2024年土地增值税计算方法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额X税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除

扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其

他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评

定价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部要求的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超出扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超出扣除项目金额50缸未超出扣除项目金额100%的部

分，税率为40%。

增值额超出扣除项目金额100缸未超出扣除项目金额200%的部

分,税率为50%。

增值额超出扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级"增值额未超出扣除项目金额”

的百分比，均包括本百分比数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以合用的税率减去扣除项目

金额乘以速算扣除系数的简便措施计算，详细公式如下：

（一）增值额未超出扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额X30%

（二）增值额超出扣除项目金额50乐未超出100%的土地增值税

税额=增值额X40%—扣除项目金额X5%

（三）增值额超出扣除项目金额100乳未超出200%的土地增值

税税额=增值额X50%—扣除项目金额X15%

（四）增值额超出扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额又60%—扣除项目金额X35%

公式中的5乐15%,35%为速算扣除系数。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收

入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一个税。土

地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，尤其是房

地产企业，计算尤为复杂。笔者以为，应从如下几点着手，才能愈加

好的把握其计算。

一、把握两个概念

(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与

扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额，即税法要求准予纳

税人从转让收入额中减除项目标金额，它包括取得土地使用权所支付

的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税

金及其他扣除项目等。

二、掌握税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：(1)增值额未超出扣除项

目金额50吼的部分，税率为30%,速算扣除数为0；(2)增侑额超出

扣除项目金额50%,未超出扣除项目金额100%的部分，税率为40%,

速算扣除数为5%；(3)增值额超出扣除项目金额100%,未超出扣除

门从事房地产开发的企业能够按20%计算扣除。这条要求对于房地产

开发企业尤其重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算措施

首先确定增值额与扣除项目共计的百分比，看其成果介于税率中哪一

个层次，然后利用公式“土地增值税税额=增值额X税率一扣除项目

金额X速算扣除数”送行计算。

举例如下：某房地产企业开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10

栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万

元，开发成本包括土地征用及拆迂赔偿费、前期工程费、建筑安装工

程费等共计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。

每栋售价180万元，营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收

率3机问该企业应缴纳多少土地增值税？

计算过程如下：转让收入：180X80=14400（万元）

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本共计：（14.8+0.2

+50）X80=5200（万元）

房地产开发费用扣除：0.5X80+5200X5%=300（万元）

转让税金支出：14400X5%X（1+5%+3%）=777.6（万元）

加计扣除金额:5200X20%=1040（万元）

扣除项目共计：5200+300+777.6+1040=7317.6（万元）

增值额=14400-7317.6=7082.4