商业地产策划的关键：开发流程与娱乐体验

商业地产筹划要点

1、市场调研定位

•市场调研

•地段分析

•商圈与竞争对手分析

•三类目的客户分析定位

•主题、业态定位

2、规划设计顾问

•商业布局及店铺分割

•土地运用与市政概念规划提议

•道路交通组织提议

•景观设计及配套设施提议

•装修及二次商装提议

3、财务与投资顾问

•开发成本静动态预算

•租售收益评估及比例测算

•销售预测及投资回报分析

•投资风险评估

•自营经营评估

4、营销筹划

•客户群精确定位

•主诉求点确定及入市时机选择

•定价方略

•市场推广方略

•俏售控制方略

5、销售招商代理

•倘售招商部门组建

•人员培训

•俏售工具及资料制备

•实行销控

•主力店及品牌店推广引入

6、商业经营管理

•平常经营

•员工培训及指导

•卖场管理

•物业管理

•市场筹划推广

商业地产项目开发流程

1、市场条件判断

开发商需要在项M初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分

析判断。

该判断可以称之为初判断：不进行针对项H微观角度的分析，仅从

所在地区的市场状况及潜力入手判断该都市或地区发展对应商业房地产项n的可行性。和对

该项目的定位有个宏观的思索。

由丁商业房地产口勺形式种类比较多，并且多种商业房地产形式都存在市

场成熟性的问题：假如某个地区的社会牛•产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资

商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目11勺成功将是决定性的。实际

匕并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具有了对应的条件后，才

可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周围条件的规定与一般房地

产相比有过之而无不及。一种住宅小区，一幢写字楼所要处理的客流局限在一定范围内，但

商业房地产则不一样，所要处理的客流会伴随经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。

当一种商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一种重要的问

不一样的征询机构在进行上述分析时由于基础数据信息获得的渠道不

一样，分析成果也许有很大的不一样.例如，有些征询机构在为商业房地产项目做市场分析

时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析

措施有其长处，但缺陷也是很明显的。某些以市场调杳为主业的征询机构在做商业房地产项

目的市场分析时充足发挥其优势，依托其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场

潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。

个人认为最佳是上述两种征询机构口勺融合。

在做完市场征询及可承受发展规模II勺研究后，需要根据项目特定位

置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完毕该项

工作有存在偏差H勺也许性，但需要做初步确定，同步在背面H勺环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地获得及政府许可

完毕商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地

获得及政府许可的问题。土地获得指投资商按照与政府土地主管部门约定的价格从政府土地

部门得到对应地块•定期】艮H勺土地开发使用权。政府许可指向政府有关主管部门申请建设商

业房地产项目，并得到政府对应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构日勺同意等。

项目土地获得有两大原则:

1）、土地规模原则。商业房地产项目对土地规模日勺规定：要满足该项目

自身功能的需要，得够用。

2）、土地价格原则。土地价格H勺高下将直接决定项目的竞争优势。尤其

在项目运做初期，十.地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底治，细致的研究分析项目H勺目的客户，市场定位，产品形式，特点,

启动方略，财务测算等有关问题。此环节是项目成功与否的重要原因，假如定位出现偏差，

则项目没有成功日勺也许。反复探讨，反复修改定位，定位的精确程度取决于市场。

••般第四与第五步同步实行，在取地的过程中修正项目定位，在项目定

位过程中取地工作己开始，

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目II勺方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，

