中山市国有建设用地估价技术参数指引0910

中山市国有建设用地估价技术参数指引

（征求意见稿）

为规范中山市国有建设用地使用权估价工作，结合实际，制定本

指引。

1•适用范围

本指引适用于中山市范围内国有建设用地出让、闲置处置、征收

补偿等涉及土地估价情形，征收补偿涉及地上建（构）筑物或附着物

的估价按照中山市其他相关政策文件规定执行。

2.法律、法规及技术规范依据

（1）《中华人民共和国民法典》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《中华人民共和国资产评估法》

（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条

例》

（5）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

（6）《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅

发[2018]4号）

（7）《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》（自

然资办函（2019）922号）

（8）《城镇土地估价规程》（GB/T18507-2014）

3.术语和定义

3.1市场比较浓

根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期

市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异

修正，以此估算待估宗地价格的方法。

3.2收益还原法

将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还

原，以此估算待估宗地价格的方法。

3.3剩余法（假设开发法）

在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的

正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来

估算待估宗地价格的方法。

3.4成本逼近法

以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上

客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的

方法。

3.5公示地价系数修正法

利用城镇基准地价（路线价）、标定地价等政府公示地价及其地

价修正体系成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件

等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日

价格的方法。

3.6开发周期

开发周期是自估价期日起至未来开发完成后的房地产经营结束

2

时止的时间。

3.7土地增值税

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及

其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象

而征收的一种税。

3.8综合还原率

将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益还原为某一期日

的不动产价格的比率。

4.估价方法选取

估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、

成本逼近法和公示地价系数修正法，选用至少两种估价方法进行估

价，涉及以下情形的估价方法选取应遵循相应规定。

4.1对于土地出让以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情

况需要补交地价款的评估，涉及估价方法选用须严格按照原国土资源

部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的

通知（国土资厅发[2018]4号）执行。

4.2对于划拨土地估价应严格按照《自然资源部办公厅关于印发

〈划拨国有建设用地使用权她价评估指导意见（试行）》的通知》（自

然资办函（2019）922号）的要求执行。

4.3对于土地收储等其他类型估价，其估价方法选用另有要求的

从其规定。

5,评估参数的选取

3

5.1剩余法（假设开发法）中开发周期取值范围

项目的开发周期包括建设期和经营城，一般以房地产开发规模

（总建筑面积）为基准估算。根据中山市已出让项目约定工期情况、

问卷调查统计以及相关法律法规的规定，开发周期取值范围确定如

下：

表1开发周期确定统计表

