房地产法学（第五版）课件 第十七章 区分所有制度

房地产法学第十七章区分所有制度RealPropertyLaw（第五版）法学专业必修课、选修课系列教材CONTENTS目录01我国的区分所有制度：居住区区分所有02业主自治管理的法律基础：区分所有基本原理03业主共有权、管理权的基础：共有部分PART01区分所有的基本理论我国的区分所有制度我国区分所有的基本样态：居住区区分所有我国的区分所有制度：居住区区分所有区分所有制区分所有是对独立部分享有独立所有权与对共用部分享有共同所有权相结合的一种独特的房屋所有权形式建筑物业主权利①专有部分②共有部分一、区分所有的基本理论①专有权②共有权③成员权（管理权）（一）区分所有的基本含义010302独立的房屋所有权形式其独立性表现在，区分所有权人可以自主享用专有部分，并自主处分所有权。在产权登记时，共用部分的持份权和成员权不需单独登记，在权利登记证书上也毋须表明。权利主体身份多重性对自用部分享有专有所有权，为所有权人；对共用部分享有共同所有权，为共有权人；对区分所有建筑物，享有管理权，为成员权人。这三重身份以自用部分的所有权人身份为主。复合性以专有权为主导，共有权和成员权均随自用部分所有权取得而自然取得，随自用部分所有权丧失而自动丧失，随专有权的转移而转移。（二）区分所有的法律特征010203区分所有在一个物上只存在一个所有权，而共有在一栋建筑物上存在多个独立所有权。共有关系解除时，共有人可以行使优先购买权；而区分所有人之间根本不存在优先购买权。共有的登记簿册只有一个，依据这一个簿册向每个共有人签发不独立的共同所有权证；而区分所有人每人一个登记簿册，每个人拥有独立的产权证——所有权证书。（三）区分所有与共有的区别《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”二、我国的区分所有制度（一）《民法典之规定》《物业管理条例》第9条第二款规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”实践共有物的范围决定着一个业主团体（区分所有权）的边界。一个物业管理区的业主当然地构成一个业主团体，而物业管理区则成为全体业主共同支配的客体的边界。理论物业管理区（二）我国区分所有基础：物业管理区居住区分级控制规模距离与规模十五分钟生活圈居住区十分钟生活圈居住区五分钟生活圈居住区居住街坊步行距离（m）800～1000500300——居住人口（人）50000～10000015000～250005000～120001000～3000住宅数量（套）17000～320005000～80001500～4000300～1000（三）物业管理区划分的误区（三）物业管理区划分的误区混淆了私法（物权法）上的客体与公法（规划法）区域定位的关系01新建物业管理区配套公共设施重复建设，造成公共资源的巨大浪费02公共配套建设的独立导致物业管理区与居住区（生活区）等同03私法上的物业管理区与公法上的居住区的混淆导致部分公共领域变成私人领域04物业管理区与居住区混同导致私权失灵05三、我国区分所有的基本样态：居住区区分所有区分所有权的共有部分，只能理解为一宗土地上的全部建筑物。建筑物区分所有在本质上是房地产一体化概念的产物。我国的区分所有建立在业主共同拥有一块土地使用权基础之上。在某种意义上，建筑物所有权附含有土地使用权，《民法典》所规定“业主的建筑物区分所有权”应当理解为包括土地使用权的区分所有。确定区分所有权共有的客体（一）居住区区分所有：理论分析在有两幢以上建筑物的居住小区，其共有部分的基础只能是土地，在土地共同联结点上，每个建筑才能联系在一起，因而使每幢建筑物上的区分所有权人共同组成一个独立的业主团体。居住区区分所有直接源自于我国住宅开发规划和商品房成片开发制度。（二）居住区区分所有：实证分析居住区区分所有直接源自于我国住宅开发规划和商品房成片开发制度。以独立业主为基础的居住区区分所有以区分所有业主为基础的居住区区分所有居住区区分所有（二）居住区区分所有：实证分析居住区区分所有与建筑物区分所有的重要区别（二）居住区区分所有：实证分析居住区区分所有是从土地（使用权）角度区分的，而不是从房屋的角度加以区分。0102一幢房屋中的共有部位和设施，在居住区区分所有情形下，都成为同一物业管理区上所有区分所有权人的共同部分。PART02业主自治管理的法律基础：区分所有基本原理区分所有之专有权区分所有之共有权一、区分所有之专有权（一）专有部分及其构成要件房屋所有权是否合法，通常要先看房屋所占用的土地的使用权是否合法取得。非法占用土地所建造的房屋，尽管是自己投资建造，也不能取得房屋所有权。构造上的独立性利用上的独立性指建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，即能够排他使用或利用；其判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。能够登记成为特定业主所有权的客体凡是可以登记为某个特定业主的独立部分，均可为专有部分。房屋与土地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上。