住宅小区物业管理规约

住宅小区物业管理规约第一章总则为维护本住宅小区（以下简称“本物业”）全体业主、物业使用人的合法权益，维护公共环境与秩序，保障物业的安全、合理使用，提升物业管理服务水平，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及相关法律法规，结合本物业实际情况，制定本规约。本规约对本物业全体业主、物业使用人、业主大会、业主委员会及物业服务企业均具有约束力。本规约所称业主，是指物业所有权人，即房屋所有权证或不动产权证书载明的所有权人，或已办理商品房买卖合同备案且尚未交付的合法买受人。本规约所称物业使用人，是指物业的承租人、借用人或其他实际使用物业的人，但业主除外。物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主与物业使用人约定，但不得违反本规约及相关法律法规规定。物业使用人违反本规约的，相关业主应当承担连带责任。本物业管理区域的基本情况如下：（一）名称：[此处填写具体小区名称]；（二）坐落：[此处填写具体地址]；（三）物业类型：[包括住宅、商业、车位等]；（四）总建筑面积：[具体面积]平方米；（五）物业管理区域四至：东至：[具体界限]；南至：[具体界限]；西至：[具体界限]；北至：[具体界限]。本规约由业主大会根据法律法规及政策文件制定、修改。业主大会制定、修改本规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本规约自业主大会会议通过之日起生效。第二章业主大会与业主委员会第一节业主大会业主大会是本物业管理区域内全体业主组成的、维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主公约；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）使用和管理专项维修资金；（六）筹集专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次，由业主委员会负责召集。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）百分之二十以上的业主提议；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有专有部分的建筑面积和业主人数共同确定。具体标准如下：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）专有部分建筑面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。第二节业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人单数组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守本规约，按时交纳物业服务费用及专项维修资金；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会委员任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会作出的决定，应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知相关的社区居民委员会。第三章物业管理服务第一节物业服务企业的选聘与解聘本物业管理区域采取通过业主大会公开招标的方式选聘物业服务企业。业主大会授权业主委员会依照法律法规与业主大会的决定，具体组织实施选聘物业服务企业的相关工作。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定是否续聘。如决定续聘，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同；如决定不再续聘，应当及时选聘新的物业服务企业。物业服务企业擅自终止服务或不履行合同义务的，业主委员会有权要求其限期整改，逾期未整改或整改不到位的，业主委员会可经业主大会通过后解除物业服务合同，并追究其违约责任。第二节物业服务内容与标准物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供以下服务：（一）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；（二）共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、安防监控系统、照明系统、智能化系统等；（三）公共区域环境卫生的维护，包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨污水管道的疏通等；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放及交通秩序的维护；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括：门岗值勤、巡视、装修管理、治安防范、突发事件处理等；（七）物业档案资料的管理；（八）物业装饰装修管理服务；（九）业主委托的其他物业管理服务事项。物业服务企业应当建立健全本物业管理区域的安全防范制度，配备相应的安全防范设施及人员，履行安全防范职责。发生安全事故时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业不得擅自占用本物业管理区域内的道路、场地，不得擅自改变共用设施、共用部位的用途。如确需临时占用或改变用途的，应当征得业主大会、业主委员会的同意，并在约定期限内恢复原状。第三节物业服务费用本物业管理区域物业服务收费采取[包干制/酬金制]方式。物业服务费用应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务费用主要用于以下开支：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其他费用。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主未按约定交纳物业服务费用的，物业服务企业有权要求其限期补交，并可以从逾期之日起，按日加收千分之三的违约金。对于逾期超过六个月仍未交纳的业主，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。物业服务费用按[月/季/年]交纳。业主或物业使用人应在每期开始前十日内履行交纳义务。第四章物业的使用与维护第一节一般规定业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。物业使用人应当遵守本规约及相关管理规定，合理、安全使用物业。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规及本规约。本物业管理区域内禁止下列行为：（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外形（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（三）侵占或损坏物业共用部位、共用设施设备或擅自移动共用设施设备；（四）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益；（五）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（六）违章搭建、私设摊点、私开入口；（七）在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；（八）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；（九）排放有毒、有害物质，发出超出规定标准的噪音；（十）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（十一）利用物业从事危害公共利益的活动；（十二）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。