北京X项目策划方案

北京XXX项目筹划汇报书

网扇界

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但，所有“看不见，摸不着”日勺东西（文化），都是通过“看得见，

摸得着”的东西来体现日勺。

目录

项目概况

北京XXX项目项目筹划背景

区域环境分析

通州区购房客群消费行为分析

SWOT分析

项目价值分析

定位根据

定位提议

目H勺客户群分析

项目定位对周围地区竞争格局的影响

产品卖点整合

户型定位及配比提议

户型设计提议

产品规划提以

营销配合提议

项目实行进度安排

一、项目概况

■地理位置

本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属北京高速发

展的1“泛CBD”地区，是通州区区域规划之北苑商务区关键区，堪称通州H勺西门户。南

临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东距CRD关键区国贸15公里，车程

约1()分钟。

•四至：东为规划芦庄西路，宽3()米，西为拟建20米规划路，南为长安街东延线

一一新华大街，北为通惠河。

■建设用地面积：41033.1平方米

■代征都市公共用地面积2231()平方米

其中：代征绿地用地面积：12250平方米

代征道路用地面积：1006()平方米

■拟建建筑面积：约2()万平方米，目的容积率不小于4

■总户数；约1100户

■园区绿化面积：13222平方米

■设计构思：围合设计，四栋北塔楼采用两栋连塔布置，三栋南塔以三层商业裙房相连,

东侧4层会所，西侧9层板楼。另有一南北朝向临河板楼于整体用地东侧，自成体系。

■建筑性质：住宅、商业及配套设施

■项目运作现实状况

•本案为旧厂搬迁改导致项目，九月份，工厂将按协议规定搬迁完毕，完毕建设区

域土地平整。不存在拆迁阻力，条件具有可迅速动工。

•已完毕市计发、建委立项手续。

•已获得建设用地规划许可证，规划意见书，目前止在进行审定方案的完善与报批。

•本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式获得国有土地使用权，但需限

在10月31口前具有办理出让手续条件。

二、北京XXX项目项目筹划背景

■内部原因

•属规模较大的郊区项目，开发周期估计为三年，必须考虑项目日勺可持续竞争力及

品质的I超前性。

•容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准规定高。本案必须适应目前主流市

场日勺需求。

・本案欧I综合成本决定本案市场价格水准处在中间状态。通州区房价近几年呈直线

飕升状态。目前通州区腹地较大规模项目均价一般超过3200元/平方米，北苑环

岛附近在38()0-4200元/平方米，由于八通轻轨通车在即等利好消息，轻轨沿线项

目房价继续呈上升状态。本案为通州区旧厂搬迁改造项目，土地获得成本为通州

区较高(甚至目前为最高)，经初步测算，本案的综合成本将为3()00元/平方米左

右，因此本案不具有低价入市，靠打价格战后来居上的先天条件。同步就现实状

况住房消费市场而言，目前来通州区购房人群大多属价格较敏感人群且消费行为

较比挑剔，楼价的心理价位在400()元/平方米左右，这必然对本案形成较大的价

格心理压力。因此在本区域4()00-5000元/nf价位十分危险，既满足不了低端客户

群对价位更低日勺预期，假如单纯强调交通优势而产品品质不能得以综合提高，以

其实用性及精致性所带来日勺优秀的性价比打动客群，则又得不到高端客户群的承

认，况且在这一价位客户群的选择机会成倍增长。木案面临较严峻的挑战。

•本项目开发商为股份制企业，保证利润回报，尽量追求利润最大化是其第一目H勺。

■外部原因

•本案属通州区项目，区域形象不佳，通州区形象彻底变化与提高需待时日。

•区域项目整体质素不高，价位参差不齐，尚未形成高品质区域居住板块。

•人们对住宅郊区化、“泛CBD”概念时承认以及八通地铁开通在即为通州区楼市

注入了活力，同步极大地刺激了周围区域楼盘日勺开发力度及规模，使市场竞争空

前剧烈，对本项目日勺定位精确性、运作专业性及营销手段日勺有效性提出了更高日勺

规定，进而为本案带来新的发展机遇与挑战。

二、区域环境分析

■交通条件

•本案属“泛CBD”区域，位于通州区商务中区，紧邻京通高速路，驱车10分钟

要抵达CBD关键区国贸，2023年拟开通日勺八通轻轨西起八王坟，全长17.22公

里，路过六站至北苑，行车耗时约15分钟。运行初期4辆编组，4分钟间隔，每

