【基于市场法的投资性房地产价值评估问题及对策研究11000字（论文）】

内容摘要房地产市场的成熟和发展也使得相关的行业快速兴起，关其中延伸的一个领域。房地产评估，需按照一定的规则和依据，结合市场数据资料，通过合理的评估方法，计算其真实的价值表现。在当前繁荣的房地产市场中，不同类型的评估有一定的差异，投资性房地产相对普通地产，有更多的增值和外的计算和评估。传统的评估方法中，成本法并没有考虑到未来的增值部分，收益法也因本文首先概述了有关投资性房地产的基本理论，同时考察了一些传统的评估方法的原特征，引出市场法在其中的重要性和适用性，并结合具体的案例分析，关注市场法的应用 1 1(二)国内外研究现状 1 2 2(二)投资性房地产价值评估的特殊性 3 3 3(二)市场法在投资性房地产价值评估中可能出现的问题 4(三)市场法在投资性房地产价值评估中的改进建议 4 5(一)市场背景描述与分析 (二)案例背景介绍 (三)评估过程和结果分析 1(一)研究背景及意义近年来，在广阔的政治、经济和人文环境中，国内的房地产产市场的发展有着非常强烈的时代背景，一方面是整体经济实力的持是人们对居住环境要求的改善需求和国家持续化的城镇推进。近年来，国家针对房地产市场展开了一系列的调控措施，这些措施有可能会对房地产的本身价值评估角度上看，未来房地产市场的交易也会越来越频繁，因此做出准确的评估，对于交易市场的完善，政府宏观政策的调控以及整个行业的快速发展都有着积极的意义。在总体的市场评估中，传统三大方法各有优劣，而就房地产市场来看，市场法对于实践的评估应用更具可行性。一方面操作的过程中比较容易理解，可信度也高，另外房地产市场也有很多的可比对象，为市场法的应用提供了基础。委托方也可以快速理解并接受它们。本文主要运用市场法评估投资性房地产项目，并将理论分析与实际(二)国内外研究现状在评估方法方面，Fisher在1923年提出了房地产评估的主要方法，在资产评估中，房地产是非常重要的标的之一，这些先行研究为后来的整个资产评估行业都起到了一定的基础性作用。AyahsVarma等(2018)¹认为房地产市场中存在着非常明显的信息不对称，房地产的真实价值很容易受到多方面因素的影响，而这些因素只有拥有者才能知晓这素，而消费者并不了解这些因素，资产评估相关的人员也要无法获知这些信息。因此房地在很大程度上依赖于估价人员的经验和知识。可以通过应用计算机，在价值类型方面，WenWang(2014)³研究分析总结房地产市场价格的影响因素，指出市场价值受到多方面因素的影响，一方面是房地产自身的属性，另外也有宏观经目前，国际上的房地产评估方法体系有一定市场的公开信息和评估人员自身的经验来做出评估，其作出的假设是，市场中的信息非常透明，能够全面的反映出房地产标的的真实情况。同时，评估人员复杂因素进行抽丝剥茧，还原出房地产的真实价值。另外场数据和评估经验无法消除主观判断带来的干扰信息，需要通过一定在评估方法方面，纪蕾(2017)4针对当前我国常用的几种评估方法展开了分析研究，并提出了运用创新性的研究方法，如灰色关联度来选择合适的可比对象关联度的分析方法能够避免人为的主观选择造成的差异，在参照方面更有价值。黄锐(2018)5¹从现有的评估理论实务出发，通过改进有关评估方法和模型，引入了三标度层次分析法确定修正因素权重，并在模糊数学符合调度模型的基础上来明确最后的评估结果。牟鑫(2019)6通过分析房地产价值评估的流程，指出了房地产价值受到多方面因素的影响，无论是何种方法，都需要人工进行有关价值的判断和关键参数的选择。这些主观的经验差异可能会造成最终评量之间的线性关系，通过这些数据的量化分析来找到最终的价值。综上所述，我国的房地产评估领域发展较为缓慢，但随着近年来房地产市场的活跃，市场交易的频次逐渐提升，有关资产评估领域的实务也在究也都提到了关于主观评估方法中的不足问题。