企业管理销售中的房地产税收筹划的个方案

企业管理.销售中的房地产税收筹划的3个

方案（例）

运用合理的税收筹划措施，对的处理房地产销售活动中的

定价，选用销售方式，合法进行销售中的房地产税收筹划,

有效减少税收成本对房地产销售具有重要意义。本文就此提

出3个房地产税收筹划方案，以供参照。

运用合理的税收筹划措施，对日勺处理房地产销售活动

中的定价，选用销售方式，合法进行销售中的房地产税收

筹划，有效减少税收成本对房地产销售具有重要意义。下面

就此提出几种房地产税收筹划方案，以供参照（如F各方案

暂不考虑所得税）。

房地产税收筹划方案一：用好征免税临界点

《土地增值税暂行条例》规定，税收入建造一般原则住

宅发售，增值率未超过20%日勺免征土地增值税。因此，减少

房地产销售中日勺土地增值税承担的关键，就是控制房地产

日勺增值率，在足额计算扣除项目的基础上，尤其注意在制

定房地产的销售价格时，对处在土地增值税临界点附近的

状况，事先一定要进行必要的房地产税收筹划

案例1：甲房地产开发企业欲销售4000户的商品房，扣

除项目金额为840万元，既有两种销售方案，一是按照2023

元/nf的价格发售；二是按照2100元/nf的价格发售。

方案一，房产的增值税率为19.05%[(2023X4000:

10000-672)4-672X100%],不大于20%的临界点，无需缴

纳土地增值税，企业日勺利润为128万元。

方案二，房产日勺增值率为25%[(2100X4000+

10000-672)4-672X100%],需要交纳土地增值税50.4[168

X30%]万元，企业的税收利润为117.6[168—50.4]万元，

销售价格提高之后税收利润却下降了10.4[129-117.61万元,

假如再考虑营业税日勺原因，两种方案下利润的差异会更大。

房地产税收筹划方案二：控制房地产增值率

土地增值税是超率累进税率，即房地产日勺增值率越高，

所合用的税率也越高，因此，假如有也许分解房地产销售

日勺价格，从而减少房地产的增值率，则房地产销售所承担

的土地增值税就可以大大减少。由于诸多房地产在发售时已

经进行了简朴装修，因此，可以从简朴装修上做文章，将

其作为单独日勺业务独立核算，这样就可以通过两次销售进

行房地产税收筹划。

案例2：某房地产企业发售一栋房屋，房屋总售价为

1000万元，该房屋进行了简朴装修并安装了简朴必备设施。

根据有关税法的规定.该房地产开发业务容许扣除的费用为

400万元，增值额为600万元。该房地产企业应当缴纳土地

增值税、营业税、都市维护建设税、教育费附加以及企业所

得税。土地增值率为600/400X100%=150%o根据《土地

增值税暂行条例实行细则》第10条的规定，增值额超过扣

除项目金额100%,未超过200%日勺，土地增值税税额=增值

额X50%-扣除项目金额X15%。因此，应当缴纳240[600

X50%-400X15%]万元土地增值税。同步，还应当缴纳营

业税50[1000X5%]万元。应当缴纳都市维护建设税和教育

费附加5[50X10%]万元。不考虑企业所得税，该房地产企

业日勺利润为305[1000-400-240-50-5]万元。

假如进行房地产税收筹划，将该房屋日勺发售分为两个

协议，一份为房屋发售协议，不包括装修费用，房租发售

价格为700万元，容许扣除日勺成本为300万元。成立一种企

业负责装修，另一份为房屋装修协议，装修费用300万元,

容许扣除日勺成本为100万元。则土地增值率为400/300X

100%=133%,应当缴纳土地增值税155［400X50%-300X

15%］万元；营业税351700X5%］万元；都市维护建设税和

教育费附加3.5135X10%］万元。装修收入应当缴纳营业税

9［300*3%］万元;城建税和教育费附加0.9［9X10%］万元。

该企业的利润为

396.6［700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9］万元（不考虑

企业所得税）。通过房地产税收筹划，企业可减轻税收承担

91.6E396.6-305］万元。

房地产税收筹划方案三：变房产销售为投资

根据财税［2023］191号文献规定，以不动产投资入股,

参与接受投资方日勺利润分派，共同承担投资风险的行为，

不征收营业税，并且自2003年1月1日起，对于以不动产

投资入股后转让股权R勺行为，不再征收营业税。这种规定为

销售中的房地产税收筹划提供了空间。即假如房地产日勺购置

方是具有一定条件日勺企业或企业，则可以考虑先以不动产

投资入股，再向购置方转让股权日勺房地产销售方式。

案例3：甲房地产开发企业欲销售4000nf的住房给乙企

业，扣除项目金额为672万元，假如以2400元/itf日勺价格

直接发售，需要缴纳土地增值税86.4万元（计算措施同案例

1）,缴纳营业税48（960X5%）万元，都市维护建设税和教

育费附加4.8E48X（7+3%）］万元。而假如甲企业与购置方乙

企业达到协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资,

稍后再以960万元的价格向乙企业转让该股权，则虽然需要

缴纳土地增值税86.4万元，不过可以合法合理地节省了

52.8万元日勺营业税及附加。注意，财税［2023］21号文献规

定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营日勺，凡

所投资，联营日勺企业从事房地产开发的，或者房地产开发

企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不合用《财政

部、国家税务总局有关土地增值税某些详细问题规定日勺告

知》（财税字［19951048号）第一条暂免征收土地