小时15对列车运行，远期6辆编组，3分钟间隔，每小时20对列车运行。

•朝阳路扩展工程将于年内动工，届时本案东侧连通朝阳路与新华大街的规划芦庄

西路也将动工，使本案日勺交通动迅速线延伸至CBD0U乂一涉外关键商圈京广中

心。

•312,342,939,938,728,848多条公交线路车次围绕，随时满足客户出行的需

要，十分钟直抵国贸，完毕上班与居家生活的两种切换。

•多条市政干道，多种交通方式将通州区与CBD高效、有机地连接在一起，形成

四通八达日勺立体交通网络，以轻轨、地铁为中心的交通枢纽体系使本案交通动线

延伸向至全市。发达的路网，优良H勺路况，带来出入快捷便利性，进退两从容，

逃离塞车拥堵日勺困扰，使本案具有极佳日勺交通优势。

■周围环境

•新华大街是通州区H勺中心商业区，己形成较完善的生活配套设施，医疗、教育、

商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全，具有居住生活的便利性,

但素质一般，展现较为经典附近郊区的生活形态。

•北侧通惠河是连通昆玉河的黄金旅游水道路，北京市及通州区政府历时23年投

资9个亿完毕水系整改，估计2023年终通航，使本案具有成为风景怡人，自然

水景高品质小区的条件。

•本案的I围合设计目前为通州首例，超大万米中庭花园不仅造低密度日勺感觉，使本

案有条件通过精致独到的园林景观设计使小区在拥有较高绿地率日勺同步拥有更

高日勺绿视率，并成为小区居民休闲、健身、放松心境之佳地。

■区域经典类比楼盘比较

•珠江绿洲

♦本案优势：价格优势，从定福庄到北苑，无论是选择轻轨还是高速，其距离

是可以忽视的，但却形成靠近2023元/平方米日勺价格落差，对价格敏感的工薪阶

层而言是有绝对诱惑力日勺。假如本案以其品质为指标，力争在产品上与其缩短差

距，会为本案带来更广日勺受众面。

♦本案劣势：不案属通州楼盘，较朝阳区而言存在区位观念劣势，珠江已成品

牌效应优势，本案开发商日勺著名度及信誉度不可与之相比，再者珠江产品确实独

到细致，其营销手段、气势营造确有诸多过人之处，学之皮毛难得精髓。

今本案与珠江绿洲目H勺客群不一样，不具有竞争关系，但该项目对本案产品设

计有指导意义。

•京贸国际公寓

♦本案优势：价格，交通，较低密度，双景观资源，自然亲水小区。

♦本案劣势：期房，项目著名度与开发商信誉度，营销投入力度

＜该楼盘为本案竞争楼盘，也是本案的参照系，该项目引外销公寓楼盘之名为

通州最高价项目，但因价格较高影响其销售速度。本案具有到达该项目产品

素质日勺条件，并以低于其1000元/平方米入市，具有更优的性价比。

•水岸长桥

♦本案优势：交通，园林设计，营销气氛营造，远离铁路线

♦本案劣势：塔楼

＜该楼盘己靠近尾盘，其板楼住宅部分将在本案开盘前封盘，只剩一栋塔楼，

将追随京贸国际公寓走外销公寓路数，与本案竞争性较弱，但对本案定价有

直接影响。

•日光清城

♦本案优势：交通，园林设计，营销气氛营造及运作手段，具有成为非区域项

目条件

♦本案劣势：塔楼，价格

◊该项目为本案竞争楼盘，全板式住宅，虽临轻轨但因其己处在通州腹地而不

也许成为非区域性项H淡化通州区特性，受众面相对较小，，以中大户型为主

与本案目的客群存在差异，竞争力较弱，但轻轨使其与北苑距离忽视，其价

格对会对本案购房群体形成心理价位压力。本案唯有在产品上、小区生活品

位营造上、营销推广上与其形成强烈反差以到达巩固目的客群日勺目日勺。

四、通州区购房客群消费行为分析

根据今年春季房展会期间日勺问卷调杳，通州区购房群体具有如下消费特性：

■年龄

从年龄上来看，重要还是集中在30岁如下，占了65.4%,其中25—30岁占了40.9%,

25岁如下占了24.5%o

■学历

从学历来看，在通州买房子日勺人，还是以本科以及本科如下学历为主，高学历人群不多

见。硕士及以上占4.5%,本科36.4%,大专34.5%。

■婚姻状况

估计在通州买房子日勺人群中，独身人的比例要相对比较高。已婚占54%,独身44%。

■个人收入

个人年收入以中低收入为主，2万元如下占28.2%,2—5万元占44.5%,6-10万元占

17.3%.

■家庭收入

家庭收入以中低收入为主，5万元如下占38.8%,6-10万元占32.9%,10-20万元占

12.9%o

■单位性质

工作单位性质以私企为主，占44.5%,其他依次为外商投资企业占19.1%,国有企业占

15.5%o

■工作性质

以一般职工及一般工作人员为主，占41%,企业中高层管理者占14%,私营业主占7%。

■与否有车

购房者大多没有车,出行依赖公共交通，占83%,其中SX%有购车打算.

