别墅区物业管理方案 (一)

别墅区物业管理方

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华侨海景山庄别墅物业管理方案

第一节概述

一、华侨海景山庄项目：

华侨海景山庄别桀位于深圳市龙岗区深圳东部黄金海岸线上的葵涌

土洋村，占地面积122,035平方米，完成建筑面积49451平方米，其中别墅

162栋，建筑面积42989平方米，公寓两栋，建筑面积4656平方米，会所

1800平方米，其它建筑95平方米。海景山庄别墅区背靠青山，面临大海,

风景优美，交通便利,这里居住的业主有外籍华人，香港同胞和各界成功人

士，具有较高的素质,广大业主强烈希望能拥有一个环境优美、空气清

新、鸟语和香、安全舒适的优闲居住乐园。

二、深圳市金通物业管理有限公向简介

深圳市金通物业管理有限公司成立于1991年2月，注册资本312.1

万元，是深圳市第一批物业管理企业,也是深圳市物业管理协会第一批会

员单位，具乙级物业管理资质。公司现有员二150人，其中中级以上管理

技术人员30多人,中层以上管理人员均具备大专以上学历。当前,公司管

理规模达30余万平方米,所管物业类型包括写字楼、住宅、厂房、别墅,

公司经过了IS09001:认证。十多年的物业管理，十多年呕心沥血,我公司

培养出一支高素质的管理队伍，建立了一套完整科学的管理运作模式和

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质量管理体系，所管物业多次荣获国家、省、市、区荣誉称号。公司原

是一家老牌的国有物业管理企业,公司真正步入健康快速发展轨道是

在。11月公司实行了骨干员工持股的改制工作。改制后，公同董事会及

经营班子，励精图治、奋发进取，大刀阔斧、革除弊端，重建和完善了适应

物业市场需求的、符合公司实际的新的经营机制、分配机制和员工激励

机制。整个公司充满了新的生机和活力。

三、公司优势

十多年的物业管理.十多年的呕心沥血，我公司在物业管理方面积累了

丰富的经验，形成了自身的优势，主要体现在：

1、丰富的高层办公楼宇和物业住宅小区的管理经验。早在1991年我

公司管理的金通大厦即系高层办公楼才娄高31层，为当时深圳市第六高楼,

自动化程度也属于当时的先进水平。在我们的精心管理下，金通大厦历

经十多年风吹雨打,依然面貌如新，先后获得国家、省市区多项姝荣。5

月开始,我公司参与由广东证券有限公同和广东省交通银行联合兴建的

高档甲级智能化写字楼金汇大厦的物业管理工作，物业项目先后获得“

广州市物业管理优秀示范大厦”广东省物业管理示范大厦“全

国物业管理优秀大厦”称号,并经过IS09001认证。同时,公司还具有丰

富住宅小区管理经验，所管理的通发花园、莲馨园等住宅小区均运作良

好。在别墅物业管理方面，公司已承接了曦龙高尔夫花园别墅、锦绣家

园别墅的管理权，并派人参与了相关的前期策划及前期物业管理工作，积

累了相应的经验。

2、具有一支高素质的管理及运行队伍。十多年的不断开拓创新，十

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多年的兢兢业业，塑造了一批高素质的金通物业人员。人员业务素质高,

动手能力强，一专多能，一职多能，队伍精干，完全能满足海景山庄的管理需

要。

3、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵

盖物业管理的有关设备维护保养、房管、客户服务，保安、清洁、车辆

管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝聚了金通物业人十多年的心

血，吸收了深圳市同行的先进经验，并经IS09001:质量认证经过，管理运作

的标准化、规范化程度达到深圳市先进水平，是我们对事业执着追求的

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4、高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员有6人获全国物

业管理企业经理上岗证，公司现有广东省及深圳市物业专家库专家成员2

名，作为评委多次参与省市物业管理项目招投标工作及优秀物业管理项

目的考评工作，有着丰富的项目创优经验，这些经验必将对管好华侨海景

山庄、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。

5、具有珍惜机会、全情投入的激情。我公司是一个正在发展中的

公司，在激烈的市场竞争面前,我们珍惜市场给予的每一次机会。华侨海

景山庄是深圳市东部黄金海岸线上的高尚别墅区，经过分析投标项目的

物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力管理好

该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。如果双方

有机会合作，我们必将全情投入，派出精锐人员，付出百分百努力，塑造该项

目的物业管理的霸新形象，实行双赢局面。

第二节物业管理总体设想

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根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对华侨海景山庄日前

