2025年不动产登记代理人职业资格考试真题及答案解析

2025年不动产登记代理人职业资格考试练习题及答案解析一、单项选择题（每题1分，每题只有1个正确选项）1.根据《民法典》及现行不动产登记相关规定，下列关于居住权登记的说法，正确的是（）A.居住权自居住权合同签订时设立B.居住权可以转让，但不得继承C.已经设立抵押权的住宅，不得再设立居住权D.居住权期限届满的，应当办理居住权注销登记【正确答案】D【答案解析】根据《民法典》第三百六十八条规定，居住权自登记时设立，而非合同签订时设立，A选项错误；《民法典》第三百六十九条明确规定，居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外，B选项错误；我国现行法律未禁止同一不动产同时设立抵押权和居住权，两个物权均依法登记即可发生效力，抵押权不影响居住权的设立登记，C选项错误；根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，当事人应当及时办理注销登记，D选项正确。2.下列不动产权利中，不属于不动产登记机构法定登记范畴的是（）A.村民小组集体土地所有权B.划拨国有建设用地使用权C.农村土地经营权D.国家土地所有权【正确答案】D【答案解析】根据《不动产登记暂行条例》第五条规定，集体土地所有权、建设用地使用权、土地承包经营权（含农村土地经营权）均属于法定登记范畴，同时明确“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。国家土地所有权的归属由法律直接确认，无需办理所有权登记，因此不属于法定强制登记范畴，D选项正确。3.张某去世后，其子小张继承张某位于甲市甲区的商品房一套，小张已实际占有房屋5年，一直未办理继承转移登记，现小张拟将该房屋出售给王某，根据自然资源部优化不动产登记便民服务的最新规定，下列说法正确的是（）A.小张必须先办理继承转移登记至本人名下，方可办理王某的转移登记B.小张可以同时申请继承转移登记和向王某的转移登记，不动产登记机构合并办理C.因小张实际占有房屋超过5年，自动取得房屋所有权，可以直接办理转移登记D.小张需要先经诉讼确认继承权后，才能申请转移登记【正确答案】B【答案解析】根据自然资源部《关于优化不动产登记便民服务的指导意见》，因继承取得不动产权利后，权利人再次处分不动产申请转移登记的，继承转移登记与后续转移登记可以合并办理，无需权利人先行将不动产登记至自己名下，因此A选项错误，B选项正确；根据《民法典》规定，不动产所有权变动自登记时发生效力，不因实际占有自动取得所有权，C选项错误；继承权确认可以提交公证文书、所有继承人协商一致材料，也可以提交生效法律文书，无需强制通过诉讼确认继承权，D选项错误。4.根据现行《地籍调查规程》（TD/T1001-2012），城镇街坊内部隐蔽界址点及村庄内部界址点，其界址点相对于邻近平面控制点的点位允许误差为（）A.±5.0cmB.±7.5cmC.±10.0cmD.±15.0cm【正确答案】D【答案解析】《地籍调查规程》明确规定，界址点测量精度分为两个等级：城镇街坊外围界址点及街坊内明显界址点，界址点相对于邻近控制点的点位中误差不超过±5cm，允许误差不超过±10cm；城镇街坊内部隐蔽界址点及村庄内部界址点，点位中误差不超过±7.5cm，允许误差不超过±15cm，因此本题选D。5.某企业通过出让方式取得工业区国有建设用地使用权，用途为工业，出让合同约定出让期限为40年，该企业使用10年后，将土地使用权及地上建筑物整体转让给甲公司，甲公司取得该土地使用权的最长期限为（）A.30年B.40年C.50年D.无固定期限【正确答案】A【答案解析】根据《民法典》第三百五十四条规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同，使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。本题中原出让期限为40年，已经实际使用10年，剩余期限为30年，因此甲公司取得的土地使用权最长期限为30年，本题选A。6.根据不动产登记相关规定，下列关于更正登记的说法，正确的是（）A.更正登记只能依权利人申请启动，登记机构不得依职权启动B.不动产登记簿记载错误，权利人不同意更正的，登记机构不得办理更正登记C.