尤其以方案设计为重中之重；方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部

布局、内部功能、土地的运用效率、室内空间的运用效率、商铺出租H勺价格潜力、室内空间

的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行

纯建筑工程角度的深化、细化。

一般开发商都委托外国日勺设计机构进行方案设计阶段口勺设计，委托

国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合即可以减少设计成本，又可以保证设

计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应有的

规定，国内设计机构将无法对内完毕初步设计及施工图设计，或者尽管完毕，但会有大量潜

在问题遗留给开发商。

7、设计方案的市场化

指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供应商业房地产市场专家或

商业筹划企业，由市场专家或商业筹划企业针对此概念没计提出基于市场角度口勺修改提议，

并且三方之间日勺沟通交流必须通过几次循环，才可以最大程度保证最终设计方案口勺市场化理

念，具有市场精确度。

这正是诸多开发商忽视或不重视但又十分重要H勺环节。

原因在于商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专

卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，假如商业房地产的

设计不能最大程度满足商户FI勺功能需求，那么商户最简朴的选择就是不选择该项目，因此任

何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

而建筑师口勺最大的长处是通过其建筑美学思绪有效发明美学空间，并且

不一样建筑师将展现不一样特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念自

身并没有错误，但把一种建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，

否则该项目将面临空前的市场压力。

例：第五大街商业街坊。商业房地产项目通过建筑师和市场专家或

征询企业的多循环沟通后，该项目的方案设计得以确定。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案日勺系统化整合

在完毕了上述项FI设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上

方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系与否合理；

判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景与否符合投资规律；判断投资商自身资金、资

源和其对股权的期望之间与否合理可行等。假如上述判断的成果存在问题，那么需要回到设

计阶段进行有关调整,并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

指完毕项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究

汇报，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向

环境保护部门提交环境评估汇报，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水企业、

市政管理部门提交对应方案以及向其他主管部门提交别的文献,并得到上述部门承认同意的

过程。项目方案口勺政府许可过程，常规来讲需要至少近六个月的时间，需要认真看待。

在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、

消防审批及市政审批是比较关键H勺部分，影响到项目的最终规划，项目R勺交通条件保证，项

目的方案能否满足消防规范，以及项目与否有足够的电力、其他市政配套条件。上述任何审

批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。

在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。

1）交通审批

交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交

通进行审批。一般需要委托专业交通研究机构进行项目B勺交通分析和研究，对商业房地产项

目建成后对周围交通系统为影响及项目自身交通口勺组织进行方案设定及分析研究其可行性。

交通条件及交通组织对于其成功运行起决定性作用。交通问题可以成为项目日勺障碍，也

可以成为项目成功的瓶颈。对于商业房地产项目来讲，良好H勺外部交通环境会有效引导客流

进入项目地来消费，否则会大大减少到访客户日勺数量；良好日勺内部交通设置可以防止交通堵

塞，增进项目的内部交通循环。

2）消防审批

指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家口勺消防规范

进行审查，最终确定该方案与否符合国家消防规范，与否可以予以同意口勺过程。假如消防部

门最终否认了该项目的消防设计，那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工，这将

导致极大H勺挥霍。一般来说，项目的设计方案利目前国内落后H勺消防规范之间存在冲突

似乎是必然日勺事情，毕竟国内日勺消防规范很保守，而作为当今商业业态最复杂形式日勺商业房

地产项目，不突破中国日勺消防规范的话，几乎不也许真正按照其应有口勺功能建设。面对这种

冲突，开发商应探索双方的平衡点。

3）规划审批

指项目所在地区规划管理部门根据开发商上报的项目方案设计，以

项目的规划使用条件为基础，结合诸如交通审批、消防审批等专题审批口勺成果对项目的规划

方案进行同意的过程。规划审批的成果将是商业房地产项目操作过程中又一种对项目成功起

决定作用的环节。规划审批一旦定案，商业房地产口勺方案就基本确定，原则上不再修改，并

且也最佳不要再修改，否则挥霍太大。

规划审批的过程对于开发商极为关键：假如发生规划审批方案和上

报方案差距较大的状况，对投资商来说将面临诸多需要返工、损败北益的问题。要想保证规

划审批能按照计定目的实现，必须有效与政府各.主管部门进行沟通，做好对政府H勺公共关系

工作等。

10、项目招投标

指开发商完毕项目设计方案口勺深化后，在项目规划得到审批、项目土地

使用得到许可后，通过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及背面阶

段的机电征询商等，以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

指开发商在完毕项目的设计方案后，建立.或委托专门欧I财务融资机构对

该商业房地产项目艮I成本、收益、投资回报率、投资回我的敏感性分析等进行专业化分析。

这是投资商对项目进行投资日勺微观量化的决策根据。在财务分析核算过程中，财务融资机构

需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参照，并大量引用分析结论。

对于小型商业房地产项目，该项工作需要，但不需要做的很细。尤其来

用销售模式的商业房地产项目，财务核算的工作很简化诸多。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目口勺财务核算深入细化项目的资金需求量及资