的实际情况，我们经过初步综合分析,认为在对该物业的管理服务工作中

应着重抓好如下几项工作：

一、实施综合治理，还原一个清洁的山庄。由于种种原因，当前的社

区环境不甚理想，金通物业接管华侨海景山庄以后，首先揩对社区环境进

行综合治理，全面整改，具体整改方案是；

1、对社区的卫生综合治理,把公共场所、场地的卫生彻底打扫干净,

重点清理卫生死角，全面进行“灭四害”消杀、清除所有垃圾杂物、泥

沙等，还社区一个干净整洁的环境。

2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作,保障排水系统畅通。

3、对社区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全面

检修维护，使其恢复正常工作状态。

二、健全、完善屎安系统，把小区安全工作放在第位，安全工作包

括治安和消防安全两大方面。

1、建立健全适合华侨海景山庄实际的安全管理规定并严格执行。

2、对全体保安人员的聘用实行产格把关，严格审查资历、经历、确

认无不良记录，并实行担保人制度。

3、利用技防与人防相结合,不留安全隐患与死角，对保安员实施半军

事化管理,加强培训严格管理。

4、对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状

态。

5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备

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防范能力。确保山庄安全万无一失。

三、逐步改进绿化环境，建造一个舒适的海滨别墅小区。

华侨海景山庄的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆

盖率较高，花草树木品种繁多，但管理不足，长势不理想，我们接管后将发挥

我们十几年对金通大厦、莲馨园、通发花园的管理经验，结合小区的环

境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造,把华侨海景山庄塑造

成一个四季花开、鸟语花香的美丽的海滨别墅。

四、以人为本，实施人性化管理,重塑海景山庄形象。

由于历史原因，华侨海景山庄的基建并未完善，发展商无力再续，物业

管理人也几经更换，山庄环境有很多不尽人意的地方，物业管理公司与业

主也颇有微词。为了管理好山庄,在对社区环境进行综合治理的同时，最

重要的是重塑人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园

大家关心，我们耨坚持我公司的“业主、住户至上,服务第一”的服务宗

旨,实施“以人为本，人性化管理”，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和

建议，集思广益，事事处处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人,

与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我

们的双手和智慧，重塑华侨海景山庄的美好形象,保证物业的保值与增

值。

第三节拟采取的管理方式及工作计划

第一部分拟采取的管理方式

一、管理体制

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接管华侨海景山庄物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、

派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下,

根据所签委托管理合同条款要求，严格执行＜深圳经济特区住宅区物业管

理条例＞及其实施细贝」，对华侨海景山庄实施综合一体化物业管理。管理

的指导思想是:以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提

供一流服务。

(-)外部管理体制

华侨海景山庄管理处

(二)华侨海景山庄管理处组织管理架构

深圳市金通物业管理有限公司根据物业管理服务合同,设立华侨海景

山庄管理处,财务实行独立核算。管理处组织架构图如下:

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华侨海景山庄管理处组织架构图

（三）华侨海景山庄管理处组织架构说明

1、管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高

工作效率和保证信息渠道畅通。

2、在岗位设置上，充分考虑到华侨海景山庄规模偏小,硬件设施先进

的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足山庄的实际需求，降低管理成

本。

3、要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度

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地压缩人员定编数量c

二、监督约束机制

（一）山庄监督约束机制示意图

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（二）山庄监督约束机制说明

1、由政府部门、业主及业主委员会、物业管理公同对管理处实行

全方位监督。

2、管理处内部运作公开透明，便于大家监督。

3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能,考核结果与员工工资

待遇挂钩。

三、激励机制

（一）激励机制示意图

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（二）激励机制说明

1、公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及

奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需

求。

2、经过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评,严格的奖惩体

系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰,保护员工长期的工作热情及动力。

3、经过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向

和文化观,确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追

求自我提升的员工，给她们提供培训再教育的机会，随着企业的发展，使员

工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿

望。

四、管理工作的控制方式

1、采用定点检查方式,经过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程,

检查有无推拖、应付之现象,发现问题及时纠正。

2、实行”走访管理、层层检查”，主任、管理员定期、不定期对各类

人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改进工作质量。

3、实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出

所，听取她们对管理处的意见和建议，并在工作中予以改进。

第二部分工作计划

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依据管理方式和管理运作流程,我们将工作计划分为接管管理和常