《区分所有解释》还特别规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《民法典》第二编第六章所称的专有部分的组成部分。”专有部分（一）专有部分及其构成要件中心说最后粉刷表层说空间说壁心说关于专有部分的范围，人们提出了许多学说。这四种学说的主要分歧在于，究竟应将墙壁视为专有部分，还是共有部分，或者将墙壁分割成两半，而成为不同的专有部分。每一个区分所有人所拥有的房屋的范围是由隔墙和地板之中心界线限定的，只不过由于墙壁和地板功能的特殊性，区分所有权人对该专有部分的权利要受到限制，不得对建筑和他人的安全造成妨碍。（一）专有部分及其构成要件区分所有权人对建筑物自用部分或专有部分享有单独所有权业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。0103专有部分的所有权都是一种排他的支配权积极方面：区分所有权人对其专有部分，可以自主占有、使用、收益、处分；消极方面：区分所有权人有排除他人妨害、请求停止侵害、赔偿损失的权利。一个区分所有的物权主要是通过登记对专有部分范围的记载加以识别其客体范围的。专有部分是区分所有权的识别标志02（二）专有权及其限制区分所有权人的限制或义务——区分所有权人不得违反全体业主共同利益之义务专有部分不得与建筑物共有部分分别处分或设定负担。01不得擅自改变物业使用性质。02应当按照原房屋设计的结构、用途使用房屋。03维持原状之义务。04（二）专有权及其限制所有权人对房屋实体构成的拥有是完整的，他拥有构成房屋的四周墙壁和楼顶或屋顶区分所有权人所拥有的房屋不直接与土地相连结，每个区分所有权人与其他区分所有权人共同拥有建筑物所占用土地的使用权所有权人不仅拥有房屋构成的空间，而且这种空间是立足于地面的区分所有权人拥有的房屋实物结构是不完整的，墙壁、屋顶和地板都是共用的独有房屋所有权人建筑物区分所有权人拥有房屋占用的土地建筑物不独立存在拥有房屋本身土地不独立存在（二）专有权及其限制二、区分所有之共有权区分所有之共有是因每个区分所有权人的房屋，在客观上结合在一起而形成的一种共有关系，且这种共有关系具有永久不可分割性；普通共有则是针对独立的财产或物的一种共有关系，可因共有关系的解除而被分割，转化为单个所有权。共有关系是否具有可分割性01共用部分服务于建筑物整体或专有部分（具有从属性），因而区分所有中的共有对共有部分的权利具有从属性。区分所有权人的共有权是随着专有权的取得而自然取得，一般不需要专门的协议或约定。共有对共有部分的权利是否具有从属性02在一般财产共有关系中，共有权人的权利和义务仅局限于就共有物而发生的使用、收益、处分等权利。而由于建筑物共有部分不可分割，区分所有中的共有权一般仅限于静态利用，只有在特殊情形下，满足特定条件时才涉及共有部分的处分。共有权人的权利义务是否不同03区分共有是因各区分所有权人所拥有的房屋在结构上联系在一起而形成的一种权利义务关系；而这种权利义务关系，在一定程度上是以拥有共同部分为支撑点的，这种共有关系所包含的权利义务，远远超出一般财产共有中的权利义务。共有权的行使是否具有团体性04（一）区分所有之共有权与一般共有权的关系《民法典》第273条明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”在区分所有中，区分所有权人直接受益的是专有部分，共有部分的受益具有间接性，区分所有权人对共有部分的共有权当然地意味着其有权共同管理共有部分，但是共有部分的管理更是一种负担。★因此，区分所有之共有权与其说是一种权利，不如说是一种义务，至少是附含有义务的权利。（二）区分所有人对共有部分的权利和义务区分所有人对共有部分的权利使用权原则上，对共部分的使用权不具有排他性，任何人不能够阻止其他建筑物区分所有权人的合理使用。但是，在能够平均使用的情形下，也不妨碍在共用部分上成立专用权。0102收益权对于建筑物所有权人共有的部分，可以出租。一般来说，这些收益应作为业主共同的收益，用作公共用途。如果有结余，也可以按比例分配。03处分权这里的处分既包括物理处分，也包括法律处分行为。处分权归全体业主，必须按照业主集体决策机制（如表决权机制）形成共同意志，才能行使；不同的处分，表决机制不完全相同。（二）区分所有人对共有部分的权利和义务（二）区分所有人对共有部分的权利和义务区分所有人对共有部分的义务依共用部分的本来用途使用共用部分的义务这一义务旨在使共用部分的使用合理化。所谓依本来用途使用，即指依据共用部分的种类、位置、构造、性质、功能或目的等来使用。在实践中，较有争议的问题是“居改非（住改商）”。0102维护共用物完整性和保持良好状态的义务即要求区分共有人，无论是部分共用物，还是全体共用物，都不要轻易地改造，破坏其原有的功能，以维护其正常状态；同时负担维修、改造共用设备和附属设施的费用。03不得单独处分共有部分的义务共有部分是附属于专有部分，不得与专有部分分割处分，妨碍其他区分所有权人利益的实现。（三）共有权的义务性及其实现不管是共有权，还是管理权，均因业主不可分割的共有关系而团体化，业主不能单独实现对共有部分的管理，只有在团体中，通过一定组织方式实现共有权和管理权。01

