物流园区实施策略

物流园区实施策略规划先行以城市土地利用规划为指导，安排用地结构和布局，避免实施过程中的偏差集约利用集约利用土地，充分发挥土地利用效率，统筹兼顾考虑土地资产的双重属性，兼顾旧城改造各方利益，实现经济、社会、环境效益的统一协调发展区域内部土地利用、区域与周边土地利用、区域与城市其他功能区土地利用相协调土地开发原则功能完善土地增值土地储备土地开发控制土地集约利用价值提升以价值提升和功能完善为主导的土地开发目标体系商贸集聚生态宜居旅游休闲公共服务土地开发过程中坚持规划先行、集约利用、统筹兼顾、协调发展的原则，最终达到片区土地价值提升和城市功能完善的目标土地开发模式统一管理统一规划统一征地统一设计统一施工统一配套1.5级开发模式以统一规划，统一征地为先导，保证片区启动的一致；以统一设计，统一施工为途径，实现分区建设的协调；以统一配套，统一管理为保障，推动城市功能的提升；城市运营商土地中心土地规划前期服务一级开发管理签订合同土地招商出让方案招拍挂公告土地储备确认经营效果片区土地开发委托—代理坚持六个统一为指导，采用1.5级开发模式1.5级开发模式即由土地储备机构通过授权委托的方式，进行土地的一级开发，与一级开发商相比，1.5级开发商不仅组织实施土地一级开发，还将在土地招商、出让、储备等环节代理土地储备机构的职能。土地开发模式1.私营主导2.公私合营4.政府行政主导3.政府主导公司制组织模式政府将土地出让给专业的园区运营商园区运营商作为运作实体，全面负责园区规划、开发与招商等职责政府成立开发公司，通过“资金空转，土地实转”的方式控股开发公司，再由开发公司，作为运作实体，负责园区规划、开发与招商政府与专业园区运营商共同出资成立园区开发公司，由园区开发公司作为运作实体，负责规划、开发与招商政府成立专门机构负责园区的规划、招商等，同时也与私人机构合作，进行园区开发、基础设施建设等园区开发模式分析园区开发模式私营主导公私合营政府主导公司制政府行政主导代表园区组织结构天安数码城苏州工业园区成都国际医学城陆家嘴首尔数字媒体城深圳高新技术园区政府园区运营商土地出让政策支持规划开发招商政府园区运营商开发公司规划开发招商政府开发公司规划开发招商土地、政策其他股东政府专设机构规划开发招商参与开发企业股权关联政府与园区运营商没有股权关联政府与园区商共同控股开发公司政府机构化操作，非市场行为国企案例借鉴园区开发模式组织模式选择》综合考虑4种不同模式下政府的权、责、利，推荐区域城项目采用第二种组织结构——公私合营，政府控股权利责政府可以减轻资金压力，快速推进项目进展；借助市场化手段提高项目的运行效率；促进区域经济和城市建设的快速发展政府负责项目的前期工作，如土地的整理、整体规划、资金投入，并提供相关政策公司作为实施主体，负责项目概念设计、资金筹措、开发推进、运营服务等由政府主导成立的开发公司（A平台）作为项目业主（控股），确保政府在项目中的统领地位和项目的发展方向公司合营模式下，区域镇政府角色：

主导成立开发公司，确保在园区建设、运营、招商过程中的主导地位，保证园区发展方向与政府需求一致；政府为园区提供相关政策扶持