登记机构发现不动产登记簿记载的不动产自然状况错误，可依法依职权更正D.登记机构依职权更正登记无需公告，直接更正即可【正确答案】C【答案解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记，当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当公告15个工作日后，依法予以更正，但错误涉及权利人姓名或者名称、权利归属错误的除外。因此，更正登记既可以依申请启动，也可以依职权启动，A选项错误；对于不涉及权利归属的自然状况错误，权利人逾期不更正的，登记机构可依职权更正，B选项错误，C选项正确；依职权更正登记必须履行公告程序，D选项错误。二、多项选择题（每题2分，每题有2个或2个以上正确选项，错选不得分，少选每个选项得0.5分）1.根据《民法典》及不动产登记相关规定，下列情形中，当事人可以申请不动产预告登记的有（）A.商品房预售B.存量房所有权转让C.预购商品房设定抵押D.存量房抵押E.已竣工在建工程转让【正确答案】ABCD【答案解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定，可申请预告登记的情形包括：预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、房屋所有权抵押，法律、行政法规规定的其他情形。商品房预售本质就是预购商品房，A选项正确；存量房所有权转让、存量房抵押均符合预告登记申请条件，BD选项正确；预购商品房设定抵押属于法定预告登记情形，C选项正确；已竣工在建工程转让符合办理权属转移登记条件，当事人可直接办理转移登记，无需申请预告登记，E选项不符合要求，因此本题正确答案为ABCD。2.根据现行法律规定，下列不动产权利中，依法可以设定抵押并办理抵押登记的有（）A.乡镇企业所有的经营性厂房B.依法取得的建设用地使用权范围内的在建建筑物C.村集体所有的经营性建设用地使用权D.公办中学的教职工宿舍E.已经办理首次登记的商品房【正确答案】ABCE【答案解析】根据《民法典》第三百九十九条规定，学校、幼儿园等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。公办中学属于非营利法人，教职工宿舍属于教育配套公益设施，不得抵押，D选项错误；乡镇企业经营性厂房属于企业合法自有财产，可依法抵押，A选项正确；在建建筑物符合抵押登记条件，可办理抵押登记，B选项正确，改革后集体经营性建设用地使用权可依法转让、抵押，C选项正确；已办理首次登记的商品房权属清晰，可依法抵押，E选项正确，因此本题正确答案为ABCE。3.根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构应当不予登记的情形包括（）A.申请登记的不动产权利超过规定期限，当事人未申请延期或延期未获批准B.申请人不能提供合法有效的权属来源材料C.未依法缴纳不动产交易税费且未办理减免手续D.申请登记的不动产属于未经处理的违法建筑E.利害关系人仅对登记事项提出口头异议【正确答案】ABCD【答案解析】根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范》相关规定，A选项，申请登记的不动产权利超过出让合同等文件约定的权利期限，不符合登记要求，应当不予登记，正确；B选项，合法有效的权属来源材料是不动产登记的必备要件，不能提供的不予登记，正确；C选项，缴纳交易税费是办理转移登记的法定条件，未缴纳也未办理减免手续的，不予登记，正确；D选项，违法建筑未经依法处理，不符合登记条件，应当不予登记，正确；E选项，利害关系人仅提出口头异议，未依法申请异议登记的，不影响登记机构办理登记，不属于不予登记情形，错误，因此本题正确答案为ABCD。4.根据《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T37346-2019），不动产单元编码的组成要素包括（）A.县级行政区划代码B.地籍区代码C.地籍子区代码D.宗地（宗海）代码E.