其他税收法律制度

第六章其他税收法律制度

第一节关税法律制度

一、纳税人

1.入境旅客随身携带的行李、物品的持有人；

2.多种运送工具.上服务人员入境时携带自用物品H勺持有人；

3.馈赠物品以及其他方式入境个人物品H勺所有人；

4.进口个人邮件的收件人。

二、课税对象和税目

关税的课税对象是进出境的货品、物品。

三、税率

（一税率日勺种类

1.关税的税率分为进口税率和出口税率两种。其中进口税率又分为一般税

率、最惠国税率、协定税率、特惠税率、关税配额税率和暂定税率。

2.进口关税一般采用比例税率，实行从价计征的措施，但对啤酒、原油等少

数货品则实行从量计征。对广播用录像机、放像机、摄像机等实行从价加从量的

复合税率。

（二）税率确实定

1.进出口货品，应当按照收发货人或者他们H勺代理人申报进口或者出口之

日实行的税率征税；

2.进口货品抵达前，经海关核准先行申报的，应当按照装载此货品的运送

工具申报进境之日实行的税率征税；

3.进出口货品的补税和退税，合用该进出口货品原申报进口或者出口之日

所实行日勺税率，但下列状况除外：

（1）按照特定减免税措施同意予以减免税的进口货品，后因状况变化经海

关同意转让或发售需予补税日勺，应按其原进口之日实行的税率征税。

（2）加工贸易进口料、件等属于保税性质的进口货品，如经同意转为内销，

应按向海关申报转为内销当日实行的税率征税；如未经同意私自转为内销BU则

按海关查获日期所施行H勺税率征税。

（3）对经同意缓税进口日勺货品后来交税时，不管是分期或一次交清税款，都

应按货品原进口之日实行的税率计征税款。

（4）分期支付租金的租赁进口货品，分期付税时，都应按该项货品原进口

之日实行的税率征税。

（5）溢卸、误卸货品事后确定需予征税时，应按其原运送工具申报进口日

期所实行的税率征税。如原进口日期无法查明的，可按确定补税当日实行的税率

征税。

（6）对由于《海关进出口税则》归类日勺变化、完税价格的审定或其他工作

差错而需补征税款的，应按原征税日期实行H勺税率征税。

（7）查获的走私进口货品需予补税时，应按查获日期实行的税率征税。

（8）临时进口货品转为正式进口需予补税时，应按其转为正式进口之日实

行的税率征税。

四、计税根据

1.一般贸易项下进口的货品以海关审定日勺成交价格为基础的到岸价格作为

完税价格。

（1）在货品成交过程中，进口人在成交价格外另支付给卖方的佣金，应计

入成交价格，而向境外采购代理人支付的买方佣金则不能列入，如已包括在成

交价格中应予以扣除。

（2）卖方付给进口人日勺正常回扣，应从成交价格中扣除。

（3）卖方违反协议规定延期交货日勺罚款，卖方在货价中冲减时，罚款则不能从

成交价格中扣除.