而且中国的房地产地区，不同的环境，市场信息因素等都会对房地产的价值造成(一)投资性房地产的内涵房地产最早的属性是用于居住，但是随着市场经济的快速边出了更多的属性，尤其是在金融理财方面的投资类属性，使得房化。从2010年开始，投资性的房产快速兴起，这些类型的房地和生活需求，其本身作为一项投资理财产品具有增值的特点，(二)投资性房地产价值评估的特殊性地产市场的调控力度可以说是史上最严，在如此高压的市场环确定，而且不同地区的市场在如此政策趋势下也会表现出一定的差异会城市都还保持着人口的净流入，未来的增长趋势依然很明显，但是势不明确。而投资性房地产的投资属性要大于住宅用房地产，使得第二，投资性房地产评估的误差率较高，由于背后的价值属性非常的复杂，涉及到的误的判断一些关键参数，造成最终评估结果的大量误差。第三，投资性房地产评估市场利润丰厚，背后涉及到一些利益上的关联，也很容易出现评估造假的问题。价值更高的投资性地产对应的评估报酬也会易市场中很有可能会存在集中性的造假行为。一些评(一)市场法的基本原理1.市场法内涵和适用范围市场法的本质是针对评估目标选择一个或多个类似的资产作为一个参照，按照参照的就更能够获得更多的有价值的信息。第二，现有的交易市场中有照物能够为评估目标提供可靠的参照比较。从这一角度看城市，或是交易市场较为活跃的城市。这些地区的房地产市场有着2.市场法的评估步骤运用市场法对房地产进行评估时大体有如下几个步骤：搜集可比实例；选取可比实建立比较基础；比较因素说明；交易情况修正；市场状况调整；(二)市场法在投资性房地产价值评估中可能出现的问题适的参照对象。当交易市场中的总体频率较低时，能够提下需要估价师准确在有限的评估案例中去选择和对造虚假案例，在利益的诱导下做出具有误差的评估结果，给外部的市将一些关键的参数条件修正成和评估对象相似的条件再进行价值的计算。在实务过程中，市场法操作简单，流程清晰，因此也是估价师经常使用的策的影响，在评估期间资产价值受到多方面因素的影响，很难找到(三)市场法在投资性房地产价值评估中的改进建议方法时，需要考虑当地的经济发展情况和交易数量，方法应遵循基本的公开公平原则，同时充分的考虑现第二，在市场法应用的过程中应专注于参数的修正。这些关调整参照对象的数据信息，以适应评估对象的特征，减少主第三，应提高评估人员的专业能力。除了外部环境的因素影业水平也会对评估结果产生一定的影响。这就要求相关从的理论基础，对市场价值有更为清晰的理解，同时在关键参数的选择方面能够做出准确的(一)市场背景描述与分析1.当地经济社会发展简况2020年，福建省泉州市完成地区生产总值增长了2.9%,总值达到了10158.66亿元。在“十三五”收官之年，泉州经济总量连续22年位居福建首位，首次突破万亿元大关。2020年，泉州市第一产业增长了1.8%,增加值226.60亿元；第二产业增长了2.8%,用了20多年GDP突破千亿元大关；用了11年GDP突破五千亿元；而只用7年GDP在去2.当地房地产市场总体状况2020年，泉州市区共完成17幅商住用地出让，规划总建面约218.35万m²,整体溢价率为25.4%。商住用地成交虽有小幅上涨，但主城区成交量依旧处于相对低位。二级市场供不应求，房企进驻泉州市区意愿强烈，楼板价持续攀升。限房价2020年，大泉州商品住房成交量同比上涨了7.2%,成交62732套，成交均价9911元/m²,同比上涨3.8%,总成交金额734.66亿元。2020年，大泉州楼市受疫情影响一季度的成交量下跌，但前期积压的需求在疫情稳定(二)案例背景介绍第23层，建成于2012年，临宝洲路，所在楼为四十五层钢混结构带电梯写字楼，位于该幢楼的第23层，室内普通装修，采光通风条件较好。