金流量的工作。该项工作需要苜先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结

合项目他项资金的需求，最终完毕该项目的资金需求方案

13、融资方案

指开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权方略等，以项FI资

金需求方案为参照对象，制定的资金供应计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自

身资源和股权方略为参照对象，是由于任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除

非非市场原因存在，企业是不也许有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得

金融投资依附于企业资源的特点，因此在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身

在项目中口勺价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。

项目的财务核算、资金需求方案及融资方案对于开发商精确判断项目的

可操作性至关重要。以上测算及有关方案的精确度会直接影响投资商决策的精确度。

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采用发售的投资模式，投资

商一旦完毕对项目设计方案、财务融资方案H勺决策，就可以推进项目运做过程中最重要的）工

作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运行期间的资金准备两

阶段的内容。重要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资口勺决策工作。

精确对商业房地产项目H勺融资方略及方案进行决策，可以最大程度保证融资工作的有效进

行。假如开发商过高估计其在该项目中H勺股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重

影响融资工作H勺进程。

完毕融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目

商业计划书是其他投资商及金融机构理解该项F1U勺有效渠道。

在完毕项目商业计划书II勺编写工作后来，开始该项11的融资操作工作。

融资操作的形式重要有两种：1）、委托专业融资服务机构进行融资：2）、自己组织融资团体

进行融资。这两种融资方式互相之间并不冲突，假如协调好的话，会齐头并进。

第一种融资操作对•于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲

是必不可少的，由于专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地

产项目与国际资本直接、迅速兑接。国际上从事商业地产投资H勺金融机构实际上局限在某个

圈子里面，假如对这个金融圈子不理解、对这些机构不熟悉，盲目口勺冲撞只会耽误时间，不

会获得任何进展。

当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付

出融资成本，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同步，需要此外支付柞称r

总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费H勺原则是国际上融资通行日勺收

费原则。有些开发商也许认为上述原则太高，但可以明确的是，只规定1.5%左右融资费用

的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构是不太也许完毕项目

的融资。

第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资

商来讲，是可以采纳H勺。不过投资商自己进行融资操作也必须建立一种融资团体，这个融资

团体并非简朴一两个人就可以构成。

15、市场筹划

项n的市场筹划对于项目的成功至关重要，高明的市场方略可以减少项

n的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面,

防止竞争的市场方略是制胜u勺关键之举。

16、招商

项目招商日勺方式重要有两种，即：1）、委托专业招商征询机构进行项目

招商；2）、自己搭建招商团体进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际著名零售商

请进来有助于整个项目的招商，也就是主力店。一般招商征询机构更理解国际著名零售商的

需求，因此委托专业征询机构进行项目的前期招商更能有效增进项目日勺进展。

17、价格方略

对于采用商铺发售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预

测，并根据市场方略进行售价决策。商铺aJ售价首先由商铺自身价值决定，另一方面，市场

方略将有效提高商铺的价值。位价决策的精确性将有助于项目的J发包操作。

价格方略重要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

18、租金方略

开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依托对

现实状况市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，并且要考虑竞争市场

的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，精确H勺租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理企业的选择

项H获得成功最重要的原因之一，是商业房地产的物业管理。好的管理

商对招商工作、融资工作、工程U勺进行均有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影

响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚

等国家地区U勺机构。

商业房地产管理企业介入日勺方式重要有1）、管理企业以管理参股；2）、

胎任管理企业。

其实管理企业应当在项目设计阶段就参与进来，这对于项目日勺招商、融

资均有很大口勺好处。假如项目在项目刚开始运做时就谈定了著名管理企业进行未来项目的管

理，那么开发商在融资时更轻易得到投资伙伴的J认同，招商工作轻易进行等。

“娱乐体验企业与开发商“对话”

