二手房收房入住时注意关键事项

二手房收房入住时注意事项

1、注意交楼附送物品清单

目前的二手房市场上大多是某些带装修口勺房屋，在签约时，请各位业主与买家把

附送的物品列明清单及数量，对于某些家电产品建议列明型号、牌子等，以便收

楼时核对物品与否与合同相符。

2、要检查单位室内各项设施与否有质量问题

买家在收楼时须注意查看工程质量，如门、窗、天花、墙壁、地面的质量，有否

渗漏等（特别对于楼龄长日勺物业）；检查水、电与否正常，用水通道与否畅通等。

检查室内各项设备与否工作正常，如有任何问题旧业主须配合新业主维修，否则

也许新业重要承肩负责。

3、各项费用必须结清

正如案例所提及的费用问题，收楼后发现原业主欠下了数千元的费用，要找业原

业主追讨时已经无法联系了，只得自认晦气，因此请各位买家在收楼时，必须确

认原业主已结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己

承当不必要H勺费用。

4、收楼证明与否齐全

对于某些近年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用H'、J证件与否齐

备，同步对于某些所谓收楼费用，例如维修基金等，必须清晰懂得业主与否曾缴

交过，以免导致自己的损失。

5、户籍与否迁出

对于名校物业，有部分的原业主把物业发售，但户籍仍挂在已发售的物业，新业

主在收楼时，如果想用该物业日勺户籍时，及时规定对方准时把户籍迁出，否则新

业主无法找派出所接受户籍。

6、发票与否齐全

买家成功收楼后，一般客户都要办理某些过户手续，例如过户H勺税单、有线电视、

电话、网络等转名手续的发票与否齐全，否则买家无法使用有关的服务。

购买二手房，哪些“哑巴亏”不应当吃

送装修

空口无凭维权难

赵先生在买房之初，觉得捡到了便宜。看房时，卖家承诺赠送这、赠送那，并大

讲了一通自己在装修时选择日勺橱、卫怎么好。于是，赵先生没与卖方讲价便爽快

地签下房屋买卖合同并交了钱。

没想到，时隔不久，赵先生在打扫卫生时发现，这套房屋的厨房下水管道不畅，

常常堵漏，卫生间H勺座便器按钮也不好使，墙壁上的电插座有两个不好用。并且,

卖房者居然将橱柜拆下运走了。为此，她气愤地找到中介，规定“维权”。可是,

赵先生最后却只能干吃哑巴亏。本来，当时在签房屋买卖合同步，双方对此类问

题并没有具体的I商定。

说法：这一实例警醒人们，买二手房务必认真验房。在看房过程中，买方不仅要

仔细、严格地履行验房程序，并且应将也许浮现口勺问题及解决方案贯彻到纸上，

不管是室内装修状况或附属设施、设备H勺赠送，都应以书面形式拟定下来，并将

其作为买卖合同的附件。同步，双方还可在合同中商定浮现实际交付状态与商定

不符时，卖方应承当的违约责任。买方也可通过“保存5%〜10%的尾款于交房时

支付"H勺方式，来保证自身日勺合法权利免受侵犯。

签“阴阳合同”

