（2；非登记物权，是指物权的取得或丧失变更无须登记即可产生相应法律效力的物权；非登记物

权以物之占有为公示方法，其变动无须登记，只需交付即生效力。

3

6.物权种类

「自物权（完全物权）：所有权

r土地承营权]

物建设用地使用权

一独立物权

权「用益物权-宅基地使用权

居住权-

L他物权一-地役权1

（限制物权）-抵押权

-从物权

-担保物权一质权

一留25权」

【例题1-多选题】根据物权法律制度的规定，用益物权包括（）。

A.宅基地使用权

B.抵押权

C.建设用地使用权

I）.质权

E.土地承包经营权

【答案】ACE

【解析】（D选项ACE：《物权法》规定了四类主要的用益物权：土地承包经营权、建设用地使

用权、宅基地使用权、地役权。（2）选项BD：属于担保物权。

【例题2•单选题】下列用益物权中，属于从物权的是（）。

A.建设用地使用权

B.土地承包经营权

C.地役权

D.宅基地使用权

【答案】C

【解析】从物权是指从属于其他权利，并为所从属的权利服务的物权。担保物权、地役权均属于

从物机

[

名师点拨5】物权的效力

法律赋予物右1的、保障物权人对标的物直接为一定行为并享受其利益的排他性作用

力：

物权的排（1）自物权事!有完全的排他支配力：在合法范围内，自物权人能够依自己的意思自

他支配力由支配标的物

（2）他物权状乏有不完全的排他支配力：他物权人只能在法律规定或者合同约定的时

空范围内，汴M也人之物享有一定的排他支配权

当债权以某特定物为给付标的物，而同一标的物上又存在他人物权时，

物权优于债无论物权设立先后，其效力通常优于债权

权【排除情况】（1）买卖不破租赁

（2）经预告登记的债权优于物权

物权的优当同一物上两个以上潜在地发生冲突的物权并存时，成立在先的物权通

先力常优于成立在后的物权

物权相互间【限制】（1）基于当事人意思的限制：用益物权或者担保物权优于在先

的优先力存在的所有权【先买房后抵押，自愿抵押的】

（2）基于法律规定的价款优先权（购置款超级优先权）的限制

（3）基于法律规定的法定担保物权优于约定担保物权的限制

物权的妨法律赋予物权的、排除他人妨害以1可复物权人对物正常支配的圆满状态的效力。可称

害排除力为“物权请求权”，包括：排除妨碍请求权、消除危险请求权和返还原物请求权

物权的标的物无论辗转落入何人之手，物权人皆可追及物的所在并对物的占有人主张

物权的追

物权、请求返还的效力

及效力

【限制】善意取得、未按法定方式公示、正常经苣买受人特别保护规则

4

【例题1•单选题】甲遗失物被乙拾得，在甲向乙提出返还请求后，乙将该物赠与交付于并。根据

《民法典》规定，针对此案例情况，甲仍可以请求返还该物，此处体现了（）。（2022年）

A.物权的支配效力

B.物权的优先效力

C.物权的追及效力

D.物权的排他效力

【答案】C

1名师点拨6】物权的变动

（一）物权变动的原因

分类说明举例

如基于买卖、互易、赠与、遗赠等受让物权，抛弃物权及设定或变更、终止他物

1.基于法律行为权的各种法律行为

【提示】基丁法律行为的物权变动应当遵循公示原则和公信原则

如时效、先占、添附、继承、无主物的取得、标的物消费、标的物灭失及混同等

（1）基于

2.非基【提示11因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时（而非“登

法律行为

于法律记或交付”时）发生效力。（继承从被继承人死亡时开始）

之外的法

行为【提示2］因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为

律事实成就时发生效力

如公用征收、没收、罚款等

2.非基（2）基于

【提示】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致

于法律公法上的

物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效

原因

行为时发生效力

（

二）不动产物权变动

1.公示一登记生效

（1；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，

但法律另有规定的除外。

（2）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自“记载于不动产登记

簿时”发生效力。

【提示11当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者

合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【提示2】登记对抗；（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得

对抗善意第三人。（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

【总结】基于法律行为的不动产物权变动公示、对抗规则

变动公示规则对抗规则

房屋所有权

登记登记

建设用地使用权的取得

土地承包经营权的取得

合同生效登记

地役权

2.不动产登记类型

登记类型基本含义

变动登记就不动产物权变动进行登记

①为了消除登记内容的错误或遗漏而

府既有的登记内容进行订正和补充

②是对原登记权利的涂销登记，同时是

更正登记

对真正权利的初始登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿

记载的事项错误的，可以申请更正登记

5

登记类型基本含义

(1)利害关系人认为不动产登记簿记

载的事项错误，申请更正登记，但若不

动产登记簿记载的权利人不同意更正，

利害关系人可以申请异议登记

异议登记(异议抗辩登记)