■对车位日勺见解

没有明确倾向性意见，可租可买。

■物业管理

对物业管理费较敏感，1一1.9元如下占48.2%,1元如下占35.5%。

■性价比

对产品选择以价格为主导原因，根据自己的经济承受能力选择性价相对高的产品，占

71%o

■居住的人数

家庭形态齐全，以三口之家为主，占45.5%,另个二人世界与三代同堂亦有较大比例，分别

占28.2%和23.6%O

■空间布局

重视强调客厅与卧室日勺舒适性，对看重厨卫功能空间使用价值现代家居理念尚未有深刻

认识，这也许与购房群体年龄偏低有关。

■对装修H勺见解

总体而言不倾向于精装修，与购房群体价格敏感度高有关。

■对居室n勺见解

购房群体以对一居室需求为主，占69.1%,另一方面为三居室，占21.8%,此外一居室

需求量约占7.3%,四室以上大户型需求量很小，为1.8%。

■对面积日勺见解

倾向于低总价产品，对7()—1()()平方米中小户型需求量最大，占62.7%,对100-130

平方为中户型有20%的需求量，对50—7()平方米如下小一居有11.8%日勺需求量。

■购房原因及目的I

购房群体中仅搬迁户仅占16%。购房目H勺以自住为主，占89%。

五、SWOT分析

■S—优势分析

•S.：区位概念优势

♦住宅郊区化倾向、“泛CBD”概念认知度日勺提高以及八通轻轨的即将开通使

其成为楼价最具升值潜力的I郊区居住组团。

♦北苑是通州区日勺商务关键区，是通州的交通枢纽中心，其所带来的密集的人

流、物流为本案的租务市场的开发帝来丰厚的投资收益和相对迅速日勺投资回收。

♦通惠河是北京的黄金旅游水道，其所带来的I可享有的自然亲水小区生活方式

使木案区域拥有最合适居住的较低价位楼盘特性。

♦北京市IU城改造及环境改造建设H勺全面启动，市政府市政配套和生活设施投

入力度的加大，城内居民动迁，带来居住人气，使郊区化住宅需求走旺，形成未

来居住热点区域。

•S2：交通资源优势

♦位于八通轻轨沿线，紧临京通高速路(高速收费有望在年内减半)，距国贸

15公里，车程仅需10分钟，依托地铁及轻轨等现代化立体交通体系，本案的交

通动线可延伸至全市。

♦朝阳路的扩展及在本案东侧与新华大街口勺连通，极大日勺增强了本案对京广商

圈日勺吸引力，并使本案日勺交通构成可选择性，进退从容。

♦周围公路交通路网四通八达，出入以便快捷。

♦周围规划市政道路日勺建成后，区域市政路网纵横交错，并深入形成与市中心

及都市边缘迅速、高效、有机、无障碍H勺沟通与连动

•S3：生活配套优势

♦医疗、教育、商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全，具有

成熟的居住小区环境，具有居住生活的便利性。

•S’：环境资源优势

♦北侧通惠河风景怡人，环境优美，带来自然亲水生活享有。

♦自身所营造日勺超大中庭花、高绿地率以及设计所追求日勺高绿视率，提供了居

住日勺舒适性，并成为居民休闲、健身、放松心境佳地

•S5：产品优势

♦区域内优质楼盘相对缺乏，规模偏小，小区归属感不强，居住环境营造不够,

本案具有在建筑风格、单体设计、园林景观设计、小区归属感营造、产品细节设

计、营销推广等方面使本案产品形成先天的品质均好性口勺也许。

♦项目综合成本适中，带来产品价格竞争力。

■W—劣势分析