-怎样实现娱乐体验与商业地产的对接（实录）

高光勃：昨天跟诸多朋友也见过面了，我先简介一下我自己，我是刚刚回到这里，我是去年

回到北京，我在加拿大住了六年，在洛杉矶住了23年，回来的感觉是北京到处在建房子，

全世界我去过的地方很少见到我们这时房地产业这样兴隆，这次邀请我，我觉得房地产业在

全世界也是领先的，在房地产发展之间，必然有我们关注的地方，对我来说，去星巴克，星

期五餐厅，再做做瑜珈应当是很完美的I事。

我们今天说建筑自身不具有人性，今天房地产商把它人性化了，因此我定个《软玉温香》，

今天的房地产业在社会里己经仿佛是一种勇士同样，瑜珈则是一种西方世界重新返回到外面

来的小女子，原因是瑜珈总是觉得软绵绵的，今天上午尚有人说，你们瑜珈太难了，不管怎

么样，我先告诉你一种小噱头，为了提起大家的爱好，我还请了瑜珈师傅来做两三分钟的演

出，让大家看看是怎么回事，但愿大家均有机会练习练习。

之因此我把瑜珈比成小女子悄悄的进入了中国，在座的人也许听说过瑜珈，多半U勺都没有见

过，究竟是什么样的J?在今天的上午我就稍微的简介•下。房地产日勺勇士，我认为他跟喻珈

邂逅之后，也许会发生触电日勺感觉。我看到诸多业界的朋友，在晚上吃完饭后来，唱隼卡拉

0K,去拉拉小手，我们用这种方式结合一下，引起大家的爱好，但愿大家听的时候，懂得

我们究竟怎么回事，为何瑜珈可以跟房地产结合。

今天来了厂商的诸多代表，我也见了诸多朋友，未来互相之间完美结合U勺话，对双方均有很

大的好处。建设行业在中国来说还是新兴的行业，我们青鸟才三周年，在过去三年里，青鸟

健身可以独树一帜，在非常特殊日勺行业，今年我们开始又推出一种新艮I品牌，青鸟瑜珈，究

竟是怎么回事我慢慢的讲。

第一简介一下瑜珈，有的人听过，瑜珈的意思是联合、结合U勺意思，他的意思就是说，人身

体不协调，瑜珈就是让你的身体可以协调，同步让周围的人产生协调，我们还要跟整个的自

然、宇宙产生协调，目前来说，我们看到的瑜珈，都是哈达瑜珈，哈是太阳，月亮，就是一

种阴阳欧I调和，跟我们的太极和靠近，就是把阴阳调和，身体里的阴阳调和，阴阳调和后来,

身体自然健康。

々人问我，请问你练瑜珈内是不是每个人都可以把腿放在脖子背面，这是一般人存在的一种

很好的一种幻想，可以，不过那是要练的，而那个不属于瑜珈追求的目的，瑜珈追求什么样

的目的，我们是追求一种健康II勺目的。

瑜珈跟i般的运动有什么不i样的地方呢？我们是但愿肌肉的锻炼，整个身体状态的变化，

得到•种健康、协调，瑜珈认为除了外在的健康，健康还是•种状态，瑜珈是借用大脑带动

我们全身所有的器官，多种器官可以得到统一的运作。因此瑜珈是从内到外的发展，使身体

可以得到健康。

我们做击剑运动的时候，心脏受到很大的压力，从怀胎的时候，婴儿心脏就开始运动，因此

心脏是很重要的器官，由于运动的量太大，会刺激心脏，尤其是年龄大后来，心脏有时负荷

不了。瑜珈是借用一种很缓和的方式，运动U勺时候，刺激了身体，他的氧气一直就供应到心

脏去了，因此心脏在一定程度.上得到氧U勺不停的供应，由于血液流向心脏，同步导致了心肌

纤维逐渐的扩张，因此让心脏也缓慢的做运动，由于心脏缓慢的运动，同步带动了瑜珈里动

静的结合，导致了人整个身体H勺放松，放松了后来，心脏得到充足H勺供氧，让人得到健康。

在西方世界，逐渐的开始把瑜珈当成一种主流运动，瑜珈是发源于•运动口勺，西方人用科学的

措施看待它，后来发现本来是一种比较柔和，比较缓慢叫东西，不过可以迅速口勺让你身体到