规管理两部分，按照轻重有序、科学实效的原则,拟定如下管理工作计

划。

一、接管管理工作计划

华侨海景山庄因为各方面的原因，物业管理人已几经变换，因此，对于

现在

进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商所移

交的山庄建设施工验L攵的各种图纸资料，另一方面还要接管有关业主的

各种入伙、交费资料，以便今后进行完善的管理服务，更为了山庄业主的

切身利益，因此在接管时我们将认真从前任物业管理公司和业主委员会

处进行接收,严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完

善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案,认真核

对，办好接收手续。

序号项目内容时间

1、山庄建筑施工竣工全套资料

—•档案接管2、业主资料档案

3、历年业主交费记录签订委托管理

1、公共设备接管合同后一周内

设备接管

2、公共设备技术、维修档案

三环境整治山庄内环境绿化的整治

二、正常期管理工作计划

序号项目内容时间

机电设备的1、设备的基础资料管理

—•8月起

维修养护2、设备的运行管理

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3、设备的维修管理

4、设备能源和安全管理

1、治安管理

保安管理2、交通、车辆管理8月起

3、消防管理

小区坏境管1、园林绿化管理8月起

三

理2、清洁卫生管理

1、费用收取

四财务管理8月起

2、财务记帐

社区文化1、社区宣传

五8月起

活动开展2、举办社区活动

便民服务和

六为住户提供便民服务8月起

完善配套

第四节管理人员的配备及培训

一、管理服务人员的配备

（一）华侨海景山庄管理处人员配备方案

人员配备说明：

华侨海景山庄管理处拟配备各类人员22人,其中管理人员3人，技工

1人，一般层员工18人。在管理人员中，大专以上学历3人，占100%o

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（二）人员素质要求

性别年龄文化程度

岗位工作技能及工作经验要求人员素质

要求要求要求

1、经管专业或机电专业

主任50岁2、五年以上工作经验

男大专以上内部选派

以下3、具物业管理经历

4、有较强沟通及协调能力

1、物管或经营专业

35岁2、三年以上工作经验内部选派与

管理员不限大专

以下3、熟练使用电脑外聘相结合

4、熟悉会计业务

1、建筑或机电专业

35岁2、三年以上物业管理经验

管理员男大专以上内部选派

以下3、熟悉物业管理法律法规，具物

业管理上岗证

1、有中级电工及弱电以上操作

40岁证内部选派与

维修工男中专以上

以下2、三年以上专业工作经验外聘相结合

3、具土木维修经验

1、男性1.68m以上，女性1.55m

以上班长内部选

40岁

清洁工不限初中以上2、五官端正，动作麻利派,卫生员

以下

3、有专业经验优先外聘

4、会使用清洁设备优先

40岁1、具绿化养护，园艺知识

绿化工男初中以上外聘

以下2、专业经验三年以上

1、退伍军人，党员优先

保安员20—2、身体健康，仪容形象好内部选派与

男高中

车管员26岁3、身高1.75-1.82米外聘相结合

4、有物业管理经历者优先

二、管理服务人员的培训

（一）培训工作原则

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理论联系实际，学用一致，按需施教，讲求实效。

(二)培训系统的实施运作

1、培训系统图

4-^7；II

修正-----疝仃

+立川1，日4口

反馈性训老核

系统图说明：

(1)针对华侨海景山庄的管理特点来设置培训目标并拟订实施计

划。

(2)有效运用各种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。

(3)经过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程度。

(4)根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培

训重点。强调将理论应用到实践工作中。

2.培训的组织方式

⑴培训职责

①管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。