站等公交站，经过的公交路线有6、8、15、17路等，临近(三)评估过程和结果分析可比实例A:丰泽区宝洲路中段南侧泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑(甲级写字楼1B塔)第21层，建成于2012年，临宝洲路，所在楼为四十五层钢混结构带电梯写字楼，位于该幢楼的第21层，室内普通装修华度较好。小区距离宝洲路等城市主次干道较近，所在区域基近有浦西村口站等公交站，经过的公交路线有6、8、15、17路等管制，交通便捷。建筑面积263.5平方米，西北朝向，成交价格10825元/平方米，成交时间为2020年6月12日。可比实例B:丰泽区宝洲路中段南侧泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑(甲级写字楼1A塔)第27层，建成于2012年，临宝洲路，所在楼为四十五层钢混结构带电梯写字楼，位于该幢楼的第27层，室内普通装修华度较好。小区距离宝洲路等城市主次干道较近，所在区域基近有浦西村口站等公交站，经过的公交路线有6、8、15、17路等管制，交通便捷。建筑面积287.57平方米，西北朝向，成交价格1间为2020年8月21日。可比实例C:丰泽区宝洲路中段南侧泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑(甲级写字楼1B塔)第25层，建成于2012年，临宝洲路，所在楼为四十五层钢混结构带电梯写字楼，位于该幢楼的第25层，室内普通装修华度较好。小区距离宝洲路等城市主次干道较近，所在区域基近有浦西村口站等公交站，经过的公交路线有6、8、15、17路等管制，交通便捷。建筑面积为298.54平方米，南朝向，成交价格1间为2020年7月3日。①统一财产范围含的二次装修价值。除此之外，经估价人员调查了解，估价对建筑安装工程费用定额》(2017版)、《福建省通用安装工程预算定额》(FJYD-301-2017~折旧等因素，确定普通装修按500元/平方米计取，中档装修按1000元/平方米计取，高档装修按2000元/平方米计取。可比实例A、可比实例B、可比实例C室内均为普通装修，即室内二次装修调整值均②统一付款方式经调查了解，以上可比实例的付款方式相同，本次估③统一税费负担经调查了解，以上可比实例价格均为买卖双方各自缴④统一计价单位经统一财产范围、付款方式、税费负担、计价单位等比较基础后，可比实例价格修正见表1。表4-1建立比较基础后可比实例价格修正表(单项目名称丰泽区宝洲路中段南侧综合体1号建筑(甲级写字楼1B塔)第21层办公用房广场商业综合体1号建筑(甲级写字楼1A塔)第27层办公用房丰泽区宝洲路中段南侧泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑(甲级写字楼1B塔)第25层办公用房000000000统一比较基础后价格实例B实例C泉州市丰泽区宝洲路中段南侧泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑(甲级写字楼1B塔)第23层广场商业综合体1号建筑(甲级写字楼1B塔)第21层广场商业综合体1号建筑(甲级写字南侧泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑(甲级写字交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易市场交易日期价值时点2021年1月10日2020年6月12日2020年8月21日2020年7月3日区位状况泉州市区中心，宝洲泉州市区中心，宝洲泉州市区中心，宝洲泉州市区中心，宝洲与重要场所距离位于万达广场，距离客运中心站约2.2公里，距离动车站约14.5公里，与重要场位于万达广场，距离客运中心站约2.