2025年物业管理师真题及答案《综合能力》

2025年物业管理师练习题及答案《综合能力》一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《民法典》物权编及《物业管理条例》，下列关于业主共同决定事项的表述中，正确的是（）。A.选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意C.改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意D.改变共有部分的用途，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意答案：A解析：根据《民法典》第278条，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数同意（即双“2/3参与+双过半数同意”）。B选项中使用维修资金需参与表决双2/3中的双过半；C、D选项涉及改建重建、改变共有部分用途等需参与表决双2/3中的双2/3同意。因此正确选项为A。2.某小区物业服务企业在疫情防控常态化期间，未按约定对公共区域进行每日两次消毒，导致业主王某感染流感。王某起诉要求赔偿，法院应依据（）判定责任。A.《物业服务合同》约定的服务标准B.《传染病防治法》关于公共卫生的强制要求C.《消费者权益保护法》中经营者安全保障义务D.《民法典》中物业服务人对共有部分的管理义务答案：D解析：物业服务企业对公共区域的清洁消毒属于《民法典》第942条规定的“对共有部分进行清洁、绿化、维修养护等管理义务”。若未履行该义务导致业主损害，应依据《民法典》侵权责任编中违反管理义务的规定承担责任。《物业服务合同》约定是基础，但法律规定的义务高于合同约定，故D更准确。3.某小区电梯故障频发，业主委员会要求物业服务企业公开电梯维修资金使用明细。根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列表述正确的是（）。A.维修资金使用明细属于企业内部资料，无需公开B.业主委员会仅需向业主大会报告，无需向全体业主公开C.物业服务企业应当每季度向业主公布维修资金使用情况D.业主有权查询本人分户账中维修资金的交存、使用、增值收益情况答案：D解析：《住宅专项维修资金管理办法》第14条规定，业主有权查询本人分户账中维修资金的交存、使用、增值收益及账面余额情况，管理单位应当及时提供。第15条规定，物业服务企业应当每半年公布一次维修资金使用情况，而非季度。因此正确选项为D。4.智慧物业系统中，人脸识别门禁的个人信息存储期限应（）。A.由物业服务企业自行决定B.与门禁使用周期一致C.不超过实现身份验证目的所需的合理期限D.至少保存3年以便追溯答案：C解析：根据《个人信息保护法》第19条，个人信息的存储期限应当为实现处理目的所必要的最短时间。人脸识别门禁的核心目的是身份验证，存储期限不应超过该目的所需的合理期限，故C正确。5.某物业服务企业将小区绿化养护业务外包给专业公司，外包合同中未明确约定病虫害防治标准。后因虫害导致绿化大面积死亡，责任应由（）承担。A.专业公司B.物业服务企业C.业主委员会D.业主共同答案：B解析：根据《物业管理条例》第39条，物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业管理一并委托。委托后，物业服务企业仍需对业主承担整体责任，外包方的过错由物业服务企业先行赔偿，再依据外包合同向专业公司追偿。因此责任主体是物业服务企业，选B。二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.下列属于物业服务企业义务的有（）。A.定期公布物业服务资金的收支情况B.对业主违规装修行为进行制止并报告有关部门C.保管业主存放于公共区域的私人物品D.配合社区做好人口普查等公共事务E.为业主提供免费家政服务答案：ABD解析：根据《民法典》第943条，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告（A正确）。对业主违规装修，物业服务企业有权制止并报告（B正确）。配合社区公共事务是企业的社会责任（D正确）。C选项中公共区域私人物品不属于物业服务范围；E属于额外服务，非法定义务。2.业主大会会议可以采用的形式包括（）。A.现场集体讨论B.书面征求意见C.手机短信投票D.微信小程序在线表决E.电话回访确认答案：ABCD解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第22条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。随着技术发展，各地已允许通过短信、微信小程序等线上方式表决（需确保身份真实性），但电话回访因无法留存书面或电子签名，通常不被认可。故ABCD正确。3.下列关于物业服务成本构成的说法中，正确的有（）。A.绿化养护费用包括绿化工具购置费、绿化用水费B.秩序维护费包括保安人员工资、服装费、消防器材维护费C.办公费用包括物业服务企业总部的行政开支D.共用设施设备日常运行维护费包括电梯年检费E.