②主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训,

并对培训实施评估和反馈。

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⑵培训形式

实行公司与管理处两级的培训，根据培训要求,采取多种形式对员工

进行岗前培训和在岗培训,其中在岗培训是培训的主要形式。

（3）培训实施流程

员工培训分为三个阶段,即:卤前培训一一卤位转正培训一一在卤培

训I。每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详见〈新员工公

共培训科目＞。三个月试用期满后，经考核合格后方可转正。转正以后员

工将接受长期连续的在岗培训，内容详见〈多工种培训科目表所有培

训课程结束后均进行考核、评价,并归档管理。

（三）培训内容及目标

1、新员工公共培训科目

序号公共科目名称具体内容

礼仪知识：

—

1、常见礼仪知识2、〈金通物业管理公司仪表、仪态、行为规范》

服务意识：

1、职业道德教育2、如何处理业主与住户投诉3、与业主住户的沟通

技巧

企业文化：

三1、公司发展史及基本情况介绍2、公司经营理念3、〈员工手册）

4、内部管理规章制度

四山庄基本情况介绍及二次装修管理要点

行业法规：

五

建设部及深圳市物业管理方面的法规条例

六物业管理基础知识

七安全知识及消防知识

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2、保安员及车管员培训科目

序号培训内容培训频率培训目标

1、单兵队列动作

逢周一至周五培养组织纪律性

—■2、三大步法

每天训练一小时练就扎实基本功

3、体能训练

1、擒拿格斗基本功

熟练掌握擒敌

2、捕俘拳逢周六、周日

及防卫技能

3、防卫术

二内务管理每周一次检查评比保持宿舍干净整洁

工作例会（政治思想及职

提高思想觉悟总结自身

四业道德教育，工作讲评及每周一次

存在不足

分析）

熟练掌握保安员岗位职

五〈保安服务工作手册〉每月一次培训考核责、操作规程、工作标

准

保安服务的规章制度及熟悉相关法律常识，提升

六每月一次培训考核

相关法规政策理论水平

了解消防的基础知识，救

七〈消防管理工作手册＞每月一次培训考核火的基本程序及各自职

责

突发事件的应急处理，紧

八每季度一次提高突发事件处理能力

急集合演练

消防实战演习，伤员救护

九每半年一次提高消防实战能力

知识

3、清洁工（绿化工）培训科目

序号培训内容培训频率培训目标

工作例会（政治思想及职提高思想觉悟，总结自身

—»每周一次

业道德教育，工作讲评及存在不足

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分析）

内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁

熟练掌握清洁工（绿化

〈清洁服务工作手册,每月一次培训及

三工）岗位职责、操作规

〈绿化服务工作手册,考核

程、工作标准

清洁设备操作和保养;清洁

四用品的使用;园艺机械、设每季度一次培训提高工作技能，保持工作

备的操作保养及农药的使和考核效率

用

清洁环保方面的管理条例每季度一次培训熟悉相关法律常识，提升

五

园艺方面的管理条例及考核理论水平

四害消杀和防治,植物生熟练掌握消杀程序;了解

每季度一次

长一般常识和掌握园林的基础知识

七消防实战演习（配合保安每半年一次提高消防实战能力

队）

4、维修技工培训科目

序号培训内容培训频率培训目标

工作例会（政治思想及职

提高思想觉悟，总结自身

—业道德教育，工作讲评及每月召开一次

不足,提高技术水平

技术交流）

二内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁

熟悉技工的岗位职责、

〈维修服务工作手册,

每月一次培训考操作规程、工作标准，掌

二《设备管理工作手册》

核握消防知识和设备管理

〈消防管理工作手册,

知识

房屋维修方面的管理条每季度一次培训熟悉相关法律常识，提升

四

例,房屋修缮标准考核理论水平

小区内水、电、消防管道

每季度一次培训了解和熟悉小区状况，提

五走向,设备设施特点，维修

考核高工作效率

服务范围

土建、机电、给排水等相每半年一次培训提升技工综合能力及素

六

关专业的基础管理知识考核质