•w1：居住生活配套系统虽较齐全但品质不高。

•w2：人文环境较差，地区观念日勺不良影响使市场对该区域品质心理定位较低。

•w3：轻轨沿线项目骤增使市场竞争空间剧烈

•w1：本案综合成本在通州区项目中较高，使缺乏价格竞争优势。对开发商控制成

本力度规定较高C

•w$：开发商缺乏业绩积累，没有著名度，没有信誉度保障。

•w6：因工厂搬迁及开发商资金等原因，使项目需由北向南推进，使具有双景观资

源且最具居住舒适性的北侧楼座因面市较早而不能形成价格优势。

■0—机会分析

•0.：紧邻京通高速及八通轻轨，极大缩短与关键商务区欧I距离，可减弱项目区位

概念，强烈塑造至轨沿线项目形象。

•02：借助发达日勺交通路网，有条件成为非区域性项目，目日勺受众范围极其广大。

•03：在规划上体现与西侧特点强烈的建筑物及铁路线日勺的相对拒绝关系，以加强

小区归属感、私密感。

・0〃地块较为完整，年内工厂可拆迁完毕，北侧一期用地可达三通一平，无拆迁

安顿阻力，具有迅速启动项目条件。

•0；：市政交通欧J实现,，为本区域带来大规模投资开发热潮，通州规划北苑为商务

中心区，本案为其中唯一已启动住宅项目，其他项目因国家房地产出让政策及通

州区域规划定案的影响近期不能启动，本案为北苑环岛第一时间推出的轻轨交通

住宅项目，具有捷足先登日勺能力与条件，有很强的先发优势。

•0«：CBD总体规划的实行会增长国贸及京广商圈的入驻机构及就、业人群，使得在

其辐射区域通州购房需求增长。

•07：通州是CBD卧城、后花园的定位已被前期开发商大力宣传，并已逐渐被市场

认知和接受，八通线的开通及东长安街延长线规划将深入提高通州整体居住环

境。

•0.：北苑环岛将是连接通州区与市中心商务区日勺最大日勺交通枢纽，它的辐射力将

为本案的租务市场提供了保障，是都市移民的极佳选择。

•09：本案紧邻轻轨站，密集的人流、物流将带动本案的街区商业的投资热潮并加

紧投资回报速度。

•010：此后几年将是北京市旧城改造力度投入最大的时期。项目进展有望与市政改

造同步进行。本案的价格、位置适应了大量的旧城改造居民的需求。

■T一风险分析

•Ti：本案规模不大，必须合理规避周围在建楼盘，否则将导致较大冲击。

•12：近一二年本区域将成为投资热点，同质竞争楼盘供应充沛，竞争趋于剧烈，

客源分流较大，有也许受到客群规模局限性，客户成长性较差日勺威胁。

六、项目价值分析

■地块价值的客观评估

•通州作为“CBD后花园”、“CBD欧I卧城”等区位概念被市场的认知和广泛接受,

紧临通惠河黄金水道所构成的贴近自然亲水小区景观优势和居住舒适性，京通高

速、轻轨、发达的公交网络这一立体化交通体系所带来日勺交通便捷优势，使本案

具有泛CBD区域最合适居住楼盘潜质，并可以其较低价位（相对于定福庄居住

组团）和精致实用主义产品品质（开发商所追求）迎合CBD商圈年轻白领的欣

赏品位。

・借助交通日勺便利性，使本案有条件成为非区域性楼盘。

•本案虽为郊区住宅，但借助立体化交通资源优势，使其没有一般郊区楼盘必须通

过脏乱落后的城镇结合部，承受一定心理落差方能抵达小区的尴尬。

•本案周围没有新批楼盘，迅速启动日勺先发优势使捷足先登成为也许C

•当地段为观念地段，即会伴随人们观念转移而发生价值变化的地段。

