(2025年)不动产登记代理人考试试题及答案

(2025年)不动产登记代理人考试试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，不动产登记机构应当实地查看的是（）。A.房屋所有权转移登记B.宅基地使用权首次登记C.抵押权变更登记D.地役权注销登记答案：B解析：依据《不动产登记暂行条例实施细则》第16条，宅基地使用权及房屋所有权首次登记等情形，登记机构应当实地查看。2.某不动产登记簿记载“权利人为张某，共有情况为单独所有”，但李某提出其与张某存在书面代持协议，主张实际权利。此时登记机构应（）。A.依据登记簿推定张某为权利人，不予受理李某的异议B.告知李某通过民事诉讼确认权利后再申请更正登记C.直接将李某列为共有人并记载于登记簿D.要求张某与李某共同申请转移登记答案：B解析：《民法典》第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第220条规定，利害关系人认为登记簿错误的，应先申请更正登记或异议登记，涉及权利争议的需通过诉讼确认。3.王某因急需资金，将已办理抵押登记的房产再次抵押给赵某。关于第二次抵押登记，登记机构的正确做法是（）。A.不予办理，因同一房产不能重复抵押B.办理抵押登记，抵押权顺位按登记时间确定C.要求王某先注销第一次抵押登记D.需经第一抵押权人书面同意方可办理答案：B解析：《民法典》第414条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权顺位按照登记的时间先后确定，登记机构应依法办理。4.某企业申请办理厂房抵押权注销登记，提交的材料包括：不动产登记申请书、申请人身份证明、抵押权消灭的证明文件。登记机构还应要求补充（）。A.不动产权属证书B.主债权消灭的证据C.抵押权人同意注销的书面文件D.厂房测绘报告答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，抵押权注销登记需提交不动产权属证书（如不动产登记证明），以收回或注记。5.张某继承其母遗留的房产，申请转移登记时仅提交了身份证、被继承人死亡证明、亲属关系证明。登记机构应（）。A.直接办理，因继承可单方申请B.要求补充遗嘱或全部法定继承人签署的放弃继承声明C.告知需先办理继承权公证D.受理并登记，由张某承担不实责任答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，因继承申请登记的，需提交全部法定继承人关于不动产分配的协议或遗嘱等材料，以确认继承关系。6.某小区开发商将已预售的商品房抵押给银行，未告知购房人。购房人申请预告登记时，登记机构（）。A.应办理，预告登记具有优先于抵押权的效力B.不予办理，因房产已抵押C.需经银行书面同意D.需开发商与购房人共同申请答案：A解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力，故登记机构应依法办理。7.集体建设用地使用权首次登记的申请主体是（）。A.集体经济组织B.土地实际使用人C.县级人民政府D.乡镇人民政府答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第40条规定，集体建设用地使用权首次登记，由土地所有权人（集体经济组织）申请。8.不动产登记机构收到异议登记申请后，应在（）个工作日内完成登记。A.1B.3C.5D.7答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第20条规定，异议登记等简单登记应当场或1个工作日内办结。9.李某购买二手房，申请转移登记时发现登记簿记载的房屋面积与实际测绘面积不符。登记机构应（）。A.以登记簿为准办理登记B.要求李某重新测绘并提交成果C.启动更正登记程序D.不予受理，告知李某通过诉讼解决答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，登记机构发现登记簿记载事项错误的，应启动更正登记程序。10.某海域使用权期限为30年，已登记15年，现因海洋功能区划调整需提前收回。登记机构应办理（）。A.变更登记B.注销登记C.转移登记D.异议登记答案：B解析：海域使用权因收回导致权利消灭，应办理注销登记（《不动产登记暂行条例实施细则》第55条）。11.不动产登记资料查询人要求复制不动产登记原始资料的，登记机构（）。A.不得提供复制B.可以提供复制，但需注明“与原件核对无误”C.需经不动产权利人同意D.仅可提供电子版答案：B解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第20条规定，查询人可以申请复制不动产登记资料，登记机构应提供并注明核对信息。12.某公司申请办理在建建筑物抵押权登记，未提交建设工程规划许可证。登记机构应（）。A.受理并登记，由公司承担责任B.不予受理，因材料不全C.要求补充建设工程规划许可证D.告知需先办理建设用地使用权登记答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，在建建筑物抵押登记需提交建设工程规划许可证，否则材料不全不予受理。13.张某将其房产赠与李某，双方签订赠与合同但未办理转移登记。后张某反悔，李某主张赠与合同有效。此时（）。A.李某可依据合同直接取得所有权B.赠与合同有效，但物权未转移C.登记机构应依李某申请办理登记D.