物业类型开发规模（建筑面积）开发周期说明

W10万nfW2年

混合类项目的

住宅类（含商

10万nfv建筑规模W15万肝《3年开发周期以主

住混合项目）

用途为主

>15万肝3年

W5万而W2年

超高层建筑开

商业、办公类5万亓〈建筑规模W10万后W3年发周期在此基

础上增加1年

>10万后3年

W10万肝1.07.5年

工业

>10万后2年

工业（新型产W10万肝1.5-2年

业用地）

>10万户2.5年

5.2剩余法（假设开发法）中销售利涧率或成本利润率取值范围

参考国务院国资委考核分配局制定的《企业绩效评价标准值》、

问卷调查以及在中山市有经营项目的上市房地产企业主营业务利润

率范围，综合确定各用途的销售利润率、成本利润率取值范围如下表。

表2各类开发项目销售利润率、成本利润率取值范围

用地类型销售利润率取值范围成本利润率取值范围

商服用地15%-25%25%-35%

住宅用地10%-20%20%-30%

工业用地5%-10%15%-25%

4

各土地估价机构在实际应用过程中，应结合中山市各镇街不同发

展水平、不同开发项目类型的情况，并结合各项目自身情况，综合确

定利润率取值。

5.3剩余法（假设开发法）中土地增值税取值

土地估价机构可采用据实征收模式或参考《国家税务总局中山市

税务局关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告》

（国家税务总局中山市税务局公告2022年第1号）执行。

5.4房屋建筑开发成本

房屋建筑开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工

程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程赛、开发期

间税费、管理费、不可预见费，各指标具体取值详见附件《建筑开发

成本的取值参考表》《装修标准参考表》。后续成本变化情况可结合

中山市建设工程造价管理站公布的造价指数进行适时调整。

5.5对收益还原法、剩余法（假设开发法）中综合还原率的取值

综合还原率微小的变化，会引起房地产价值较大的波动进而影响

到土地价值。综合还原率取值必须是正值，最小值应高于同一时期银

行的存款利率或国债利率，建议综合还原率取值范围如下：

表3综合还原率取值范围表

用途商业住宅工业

综合还原率5.00%-5.50%4.00%-4.50%3.75%-4.25%

6.不同估价方法的权重选取

评估项目的最终估价结果须由两种或两种以上估价方法综合确

定。在采用两种估价方法进行估价时，若二者差异不大，且估价方法

5

和估价依据资料可信度都较高，应采用算术平均值确定最终结果；若

二者具有一定的差异，应采用加权平均值确定最终结果，各估价方法

评估结果差值大小对应的权重取值按下表确定。

表4估价方法权重确定统计表

权重(%)

两种估价结果差值备注

第一种方法第二种方法

(0%,30%]50-6050-40此区间如果无可信度

(30%,50%]60-7040-30比例测算说明，建议可

(50%,70%]70-8030-20取5%差额，不建议取

^70%80-9020-10区间其他数值

若评估过程采用三种或以上估价方法进行评估的，估价方法权重

的选取参考两种估价方法的思路确定权重。

7.带限制性条件不同估价方法使用的技术思路

对于带有不同限制性条件的土地估价，土地估价机构须结合委托

要求及地价定义对不同估价方法的结果进行内涵统一.各估价方法技

术思路如下：

7.1采用收益还原法进行评估时，须充分考虑限制性条件对总收

益、成本以及还原利率的影响，并对其量化修正。

7.2采用市场比较法进行评估时，须选取有相同或类似可修正限

制条件的案例作为比较实例，并充分考虑限制性条件对区域因素和个

别因素的影响。

7.3采用剩余法(假设开发法)进行评估时，可通过收益法或市

场比较法合理确定限制性条件对开发价值的影响，并充分考虑限制性

条件对利润率的影响，通过风险系数对正常市场条件下的利润率进行

6

合理修正。

7.4采用成本逼近法进行评估时，可通过风险系数对正常市场条

件下的利润率进行合理修正，在确定土地增值收益时，在满足数理统

计要求的前提下，可选择案例和技术路线测算土地增值收益。

7.5采用公示地价系数修正法进行评估时，对于限制性条件的影

响严格按照《广东省土地估价报告评审指南》(T/GREVAA0001-2021)

“6.12.3用途、权利等特殊处理：运用公示地价系数修正法过程中，

对于估价对象存在不同用途差异或无偿移交、自持等权利差异而需对

估价结果进行调整的，应在地价确定部分按GB/T18508—2104的规

定，说明对不同估价方法的测算结果进行增值或减值调整的原因。”