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设备及机具的操作演练和每半年一次培训

七检验技工实际操作能力

保养规程和考核

八技术大比武每年一次综合评比，提高技能

九消防实战演习（配合保安

每半年一次提高消防实战能力

队）

第五节管理规章制度的建立

“没有规矩,不成方同”。健全、规范的管理规章制度是我们实施

科学管理、提供优质服务的依据，也是我们塑造物业管理品牌的保证。

我们将严格按照IS09001质量保证体系的要求，对华侨海景山庄实施专

业化、规范化的管理。同时，根据华侨海景山庄的实际情况，我们制订了

完善的管理规章制度C

限于篇幅，我们仅将华侨海景山庄管理规章制度的目录摘录如下，具

体内容详见附件〈华侨海景山庄管理规章制度汇编＞。

一、公众制度

1、华侨海景山庄精神文明建设公约

2、华侨海景山庄楼宇使用及维护管理规定

3、华侨海景山庄装修管理规定

4、华侨海景山庄装修管理公约

5、华侨海景山庄装修人员管理规定

6、华侨海景山庄物品搬进（出）管理规定

7、华侨海景山庄治安管理规定

8、华侨海景山庄清洁卫生管理规定

9、华侨海景山庄园林绿化管理规定

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10、侨海景山庄消防管理规定

11、华侨海景山庄交通车辆、停车场管理规定

12、华侨海景山庄环境保护管理规定

13、华侨海景山庄供水、供电、供气管理规定

14、华侨海景山庄临时用电管理规定

二、内部岗位职责

1、管理处主任岗位职责描述

2、保安队长岗位职责描述

3、管理员岗位职责描述

4、保安员岗位职责描述

5、车管员岗位职责描述

6、清洁员岗位职责描述

7、维修工岗位职责描述

8、绿化工岗位职责描述

9、炊事员岗位职责描述

三、内部行政管理制度

1、员工守则

2、员工培训制度

3、员工录用制度

4、劳动合同管理规定

5、请销假制度

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6、岗位考勤制度

7、工作制度

8、员工考核制度

9、奖惩制度

10、办公用品管理制度

11、员工宿舍管理规定

12、员工食堂管理规定

13、管理处回访制度

14、接待来访投诉工作制度

15、档案管理制度

16、电脑管理制度

17、安全操作制度

18防火安全检查制度

四、工作流程

1、华侨海景山庄管理处整体运作流程

2、社区文化活动实施流程

3、业主投诉处理流程

4、物业接管验收流程

5、业主入住流程

6、二次装修管理流程

7、档案建立与管理流程

8、服务质量评价及不合格服务控制服务

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9、物料控制流程

10、设备设施维修养护工作流程

11、业主室内维修工作流程

12、治安事件处理工作流程

13、环境管理工作流程

14、消防应急处理流程

15、培训工作流程

五、员工工作岗位考核及奖惩

1、奖励办法

2、公司考核制度

第六节物业管理经费收支测算

一、物业管理经费收支的基本原则

1、”以收定支“原则

华侨海景山庄在制订物业管理收费时考虑到业主的承受能力，收费

标准均照深圳市的收费指导标准下浮，并在此基础上精打细算，计划使用,

合理开支。

2、”透明管理”原则

编制费用开支计划，物业公同仅收取合理的管理佣金，其余收入均投

入到管理中，费用开支的预决算经过业主委员会的审查确认，并按规定定

期公布账目。

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二、日常物业管理费测算

（一）测算依据

1、深圳市物业管理、停车场收费的相关法律收费指导标准及文件；

2、我公司多年物业管理的经验数据，并参照现行市场行情及行业测

算惯例；

（二）华侨海景山庄物业管理费收入测算（见附表一）。

（三）华侨海景山庄物业管理费支出测算（见附表二）。

三、“两金”的管理与使用

华侨海景山庄公用设施专用基金、房屋本体维修基金的管理与使用

按〈深圳经济特区住宅区物业管理条例》、〈深圳市住宅区公用设施专用

基金管理试行规定入〈［深圳市房屋本体维修基金管理规定〉执行C

三、测算说明

1、小经测算年年收入65.38万元,年支出66.41万元,收支相抵亏损

1.03万元,亏损由物业管理公司在管理佣金中弥补。

2、由于当前房屋空置率较高,管理佣金暂按8%计提,随着收费率的

提高，管理佣金将恢复按10%计提。