•本案开发商全力打造精品楼盘，对产品综合素质提高日勺追求与实现，双景观资源

欧J开发与运用，使本案具有成为通州经典楼盘日勺潜质。

弋结论：有条件成为CBD商圈年轻白领专属最优性能价格比最合适居住亲水小区。

（附本案价值形成示意图）

■价值提高

•在小区整体规划、产品设计、小区环境营造上作足文章

♦围合设计，故意时形成项目与周围落后街区时相对拒绝关系，便于小区的自

我完善，并与长安街东延长线形成积极的呼应关系。强化项目日勺非区域性及识别

性。

♦容积率虽然较高，但围合设计形成较大规模的中心庭园，强调增长绿地率的

同步加强绿视效果，形成高绿化率、低密度时感觉。

♦强调营造小区园林环境及人文环境，强化小区归属感和生活高品质感。

•在产品品质、均好性上靠近或超过同档次项目，如怡佳家园、水岸长桥、京贸

国际公寓等。

•在概念上、建筑品质上、居住气氛、营销环境上与周围项目，尤其是通州区一般

商品房项目形成强烈反差。

•有效控制成本，形成价格竞争力，追求产品功能与成本日勺最佳配比，在性能价格

比上超过周围优秀项目。

•重视建筑艺术感、现代感以及实用功能性，用充斥人性化日勺细节设计吸引并打动

消费者C

•重视物业管理企业日勺水平档次日勺选择与确定，提供良好日勺服务。

•重视营销推广，必须将本项目操作成为2023年度重点明星楼盘，形成传播。

令结论：本项目将通过整体规划设计、建筑单体设计、外观造型设计、园林景观设计、

功能配套设计、市场推广营销、物业管理、可持续发展战略等多环节的组合，协调成

为通州区内较大规模，具有指标性、均好性、超前性的现代居住小区，本案为各单项

指标全面提高从而到达整体价值提高的楼盘。与此同步，控制成本，保持项目的价格

竞争力，使本案产品自身具有不可拒绝性。

七、定位根据

■本案独特的）地段优势将与通州一般楼盘拉开价格落差。本区域居住价值远不小于通州

区其他地段，就中高档商品住宅项目而言，在性能价格比和实用价值方面高于更靠近

CBD商圈其他区域，如定福庄居住组团，朝阳路沿线。

■紧邻京通高速路，八通轻轨隔街设站，与朝阳路形成迅速连接以用北苑环岛之于通州

的交通枢纽功能使本案拥有无可比拟的交通资源优势。

■交通的通达性，广泛延伸性，具有了塑造非区域性项目的也许性。

■本案成本适中，如规划到达目的方案，则拥有一定的价格弹性空间，具有一定欧I价格

竞争优势。

■与定福庄、朝阳路沿线同档次项目比较，具有价格优势。

■本案处在通州区最佳区位，理应成为通州区地标级、指标性楼盘，其产品品质及客群

素质应处在在通州区相对高端市场。

■通州购房主力群体消费特性，区域市场欧I实际消费态势，是本案产品定位的重要根据。

八、定位提议

■区位定位

泛CBD区域具有最优性价比、最合适居住日勺亲水高品质住宅小区。

■产品定位

•CBD商圈年轻白领专属自然亲水高品质小区。

•新实用主义精致小户型住宅。

•最优性价比。

令结论：面向CBD商圈及地铁沿线年轻白领，中小户型为主，较高品质、适中单价，低

总价新实用主义精品住宅。泛CBD区域内最优性价比项目。

■价格定位

•控制成本，形成价格竞争优势，保持优良性价比。

•本案拟由北向南分片施工，分期实行。

♦一期重要为临河塔楼，具有双景观资源，建筑面积约占总建筑面积日勺50%,

销售均价暂定4000元/nf,最差位置起价3200元/行，这一价格与周围同档次楼