多元化资金来源，发挥资金杠杆作用，且可借助专业公司力量推动园区快速建设；园区发展带动周边土地增值，加快区域区域成熟；园区服务费用收益，增加就业岗位20万个。组织模式园区开发模式从国内外园区开发的案例来看，政府投资带动私人投资，以土地作为战略性资源折价入股集资，多方合作是主要的融资渠道案例融资方式加纳利码头O&Y投资,政府投资,银行接管拉德方斯政府投资，私人投资丹佛公共融资,税收增加,发行债券奥斯汀成立财团堪萨斯政府投资汉诺威政府处资补贴兴建展厅并承受营运损失堪培拉政府投资,私人投资天安数码城政府财政收入投资土地开发，天安数码城开发公司投资园区房产开发苏州工业园政府投资，外部合作者投资上海陆家嘴v资金空转、土地实转”，以地集资，以地集股，上市融资首尔数字媒体城政府投资，开发商投资，入园企业投资融资方式》从融资渠道来看，以公带私、土地入股、以地集资、发行债券是大规模园区开发项目的主要融资方式融资方式园区开发模式第三方物流企业制造业及零售业政府物流或工业地产商经济发展、土地增值、税收提高、就业岗位增多委托物流服务收入场地租用收入、土地增值收入，管理费收入政府物流园基础设施建成后，土地价值会实现一定升值，物流园可以提高土地、仓库、房屋等物业出租价格包括仓库租赁费、设备租赁费、房屋租赁费、停车场收费及其他服务费用包括园区对进驻企业的信息与管理服务费，以及第三方物流企业对物流委托的企业的收费土地增值出租收入服务费用带动区域发展，实现土地增值，增加就业岗位，税收收入提高效益分析园区开发模式开发时序的确立依据服务城市北上即墨西拓发展策略；加速启动物流产业链提升进程；推动半岛区域联动提速进行；平衡片区规模开发所需资金平衡。2013年2015年2020年2025年第一阶段第二阶段第三阶段引擎启动期综合性物流园雏形初现加速发展期关联产业迅速积聚全面发展期新城功能日渐完善土地开发时序加速发展期（2015-2020）全面发展期（2020-2025）优势资源整合，物流产业提升，综合物流园初现雏形建设联运中转基地、城市仓储区，整合即墨现有物流园区资源，建成即墨最大物流仓储及中转中心；加大招商引资力度，初步建设区域仓储区，服务大城市市域，推动城市市域产业联动；建设保税加工区，争取建成蓝色半岛经济区最大保税加工区；初步搭建物流信息港，增值物流相关产业起步发展；引擎启动期（2013-2015）关联产业迅速积聚，城市功能日渐呈现以交易、展示、培训等为代表的增值物流功能快速发展，商务需求开始出现；原有基础物流开始进入自我调整期，开始探索以供应链咨询服务为代表的高级物流功能建设国际物流区、国际物流博览园等重点项目，进一步提升项目影响力；资金流、信息流、人流积聚，休闲、商业、居住等城市功能日渐呈现；现代产业体系架构成熟，物流新城功能逐步完善片区商务环境形成，餐饮、酒店等生活性服务业呈现集聚态势以高端物流、增值物流为核心，以咨询、交易、金融辅助的现代生产性服务业架构成熟生活性服务业发展日渐完善，成为片区又一重要产业支撑；居住、休闲功能完善，规模化居民区、商业出现，新城氛围成熟；发展时序划分土地开发时序招商策略围绕重点项目、招商引资两大核心制定招商策略，以推动城市区域区域品牌形成快速制胜：坚持“边规划、边建设、边推广”的策略，项目建设跟进规划编制，项目推广跟进项目建设；终端招商：不同功能区块必须直接面向终端目标客户，以巨大的商务价值吸引终端客户；专业运作：专门的招商建设、管理机构制定推广计划，依靠专业化品牌推广、招商引资方式吸引目标客户；复合开发：采用多种招商模式，吸引目标客户注意，并针对不同客户需求，提升客户价值，跟进全程服务；顺势发展：根据产业发展诉求、城市功能需求，进而实时调整各部分职能；品牌导向：以各个子项目、子功能、子系统为配套品牌，以客户价值为核心，依靠品牌进行推广园区招商策略招商模式操作方式招商（或合作）对象龙头企业带动通过引进主导型的龙头企业，带动相关企业的进驻；海尔、海信、一汽、即发、红领、琴岛、亨达、雪达等；产业链带动利用现有产业优势，吸引产业链上下游企业；物流、商贸、创意产业