张某不得反悔，需配合登记答案：B解析：《民法典》第214条规定，不动产物权的设立、变更需登记，赠与合同有效但未登记不发生物权效力。14.某村集体申请办理土地承包经营权首次登记，登记机构应重点审查（）。A.承包方是否为本集体经济组织成员B.土地是否已发包C.承包合同是否经乡镇政府备案D.土地四至是否清晰答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第50条规定，土地承包经营权登记需审查承包方的资格，是否为本集体经济组织成员。15.不动产登记机构工作人员因重大过失导致登记错误，造成权利人损失的，责任承担主体是（）。A.工作人员个人B.登记机构C.登记机构与工作人员连带D.无需承担责任答案：B解析：《民法典》第222条规定，登记机构因过错造成损害的，应承担赔偿责任，工作人员责任由机构内部处理。16.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）个月内未申请登记的，预告登记失效。A.3B.6C.9D.12答案：A解析：《民法典》第221条明确规定，预告登记失效期限为3个月。17.某房产存在查封登记，权利人申请办理转移登记，登记机构应（）。A.受理并备注查封信息B.不予受理，因查封期间禁止处分C.需经查封机关同意D.办理登记但不影响查封效力答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，查封期间禁止办理转移登记，登记机构应不予受理。18.农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，所有权主体是（）。A.村民委员会B.村集体经济组织C.乡镇人民政府D.县级自然资源主管部门答案：B解析：《民法典》第262条规定，村农民集体所有的不动产，由村集体经济组织代表集体行使所有权。19.不动产登记薄记载的事项与不动产权属证书不一致时，以（）为准。A.不动产权属证书B.不动产登记簿C.实际调查结果D.申请人陈述答案：B解析：《民法典》第217条规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，记载不一致的以登记簿为准。20.某企业申请办理不动产抵押权登记，主债权合同约定的债务履行期限为2024年1月至2026年1月。登记机构应在登记簿中记载的担保债权期间是（）。A.2024年1月至2026年1月B.主债权诉讼时效期间C.不记载具体期间，仅注记主债权合同D.由登记机构自行确定答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，抵押权登记不记载担保期间，需注记主债权合同的债务履行期限。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）1.下列情形中，属于不动产登记机构应当不予登记的有（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请登记的事项与登记簿记载冲突C.申请人未提供身份证明D.不动产存在查封登记答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，存在权属争议、超过期限、材料不全、与登记簿冲突、查封等情形的，不予登记。2.因人民法院生效法律文书导致物权变动的，当事人申请登记时需提交（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.生效法律文书D.不动产权属证书答案：ABC解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，依生效法律文书申请登记的，无需提交原权属证书（法院文书已确认权利）。3.下列不动产登记中，可由单方申请的有（）。A.因继承取得不动产权利B.不动产灭失的注销登记C.预购商品房预告登记D.更正登记（权利人申请）答案：ABD解析：《不动产登记暂行条例》第14条规定，继承、注销、权利人申请的更正登记可单方申请；预告登记需双方申请。4.地役权登记需审查的内容包括（）。A.地役权合同是否约定利用目的和方法B.供役地和需役地是否明确C.地役权期限是否超过不动产剩余使用期限D.供役地权利人是否同意答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，地役权登记需审查合同内容、权属、期限及相关权利人同意情况。5.不动产登记资料查询的主体包括（）。A.不动产权利人B.利害关系人C.国家机关D.任意社会公众答案：ABC解析：《不动产登记资料查询暂行办法》规定，查询主体限于权利人、利害关系人、国家机关，公众仅可查询登记簿记载的自然状况。6.集体土地所有权登记的申请人包括（）。A.村集体经济组织B.村民委员会（代行）C.乡镇集体经济组织D.村民小组答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第29条规定，集体土地所有权可由村、乡镇、村民小组的集体经济组织或代行组织申请。7.下列情形中，需办理变更登记的有（）。A.不动产权利人姓名变更B.不动产用途由住宅改为商业C.抵押权顺位变更D.共有性质由共同共有改为按份共有答案：ABCD解析：变更登记适用于权利人姓名、用途、权利内容（如顺位、共有性质）等事项的变更。8.不动产登记机构的禁止行为包括（）。A.要求对不动产进行评估B.以年检名义进行重复登记C.