（4）到岸价格是指包括货价以及货品运抵我国关境内输入地点起卸前H勺包

装费、运费、保险费和其他劳务费等费用构成的一种价格，其中还应包括为了在

境内生产、制造、使用或出版、发行的I目的I而向境外支付的与该进口货品有关的

专利、商标、著作权，以及专有技术、计算机软件和资料等费用。

（5）为防止低报、瞒报价格偷逃关税，进口货品的到岸价格不能确定期，本

着公正、合理原则，海关应当按照规定估定完税价格。

2.出口货品应当以海关审定日勺货品售予境外的离岸价格，扣除出口关税后

作为完税价格。

（1）离岸价格应以该项货品运离关境前的最终一种口岸的离岸价格为实际

离岸价格。

（2）若该项货品从内地起运，则从内地口岸至最终出境口岸所支付的国内

段运送费用应予扣除。

（3）离岸价格不包括装船后来发生的）费用。出口货品在成交价格以外支付

给国外的佣金应予扣除，未单独列明日勺则不予扣除。

（4）出口货品在成交价格以外，买方还另行支付日勺货品包装费，应计入成

交价格。

（5）当离岸价格不能确定期，完税价格由海关估定。

五、税收优惠

1.《海关法》和《进出口关税条例》中规定口勺减免税，称为法定性减免税。

重要有下列情形：

（1）一票货品关税税额、进口环节增值税或者消费税税额在人民币50元如

下日勺；

（2）无商业价值的广告品及货样；

（3）国际组织、外国政府免费赠送欧I物资；

（4）进出境运送工具装载的途中必需的燃料、物料和饮食用品；

（5）因故退还日勺中国出口货品，可以免征进口关税，但已征收的出口关税,

不予退还；

（6）因故退还的境外进口货品，可以免征出口关税，但已征收的进口关税

不予退还。

2.有下列情形之一H勺进口货品，海关可以酌情减免税：

（1）在境外运送途中或者在起卸时，遭受到损坏或者损失日勺:

（2）起卸后海关放行前，因不可抗力遭受损坏或者损失时；

（3）海关查验时三经破漏、损坏或者腐烂，经证明不是保管不慎导致日勺。

六、征收管理

1.进出口货品的收发货人或其代理人应当在海关签发税款缴款凭证次日起

7日内（星期日和法定节假日除外），向指定银行缴纳税款。

2.逾期不缴口勺，除依法追缴外，由海关自到期次日起至缴清税款之日止，

按日征收欠缴税额1%。的滞纳金。

3.已征出口关税口勺货品，因故未装运H1口申报退关，经海关查验属实丛J,

纳税人可以从缴纳税款之日起的1年内，书面申明理由，连同纳税收据向海关

申请退税，逾期不予受理。

4.进出口货品完税后，如发现少征或漏征税款，海关有权在1年内予以补

征。

5.如因收发货人或其代理人违反规定而导致少征或漏征税款的，海关在3

年内可以追缴。

第二节房产税法律制度

一、房产税的纳税人与征税范围

（一）房产税的纳税人：是指在我国都市、县城、建制镇和工矿区（不包括

农村）内拥有房屋产权日勺单位和个人。

1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人时,

集体单位和个人为纳税人；

2.产权出典日勺，承典人为纳税人；

提醒：房产出租的，由房产产权所有人（出租人）为纳税人。

3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纲税

人；

4.产权未确定或者租典纠纷未处理的，房产弋管人或者使用人为纳税人；

5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由

使用人按房产余值代为缴纳房产税。

提醒：（1）纳税人详细包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

（2）涉外企业、单位和个人等在内地拥有的房产，也要缴纳房产税。

（3）房地产开发企业建造的商品房，在发售之前不征收房产税；但对发售

前房地产开发企业己经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。

【例题•单项选择题】有关房产税纳税人的下列表述中，不符合法律制度规

定的是（）。（2023年）

A.房屋出租日勺，承租人为纳税人

B.房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人为纳税人

C.房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人

D.房屋产权未确定日勺，房产代管人为纳税人

「对的答案」A

「答案解析」本题考核房产税的纳税义务人。房产出租口勺，出租人按照租金收入

缴纳从租计征的房产税，出租人为房产税的纳税义务人。

（二）房产税的I征税范围

1.从地理位置上：房产税日勺征税范围是都市、县城、建制镇和工矿区内日勺房

屋，不包括农村。

2.从征税对象上：指房屋。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属

于房产税的征税对象。

【例题•判断题】房产税口勺征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，因此与

房屋不可分割的多种附属设备也应作为房屋一并征税。上述日勺“多种附属设备”

包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。

『对的答案」X

「答案解析」本题考核房产税的征税范围。“多种附属设备”不包括独立于房屋

之外的建筑物，如水塔、烟囱等。

二、房产

税的计

税根据、

税率和

应纳税

额的计

算

（一）房

产税的

计税根

据计税根

税率税额计算公式

据

从价计

征：房产

余值为

计税根

据。

计

税余值

=房产

原值X

Cl­

io%-

30%)