清洁卫生费包括垃圾清运费、清洁工具购置费答案：ABDE解析：物业服务成本一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（如电梯年检费属于日常维护，D正确）；物业管理区域清洁卫生费用（含垃圾清运、工具购置，E正确）；物业管理区域绿化养护费用（含工具购置、用水，A正确）；物业管理区域秩序维护费用（含保安工资、服装、消防器材维护，B正确）；办公费用指项目现场的办公开支，不包括企业总部行政开支（C错误）。三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一：某小区建成于2018年，共有6栋高层住宅，400户业主。2024年8月，部分业主反映电梯频繁故障，甚至出现困人事件。业主委员会调查发现，物业服务企业近3年未按合同约定对电梯进行月度维保，仅委托第三方公司每季度做一次表面清洁。业主委员会要求解聘原物业服务企业，并公开招标新企业。原企业以“合同未到期”为由拒绝退出，且拒不移交电梯维修记录、业主档案等资料。问题1：业主委员会能否提前解聘原物业服务企业？说明法律依据。问题2：原企业拒绝退出并移交资料的行为是否违法？应承担何种责任？问题3：新物业服务企业入驻后，应如何处理电梯安全隐患？答案：问题1：可以提前解聘。根据《民法典》第946条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人，但合同对通知期限另有约定的除外。本案中，原企业未履行电梯维保义务，构成根本违约，业主委员会可组织业主共同决定解聘，无需等到合同到期。问题2：违法。《民法典》第949条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原企业拒绝退出和移交资料，违反该规定。根据《物业管理条例》第58条，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。问题3：新企业应立即委托有资质的电梯维保单位对全部电梯进行全面检测，出具安全评估报告；根据评估结果，对存在安全隐患的电梯暂停使用并公示；属于日常维保缺失导致的问题，由新企业承担紧急维修责任（费用从物业服务成本中支出）；若需动用维修资金，应召开业主大会表决，经双2/3参与表决且双过半同意后使用；同时，将电梯安全状况、维修计划等向业主公开，定期通报进展。案例二：某小区1栋302室业主李某将房屋出租给某公司作为办公场所，擅自拆除了厨房与客厅之间的承重墙，导致202室天花板出现裂缝。202室业主王某要求李某和物业服务企业赔偿。李某称“房屋是我的，我有权改造”；物业服务企业称“已口头制止过李某，但李某不听，我们无强制权”。问题1：李某的行为是否违法？说明法律依据。问题2：物业服务企业是否应承担责任？为什么？问题3：王某可以通过哪些途径维权？答案：问题1：违法。《民法典》第272条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《住宅室内装饰装修管理办法》第5条明确禁止拆除承重结构。李某拆除承重墙危及建筑安全，违反上述规定。问题2：应承担责任。《物业管理条例》第45条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。本案中，物业服务企业仅口头制止，未采取书面通知、报告行政部门等措施，未完全履行管理义务，应承担相应责任。问题3：王某可通过以下途径维权：（1）与李某、物业服务企业协商赔偿；（2）向小区所在地的房地产行政主管部门（如住建局）投诉，要求对李某的违规装修行为进行处罚；（3）向人民法院提起民事诉讼，要求李某恢复承重墙结构、赔偿损失，同时要求物业服务企业承担补充赔偿责任；（4）若房屋安全鉴定显示存在重大隐患，可向公安机关报案，追究李某危害公共安全的刑事责任。案例三：某物业服务企业为提升管理效率，引入智能停车管理系统，要求业主车辆必须录入车牌信息方可进入小区。未购车的业主张某认为“停车系统限制了未购车业主的权利”，联合50户业主向法院起诉，主张系统侵犯业主共有权。问题1：智能停车系统使用共有道路划设的车位，其收益应归谁所有？问题2：张某的主张是否成立？说明理由。问题3：物业服务企业在实施智能停车管理前，应履行哪些程序？答案：问题1：归全体业主共有。《民法典》第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有（但属于城镇公共道路的除外）；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第275条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。其收益属于业主共有部分的经营收益，根据《民法典》第943条，应主要用于补充维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。问题2：不成立。智能停车系统的目的是规范小区停车秩序，并未限制未购车业主的权利。未购车业主不使用车位，系统录入车牌信息仅针对车辆使用者，未对其通行、居住等基本权利造成侵害。且共有车位的使用管理属于业主共同决定事项，若系统设置经业主大会同意，则符合法定程序。问题3：应履行以下程序：（1）召开业主大会或业主代表大