盘现房价位趋同。考虑到本案发售时周围楼盘应处在二期或三期发售阶段，其因

交通大环境改善、小区规模初具及良好的产品形象及口碑，可使价位向上攀升一

种阶梯，本案定价届时应具有竞争力。

♦本案二期为临街公寓楼，拟采用精装修形式,精装成本控制在500元/m2左右,

销售均价可调至靠近5000元/门，深入增长利润空间。

♦底商应于二期准现房或现房发售，定价视位置好坏为住宅均价的L5至2倍。

均价超过8000元/m,

■情感诉求定位

•拥有一种自己日勺生活空间。

•辞别租房时代。

■目日勺区域定位

本区域的目H勺客户层区域有如下几种：

•主力区域：国贸商圈，京通高速、轻轨及地铁沿线

•次主力区域：京广商圈，朝阳路沿线

•辐射区域：通州区，崇文、宣武区动迁区。

■目日勺客群定位及分析

・关键客群：CBD商圈及地铁沿线的年轻白领阶层，准中产阶级。

♦客群特性：色龄25-35岁，独身或年轻夫妻，良好的教育背景，很好日勺企业

背景，虽目前收入水平中等，但对未来预期很好，承受能力在30-40万元，价格

较敏感，对公共交通依赖性高，中小户型低总价为首选原因，倾向购置100平方

米如下的二居或独居，兼顾交通、舒适度及小区生活品位原因，追求生活品质，

向往中产阶级生活方式，喜欢现代、时尚、简约的设计风格，喜欢贴近自然，重

视小区绿化及园环设计，看重智能化配套设施，比较感性，轻易被建筑设计艺术

感较强的细节所感动，对营销环境所营造的产品品质及高端生活方式所打动。

♦购置目的：自住或短期过渡，初次置业，拥有自己日勺生存空间日勺情感需求迫切。

♦客群规模比例：约60%

•次重要客群：有一定经济实力日勺都市白领，企业中高层管理者，区域情结富裕户，

天安门以东地区拆迁户

♦客群特性：色龄35-45岁，社会主流家庭，大多接受过良好的I教育，事业发

展状态良好。家庭年收入10万元左右，处在社会中至中上阶层，经济状况稳定,

承受能力在50-60万元，支付能力较强。做向于购置100T30平方米的大二居或

三居，对经济实力较强或三代同堂家庭喜欢复式或2+1模式，对交通通达性和快

捷性以及居住生活日勺便利性规定较高。成熟理性，不盲从，追求稳定生活之后日勺

安逸与舒适，有较高层次日勺鉴赏力，重视生活品味，追求生活品质，看重欣赏性、

实用性、合理性与功能性的I统一，更多考虑项目的综合优势、舒适度和性价比。

♦购置目的：自住，改善居住环境，二次置业占一定比例。

♦客群规模比例：约35%

•其他客群：投资客

♦客群特性：看好通州区发展前景，投资有升值潜力楼盘，以CBD商圈及轻轨、

地铁沿线学生及打工者为出租对象，倾向十购置80平方米如卜小二居及独居。

♦客群规模比例：约5%

•目口勺客户日勺区域设定和分析

来自区域所占比例

国贸商圈45%

京广商圈35%

本区域10%

其他区域5%

外来人士5%

合计100%

■市场形象定位

•社会主流群体所欣赏的简约、现代基础上的雅致和高品味。

•舒适、安逸而不奢华，温馨、自然而不做作，有品位、个性但不虚荣的小区基调。

九、项目定位对周围地区竞争格局的影响

■与定福庄、轻轨及朝阳路沿线同质楼盘相比，我们拥有无可比拟的价格优势。

■与其他泛CBD区域及通州区周围区域同质楼盘相比，我们拥有无可比拟的交通资源

优势。