(对不动产权利的记载与真实权利状

联簿上谢1的人态不一致，且登记名义人不同意更正时

甲进行)

(2)登记机构予以异议登记的，申请

15日内，乙起诉用人在异议登记之日起15日内不起诉，

SiB异议登记失效。异议登记不当，造成权

利人损害的，权利人可以向申请人请求

乙异议景记不当的，造成损害赔偿。

甲损害的,甲可向乙要求(3)异议登记是二种临时性保护措施，

脸其并不限制登记簿记载的名义权利人

对不动产的处分权。只是名义权利人处

分不动产的，即便事后证明其确无处分

权，因异议登记的存在，受让人也不得

主张善意取得

(1)预告登记的情形：①预购商品房；②以预购商品房设定抵押；③房屋

所有权转让、抵押

［目的】保全一项将来发生的不动产物权变动

(2)预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生

物权效力

预告登记

【处分】未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设

用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法规定，认定

其不发生物权效力

(3)预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未

申请登记的，预告登记失效

(

三)动产物权变动

1.公示：交付生效

(U动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

(2)船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

【案例1】1月1日，王某将自己所有的小汽车转让给李某并交付，但约定2月1日付清购车款

时再办理过户手续。1月20日，王某将该车向不知情的A银行设定抵押借款10万元，并办理了抵押

登记手续。

【解析】

①小汽车已经交付给李某，李某取得该车的所有权；

6

②由于尚未办理过户手续，李某对该小汽车的所有权不得对抗A银行；

③一旦王某无法清偿A银行的借款，A银行有权对该车行使抵押权，而李某的损失应向王某追偿。

2.交付形态

（1：现实交付：将物直接交由对方占有。

（2）交付替代（观念交付）

①简易交付

动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

1.115110

A信给B电跑一台A和B将订买卖合同A、B结清款项

.合向行

■为生效

・观念交付完成

②占有改定

动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

111525

中购买乙的相机乙袅示相机已归甲,乙将相机交付于甲

买卖合同订立£要求甲让自己再

用一个月.甲冏意

身份由卖方变为了借用方，f

巳透过（5稼烧的方式交付

③指示交付

动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人

返还原物的权利代替交付。

出租相机

甲--------------

示乙交付于丙）

卖相机\

f|0西啬■做出烟出去的相根海

还给西0,帕机所为收储K至西

会计没有授权任何机构代理业务，官网开通课程[

总结】交付方式总结

方式当事人核心识别标志物权转移时间

简易交付两方买方先借（租）后买买卖合同生效时

占有改定两方卖方先卖后借（租）借用（租赁）合同生效时

有关转让返还原物请求权的协议

指示交付三方购买前为第三人占有

生效时

【例题1•单选题】物权法律制度规定了不动产登记制度。下列关于各种登记的说法中，正确的是

（）。

A.预告登记是异议抗辩登记

B.更正登记是为消除登记内容错误或遗漏的登记

C.变动登记是对原登记权利的涂销登记

I）.异议登记旨在保全一项将来发生的不动产物权变动

【答案】B

7

【解析】（1）选项A：异议登记也称异议抗辩登记；（2）选项C：更正登记是对原登记权利的涂

销登记；（3）选项I）：预告登记旨在保全一项将来发生的不动产物权变动。

【例题2•单选题】2017年5月10日，甲借用乙的自行车，双方约定借期1个月。5月19日，甲

决定买下该自行车，于是发微信告知乙。5月20日，乙回复同意。5月25日，甲将自行车款通过微

信支付给乙。根据《物权法》规定，甲取得该自行车所有权的时间是（）。

A.5月19日

B.5月20日

C.5月25日

I）.5月10日

【答案】B