后患无穷

近日，闵先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，她和卖家根据谈妥的

160万元的价格签订了买卖合同。可是，在签订合同的时候，卖家多准备了一份

合同，并解释说，此外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用，成交价格写

120万元就可以，这样就能少交点税。闵先生批准了这一建议，最后和卖家签订

了一套“阴阳合同”。

不久，闵先生按照160万元的实际交易价格支付了购房款，但因房屋价格上涨，

卖家却不肯交易了。为此，闵先生规定退款，不料对方拿出用于登记备案的房屋

买卖合同称，只能按此合同上日勺价格退还120万元购房款。同步，卖家还拒不承

认双方签订过此外的I合同。不得己，闵先生打起了一场缺少证据、并无胜诉把握

【付房产官司。

说法：法律专家指出，签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益，

也往往会给当事人带来“偷鸡不成反蚀把米”的恶果。根据税收征管法，个人在

转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳

税中报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、

加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪日勺，还要依法追究刑事责任。

从实际效果来看，故意低报、瞒报住房转让成交价格日勺行为，只是将应由卖方承

当的某些税款推迟了缴纳时间，而买方按市场价再次转让房屋时由于增值额较

大，计税金额较高，就要缴纳高额税款，因此本应由卖方承当的J税款转嫁给了买

刘小姐今年购买了一套二手房后，接到一张催费单。本来，该房“前任”是一租

赁户，拖欠了近一年的燃气费，原房东并不知情，表达无法追缴欠款。最后，天

然气公司多方追缴欠款末果，便对该户采用了停气措施。刘小姐虽多次联系前任

租户，但始终无法讨回费用，无奈只能自己补交了前任租户欠缴日勺燃气费。

李先生买了套二千房后没多久，即被供电公司告知，该房电表曾被改装过，有窃

电行为，要交巨额罚款。李先生连忙去找原房主，可先是找不到人，后来好不容

易找到，对方又不理睬她。无奈，李先生只能自己“吃进”了罚单。

眼下，在二手房买卖中，因水电气或物业费等未及时过户、交接导致H勺纠纷，不

在少数。

说法：在二手房交易或者在租赁房屋过程中，购房者一定不要忽视水电气等基本

设施的过户或者交接，购买了二手房的顾客，如果不及时过户，轻则也许要承当

欠缴的费用或面临罚款，重则也许会被下表停供，需要重新报装。因此，购买房

屋一定要有正规日勺物业交验过程，并且最佳不要一次性支付全款给业主。可先支

付部分房款，在双方完毕物业交验，保证物业交验口勺费用结清及房屋的验收工作

结束后再支付剩余房款。

户口问题无商定

麻烦不少

因儿子即将上小学，李先生通过某中介公司购买了一套“学区房”，并顺利办理

了过户手续。可是，当李先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落

户手续时，却发现原房主并未将户口迁出，导致李先生一家无法落户。而原房主

拿到房款后，已不知去向。

林先生购买了一套二手房，获得产权证之后，她按约支付了所有房款，数后来想

要迁入户口时发现，自己所购买日勺房屋中居然有其她人日勺户口。林先生质问售房

人才得知，这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人对此也无能为力。

说法：户籍迁移始终都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理由公

安部门进行行政管理，法院无权干涉，并且法院也不受理二手房交易中以户籍迁

移为诉讼标日勺的案件，因此，这个问题目前而言可以说解决乏术。专家建议，在

二手房交易前，买方最佳就户口问题与卖方商定合适的迁移期限和违约责任，以

免权益受损

二手房杀价二十四招全攻略

“漫天要价，就地还钱”，意思是说：讲价要狠，心软则败。

杀价是一门大学问，它如三军作战，攻心为上。大至外交谈判，小到平常买菜,

都要讲价还价一番。因此掌握某些讲价技巧，不仅可觉得自己省钱，并且还能自

得其乐。

但买房子的不同之处在于，买卖双方是内行与外行之间的较劲。由于对方多是

卖场高手，而购房者充其量是业余爱好者，往往处在不利地位。但话虽如此，我

们也大可不必单长人家的威风，倒是更应学会“在战略上鄙视敌人，在战术上注

重敌人。”