定着物单元编码【正确答案】ABCDE【答案解析】根据《不动产单元设定与代码编制规则》，不动产单元代码采用五层19位层次码结构，从左到右依次为：第一层6位县级行政区划代码、第二层3位地籍区代码、第三层3位地籍子区代码、第四层5位宗地（宗海）代码、第五层2位定着物特征码加6位定着物编号，合计8位定着物单元编码。五个选项均属于不动产单元编码的组成要素，因此本题全选ABCDE。5.关于集体土地所有权登记，下列说法正确的有（）A.依法属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织申请所有权登记B.依法属于村民小组所有的土地，村民小组无法定组织机构的，可由村民委员会代为申请登记C.对于权属边界不清、无法单独划分的村民小组所有土地，可统一确权登记到村农民集体名下D.已经依法登记为村集体所有的土地，权属无争议的，不再重复确权登记E.乡镇农民集体所有的土地，无需办理所有权登记【正确答案】ABCD【答案解析】根据《不动产登记操作规范（试行）》《自然资源部关于加快完成集体土地所有权确权登记发证工作的通知》相关规定，A选项，村农民集体所有的土地，主体为村集体经济组织，由其申请登记，正确；B选项，村民小组所有的土地，由村民小组申请，没有组织机构的，可由村委会代为申请，正确；C选项，对于村民小组边界不清、不具备单独确权条件的，可依法确权登记到村集体名下，并非必须全部单独登记，正确；D选项，已经完成登记且权属无争议的集体土地，不再重新确权登记，避免权属混乱，正确；E选项，乡镇农民集体所有的土地也应当依法办理所有权登记，错误，因此本题正确答案为ABCD。三、案例分析题（本题15分）案情2024年8月，甲市市民李某与本地A房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买A公司开发的高新区某小区1栋15层1502号住宅，总价款120万元，李某支付首付款36万元，剩余84万元向甲市工商银行申请商业按揭贷款，该项目土地已办理国有建设用地使用权及在建工程抵押，抵押权人为甲市建设银行。合同签订后，A公司为李某办理了预购商品房预告登记。2025年1月，项目竣工验收合格，A公司办理了房屋所有权首次登记，但因A公司欠缴2000万元土地出让金，自然资源部门限制A公司办理该项目房屋转移登记。A公司隐瞒欠缴出让金的事实，将已卖给李某的1502号房屋再次出售给不知情的赵某，赵某一次性支付全部房款130万元，A公司配合赵某申请转移登记，不动产登记机构未核查出欠缴出让金的问题，为赵某核发了不动产权证书。李某收房时发现房屋被赵某占有，双方产生争议，李某向法院起诉要求确认房屋所有权归自己所有，同时向不动产登记机构提出异议登记申请。问题：1.本案中李某办理的预告登记效力是什么？不动产登记机构为赵某办理的转移登记是否有效？请说明理由。（6分）2.赵某已经取得不动产权证书，赵某能否善意取得案涉房屋所有权？请说明理由。（5分）3.不动产登记机构应当如何办理李某提出的异议登记？异议登记产生哪些法律效力？（4分）参考答案及解析1.答案解析：（1）预告登记效力：根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记办理完成后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本案中，李某已依法办理预告登记，且项目办理首次登记后不足90日，债权未消灭，预告登记仍处于有效状态。（3分）（2）为赵某办理的转移登记无效。理由：①案涉房屋欠缴土地出让金，自然资源部门已限制转移登记，不符合转移登记的法定条件，登记办理程序违反规定；②案涉房屋已存在合法有效的预告登记，A公司未经李某同意处分房屋，依法不发生物权效力，转移登记本身违反预告登记的法律效力，属于错误登记，因此该转移登记无效。（3分）2.答案解析：赵某不能善意取得案涉房屋所有权，理由如下：根据《民法典》第三百一十一条规定，善意取得需要同时满足三个要件：受让人受让不动产时为善意、以合理价格转让、已依法办理登记。本案不满足善意取得要件：①李某的预告登记已记载于不动产登记簿，具有公示效力，赵某在交易前应当查询不动产登记簿，即可知悉预告登记存在，赵某未尽到合理注意义务，不构成“善意”；②案涉转移登记本身因违反法律规定无效，不符合“已依法登记”的要件。因此赵某不符合善意取得的构成条件，不能取得案涉房屋所有权。（5分）3.答案解析：（1）办理要求：李某作为利害关系人，已提