【解析】简易交付，是指在设立和转让动产物权之前，受让人己经占有该动产的，则物权变动自

出让人和受让人之间订立的以物权变动为内容的法律行为生效时发生效力。

【例题3•单选题】甲将自己电脑出租给乙使用，租赁期间，甲又将电脑卖给丙，并与丙约定于租

期届满时由丙直接向乙请求返还电脑。甲与丙之间变动物权的交付方式属于（）。

A.指示交付

B.现实交付

C.占有改定

D.简易交付

【答案】A

【例题4•单选题】下列物权取得方式中，属于继受取得的是（）。（2020年）

A.甲因建造而取得自建房屋所有权

B.乙取得其从海中垂钓所得石斑鱼的所有权

C.内自土地承包经营权人处受让土地经营权

I）.丁基于添附而取得添附物的所有权

【答案】C

【解析】（1）选项ABD：物权的原始取得，是指权利人不依赖他人既有的权利和意志，而是基

于法律规定的特定法律事实而取得物权。（2）选项C：物权的继受取得，是指基于他人既有的权利

而取得物权。

【例题5•单选题】乙与甲公司签订商品房预售合同，预购商品房1套，并向登记机关白请办理

了预告登记，房屋建好后，因房价上涨，甲公司遂擅自将乙选购的商品房以更高价格出售给不知情的

丙。根据《民法典》规定，下列关于甲公司与丙商品房买卖合同效力的说法中，正确的是（）。

（2020年）

A.商品房买卖合同可撤销

B.商品房买卖合同效力待定

C.商品房买卖合同有效

D.商品房买卖合同无效

【答案】C

【解析】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者

当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【例题6•多选题】下列不动产物权登记中，属于发生物权变动效力的登记有（

）。（2020年）

A.甲将继承所得房屋登记到自己名下

B.乙在其房屋上为再婚老伴设立居住权并办理登记

C.丙将其继承的房屋卖给同事并办理过户登记

D.「在自己承包地上为同村村民设立通行地役权并办理登记

E.戊以其建造中的房屋抵押向银行贷款并办理抵押登记

【答案】BCE

【解析】（D选项A：因继承取得物权的，自继承开始时（而非“登记或交付”时）发生效力。

（2）选项D：地役权自地役权合同生效时设立。

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【名师点拨7］所有权的取得和消灭

(一)原始取得和继受取得

权利人不依赖他人既有的权利和意志，而是基于法律规定的特定法律事实而取得物

原始取得权；如：基于法律规定而由国家取得无人认领的遗失物、漂流物、埋藏物或者隐藏物

的所有权，因加工、附合、混合而取得加工物或者合成物的所有权，因先占取得无主

物的所有权

基于他人既有的权利而取得物权；如：基于买卖合同的履行行为，买受人自出卖人处

继受取得受让取得标的物所有权

(二)不动产所有权取得的法律原因

1.依法律行为而取得

(1；单方法律行为：受遗赠

(2)双方法律行为：买卖合同、赠与合同。

2.依法律行为以外的法律事实而取得

①继承(遗嘱继承、法定继承)；②建造；③法院判决、强制执行；④公用征收、没收等行政行

为；⑤善意取得

(三)动产所有权取得的法律原因

1.依法律行为而取得

(1)单方法律行为：受遗赠；

(2)双方法律行为：买卖合同、赠与合同、互易合同而为的权利让与“交付”。

2.依法律行为以外的法律事实而取得

(1：继承(遗嘱继承、法定继承)；

⑵法院判决、强制执行：

(3；公用征收、没收、罚款等行政行为：

(4)收取孳息

①天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另

有约定的，按照其约定。

’②法定孳工事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

(5)无主物的法定归属

①埋藏物、隐藏物、遗失物、漂流物自发布招领公告之日起1年内无人认领的，归国家所有。

②无人继承乂无人受遗赠的遗产，归国家所有，用于公益事业；死者生前是集体所有制组织成员

的，归所在集体所有制组织所有。

(6)先占

先占，是指以所有的意思，占有无主动产而取得其所有权的法律事实。

【提示】先占的标的物，须为非法律禁止占有的无主动产。

(7)添附

添附，是指不同所有人的物因附合、混合、加工而形成不可分割的物或者具有新质的物。

(8)善意取得

①前提：无权处分

②受让人受让该不动产或者动产时是善意的

③以合理的价格受让(不要求已实际支付价款)