买房杀价二十四招

第一招：不要表露本物业有好感，让对手不懂得你日勺意图，无法争取积极。

第二招：告知对方己看中其她物业并付定金，看对手与否乐意开出更有吸引力

的价格。

第三招：告知对方已看中其她物业并已付定金，但亦喜欢此物业，与否能再便

宜点以补偿已付出不能退还日勺定金。

第四招：告知对方已购买物业，但要等既有物业发售后才干买，因此规定卖方

在付款措施上再优惠些。

第五招：不断地找物业的缺陷，规定降价。

第六招：告知自己很满意，但家人有其她的想法，如果房价便宜则可以解决问

题；或者体现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。

第七招：告知准备一次性付款，规定最优惠的价。

第八招：带着5000元，说只要售价合适就立即决定购买。

第九招：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方紧张失去你这个有强烈购

买欲的客户。

笫I招：与其她物业日勺价格作比较，规定对方再降价。

第十一招：告知能力有限买不起，规定再便宜一点。

第十二招：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款

条件。

第十三招：告知物业管理费太贵，不能支付，规定送物业管理费。

第十四招：告知自己钞票积压在股市或其她生意上，想购买房子，但但愿付款

条件或售价能更优惠些。

第十五招：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，

就这样多钱，不卖就算了。

第十六招：告知从朋友处已知有多少优惠，规定同样的待遇。

第十七招：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易但愿能免佣金。

第十八招：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目的最优惠

的价格。

第十九招：找多位不同的销售代理，试探销售价的I最低价，或声东击西，探知

更便宜口勺价格。

第二十招：规定开发商给毛坯房的价，批准后再规定提供装修。

第二十一招：先选一种比较次某些的单元把价格谈好，再规定以同样日勺价格买

更好的单元。

第二I二招：告知自已买此物业重要想用丁出租，但因自己不在国内也没有时

间，借此提出与否能协助出租事宜，并规定送装修及家电.