执行。

8.明确商业住宅用地的年限

2014年5月1日前已登记发证的商业住宅用地，其土地使用年

限均以合同约定最高使用年限或证载终止日期为准；2014年5月1

日后，对商业和住宅明确区分，按照国家商业、住宅用地法定最高出

让年限确定。

9.运用说明

本指引为国有建设用地估价提供参考，由中山市自然资源局解

释。

7

附件：《建筑开发成本的取值参考表》《装修标准参考表》

住宅类建筑开发成本的取值参考表

序号费用计算基数1-3层4-6层7-11层12层TOO米备注

勘察设计和前知工程费=规丸勘察设计费用单价*总建筑面枳+建安工程费*可研费率（如有）+通平

—勘察设计和前期工程费

费用（如有）

开发项目的前期规划、勘

1总廷筑面积30-50

察设计费用

小规模建设项目一般不考虑

开发项目的可行性研究费

2建安工程费用0.05%可研费用，空根据项目实际情

用

况而定

项目土地为生地时参照基准

“三通一平”等土地开发地价修正系数的开发程度修

3土地面积—

工程费正值合理取值；项目土地为熟

地的不考虑此项费用

二赛筑安装工程费建筑安装工程费=±疼费用+安装工程费+装修装饰工程费（如有）

1土建费用土建费用=总建筑面积*基础工程单价+地上建筑面积*地上土建单价+地下建筑面积*地下土建单价

1.1基础工程总建筑面积100-150100-150150-200150-200根据地质情况合理取值

1.2地上土建工程地上建筑面积1900-21001600-17001600-18001700-1900

1.3地下土疼工程地下建筑面积2800-3200含基坑支护和人防工程

安装工程费=（电气工程单价+给排水工程单价+消防工程单价+电梯工程单价+智能化工程单价）*总

2安装工程费

建筑面积

2.1电气工程总建筑面积60-80

2.2给排水工程总建筑面积40-60

8

2.3消防工程总建筑面枳70-80

2.4电梯工程总速筑面积150-30060-9060-100

2.5智能化工程总建筑面积10-12

普通装修（C级800-1500）,

3装修装饰工程费装修建筑面积800-2500

精装修（A、3级1500-2500）

基础设施建设费（指速筑

摊分到每平方米建筑面积的

物外墙外边线2米以外和

基础设施建设费与项目的建

项目红线范围内的各种管

筑密度、容积率和项目定位高

线和道路等工程的费用，

度相关，一敷来说疼筑密度越

主要包括：自来水、雨水、

低、容积率越低、楼盘定位越

污水、燃气、热力、供电.总建筑面积250-600

高端，单位基础设施建设费越

电信、道路、绿化、园建、

高；以容积率为2.5-3.0、建

围堵、环卫、室外照明等

筑密度35爷、定位中档的50宙

设施的廷设费用以及各项

左右项目为例，其单位基础设

设施与市政设施干线、干

施建设费在）00-400之间

管和干道等的接口费用）

公共配套设施在项目中一并

建设时一般谀定为不可售建

筑，而建安助及相关的设计勘

察、其他工程费等均按总建筑

四公共配套设施建设费——

面积计算，因此，在剩余法的

应用中，设定公共配套设施建

设费已一并干算进建安费和

其他各项费用中，不单独计算

其他工程费=<i包价咨询费率+工程监理费率+工程保险费率）*建安工程费+工程测绘费单价*总建筑

五其他工程卷用

面枳

1造价咨询费建安工程费用0.5(W

2工程监理费建安工程费用1.0筑

3工程保险费建安工程费用0.3(W

4工程测绘费总建筑面积7-10按测绘收费行情测算

开发期间税费='戊市基础设施配套费单价*总建筑面积+白蚁防治费单价*总建筑面积+防空易地建设

六开发期间税费

费(如有)