适用条

④转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交

件付给受让人

【提示】占有改定不适用善意取得制度

⑤转让合同有效

①符合善意取得的条件，由受让人取得物权，原权利人丧失物权，但可以向无权处

分人请求赔偿损失

效果

②不符合善意取得的条件，物权继续由原权利人享有，受让人可以向无权处分人请

求赔偿损失

9

在田站①既适用于动产，也适用于不动产

着用范②既适用于所有权，也适用于用益物权、担保物权

围③某些物（如遗失物、赃物），不适用或一般不适用善意取得制度

（四）所有权的消灭

因法律行为而消灭所有权的抛弃和出让（如赠与、出卖、互易）

①作为所有人的自然人死亡或法人终止

因法律行为以外的②标的物灭失

法律事实而消灭③判决、强制执行、罚款、没收、纳税等

④动产因添附于他人的不动产或动产，依法由他人取得动产的所有权

【例题1•多选题】甲在山上采到野生蘑菇若干，即可基于先占而取得蘑菇的所有权。根据民法相

关理论，下列关于先占的说法中，正确的有（）。（2021年）

A.先占人须具有相应的民事行为能力

B.先占的成立须先古人具有自主占,有的意思

C.先占是一种非基于法律行为的物权取得方式

D.先占既适用于动产，亦适用于不动产

E.我国《民法典》未规定先占规则

【答案】BCE

【解析】（D选项AC：①先占是指以所有的意思，先于他人占有无主动产而取得其所有权的法律

事实。②作为事实行为，先占的法律效果由法律直接规定，与行为人意思表示无关。因此法律对行为

人的主体资格并无严格要求，即完全民事行为能力人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人皆可

实施。（2）选项D：先占只适用于动产。

【例题2•多选题】独资企业经理王某办公用的一台电脑损坏，王某遂嘱咐秘书张某扔到垃圾站。

张某想，与其扔了不如给儿子用，于是，张某便将电脑搬回家，经修理后，电脑可以正常使用，王某

得知电脑能正常使用后，遂要求张某返还。下列关于本案中电脑所有权变动的说法中，正确的有（）。

A.张某违反委托合同，不能取得电脑的所有权

B.张某基于先占取得电脑的所有权

C.王某有权请求返还电脑，但应当对张某予以补偿

D.因抛弃行为尚未完成，王某可以撤回其意思表示收回对电脑的所有权

E.王某因抛弃的意思表示而丧失电脑的所有权

【答案】BE

【解析】“抛弃”所有权为单方法律行为，仅由行为人（王某）一方意思表示即可成立。王某作

出弛亮的意思表示时即丧失电脑的所有权，故选项E正确；张某基于“先占”取得无主动产“电脑”

的所有权，王某无权请求张某返还，故选项B正确，选项ACD错误。

【例题3•单选题】根据民事法隹制度的规定，下列物可以适用先占取得的是（）。

A.遗失的手表

B.所有人不明的埋藏物

C.房屋

D.所有人抛弃的动产

【答案】D

【解析】（1）先占是指以所有口勺意思，占有“无主动产”而取得其所有权的法律事实；（2）选

项AB只是所有权人不明，并非“无主”；（3）选项C是不动产。

【例题4•单选题】根据民法理论，下列导致所有权消灭的法律事实中，属于民事法律行为的是

（）o

A.抛弃所有权

B.自然人死亡

C.纳税

D.标的物灭失

【答案】A

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【解析】（1）选项A：因法律行为而消灭，包括所有权的抛弃和出让（如赠与、出卖、互易）；

（2）所有权因法律行为以外的事实而消灭，包括：①作为所有人的自然人死亡或法人终止；②标的

物灭失；③判决、强制执行、罚款、没收、纳税等；④动产因添附于他人的不动产或动产，依法由他

人取得动产的所有权。

【名师点拨8】共有

（一）共有的形态

1,共有包括按份共有和共同共有。按份共有是对同一-所有权作量上分割的共有形态，按份共有人

对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有

权。

2.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共

有人具有家庭关系等外，视为按份共有。【约定一家庭关系等一按份共有】

3.按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确

定；不能确定山资额的，视力等额亨有。

（二）共同共有和按份共有对比

共同共有按份共有

对

共有人享有连带债权、承担连带彳责务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具

外对外关系

有连斗断责权债务关系的除外

债

权除另有约定外，共同共有人共同

除另有约定外，按份共有人按照份额享有愦权、

债对内关系享有债权、共同分担债务（负担

承担债务（负担管理费用）

务管理费月）

（1）自由

不存在共有份额，亦无转让份额

处分份额（2）其他共有人在同等条件下享有优先购买的

之问题

权利（对外转让）

处分共有物有约定按约定，否则应当经全体有约定按约定，否则应当经占份额2/3以上的按

或重大修缮、共同共有人一致同意份共有人同意

变更性质或

【提示】未依法满足全体一致决或绝对多数法即处分共有物的，构成无权处分

用途共有物

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三）按份共有人的优先购买权

L按份共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额。当按份共有人转让其共有份额时，其

他共克人在同等条件下享有优先购买的权利。

2.不适用情形

除非按份共有人另有约定，否则共有份额因继承、遗赠等非交易方式发生

约定一非交易方式不适用

转让时，其他共有人不得主张优先购买。

构成优先购买权行使前提的交易须发生在共有人与共有人之外的第三人之

约定一内部转让不适用间。如果按份共有人之间相互转让共有份额，除非共有人另有约定，否则

其他共有人不得主张优先购买。

3,同等条件

优先购买权应当在同等条件下行使。“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式

及期限等因素确定，因此，如果按份共有人主张优先购买时，提出减少价款、增加转让人负担等交易

条件的实质变更要求，其优先购买权不能得到支持。

4.行使期间

优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，

按照下列情形确定：

（1）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之FI起15FI的，为15日；

（2）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日；

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(3)转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有