第二十三招：告知自己有不少朋友也会跟着自己买，只有最优惠日勺价格才干带

来更多买家。

第二十四招：记住，比购房者的时间更珍贵的是房产商的时间，故意迟延时间，

慢慢磨，积极权在自己手上，每次都规定更便宜日勺价格。切勿因紧张“过了苏州

无艇搭”，而急于下订

二手房交易资金风险须防备

作为•项大额投资，二手房交易的全过程存在诸多资金风险。如何有效防备资金风险、保证

交易安全?除了查询房屋产权、委托可信度高的房产中介公司、不要轻信口头承诺等基本常

识外，购房者还要注意如下两方面问题。

“三金”一定要分清

一方面，要区别意向金、定金和订金。定金是一种担保金，即支付定金R勺一方违约，收

取定金日勺•方可没收该定金;收取定金的,方违约，应双倍返还定金。定金日勺意义在于以该

定金为担保，督促双方按约履行合同。订金则是一种预付款，是款项的一部分，不具有担保

的性质。在法律上并没有“意向金”这个专有名词，根据其意思，结合合同的实际状况，应当

属于定金或者订金。如果无法根据合同自身的内容拟定其性质的，可参照交易习惯拟定其含

义。一般觉得，未明确有担保意思表达的意向金，应理解为订金。

在购房过程中，购房者为表达购买的诚意或为了拥有第一购买权，需要支付意向金即为

订金，但是这个订金是不具有担保成分的。只有转为定金后，才转化为有担保的形式，代表

买卖双方承认对方，乐意达到一致的买卖关系，如果有一方违约必将承当违约责任。一般来

说，选择在房产中介居间筒介成交H勺购房者，一方面会由房产中介公司的置业顾问帮其选择

中意的房屋，然后签订买卖居间合同并支付意向金。收取意向金后，居间方约见房屋所有人

进行房价及各项问题的确认。房屋所有人批准在买卖居间合同上签字确认，居间方将意向金

转交给房屋所有人，这时的意向金就转化为定金了。与此同步，购房者需要注意，交付意向

金一定要向房产中介公司索要正规H勺盖有公司财务章H勺攻据作为留存，以免房产中介公司日勺

置业顾问有不道德日勺行为浮现，导致不必要日勺麻烦。

付款时间要明确

另一方面，要在购房合同中对付款方式和时间进行明确商定，购房者可根据个人不同的I

状况采用不同口勺付款方式，总体来说，二手房交易的款项一般分为首付款、半途款和尾款3

个部分。对于付款的方式，有两种可供买卖双方选择。

一是由买卖双方自行交付款项。交易当事人自行支付交易资金的，应当在签订合同付款

合同时，明确交易款项的金额、支付条件、支付方式和交付时间等。二是由房产中介机构和

房地产交易中心暂管转交，通过房产中介机构和房地产交易中心划转交易结算资金的，交易

资金的存储和划转•定要通过客户交易结算资金专用存款账户进行，不能通过其她银行结算

账户代收代付交易资金。

一般房产中介机构为了保障上下家的利益，通过买卖双方批准并在付款合同上商定好交

易款项的金额、支付条件、支付方式和交付时间等，也可由购房者将相相应的房款先打入公

司账户，房产中介机构在合同商定H勺时间内，通过给房屋所有人其中一位办理银行定期存折

的形式转付给房屋所有人，但这需要买卖双方核算房产中介机构B勺资质和正规性，千万不可

轻信房产中介机构的个人行为

交易流程

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方理

解房屋整体现状及产权状况，规定卖方提供

合法的证件，涉及房屋所有权证书、身份证

件及其他证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交

易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金

不是商晶房买卖H勺必经程序），买卖双方签

订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买

卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状

况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、

产权办理等达到一致意见后，双方签订至少

一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门

提出巾请，接受审查。买卖双方向房地产管

理部门提出申请手续后，管理部门要查验有

关证件，审查产权，对符合上市条件H勺房屋

准予办理过户手续，对无产权或部分产权又

未得到其她产权共有人书面批准口勺状况回绝

申请，严禁上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易

房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事

先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交

易双方才干办理立契手续。目前北京市已取

消了交易过程中日勺房地产卖契，即人们所俗

称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根

据交易房屋日勺性质而定。例如房改房、危改

回迁房、经济合用房与其他商品房的I税费构

成是不同样H勺。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在

房地产交易管理部门办理完产权变更登记

后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取

房屋所有权证告知单到发证部门申领新的产

权证。

（7）、对贷款日勺买受人来说在与卖方签订完

房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行

办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双

方欲交易的房屋进行评估，以拟定买方的贷

款额度，然后批准买方的贷款，待双方完毕

产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，

银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房

款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方

的二手房屋买卖合同所有履行完毕。

房产经纪人：教您十招辨认真假房产证

一、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第•行字”中

华人民共和国”是用圆体字印刷，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印刷，所有为金黄色。

二、建房注册号：在封面里页上由建设部对每个可以发证的巾、县级发证机关进行注

册登记并予以编号。

三、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹构成的五瓣叠加团花图案，线条流畅,

纹理清晰。

四、水印:为宋体“房屋所有权证”底纹暗印。

五、发证机关盖章：法定的发证机关是各市、（旗）县房地产管理局，房产证上所盖

的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰、干净，印色均匀，某某市发证机关为某某市房地

产管理局。

六、用纸：浅粉色钞纸。

七、花边：在首页，有上下左右均等对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰、细腻。

八、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：即为房屋产权所在地区房地产

管理局印章。

九、编号：在封底“注意事项”右下角，有印钞厂口勺印刷流水编号，同一发证机关的

权证号码是持续的。

十、证件：新的房屋权属证书共有三种：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房

屋她项权证》。权证材料为进口护照面料，封面为红色（她项权证为蓝色），印有国徽；内

页为粉红色印钞纸，采用护照和钞票印制工艺，增长了防伪功能，规范了发证机关和用印。

孙振民说，从目前起，规范、有效口勺发证机关是市（县）房地产管理局（房产管理局）

或巾（县）人民政府，任何其她单位或部门都无权发证，若发放，其权证也是北法和无效的；

发证机关必须盖章，而所盖公章均是机器套E|],印迹清晰、干净、均匀，任何手工盖章都是

假的。

买二手房最后一道程序就是交房，尽管交房在二手房交易手续里并不占特别重要的地

位，但如果没有注意交房时的某些细节问题，同样会引起许多纠纷和后遗症。同步，交房还

意味着对房屋H勺转移占有，下家只有在获得了权利占有（获得房地产权证）和转移占有（交房）

后，才干获得房屋的所有权利，买卖程序至此才所有结束。归纲起来，下家在二手房交房时

要注意如下的细节问题：

一、设施设备清点

由于二手房i般都被上家装修和使用过，而在发售时对装修和某些设备一般都是赠送

的J,因此，应当在签订房地产买卖合同步，就将设施设备的品牌、