等；闽钢、厦门建发等中介/咨询公司带动借助咨询公司的资源，特别是世界五百强等国际知名企业；麦肯锡，安永等；商会/行业协会带动通过行业协会获得业界信息机相关支持城市钢铁贸易协会，山东省河北商会，科研机构/高校带动对于中小型的，尤其是孵化创业型企业的引进最为可行的方式；山东大学城市分校；工业地产商带动通过引进大型的工业地产开发商，带动产业的发展；普洛斯，新加坡腾飞、GoodMan等；旅游地产商带动对于中小型，特别是孵化创业型企业的引进最为可行的方式；万科，华侨城等；园区招商策略园区招商策略服务运营集成商两大服务以企业为主体的开发体制企业进驻服务企业入驻后的发展服务基础设施与市政设施供给服务基础设施与市政设施维护保养服务提供企业与政府一站式服务的中介服务产业升级支持服务：成立转向产业发展基金企业孵化创新服务：设立企业孵化器产业发展信息服务：综合信息平台共享支持区内高成长性企业服务：建立股权式投资实体企业上市需要的中介服务园区与国家相关政策咨询服务企业发展所需其他配套企业的招商代理中介服务基础设施服务房地产开发服务资本运作服务物流新城运营服务片区土地开发收益与增值保值服务基础设施保值增值市政设施保值增值工业地产开发与租售商业地产开发与租售住宅地产开发与租售土地入股获取收益团岛投资公司为融资平台资金入股企业收益产业基金及企业融资服务收益招商代理收益商业服务收益城市综合税收收益物业管理收益为企业服务为片区服务服务运营体系财政、税收政策土地政策人才政策金湾国际物流园区（22平方公里）对符合条件的大型物流企业的贷款，政府可给予财政贴息或则税收减免；建立现代物流发展资金，重点支持大型物流业的贷款信息物流基础设施用地减免土地出让金优先落户政策重庆永川物流园合理确定物流企业营业税计征基数；允许符合条件的物流企业统一缴纳企业所得税所得税：符合西部开发国家鼓励类产业目录，经批准可享受所得税西部优惠；前两年所得税留成的全额和营业税留成的30%，后三年所得税地方留成部分的50%奖励企业物流企业的物流用地按成本价供应对列入“十一五”现代物流业发展规划的重点物流业项目，优先保障用地，其用地和各种规费按照工业园用地政策执行，免配套费，土地出让金按照工业用地标准执行成功引进项目或资金的的单位或个人，给予奖励南京龙潭物流园区生产性外商投资企业按24%的税率征收所得税；技术密集、知识密集型高新技术企业，或外商投资在3000万美元以上，按15%的税率征收经营期十年以上的外资生产企业，从获利年度；起所得税实行“两免三减半”企业从事国际货物的分拨、集散、配送等业务，新开办的独立核算的仓储、物流类企业第一年免征企业所得税，第二年一半征收企业所得税入基地企业所得税、增值税、营业税头3年享受地方留成50%的财政支持，后3年享受地方留成30%的财政支持财政税收政策：园区企业所得税减免；土地政策：按照工业用地取费、按成本价出让或减免土地出让金；人才政策：引入项目或资金的人员给予奖励现有部分物流园区政策一览表：开发政策建议投资导向政策项目运营政策投融资体制政策项目审批政策土地政策人才引进政策税收优惠政策体制改革政策融资优惠政策先行先试政策政府重点项目认定支持导入型产业认定支持政府重点项目认定支持招商运营环节相关费用优惠国家与地方政府产业发展规划导向符合产业发展项目优先审批符合产业发展地块优先审批设立投融资平台寻求国家政策性银行的支持发行建设债券设立投资基金与产业投资管理基金争取国家专项资金土地价格政策优惠土地出让金等支付方式优惠产业用地倾斜优惠政策工业地产租金优惠享受本市市民待遇房产购置补贴院士引进计划人才引入项目启动金扶持企业再投资