(1)

房产原

值应包

括与房

屋不可

分割的

多种附

属设备

或一般

不单独

计算价

值的配

套设施。

(2)

房屋附

属设备

和配套

设施的

计税规

定：

①

凡以房

屋为载

体，不

可随意

移动的

附属设

备和配

套设施，

无论在

会计核

算中与

否单独

记账与

核算，

都应计

入房产

原值，

计征房

产税。

②

纳税人

对原有

房屋进

行改建、

扩建时

要对应

增长房

屋的原

值。

(3)

投资联

营的房

待：

①

以房产

投资联

营，投

资者参

与投资

利润分

红、共担

风险M

按照“房

产余值”

作为计

税根据

计征房

产税。

②

以房产

投资收

取固定

收入、不

承担经

营风险

时视

同出租，

按照“租

金收入”

为计税

根据计

征房产

税。

提

醒：对融

资租赁

的房屋：

以房产

余值计

征房产

税，租

赁期内

的纳税

人，由

当地税

务机关

根据实

际状况

确定。

2.

从租计

缴篇产

税。

。房

产税的

税率及

计算（重

点)

1.

两种计

税措施

(1)

从价计

征。从价

计征的

房产税,

是以房

产余值

为计税

根据。房

产税根

据房产

原值一

次减除

10%〜

30%后的

余值计

算缴纳。

房产税

采用比

例税率，

根据房

产余值

从价计

征阳

税率为

1.2%。

(2)