达一种完全H勺平衡状态，减压是瑜珈的一种很好H勺措施。

我觉得目前的生活，目前在中国的社会里，很需要瑜珈的。

第一,社会经济起来了。第二，现代人走的方向，跟着这种工一业日勺这种节奏走的尤其快，尤

其中国人从老式上就有一种奋斗努力的特点，香港曾经是全世界压力最大的地方，香港开放

的最早，面对西方的J文化.人就拼命努力的工作，我敢相信，我们在座H勺成功者，不管是企

业家也好，各个均有问题，有人就说我晚上睡不好，瑜珈会不会协助我，睡眠不好就是压力

的反应。

同步目前的年轻人，生活习惯不稳定，尚有人面对了开放的世界，接受挑战的时候，他见的

东西太多，东西多的时候，也触发脑子的活动，因此也不会很好的放松。

提到青鸟瑜珈，我们自己也没有想到，我们打出了青鸟瑜珈的牌了、得到了强烈U勺反响，我

们连锁加盟活动出现的时候，有4千个商家问，但愿懂得究竟是怎么回事，但愿跟我们合作，

由于出了某些问题，因此就临时停了。

吉鸟瑜珈日勺理念。我们第一是结合了印度老式的智慧；加上我们中国的，我们中国有非常好

的老式以及医药的理念，我们把医药、健身、养神的措施结合起来；第三就是结合了西方的

科学，以及西方的商业运作。瑜珈在印度就像太极在中国同样，中国有多少人打太极，我想

在座的不会有多少，就是想老了再做，实际上他是一种非常好的运动，可是中国人不去运动。

我到印度去看，他们年轻人几乎都没有人做瑜珈。此外乜比较贫穷，规定生存，因此没有时

间做瑜珈，过去的23年时间里，大家也面临这样的问题，还没有时间考虑，在过去的十年

里，中国人已经事业安定了，追求的身体健康，还追求心灵上怎么样安静下来，让自己更有

力量在事业上冲刺，因此瑜珈进来是一种很好的时机。

那么我就把这些套在一起，推向市场，青鸟瑜珈最重要的牌子是，我们是健康和时尚的结合,

目前中国社会里，有一句词大家常用，你的壁橱真好看，挺洋气，说那个人穿日勺真够土时,

是贬义词，在国外，说蛮土的东西，觉得是乡土的，是褒义词，瑜珈就是挺洋的东西，在今

天的社会里，大家是不是比较接受洋气，比较时尚的东西，因此就带进我们今天口勺小区里，

我们比较一下中国的太极和其他的功夫，太极自身是持续性的，你学最基本的要二十四式,

比较难，瑜珈是体味式的，学三个动作就是三个动作，告诉你今天做这个动作，每个动作在

办公室做做，很简朴的J,他感觉很舒适，在今天的社会里，大家步调太紧急，我们把简朴的

东西带进米，会比较轻易感受到效果，在目前的社会里，连吃饭都要速度，麦当劳、肯德基

都应运而生，作瑜珈也是这样，青鸟瑜珈就是在这样的措施上，我们跟各位简介，让这种理

念可以得到发展。

提到房地产业，目前对于瑜珈的选择和期望，我们看到房地产业一开始的时候是过热，目前

说是泡沫化，我们说房地产面临紧缩,有人说在2023年的J宏观调控下,和8.31,我仅面临

诸多的问题，在这些问题卜.我们怎么样赶紧的跟零售商结合，今天这次活动就很故意义，让

我们大家互相面对，跟多种的产业结合，让我们日勺房地产业可以处理这些问题，让其他的产

业可以进入的话，我们懂得所有的东西，最终都是需要地产，中国人老式上觉得自己有房子

是最重要口勺，商业也是，我没有一种商店，怎么也许开业呢，因此怎么样结合，大家都在寻

找的问题，地产商和青鸟怎么样结合呢？

在青鸟瑜珈形成的过程中，我们曾经对整个的市场做日勺一种很深的调研，我们发现，目前来

说，对做瑜珈的行当，非常的少，从这方面反应非常少，做连锁加盟也很少，也就两三家，