强制要求公证D.超出登记职责范围的其他行为答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第22条明确禁止登记机构要求评估、重复登记、强制公证等行为。9.申请办理宅基地使用权及房屋所有权首次登记，需提交的材料包括（）。A.申请人属于宅基地所在集体经济组织成员的证明B.宅基地批准文件C.房屋符合规划或建设的相关材料D.不动产权籍调查表答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，宅基地首次登记需提交身份、批准文件、规划材料、权籍调查成果等。10.下列关于查封登记的表述，正确的有（）。A.查封登记由登记机构依法院协助执行通知书办理B.查封期限不得超过3年，可续封C.查封期间禁止办理抵押登记D.查封登记失效后需办理注销答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，查封登记依法院通知办理，期限一般3年，续封不超3年，查封期间限制处分，失效后需注销。三、案例分析题（共3题，每题10分，共30分）案例12024年5月，张某持其父（2023年12月去世）的不动产权证书、本人身份证、亲属关系证明（显示张某为独子），向登记机构申请办理继承转移登记。登记机构受理后，发现登记簿记载该房产为张某父母共同共有，张某母亲于2020年去世且未留遗嘱。问题：1.张某申请材料是否完整？说明理由。（3分）2.登记机构应如何处理？需补充哪些材料？（7分）答案：1.不完整。（1分）理由：该房产为张某父母共同共有，张某母亲去世后，其份额应由张某父亲、张某及其他法定继承人（如张某外祖父母）继承；张某父亲去世后，其份额（含继承张某母亲的部分）再由张某继承。张某仅提交亲属关系证明，未提供全部法定继承人关于遗产分配的协议或遗嘱，无法确认继承关系。（2分）2.登记机构应不予直接办理，需张某补充以下材料：（1）张某母亲的死亡证明；（2）张某外祖父母是否在世的证明（如已去世，需死亡证明及亲属关系证明）；（3）全部法定继承人（张某父亲的继承人：张某；张某母亲的继承人：张某父亲、张某、张某外祖父母）签署的放弃继承声明或遗产分割协议；（4）若存在遗嘱，需提交合法有效的遗嘱。（7分）案例22024年3月，甲公司将其厂房抵押给A银行，办理了抵押登记（债权1000万元）。2024年6月，甲公司因经营需要，又将该厂房抵押给B银行（债权800万元），并申请办理第二次抵押登记。A银行得知后，以“未经其同意”为由，要求登记机构不予办理。问题：1.登记机构是否应办理第二次抵押登记？说明法律依据。（5分）2.若两次抵押均办理登记，抵押权顺位如何确定？（5分）答案：1.应办理。（2分）依据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产（含再次抵押），无需经原抵押权人同意；第414条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权顺位按登记时间先后确定。因此，登记机构应依法办理第二次抵押登记。（3分）2.抵押权顺位按登记时间确定。（2分）第一次抵押登记（3月）顺位优先于第二次（6月），即A银行的1000万元债权优先受偿，剩余价值由B银行的800万元债权受偿。（3分）案例32024年8月，李某购买某小区商品房，与开发商签订购房合同并支付全款，但未办理转移登记。2024年10月，开发商因债务纠纷被法院查封该小区未售房产（含李某所购房屋）。李某得知后，向登记机构申请预告登记。问题：1.李某是否有权申请预告登记？说明理由。（4分）2.预告登记对法院查封的效力如何？（6分）答案：1.有权申请。（2分）依据《民法典》第221条，当事人签订买卖房屋协议，为保障将来实现物权，可申请预告登记。李某已签订购房合同并支付全款，符合预告登记条件，可由李某与开发商共同申请（或开发商未配合时，李某凭有效证明单方申请）。（2分）2.预告登记具有排除处分的效力，但不影响法院查封的合法性。（3分）预告登记后，未经李某同意，开发商处分该房产（含办理抵押、转移登记）不发生物权效力；但法院查封是公权力行为，预告登记不阻止查封，但查封不得对抗预告登记的权利。若李某在预告登记后3个月内办理转移登记，可排除查封对其权利的影响；若未及时登记，预告登记失效后，查封继续有效。（3分）四、综合应用题（共2题，每题15分，共30分）应用题1某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）开发建设“阳光小区”，已取得国有建设用地使用权（出让，2070年到期）、建设工程规划许可证（2023年核发），房屋已竣工验收（2024年5月）。2024年7月，甲公司申请办理新建商品房首次登记。问题：1.甲公司需提交哪些申请材料？（8分）2.登记机构应重点审查哪些内容？（7分）答案：1.需提交的材料：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明（甲公司营业执照、法定代表人身份证）；（3）不动产权属证书（国有建设用地使用权证）；（4）建设工程符合规划的材料（建设工程规划许可证及核实意见）；（5）房屋已竣工的材料（竣工验收备案证明）；（6）权籍调查表、宗地图、房屋平面图及宗地界址点坐标等权籍调查成果；（7）其他必要材料（如土地出让金缴纳凭证、税费缴纳证明）。（8分）2.登记机构重点审查内容：（1）国有建设用地使用权是否合法有效（出让期限、用途是否与规划一致）；（2