从租计

征。从租

计征的

房产税，

是以房

屋出租

获得的

租金收

入为计

税根据。

房产税

采用比

例税率，

根据房

产租金

收入计

征M

税率为

12%o

【提

醒】对个

人按市

场价格

出租的

居民住

房，用

于居住

时可

暂减按

4%的税

率征收

房产税。

计税措

施

从价计房产余

1.2%整年应纳税额=应税房产原值X（1—扣除比例）X1.2%

征值

从租计房产租

12%整年应纳税额=租金收入X12%（或4%）

征金

【例题•单项选择题】某企业2023年度自有生产用房原值5000万元，账面

已提折旧1000万元。已知房产税税率为1.2%,当地政府规定计算房产余值的扣

除比例为30%。该企业2023年度应缴纳日勺房产税税额为（）万元。（2023年）

A.18

B.33.6

C.42

D.48

『对的答案』C

『答案解析」本题考核房产税税额的计算。根据规定，从价计征n勺房产税,

以房产余值为计税根据。该企业2023年应缴纳日勺房产税=5000X（1-30%）X

1.2%=42（万元）

【例题•单项选择题】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆

的7间（房屋原值为20万元）。2023年1月1日，王某将4间出典给李某，获

得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某企业，每月收取租金1万元。

已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后时余值计税，则王某2023年应纳

房产税额为（）。

A.1.652.万元

B.0.816万元

C.0.516万元

D.1.632万元

「对的答案」D

「答案解析J本题考核房产税税额的计算。（1）开餐馆的房产应纳房产税

=20X（1-20%）X1.2%=0.192（万元）；（2）房屋产权出典的，承典人为纳

税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；（3）出租房屋应纳房产税=1X12X12与

=1.44（万元）；（4）三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632（万元）。

三、房产税的税收优惠

L国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

2.由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗

卫生单位、托儿所、幼稚园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、

自身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税，

提醒：对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应

照章征税。

四、纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产

税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产

税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验罢手续之次月起，缴纳

房产税。

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产

权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房

产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使

用或交付之次月起，缴纳房产税。

8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义

务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

【例题•多选题】根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，不

符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。

A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产

税

B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税

C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验罢手续之月起，缴纳房

产税

D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税

「对的答案」AC

「答案解析」本题考核房产税纳税义务发生时间。纳税人将原有房产用于生产经

营，从生产经营之月起，缴纳房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理

验罢手续之次月起，缴纳房产税。

例题•单项选择题】甲企业委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2023

年12月竣工，2023年1月办妥（竣工）验罢手续，4月付清所有价款。甲企业

此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（）。（2023年）

A.2023年12月

B.2023年1月

C.2023年2月

D.2023年4月

『对的答案」C

『答案解析」本题考核房产税的纳税义务发生时间。纳税人委托施工企业建

设的房屋，从办理验罢手续之次月起，缴纳房产税。本题中2023年1月办妥（竣

工）验罢手续，因此从2023年2月起征收房产税。

第三节契税法律制度

一、契税的I纳税人一一权属时承受人

契税的纳税人，是指在我国境内承受（获得）“土地、房屋权属”转移

（土地使用权、房屋所有权）区）单位和个人。

提醒：这里明说日勺“承受”，是指以受让、购置、受赠、互换等方式获

得土地、房屋权属的J行为。

二、契税的征税范围

契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房

屋权属未发生转移的，不征收契税。契税的征税范围详细包括：

1.国有土地使用权出让（土地一级市场）；

2.土地使用权转让（（土地二级市场：包括发售、赠与、互换）；

提醒：土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖；

4.赠与；

5.互换。

6.特殊状况，视同转移：

（1）以土地、房屋权属作价投资、入股：（2）以土地、房屋权属抵债;