■针对周围区域楼盘，本项目具有产品整体素质的提高口勺条件，在品质上胜人一号，性

价比好。

■针对先期推出的“怡佳家园”、“京贸国际公寓”、“水岸长桥”、“日光清城”、“新华联

锦园”等项目，我们规划设计及操盘水准上力争后来居上，到达抢占市场的目的。

十、产品卖点整合

■绝佳的地理位置和便捷的立体交通，进退从容，绝无堵车困扰。

■自然亲水小区，双景观资源，通惠河黄金水道，精致园林，移步异景。

■新实用主义精致小户型，现代智能化高品质小区。

十一、户型定位、配比分析及提议

■户型配比确定的根据排序为:

■户型定位及配比提议

•本案以低总价经典中小户型为主体，辅之具有以较高居住舒适性的中大户型。推

崇新实用主义精致生活方式。根据其整体规划，项目实行进度及各楼座朝向、景

观、舒适、产品定位分布多种户型类型与面积C

户型面积配比

小一居50—60平方米5%

大一居60—80平方米5%

小二居80—90平方米30%

大二居90—100平方米25%

小三居100—110平方米10%

大二居110—130平方米10%

其他130平方米以上5%

合计100%

十二、户型设计提议

■设计原则：实用、精致、防止挥霍空间，强调居住功能齐备、实用、合理，充足考虑

阳台、窗的设计，将室外的景观引入居室。

■多种房型选择方案，三居及以上户型在条件容许状况下考虑小错层、跃层设计，顶层

考虑复式构造，一层考虑赠送地下储物空间。

■最大程度满足灵活性与可改性。大二居可考虑居室空间可分隔性，实现小三居使用功

能。

■大居室客厅开间不不不小于4.0M,中小户客厅开间不不不小于3.6M。

■客厅观景阳台面积够大，可作为其他功能。

■大户型主卧带阳台室，可拓展小书房，健身房等其他功能。

■餐厅紧临厨房，一居室及小二居可考虑开放式厨房设计（独身很少做饭）。

■可考虑按中西厨将厨房功能辨别隔开，厨房开间最佳不不不小于2.2M。在条件容许

的状况下，卫生间尽量安排窗户。

■厨房带服务型家政小阳台，兼作洗衣房，服务阳台设有电源，上下水。

■卫生间干湿区功能分隔，中大户型双卫设计。

■飘窗、角窗、落地窗、双阳台充足享有阳光和景观，更显通透，飘

窗50CM,高度50CM,较为舒适。

・设储物间，中小居室可考虑半间房设计。

■充足考虑景观原因，在窗户日勺设计上要充足体现与景观日勺积极迎合关系。

十三、产品规划设计

■整体风格设计

体现年轻群体所欣赏日勺“简约”、“现代”、“高端”设计风格，从外观上形成感观冲击力,

提高楼盘档次，明确体现精品楼盘定位理念。在模型制作上一定要精致，精美。

■园林绿化设计

•在通惠河及中庭园林上文章作足，园林设计兼顾欣赏性与实用性，富有新意又满

足小区住户亲近绿色自然的追求，以提高小区档次及居住舒适度。

•在售楼时即应完毕部分滨河景观绿化，以增强消费者现场感，烘托营销气氛，到

这对项目所倡导的健康、绿色、自然、亲水概念日勺承认，并在一定程度上增强对

本案开发商资金实力的认同。

•在营销中强调外国著名园林设计师为小区量身定做，以迎合年轻白领的偏好。

■小区及产品配套

・合适的智能化配套系统。必须的有：宽带入户，可视对讲系统，三表智能插卡系

统，入户、车库一卡通系统，电子巡更系统，首层、电梯间、停车场监控系统，

周界报警系统等。

•公共部分设计及装修直接影响产品