《中级财务会计第2版》-第八章

第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。下一页返回第一节投资性房地产概述根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，本章所涉及的房地产均为投资性房地产，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。二、投资性房地产的范围1.属于投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权。企业计划出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。上一页下一页返回第一节投资性房地产概述（2）持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。由于我国土地所有权属于国家，企业拥有的只是土地使用权，如果在一定期限内不开发的闲置土地，国家要收回其土地使用权。因此，像投资房产一样先低价吃进一块地闲置两三年以后再高价卖出，这是为国家所不允许的。新会计准则应用指南对此也做出了特别说明：闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。（3）已出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。上一页下一页返回第一节投资性房地产概述通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构做出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。2.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。（2）作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。上一页返回第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念；其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：与该资产相关的经济利益很可能流入企业，该投资性房地产的成本能够可靠计量。比如企业的房地产一部分自用，一部分对外出租。对于出租部分，能否作为投资性房地产，取决于其成本能否单独计量，以及其带来的经济利益能否单独计量。二、投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。下一页返回第二节投资性房地产的确认和初始计量（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。上一页返回第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量需要注意的问题：（1）企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（2）同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式后续计量在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。下一页返回第三节投资性房地产的后续计量二、采用公允价值模式后续计量1.采用公允价值模式的前提条件有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。上一页下一页返回第三节投资性房地产的后续计量同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。上一页下一页返回第三节投资性房地产的后续计量资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。上一页返回第四节投资性房地产的转换与处置一、投资性房地产的转换房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。包括：（1）投资性房地产开始自用。（2）作为存货的房地产，改为出租。（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。下一页返回第四节投资性房地产的转换与处置（4）自用建筑物停止自用，改为出租。1.转换日的确定（1）投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产。其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。2.房地产转换的会计处理（1）在成本模式下，将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。上一页下一页返回第四节投资性房地产的转换与处置将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目、“投资性房地产减值准备”科目。将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等科目。上一页下一页返回第四节投资性房地产的转换与处置（2）在公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，作为公允价值变动损益，计入当期损益。将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产（成本、公允价值变动）”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。（3）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，按照转换当日的公允价值计量。上一页下一页返回第四节投资性房地产的转换与处置转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益。企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目；按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。上一页下一页返回第四节投资性房地产的转换与处置将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”；按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目；按其账面余额，贷记“固定资产”等科目；按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。投资性房地产转换的会计分录如表8−1和表8−2所示：1.非房地产企业2.房地产企业二、投资性房地产的处置上一页下一页返回第四节投资性房地产的转换与处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。1.处置成本模式计量的投资性房地产处置时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。2.处置公允价值模式计量的投资性房地产上一页下一页返回第四节投资性房地产的转换与处置处置时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产（成本）”科目，贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日计入其他综合收益的金额，借记“其他综合收益”科目，贷记“其他业务收入”“其他业务成本”科目。上一页下一页返回第四节投资性房地产的转换与处置（1）将收到的款项计入其他业务收入；（2）将账面价值转入其他业务成本；（3）将公允价值变动损益科目的金额转入其他业务成本；（4）将转换日计入资本公积的金额转入其他业务成本。三、与投资性房地产有关的信息披露企业应当在会计报表附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：（1）投资性房地产的种类、金额和