（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式承受土地、房屋权属；

（5）土地使用权受让人通过完毕土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定

项目，以此获取低价转让或免费赠与的土地使用权的；（6）企业增资扩股中，对

以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的J,征收契税；（7）企业破产

清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

提醒：（1）企业破产清算期间，债权人破产企业土地、房屋权属的，免

征契税。

（2）土地、房屋权属的典当、继承、分拆（分割）、出租、抵押，不

属于契税的征税范围。

【例题•单项选择题】根据契税法律制度H勺规定，下列各项中，应缴纲契

税的是（）。（2023年）

A.承包者获得农村集体土地承包经营权

B.企业受让土地使用权

C.企业将厂房抵押给银行

D.个人承租居民住宅

「对的答案」B

「答案解析J本题考核契税的I征税范围。契税以在我国境内转让土地、房屋

权属的行为作为征税市象。土地、房屋权属未发生转移的I,不征收契税。土地使

用权转让中H勺农村集体土地承包经营权的转移以及土地、房屋权属的典当、继承、

出租或者抵押等，均不属于契税MJ征收范围。

三、契税的税率：比例税率（3%—5%）

四、契税的计税根据

1.国有上地使用权出让、上地使用权发售、房屋买卖：成交价格作为计税

根据。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权发售、房屋买

卖市场价格确定。

3.土地使用权互换、房屋互换：互换土地使用权、房屋的“价格差额”。

提醒：互换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；互换价格相等

的，免征契税。

4.以划拨方式获得的土地使用权，经同意转让房地产时，以补交的土地使

用权出让费用或者土地收益为计税

根据。

五、契税应纳税额口勺计算

应纳税额=计税根据X税率

【例题・单项选择题】甲企'也于2023年9月向乙企业购置一处闲置厂

房，协议注明的）土地使用权价款2000万元，厂房及地上附着物价款500万元。

已知当地规定的契税税率为3%,甲企业应缴纳的契税税额为（）万元。（2023

年）

A.15

B.45

C.60

D.75

『对的答案」D

「答案解析」本题考核契税H勺计算。房屋买卖的，以成交价格为计税根据，

成交价格中包括土地、房屋权属日勺转移协议确定日勺价格。应缴纳契税=

（2023+500）X3%=75（万元）。

【例题•单项选择题】周某原有两套住房，2023年8月，发售其中一套，成

交价为70万元；将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换；又

以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3机周某计算应缴纳欧I

契税的下列措施中，龙日勺的是（）。（2023年）

A.100X3%=3（万元）

B.（100+60）义3%=4.8（万元）

C.（100+70）X3%=5.1（万元）

D.（100+70+60）X3%=6.9（万元）

「对的答案」A

「答案解析』本题考核契税的计算。契不兑是由承受土地房屋权属转移的单位和个

人缴纳日勺；对于互换土地使用权或房屋日勺，互换价格相等的，免征契税。本题中

周某只有购置新住房需要缴纳契税。

六、契税征收管理

1.契税纳税环节：纳税人签订土地、房屋权属转移办议的I当日，或者纳税

人获得其他具有土地、房屋权属转移协议性质凭证的当日。

2.契税纳税期限：纳税义务发生之日起10日内。

第四节土地增值税法律制度

一、土地增值纳税人

土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着

物并获得收入的单位和个人。

提醒：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营

业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方交契税、印

花税。

【例题・多选题】张某于2023年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作

为投资。2023年将其中一套公寓以100万元H勺价格转让给谢某，从中获利20万

元，根据我国税收法律制度口勺规定，张某发售公寓的行为应缴纳口勺税种有()o

(2023年)

A.个人所得税

B.营业税

C.契税

D.土地增值税

「对的答案」ABD

『答案解析』本题考核房屋转让环节波及的)税种。按照有关规定，本题中波

及营业税和土地增值税。按照规定缴纳个人所得税。

二、土地增值税征税

范围

L征税范围的

一般规定：

(1)土地增值

税只对转让国有土

地使用权的行为征

税，对出让国有土

地使用权的行为不入征收工地增值税

征税；

(2)土地增值

税既对转让土地使

用权的行为征税，

也对转让地上建筑

物及其他附着物产

权的行为征税；

(3)土地增值

税只对有偿转让的

房地产征税，对以

继承、赠与等方式免

费转让的房地产，

不予征税。

解释：土地增值

税的征税范围具有

“国有”、“转让”、

“获得收入”三个关

键特性。

2.征税范围的

详细和特殊规定

征收土地增值税

（1）出让国有土地的行为；

（1）发售国有土地（2）继承、赠与等方式免费转让日勺房地产；

使用权；（2）获得（3）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接

土地使用权后进行赡养义务人的行为；

房屋开发建造然后（4）通过中国境内#营利的社会团体、国家机关将房屋

发售mJ;（3）存量产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益

房地产买卖；（4）事业。

抵押期满以房地产（5）以房地产进行投资、联营的），投资、联营的一方以

抵债（发生权属转二地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房

让）；（5）单位之地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值

间互换房地产（有实税（非房地产企业）；

物形态收入）；（6）（6）房地产开发企业将开发日勺部分房地产转为企业自用

投出方或接受方属或用于出租等商业用途；

于房地产开发日勺房（7）个人之间互换自有居住用房地产；

地产投资；（7）投（8）合作建房，建成后按比例分房自用口勺；

资联营后将投入日勺（9）房地产日勺出租；

房地产再转让的；（10）对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；

（8）合作建房建成（11）企业吞并转让房地产；房地产时代建房行为；房地

后转让的。产H勺重新评估。

【例题・单项选择题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。

A,企业与企业之间互换房产

B.房地产开发企业为客户代建房产

C.吞并企业从被吞并企业获得房产

D.双方合作建房按比例分派房产后自用

「对的答案」A

r答案解析」本题考核土地增值税日勺征税范围。土地增值税征税范围规定,

房地产开发企业为客户代建房产，没有发生房屋产权H勺转移，不属于土地增值

税征税范围；吞并企、也从被吞并企业获得房产、合作建房按比例分派房产后自用,

暂免征收土地增值税。

三

、

党

税

上

率

行

实

级

四

增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系（%）

超

率

累

进

税

率

极

数

1不超过50驯勺部分300

2超过50%至100和勺部分405

3超过100%至200朝勺部分5015

4超过200和勺部分6035

四、.土地增值税的计税根据

增值额日勺计算公式为：增值额=转让房地产获得的收入一扣除项目

（-）转让房地产获得口勺收入

纳税人转让房地产获得口勺收入，包括转让房地产的所有价款及有关的

经济收益；从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）扣除项目及其金额（重点掌握）

1.获得土地使用权所支付的j金额（合用新建房转让和存量房地产转让）:

