商业房地产抵押贷款

商业房地产抵押贷款

内容摘要：随着我国房地产市场的快速

发展，房地产金融市场越发活跃，房地产抵

押贷款评估业务日益增多。本文在阐述商业

房地产抵押贷款及其评估内涵的基础上，分

析了商业房地产抵押贷款评估风险的诱因

包括政府诱因、估价机构和估价人员诱因、

其他经济活动主体诱因，最后提出了商业房

地产抵押贷款评估风险防范的措施。

关键词：商业房地产抵押贷款评估风险

诱因防范

商业房地产抵押贷款评估的内涵

想要弄清商业房地产抵押贷款评估的

风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷

款及其评估的基本概念。不同的专家从不同

角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界

定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷

款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发

放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手

续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到

对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。

国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了

权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业

抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的

借款者，是一种长期融资形式，通常采取长

期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带

来收益的房地产上面的抵押形式在法律上

得到保证的，按照确定的利率，采取规则性

的与期限相关的资本和利息形式，在25年

到30年的时期里予以偿还。

商业房地产抵押贷款评估是对抵押人

提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银

行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担

保的房地产价值决定并贷款金额的一项商

业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银

行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保

守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来

出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续

的特征、正常的和当地的市场情况，房地产

的当前用途和可能性的用途改变等条件下，

对房地产的客观价值进行评定和估算的过

程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四

个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的

房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；

抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，

商业银行对抵押担保的房地产价值的确认

是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行

决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业

抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房

地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并

列、独立的两个相关指标，共同服务于房地

产经济的不同需要。

影响商业房地产抵押贷款评估风险的

因素

政府因素

政府追求的一项重要目标就是稳定经

济，保持经济的持续、健康、快速发展。政

府面临的房地产估价风险最主要的是房地

产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳

定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡

和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场

中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推

动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵

押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，

因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典

方法一成本法、收益法、市场法，每一种方

法都有其自身的适用范围。市场法在比较案

例充足的条件下自然是非常好的方法，但在

实际应用上常常受到比较案例数量的限制。

商业房地产主要指的是收益性房地产，其价

值主要是由在评估基准日现有的和潜在的

收益能力决定。因此，收益法是评估这类房

地产最适合的方法。但这并不意味着成本法

从根本上来说是无用的。一个负责任的估价

师在任何时候都会补充评估商业房地产的

成本价值。当评估得出很低的成本价值与较

高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必

须非常小心对待通过收益价值最后得出的

房地产贷款价值。

房地产估价不是估价师的无中生有，有

学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了

估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法,

都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资

料就不能称其为科学。因此，在利用具体的

估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能

否准确的重要保障。实际评估过程中，由于

我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许

多技术资料无法在短时期内积累下来，比如

市场基准收益率水平、房地产价格分类变动

指数等等。有些估价机构或人员接受一项新

业务时，出于方便利用同样的方法和技术参

数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，

估价报告的叙述不完善也会给估价机构和

估价人员带来意想不到的后果。估价报告作

为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接

导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平

偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。

在一些中小城市的评估机构中，很多估价员

只有高中、中专学历，对于估价的基本理论

了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺

乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项

估价业务时在参数选择和方法运用上存在

漏洞，也会产生一定的风险。

其他相关经济活动主体因素

房地产抵押贷款评估包括提出贷款申

请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影

响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活

动主体有抵押人、抵押权人、担保人等。每

一经济活动主体都有可能成为房地产抵押

贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要

是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽

然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权

界定方面还存在着不少的问题。不同产权人

取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出

让方式获得，有通过政府征用取得的划拨土

地使用权。有些企业为了节省费用不去办理

产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押

评估过程中为了自身利益诱使估价机构和

估价人员高估房地产抵押价值以获取高额

贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估

值乘以抵押贷款比率作为抵押物房地产的

贷款价值发放贷款。

商业房地产抵押贷款评估风险的防范

规范房地产抵押贷款评估的程序

目前，各地办理抵押评估的做法不一，

评估的口径很不一致，影响了评估结果的有

效性。而一个规范有效的估价程序显然是有

助于估价的准确统一性的。首先，必须审定

抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许

进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立

抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及

档案资料记录的内容是否相符。然后对权利

状况、环境条件等具体内容进行客观确认。

实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、

所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、

土地使用权及他项权利状况，并与原来确定

的权利状况进行资料对照和认证，检查与其

内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物

所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、

卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格

评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的

正常价格。

建立健全估价制度

规范房地产估价师和估价机构的资质

管理。实行房地产估价师资格认证，建立初

级、高级和资深等代表不同估价水平的房地

产估价师等级制度；建立房地产估价机构和

估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机

构进行经常性的审查和监督。

建立和完善估价机构质量保证体系。在

估价机构内部设置的一系列保证估价质量

的组织模式c要求该模式从获取估价业务，

选择估价业务开始，一直到项目完成向用户

提供估价产品一估价报告的全过程中，采取

一系列的检验、核查、验证等措施或方法，

保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需

要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建

设进行必要的职责划分，互相约束、互相促

进，做到职责分明，利益明确。

建立房地产估价师职业保险制度。我国

大陆截止2002年底注册的房地产估价师已

经达到15000余人，加上2003年通过房地

产估价师考试人员总数将超过21000人。这

样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个

具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产

估价风险保险制度，对估价师会产生督促作

用。如果某个估价师因为业务水平差经常出

现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可

能不再为这些人提供保险。这些估价师会因

此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通

过估价风险保险制度，可以不断提高估价人

员的素质，提高整个行业的水平和形象。

提高估价人员素质和估价技术

在国外一些发达国家和地区，如美国和

香港的房地产估价行业规定房地产估价师

应该在规定的期间内完成额定时间的职业

培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己

完成的估价报告，如果不能完成相应的工作,

就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员

资格。我国也要求房地产估价师接受一定时

间的后续教育。中国房地产估价师学会已经

相继举办了许多次房地产估价师后续教育

培训。一个好的估价师必须参加过足够多的

估价实践，并且对最新最近的估价理论知识

有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员

的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中

的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才

能克服解决。

商业银行提高风险预警能力

积极的风险规避应该重在事前的预防

而不是事后的补救。目前，银行在决定对房

地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对

象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。

业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出

现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行

规避风险的办法是没收房地产商的抵押资

产或担保资产。这种评估方式只是在风险出

现之后对风险的一种补救措施，只能消极被

动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业

银行应该将重心放在项目开发能力评估体

系的建立健全方面，通过设定内部房地产评

估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影

响因素是否发生变动，房地产的维护和运行

情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行

检核性评估，提高风险预警能力。

参考文献：

1.徐永峰小议不同形式使用权对房地

产抵押的影响［JL工程经济，2001

2.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问

题及对策［J］.中国房地产估价师，2004