城市基础设施配套费=报建面

积X基建投资额计算基数

1城市基础设施配套费总建筑面积94.92或73.3(2373)X4%；村镇基础设施

配套费;报建面枳X土建总造

价计算基数(1466)X5%

2白蚁防治费总建筑面积2-3

需易地建设按《中山市结合民

3防空地下室易地建设费——用建筑修建防空地下室规定》

计算取值

一至六项费用

七管理费3-5%一般项目取值3%

总和

一至六项费用

不可预见费3-5%一般项目取值3%

A总和

计算公式：建筑开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费用+开发期间税

费+管理费+不可预见费

10

商业类建筑开发成本的取值参考表

序号费用计算基数说明1-3层4-6层7-11层12层-100米100米以上备注

勘察设计和前期

一勘察设计和前期工程费=规划勘察设计费用单价*总建筑面枳+建安工程费*可研费率（如有）+通平费用（如有）

工程费

开发项目的前期

1规划、勘察设计费总建筑面积50-80

用

小规模建设项目一般不考虑

开发项目的可行

2建安工程费用0.05%可研费用，需根据项目实际情

性研究费用

况而定

项目土地为生地时参照基准

“三通一平，，等土地价修正系数的开发程度修

3土地面积—

地开发了程费正值合理取值：项目土地为熟

地的不考虑此项费用

二建筑安装工程费建筑安装工程费=土建费用+安装工程费+装修装饰工程费（如有）

土建费用=总建筑面积*基础工程单价+地上疾筑面积*地上土建单价+地下建筑面积*地下土建单价+高档外立

1土建费用

面面枳*荷档外卫面卑价（如乖

1.1基础工程总建筑面积100-150100-150150-200150-200150-200根据地质情况合理取值

首层按6米，标准层按4米计

1.2地上土建工程地上建筑面积1700-19001600-18001600-19001700-21002200-2500

算

1.3地下土建工程地下建筑面积2800-3200含基坑支护和人防工程

1.4高档外立面高档外立面面枳800-110C

安装工程费=（电气工程单价+给排水工程单价+中央空调及通风单价+消防工程单价+电梯工程单价+智能化工

2安装工程费

程单价）*总建钝面积

2.1电气工程总建筑面积150-200

2.2给排水工程总建筑面积60-80

II

一般商业综合体和甲级写字

中央空调（金通

2.3总娃筑面积350-450接才考虑中央空调费用；一般

风）

的商业配套不考虑

2.4消防工程总建筑面积150-200

2.5电梯工程总建筑面积200-300150-250100-200

2.6智能化工程总建筑面积20-30

普通装修（C级1500-2000）,

3装修装饰工程费室内装修建筑面积1500-2500

精装修（A、B级2000-2500）

基础设施建设赛

（指建筑物外墙

外边线2米以外

和项目红线范围

内的各种管线和

道珞等工程的费摊分到每平方米建筑面积的

用，主要包括：自基础设施建设费与项目的建

来水、雨水,污水、筑密度、容积率和项目定位高

=燃气、热力、供电、总建筑面积200-400度相关，一般来说这筑密度越

电信.道路、绿化、低、容积率越低、商业体定位

园建、围墙、环卫、越高端，单位基础设施建设费

室外照明等设施越高

的建设费用以及

各项设施与市政

设施干线、干管和

干道等的接口费

用）

公共配套设施在项目中一并

经设时一段设定为不可售疑

筑，而建安费及相关的设计勘

公共配套设施爱察、其他工程费等均按总是筑

四——

设费面积计算，因此，在剩余法的

应用中，设定公共配套设施速

设费已一并计算进建安费和

其他各项费用中，不单独计算

五其他工程费用其他工程费=（迨/「咨询费率+工程监理费率+工程保险费率）*建安工程费+工程测绘费单价*总建筑面枳

1造价咨询费延安工程费用0.50%

2工程监理费建安工程费用1.00%

3工程保险费建安工程费用0.30%

4工程测绘费总建筑面积7-10按测绘规定执行

六开发期间税费开发期间税费=城市基础设施配套费单价*总建筑面积，白蚊防治费单价*总建筑面积4防空易地建设费（如有）

城市基础谀施配套费=报续面

积X基建投资额计算基数

城市基础设施配

1总建筑面积94.92或73.3（2373）X4%；村镇基础设施

套费