华侨海景山庄小区物业管理收入测算表（附表一）

序理论值预计实际回收

项目数量

号收费标准金额金额

名称（平方米）计算公式计算公式

（万元/年）（万元/年）

3.00元154.76X0.4

1别壁4298942989X3.00X12154.7661.90

/W•月

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公寓0.6元

246564656X0.6X123.353.352X50%1.68

（2栋）/m2-月

停车费

3暂不收费1.8

收入

有偿

41500元/月X121.31.8

服务

收入合计65.38

华侨海景山庄小区物业管理支出测算表（附表二）

序金额

类别项目名称计算公式

号（万元/年）

1员工工资34.20

主任1人4000元/人•月X12=480004.80

管理员2人2200元/人♦月X2X

5.28

12=52800

维修工1人1800元/人•月X12=216002.16

其绿化工2人1300元/人•月X2X3.12

—人工费

12=31200

中清洁工3人800元/人・月X3X2.88

12=28800

保安队长1人1500元/人•月X12=180001.80

保安员11人1000元/人・月X11X12=1313.2

炊事员1人800元/人・月X12=96000.96

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2养老、医疗、工伤、失业保险工资总领X15%5.13

劳保福利（含劳保、福利、加

3工资总额X8%2.74

班补助等）

4工会经班工资总额X2%0.68

5教育培训经费工资总额XI.5%0.51

小计43.26

1通讯费300元/月X12=36000.36

2办公用品综合测算0.80

3办公用水电费综合测算0.80

行政办

4服装费250元/年•人X22=55000.55

公费用

5广告书报费综合测算0.30

6其它费用500元/月X12月0.60

小计3.41

1化粪池清理综合测算0.50

2污水、雨水检查井清理维护综合测算0.20

公共

3路面维修养护综合测算0.20

—设施

4公用照明灯具维护综合测算0.20

维护费

5招牌、宣传栏、围栏等维护综合测算0.20

小计1.30

绿化养护（包括绿化、施肥、

1喷药、修剪、补种、机具维1000元/月X121.20

护）

环境卫生保洁（含保洁用品

四2800元/月X120.96

管理费及工具消防耗,保洁用水）

3垃圾清运1200元/月X12月1.44

4消杀费400X120.48

小计4.08

生活水泵、变配电设备维护、消防

机电

10007C•月X121.20

五设备设施维护

维护费

小计1.20

公用照明、绿化用水、生活水泵用元/月X122.40

公用

六水电费电等

小计2.40

七共1开办费摊销4万元/2年2.00

文档仅供参考

2社区文化费综合测算0.20

3管委会经费综合测算0.30

它4不可预见费58.1EX1%0.58

5管理公司佣金58.15X8%4.65

6税金58.15X5.2%3.02

小计10.75

合计66.41

第七节住宅区档案的建立和管理

住宅区的档案资料是物业管理的重要资源，建立完善的档案并进行

科学的管理是十分必要的。因此，我们将在接管华侨海景山庄物业管理

的同时，对山庄所有物业管理档案进行接管，包括建筑施工、竣工验收图

纸、资料、和业主、住户档案资料等。在原来档案的基础上，进行科学

分类，并不断进行补充完善,应用计算机实施规范化管理，从而建立完整的

资料档案库。

一、档案的接管

1、成立管理处档案资料室，专门负责山庄档案的接管与管理工作。

2、制定档案接管与管理的工作流程，档案资料管理规章制度档案资

料管理员（兼）岗位贡任制。

3、对于山庄的工程技术、小区管理、经营财务、人事管理、规章

制度及往来文件、质量管理文件档案资料及其它档案，进行分类编号、

科学建档，具体内容见附表。

文档仅供参考

二、档案的管理

1、充分运用计算机技术进行管理。在现代信息社会,广泛地应用计

算机,参与各行业、各方面的工作，已成为现代化管理的重要手段。在档

案管理上，充分发挥计算机所具有的数据处理快、贮存信息量大、安全

可靠、易于保存、方使使用等优势,实现档案管理的科学化和现代化。

2、采用计算机贮存与原始文书档案双轨制，实现档案资料贮存方式