包括地价款和获得使用权时按政府规定缴纳口勺费用。

【例题•单项选择题】下列项目中，征收土地增值税确定获得土地使用

权所付金额中地价款的措施，对H勺的是（）。

A.以出让方式获得土地使用权日勺，为支时的土地价款

B.以行政划拨方式获得土地使用权日勺，为补缴欧I出让金

C.以转让方式获得土地使用权的I,为补缴的出让金和费用

D.以其他方式获得土地使用权的，为建房的费用与成本

『对的答案」B

「答案解析』本题考核土地增值税日勺计税根据。以出让方式获得土地使用权

的，为支付口勺土地出让金；以行政划拨方式缺的土地使用权的，为转让土地使用

权时，按规定补缴的I出让金；以转让方式获得土地使用权的，为实际支付的地价

款。

2.房地产开发成本（合用新建房转让）：包括土地征用及拆迁赔偿费、前期

工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

【例题・多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。

A.土地出让金

B.耕地占用税

C.公共配套设施费

D.借款利息费用

「对的答案」BC

「答案解析」本题考核房地产开发成本。房地产开发成本包括土地日勺征用及拆迁

赔偿费、前期工程费、加注安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间

接费用等。耕地占用税属于土地征用及拆迁赔偿费。

3.房地产开发费用（合用新建房转让）

（1）纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款

证明欧J：

最多容许扣除日勺房地产开发费用=利息-（获得土地使用权所支付日勺金

额+房地产开发成本）X5%以内

（2）纳税人不能按转让房地产项目分推利息支出或不能提供金融机构

贷款证明的：最多容许扣除日勺房地产开发费用=（获得土地使用权所支付的金额

+房地产开发成本）以内

【例题・单项选择题】企业开发房地产获得土地使用权所支付的金额

1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元

（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定

能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%o该企业容许扣除的房地产开发费

用是（）万元。

A.370

B.650

C.750

D.850

『对的答案」B

『答案解析』本题考核房地产开发费用的计算。该企业容许扣除的房地产开发费

用=（400-100）+（1000+6000）X5%=650（万元）。

4.与转

让房地

产有关

日勺税金

（合用

新建房

转让和

存量房

地产转

让）：包可扣除税金详细阐明

括营业

税、城建

税、印花

税。教育

费附加

视同税

金扣除。

企业状

况

（1）销售自行开发日勺房地产时计算营业税的营业额为

房地产（1）营业税

转让收入全额，营业税税率为5%

开发企（2）城建税和

（2）由于印花税（0.5%。）包括在管理费用中，故不

业教育费附加

能在此单独扣除

（1）销售自行开发H勺房地产时计算营业税的营业额为

转让收入全额，营业税积率为5%

（1）营业税

非房地销售或转让其购置日勺房地产时，计算营业税日勺营业额

（2）印花税

产开发为转让收入减除购置后受让原价后口勺余额；营业税税

（3）城建税和

企业率为5%

教育费附加

（2）印花税税率为0.5%。（产权转移书据）

5.财政部规定的其他扣除项目（合用新建房转让）

从事房地产开发的纳税人可加计扣除=〔获得土地使用权所支付的金额

+房地产开发成本）X20%

提醒：（1）此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企

业不享有此项政策；（2）获得土地使用权后未经开发就转让日勺，不得加计扣除。

五、土地增值税应纳税额的计算

1.计算公式

土地增值税应纳税额=增值额X合用税率-扣除项目金额X速算扣除系数

2.计算环节

（1）计算转让房地产获得的收入（货币收入、实物收入）

（2）计算扣除项目

①获得土地使用权支付日勺金额

②开发土地日勺成本、费用

③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格

④与转让房地产有关的税金

提醒：与转让房地产有关欧I税金包括：营业税、都市维护建设税、印花

税、教育费附加。

（3）计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目

（4）计算增值额♦扣除项目的比率

（5）计算土地增值税的应纳税额

六、土地增值税征收管理

（一）土地增值税纳税申报程序

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