2公里，距离动车站约14.5公里，与重要场位于万达广场，距离客运中心站约2.2公里，距离动车站约14.5公里，与重要场位于万达广场，距离客运中心站约2.2公里，距离动车站约14.5公里，与重要场临街状况临综合型主干道-宝洲路，一面临街，临临综合型主干道-宝洲路，一面临街，临临综合型主干道-宝洲路，一面临街，临临综合型主干道-宝洲路，一面临街，临总楼层朝向西北朝向西北朝向西北朝向南朝向土地级别交通交通通达度所处区域道路网密为宝洲路等，已形成交通通达度较好所处区域道路网密为宝洲路等，已形成交通通达度较好所处区域道路网密为宝洲路等，已形成交通通达度较好所处区域道路网密为宝洲路等，已形成交通通达度较好交通便捷度附近有浦西村口站等公交站，经过的公交路线有6、8、15、17路等，临近的主次附近有浦西村口站等公交站，经过的公交路线有6、8、15、17路等，临近的主次附近有浦西村口站等公交站，经过的公交路线有6、8、15、17路等，临近的主次附近有浦西村口站等公交站，经过的公交路线有6、8、15、17路等，临近的主次程度设有地下停车场，停车场所多，车位配比设有地下停车场，停车场所多，车位配比设有地下停车场，停车场所多，车位配比设有地下停车场，停车场所多，车位配比下水、通路、通电、通讯)通”(即通上水、通下水、通路、通电、通讯)下水、通路、通电、通讯)下水、通路、通电、通讯)公共服务设施配套区域内有泉州银行、东南医院、华庭酒店、丰泽区第三中心小学、悦华酒店、永设施配套完善区域内有泉州银行、东南医院、华庭酒店、丰泽区第三中心小学、悦华酒店、永设施配套完善区域内有泉州银行、东南医院、华庭酒店、丰泽区第三中心小学、悦华酒店、永设施配套完善区域内有泉州银行、东南医院、华庭酒店、丰泽区第三中心小学、悦华酒店、永设施配套完善区域内绿化、空气、区域内绿化、空气、好，周围环境状况与估价对象相似；区域内绿化、空气、好，周围环境状况与估价对象相似；区域内绿化、空气、好，周围环境状况与估价对象相似；写字楼聚集度写字楼数量、规模及影响力较大，聚集度写字楼数量、规模及影响力较大，聚集度写字楼数量、规模及影响力较大，聚集度写字楼数量、规模及影响力较大，聚集度建筑结构类型专用专用专用专用玻璃幕墙，造型美玻璃幕墙，造型美玻璃幕墙，造型美玻璃幕墙，造型美电梯配比程度每部电梯服务面积较小，电梯配比程度每部电梯服务面积较小，电梯配比程度每部电梯服务面积较小，电梯配比程度每部电梯服务面积较小，电梯配比程度3.0米建筑面积出入口位置公共装饰装修公共区域装修较高档公共区域装修较高档公共区域装修较高档公共区域装修较高档租户类型、知名度设施设备给水、排水、通风与空调、电话线路、消防、烟感、喷淋、电梯等设施设备配套给水、排水、通风与空调、电话线路、消防、烟感、喷淋、电给水、排水、通风与空调、电话线路、消防、烟感、喷淋、电梯等设施设备配套给水、排水、通风与空调、电话线路、消防、烟感、喷淋、电梯等设施设备配套安管理，管理水平较好安管理，管理水平较好安管理，管理水平较好安管理，管理水平较好权益状况办公用地土地性质国有出让，办公用地办公用地办公用地土地剩余期限39年39年39年39年房屋权利性质商品房商品房商品房商品房租约限制无租约限制无租约限制无租约限制无租约限制无他项权利限制无他项权利限制无他项权利限制无他项权利限制使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理，它是对可市场状况的调整方法采用价格指数法(定基)调整。比较结果比较结果比较结果区位状况000与重要场所距离000临街状况000所在楼层/总略差略好朝向00土地级别000交通交通通达度000交通便捷度000停车方便程度000000公共服务设施配套000000写字楼聚集度000实例A实例B比较结果比较结果比较结果实物状