多元化。尽可能把其它形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保

存、查找和利用。同时,运用录像带、录音带、胶卷、照片、图纸、图

表、幻灯片等多种形式贮存信息，使抽象的裆案资料具体、形象化，更易

于运用与接受。

3、做到档案组卷分类科学化。编制统一的档案组卷分类说明书，规

定应按部门分类，以内容分类，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的

顺序进行组卷，逐一编号、登记造册、编辑目录，分柜保存。住户档案资

料分类原则是每组团按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档，但

要充分考虑原接管档案分类的实际。

4、加强档案的安全、保密工作。应符合防盗、防火、防口、防

鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法，管理处部分档案按其泄露、遗

失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机

密、秘密三级，其它为普通裆案，不同密级的档案在保管和运用方囱将区

别对待。

三、档案的运用

1、员工因工作需要借阅档案，应办理借阅登记手续,并规定借阅期

文档仅供参考

限。

2、档案的销毁,应填写销毁单，并经管理处主任批准后方可执行，销毁

单由档案室管理员保存。

附表：

华侨海景山庄档案资料分类目录

项目内容

1、业主委员会工作:业主委员会的章程、文件、通知、资料、历次活动

记录等

2、住户管理:住户资料（入伙通知单、购房合同、住户登记表、业主公

约、住户证件、验房签收表、钥匙发放记录等）、住户投诉、回访记

111

录，住户意见调查、统计记录

3、社区文化:社区文化活动计划、记录（简很、照片、录像带、录音带

庄

等）、活动总结

4、清洁卫生:清洁卫生检查结果及记录，垃圾清运合同,消杀合同及记录

管

5、绿化管理:绿化工作记录及检查记录，消杀、病虫害检查防治记录、

绿化设备清单、使用及保养记录

理

6、车场管理：入住户办理停车卡记录、办七车辆档案、巡视路线、记

录、丢失车辆处理记录、交接班、值班记录，搬/入出记录

7、消防、治安管理资料：上级消防文件精神，本区消防设施的管理情况

及有关消防治安状况记录。

1、山庄建设竣工资料：报建资料、山庄红线图、规划图、总平面竣工

图、、建筑物竣工图（建筑、结构、给排水、电气、煤气等）、构筑

工物竣工图、公共设施竣工图、室外管网竣工图（水、电、电话、煤

程气、消防、有线电视、智能化系统配线、排雨排污等）、绿化工程竣

技工图等

术2、山庄改造变更资料：各类改造竣工图、装修及验收资料（装修申请

管表、责任书、装修图、施工队资料、验收资料等）、山庄改造计划

理3、房屋及公共设施维修（维护）：房屋重大维修资料、公共设施重大维修

资料、日常维修资料（申请记录、回访记录、维修派工单等）、大修

改造计划、故障事故报告、公共设施巡检记录等

文档仅供参考

4、设备资料：设备管理（维修保养规范、设备台帐及更新记录、工程验

收资料等）、设备技术（设备使用说明书、图纸）、设备运行、维修保

养资料（通讯、水电、智能化系统、消防等）

5、科技图书及资料：各类技术手册、标准、规范、产品样本和资料、

其它技术信息和资料等

经1、经营管理资料:房产面积资料、经营收费标准等

营2、合同管理资料:物业委托管理合同、购房合同、垃圾清运合同、消杀

财合同、采购合同、工程维修合同及其它经营合同，合同更改、评审记

务录

3、财务管理:各类会计凭证、账簿、报表等

人1、人事：员工花名册、资质证明资料、员工体检表、考核表、工伤保险

事资料、各类统计报表等

劳2、劳资：员工工资、考勤、各类休假、奖金发放记录、各类统计报表等

资3、培训1：培训计划、员工培训记录、培训考核记录等

规章1、管理及运作规章制度

制度2、政府、主管部门颁发的法律法规文件

及3、金通物业管理公司文件

往来4、其它外来文件

文件5、本管理处发出的通知、公告、报告、信函等公文

质量1、质量体系文件:质量手册、运作程序文件、作业指导书

管理2、质量管理资料及记录：内部质量审核资料、管埋评审资料,纠正和预

文件防措施报告、其它记录及资料

档案1、档案销毁报告及清单

管理2、档案接管、移交记录

资料

其它

第八节各类经营管理服务指标的承诺

一、管理经营指标承诺及拟采取的措施

（一）管理服务费收取率

国优标准>98%

文档仅供参考

省优标准>98%

承诺指标

测定依据