区分所有权人对共有部分的管理权派生于共有权物业管理权来自于区分所有权人的物权，只是这种物权需要通过业主团体自治实现，物业管理制度即是要建构业主自治的实现机制和体制。02

区分所有权人基于对共有部分共有权及其派生的管理权对共有部分实施物业管理PART03业主自治管理的形成共有部分的范围共有与公共所有的界线业主共有权、管理权的基础：共有部分一、业主自治管理的形成社会化小区物业管理区改革开放之后，计划经济向市场经济转型，这种变革促使了社会化居住小区的形成。政府在进行商品房开发过程中，按照居住区理念进行规划设计，形成一个个独立的生活小区──物业管理区。社会自治管理体制由于政府和单位的退出，社会化居住小区需要一定机制实现其生活的社会化、组织化和秩序化，此即业主自我管理——社会自治管理体制。（一）业主自治管理体制的推行以私权为基础的自治显得软弱无力或失灵，我国的物业小区治理面临先进制度与国情不符的尴尬。业主怠于行使物业管理权，业主决策和监督不到位，根本上不能形成基于私权的自治机制。0102物业小区社区化、共有关系公共化、业主物业管理与政府社区管理义务边界不清等。（二）业主自治管理存在的问题二、共有部分的范围先对专有部分进行界定，然后剩余的即可以属于共有部分。专有部分的确定依据的是登记，从实质上则是看其能否满足构造上以及利用上的独立性，即能否成为民法上相对的独立物。1.专有部分以外的即为共有部分居住区的区分所有不宜以土地使用权的边界作为小区业主的共有部分。业主共有部分，应当先将政府负责的公共部分排除，剩余的才属于业主。2.公共部分之外的为共有部分（一）共有部分的认定规则规则一最高法院《区分所有解释》第3条在确定共用部分和设施时有一个兜底规则：“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”；甚至对于建设用地使用权，业主的共有建设用地也排除了“属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地”。（一）共有部分的认定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共。道路和公共场地停车位。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定其归属，但必须首先满足业主的需要。《民法典》规定的法定共有情形01建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，亦可视为法定共有之规定。《区分所有解释》的具体规定02业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。《物业管理条例》的特别规定03（二）法定共有部分（三）共有部分与专有部分划分难题：以停车位为例一个小区在规划和建设时，可以按户建设足够的停车位，并将之纳入共有部位范畴，每户在共有部分上设定专用权，由特定业主对特定部位排他使用。01

理论上业主对停车位的需求不尽一致，每个业主的专有面积也不同，将停车位成本平均分摊到房屋成本中，销售时存在一定障碍。02实际上（三）共有部分与专有部分划分难题：以停车位为例占用业主共有的道路或者其他场地上设置停车位的，应属于业主共有，即属于法定共有停车位。01

法定共有停车位规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要，满足的方式由交易双方约定，即可以出售或赠与，也可以租赁。如果开发商将车位出售或赠与给小业主，那么车位或车库成为业主的专有部分（属于专有部分的从物）；如果开发商采租赁形式让业主使用，那么车位也属于专有部分，只是开发商享有所有权。02约定专有停车位三、共有与公共所有的界线指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）。住宅用地01指与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类