配套费=报建面积X土基总造

价计算基数（1466）X5%

2白蚁防治费总建筑面积2-3

雷易地足设按《中山市结合民

防空地下室易地

3——用建筑修堤防空地下室规定》

建设费

计算取值

七管理费一至六项费用总和3-5%一般项目取值3%

A不可预见费一至六项费用总和3-5%一般项目取值3%

计算公式：建筑开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费用+开发期间税

费+管理赛+不可预见费

13

工业类建筑开发成本的取值参考表（钢防混凝土结构）

高标准厂房

普通多层厂房

序号费用计算基数单层厂房（首层层高7米，标备注

（标准层高4米）

准层高4.5-5米）

勘察设计和前期工程费=规划勘察设计费用单价*总建筑面枳+建安工程费*可研费率（如有）+通平费犀

一勘察设计和前期工程费

（如有）

开发项目的前期规划、勘

1总建筑面积10-2010-2020-30

察设计费用

小规模建设项目一般不考虑可

开发项目的可行性研究费

2赛安工程费用0.05%研费用，需枝据项目实际情况

用

而定

项目土地为生地时参照基准地

“三通一平”等土地开发价修正系数的开发程度修正值

3土地面积

工程费合理取值；项目土地为熟地的

不考虑此项费用

二建筑安装工程费建筑安装工程学心土建费用+安装工程费+装修装饰工程费（如有）

1土建费用土建费用=总建筑面积*基础工程单价+地上建筑面平三*地上土建单价+地-F建筑面积*地下土建单价

1.1基础工程总建筑面积100-150150-200150-200

1.2地上土建工程地上建筑面积1000-12001100-13501250-1450

1.3地下土建工程地下速筑面积2000-22C0含基坑支护

2安装工程费安装工程费=（电气工程单价+给排水工程单价+消防工程单价+电悌工程单价）*总建筑面积

2.1电气工程总是筑面积30-5030-5030-50

2.2给排水工程总建筑面枳40-6040-6040-60

2.3消防工程总基筑面积70-8070-8070-80

2.4电梯工程总建筑由积—50-7050-70

基础设施蔑设费(指建筑

物外墙外边线2米以外和

项目红线范围内的各种管

摊分到每平方米建筑面积的基

线和道路等工程的费用，

础设施建设费与项目的建筑密

主要包括：自来水、雨水、

度、容积率和厂区设计标准相

=污水、燃气、热力、供电、总建筑面枳100-20C

关，一般来说建筑密度越低、

电信、道路、绿化、园建、

容枳率越低、高标准，单位基

围墙、环卫、室外照明等

础设施建设费越高

设施的建设费用以及各项

设施与市政设施干线、干

管和干道等的接口费用)

四公共配套设施要设费——工业较少发生该费用或不发生

其他工程费=(造价咨询费率+工程监理费率+工程保险费率)*建安工程费+工程测绘费单价*总建筑面

五其他工程费用

枳

1造价咨询费建安工程费用0.50%

2工程监理费建安工程费用1.00%

3工程保险费建安工程费用0.30%

4工程测绘费总速筑面积4-5按测绘收费行情测算

六开发期间税费开发期间税费;城市基础设施配套费单价*总建筵面积+白蚁防治费单价*总建筑面积

城市基础设浩配套费=报建面

积X基足投资额计算基数

1城市基础设施配套费总疼筑面积49或45.6(1225)X4%,村镇基础设施配

套费=报建面积X土建总造价

计算基数(912)X5%

2白蚁防治费总建筑面枳2-3

15

-至六项费用

七管理费1-3%

总和

一至六项费用

不可预见费1-3%

A总和

计算公式：建筑开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费用+开发期间税

费+管理费+不可预见费

16

装修标准参考表

装修标准

序号工程名称

精装修（A、B级）普通装修（C级）

1住宅1500-2500800-1500

2商业2000-25001500-2000

说明：装修标准是指室内装修，不含家私家电。装修标准等级详见《商品住房全装修等

级推荐表》0

17

商品住房全装修等级推荐表

空间名全装修等

A级B级C级

称级

高档实木地板、瓷砖、中档实木地板、瓷砖、

地面部分复合木地板、瓷砖

石材石材

高档墙布墙纸、硅藻中档墙右墙纸、硅藻

墙面部分乳胶漆

泥、乳胶漆泥、乳胶漆

高档墙布墙纸、硅藻中