份额权属转移之日起6个月。

【提示】约定期间〉不少于15日的同等条件通知载明期间〉对同等条件事实知情之日起15共有

份额权属转移之日起6个月。

(四)共有物分割

共同共有按份共有

(1)协商确定分割方式

(2)达不成协议：共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减

方式

损价值的，应当对实物予以分割：难以分割或者因分割会减损价值

的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割

事先约定不得分割，以维持共

按约定，但有重大理由需要分割的，仍可请求分割

有关系的

下列情形可以请求分割：

事先没有约定不得分割或者约

(1)共有的基础丧失随时请求分割

定不明确

(2)有重大理由需要分割

因分割造成其他共有人损害分割请求人应当给予赔偿

【例题1•单选题】甲、乙、丙三人共有一套房屋，分别持1/3份额。为提高房屋的价值，甲主张

将该房屋地面铺上实木地板，乙表示赞同，但丙反对。根据《物权法》及司法解释规定，下列关于本

案是否可以铺实木地板的说法中，正确的是()。

A.未经全体共有人同意，甲、乙不得铺实木地板

B.因甲、乙所占份额合计为2/3,故甲、乙可以铺实木地板

C.甲、乙只能在自己的应有部分之上铺实木地板

D.若甲、乙坚持铺实木地板，则须先分割共有房屋

【答案】B

【解析】根据规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应

当经占份额2/3以上的按份共有人同意。本题中，甲、乙、丙分别持有1/3的份额，甲、乙同意，份

额达到了2/3,因此可以将该房屋铺上实木地板(进行重大修缮)。

【例题2•单选题】甲、乙、丙按3:2:1的出资比例共同购买1头耕牛，约定3人共同饲养管理，

轮流使用。在乙使用耕牛期间，耕牛将同村村民丁承包地中的庄稼践踏损毁。根据《民法典》规定，

下列关于丁应如何向甲乙丙请求赔偿的说法中，正确的是()。(2020年)

A.丁只能请求乙承担全部赔偿责任

B.丁只能请求乙承担1/3的赔偿责任

C.丁可以请求甲、乙、丙承担连带赔偿责任

D.丁应当请求甲、乙、丙按各自份额比例承担赔偿责任

【答案】C

【解析】按份共有人对外享有连带债权、承担连带债务。

【名师点拨9】业主的建筑物区分所有权

建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的共有权及对建筑物进

行共同管理的成员权三者构成的特别所有权。三要素具有一体性，不可分离。

1.专有部分所有权【举例：你家的房子】

专有部分所有权具有主导性：

(1)区分所有人取得专有部分所有权即取得共有部分共有权及成员权；

(2)专有部分所有权的大小决定共有权及成员权的大小；

(3)业主的建筑物区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权并不单独

登记。

2.共有部分共有权【举例：你家的楼道】

(1)建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

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（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建

筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

3.成员权【举例：你家小区的物业】

（1：业主可以设立业主大会，选举业主委员会；业主大会与其事务执行机构一一业主委员会属于

“其他组织”（非法人组织），具有诉讼能力，可以“以自己名义”提起诉讼。

（2）成员权通过业主大会行使，下列事项由业主共同决定：

①制定和修改业主大会议事规则；

②制定和修改管理规约；

③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

⑤使用建筑物及其附属设施的维修资金；（W筹集）

⑥筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

⑦改建、重建建筑物及其附属设施；

⑧改变共有部分的用途或者利月共有部分从事经营活动：

⑨有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

参与表决：专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主

决议规则：⑥-⑧经参与表决专有部分面枳3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意

（23/4+23/4）

其他事项：经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（>1/2+

>1/2：

【例题1-多选题】根据《民法典》物权编规定，业主共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资

金，须满足的条件有（）。（2020年）

A.由专有部分面积占比1/2以上的业主且人数占比1/2以上的业主参与表决

B.由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决

C.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意

D.经参与表决的全体业主同意

E.经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意

【答案】BE