规模都比较小，并且他做的有点过去的方式，就是小作坊。目前开始结合西方H勺模式做，目

前做的也不是很大，上海做口勺都已经面临了诸多日勺问题，就是很难招生，因此我们就想，用

什么样的措施可以重新在这边把瑜如炒起来，让大家都能接触一种新时代。作为一种时尚型

欧J运动，在这方面，我们就发现目前的需求很大，每个人都懂得瑜珈，除了几种正式的馆之

外，其他的都进入了美容院，所有的美容院都打着瑜珈的招牌，发现诸多都不是真正的瑜珈,

他是想当然的把看到的画面和动作放进去，因此我们需要把老式的瑜珈精神代入社会，把真

的瑜珈带进来，因此我们青鸟瑜珈开了诸多新II勺班级，但愿把老式的瑜珈带进来。

我们的方式是请了印度的瑜珈方面的正统的瑜珈老师，此外是西方世界，目前来说，北美洲

有诸多好H勺瑜珈老师，印度就有诸多大师到了欧洲和美洲去，我是78年接触瑜珈的，我的

那位老师是当年最早的，他收了两个徒弟，一种是美国的纽约，一种是加拿大H勺，这两个人

后来把整个美洲的瑜珈带起来U勺人，我很幸运时碰到这个老师。当时瑜珈究竟是什么，没有

人懂得，我也不懂得，只是我一学了后来，真是好，变化了我的生命，变化了我的生活，由

于我发现，过去诸多不能控制的，气上不来，中国人喜欢努力工作，念书的时候无法变化自

己，去跑步也无法变化，练了瑜珈之后，就发现是非常好H勺东西，就•直没有放弃它，也接

触了多种门派的人，在5—23年之内，西方人开始认识他，过去五年里，几乎在美洲和欧洲

都爆发了瑜珈热，运动员、明星都练瑜珈。

瑜珈能协助我们免疫系统的提高，现代人最大的问题是免疫的问题，尤其今天在国内，我们

不能讳言口勺，我们环境保护做的不好，由于环境保护不好，我们更要注意身体的免疫系统,

因此瑜珈对我们是很重要的，他能对我们有某曲协助。

瑜珈究竟有什么好处，怎么样协助我们，第一在这边的压力很大，我们面对这个问题的时候,

我们打出白领阶层的概念，过去认为瑜珈是女性的运动，因此，我们目前到各地演讲的时候,

简介对白领阶层，在座的各位都应当学学瑜珈了，减压，你们在任何的工作岗位上，觉得很

疲劳，瑜珈可以协助大家减压。人家诸多人说，你这个瑜珈老师很神，每个人问我问题时候,

我就告诉他有什么问题，'尔看脸色苍白，肯定睡眠不好，大家工作日勺时间太长，因此这种问

题常说肾不好，一看脸色发青，肠胃不好，抽烟过度，喝酒过度，肝不好，肺不好，一看差

不多均有问题，瑜珈我们都需要做，不过怎么样让大家开始，有的人就说我没有时间，第二

是太难了，我们怎么样变化大家口勺想法，这就是青鸟瑜咖的任务。

同步，我们做这个的时候，最重要U勺是我们根据我们的企业文化，青鸟的企业文化跟他人不

••样样的，我们要以无私H勺精神协助人们寻找幸福，诸多人听了后来说唱高调，实际上青鸟

健身和青鸟瑜珈在未来要走H勺就是这个路线，我们必须对这个社会负上•种责任，我仅要为

他们寻找健康和幸福，这个产业不是只盈利的行业，他必须配合着人们的需要，假如我们可

以满足人们健康匕的需要，我们就很轻易的打进这个小区。

那么怎么跟地产结合，这段时间我们做加盟的时候，发现一种问题，我们的加盟商找到我们

的时候，诸多是没有产业的时候，因此要找一种楼盘，诸多楼盘都已经精装修过的，有的是

会所，有的是商、也地产，有的是居住的J地方，你要变化这些精装修，就要打掉重新做，我就

很不忍心，我们需要的东西和已经做好不一样样，我们需要的是空间进去后来，可以有宁静

的感觉，很舒适的感觉，当••种人工作压力很大日勺时候，他进了