第二节房屋装饰装修管理业主或物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家及本市有关规定，并事先告知物业服务企业，与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用、违约责任等内容。业主或物业使用人装饰装修房屋，应当严格按照装饰装修管理服务协议的约定进行。需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的，应当向规划行政主管部门提出申请，并经批准后方可实施。装饰装修施工时间应限制在每日[上午8:00-12:00，下午14:00-18:00]，其他时间不得进行产生噪音的施工作业。法定节假日及高考、中考期间，严禁进行产生噪音的施工作业。装饰装修期间，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理。物业服务企业应当对装饰装修活动进行巡查，发现违规行为，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关部门。装饰装修工程完工后，业主或物业使用人应当通知物业服务企业进行查验。物业服务企业应当查验装修工程，并签署查验意见。装饰装修产生的垃圾，业主或物业使用人应当负责清理，并袋装运至物业服务企业指定的地点，由物业服务企业统一清运。如委托物业服务企业清运，应承担相应的清运费用。第三节车辆停放管理本物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，依据当事人之间的约定、法律法规的规定及不动产登记簿的记载确定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。其使用、管理及收益分配办法，由业主大会决定。车辆停放管理遵循以下规定：（一）车辆进入本物业管理区域，应当遵守交通管理规定，减速慢行，按指定路线行驶，并在指定车位停放；（二）禁止占用消防通道、消防登高面、绿化带、人行道及其他公共区域停放车辆；（三）禁止堵塞车库出入口、单元门厅出入口；（四）车辆停放期间，应当锁好车辆，关闭车窗、电路，贵重物品自行随身携带；（五）禁止在车库内洗车、修车、加油、漏放机油等；（六）摩托车、电动车、自行车应停放在指定的非机动车停放区域，严禁进入楼道、电梯轿厢或室内充电。物业服务企业应当建立健全车辆停放管理制度，做好车辆进出登记、巡逻检查等秩序维护工作。对于违反停放规定的车辆，物业服务企业有权劝阻、制止；劝阻、制止无效的，可采取锁车、移车等措施，由此产生的费用及损失由违规车主承担。第四节环境卫生与绿化管理业主及物业使用人应当自觉维护公共区域的清洁卫生，不得随地吐痰、便溺，不得乱扔果皮、纸屑、烟头等废弃物。禁止在公共区域（包括楼道、楼梯间、大堂、电梯轿厢、外立面等）乱涂、乱画、乱张贴。如需张贴通知、告示等，应张贴在物业服务企业指定的公共信息栏内。禁止在窗外、阳台外及空调外机上堆放、悬挂物品，防止高空坠物。禁止从高空抛掷任何物品。业主及物业使用人应当爱护公共绿化，不得践踏、占用、毁坏绿地及绿化设施。不得擅自砍伐、移植树木，不得在绿化区域内种植蔬菜、搭建构筑物。禁止在公共区域饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜。饲养犬只应当遵守相关规定，办理养犬登记，定期注射疫苗，出户遛犬时束犬链，并由成年人牵领，及时清除犬只粪便。第五节消防安全管理业主及物业使用人应当遵守消防安全管理规定，维护消防安全设施，不得损坏、挪用、擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓，不得占用防火间距，不得堵塞消防通道。本物业管理区域内严禁下列违反消防安全的行为：（一）储存易燃易爆、有毒有害、放射性等危险物品；（二）在楼道、楼梯间、安全出口等公共区域堆放杂物，堵塞疏散通道；（三）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；（四）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行；（五）在非指定区域燃放烟花爆竹；（六）其他违反消防安全管理规定的行为。物业服务企业应当定期对消防设施、器材进行维护保养和检测，确保其完好有效。应当开展日常防火巡查、检查，消除火灾隐患。应当制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练。业主及物业使用人发现火情、火灾隐患或其他消防安全问题，应当立即通知物业服务企业或有关部门。物业服务企业接到报告后，应当立即采取应急措施，并报告有关部门。第五章专项维修资金专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金的建立、管理、使用，应当遵守国家及本市的有关规定。业主应当按照规定足额交纳专项维修资金。未交纳专项维修资金的业主，在办理房屋权属转移登记时将受到限制。符合下列条件之一的，可以动用专项维修资金：（一）物业共用部位、共用设施设备保修期满后；（二）属于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造范围；（三）维修、更新和改造费用超过规定额度（具体额度由业主大会确定）。使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。紧急情况下（如电梯故障、消防设施损坏、屋面或外墙渗漏等危及房屋使用安全的情况），需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新的，物业服务企业应当及时提出使用专项维修资金的方案，经业主委员会审核同意，并报有关部门备案后，可以不经业主大会表决直接使用，事后应当及时向业主公告。专项维修资金的使用，应当遵循公开透明的原则。物业服务企业或业主委员会应当将维修项目、维修预算、施工单位、维修费用等情况在物业管理区域内公示，接受业主的监督。第六章法律责任业主、物业使用人违反本规约的，业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会、物业服务企业可以依据本规约提起诉讼或申请仲裁。业主违反本规约，未能按时交纳物业服务费用、专项维修资金等费用的，物业服务企业可以要求其补交，并加收违约金，也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。业主、物业使用人因违反本规约，导致其他业主、物业使用人人身、财产受到损害的，应当承担相应的赔偿责任。物业服务企业违反物业服务合同的约定，未能履行合同义务的，业主委员会有权要求其限期整改，赔偿损失，并可以依据合同条款追究其违约责任，直至解除物业服务合同。第七章争议解决因本规约的制定、修改、解释或执行发生的争议，相关当事人应当通过协商解决。协商不成的，可以通过以下方式解决：（一）提交本物业管理区域所在地的人民调解委员会调解；（二）提交[具体仲裁委员会名称]仲裁（如业主大会选择了仲裁）；（三）向本物业管理区域所在地人民法院提起诉讼。第八章附则本规约未尽事项，依照国家有关法律、法规和规章执行。本规约中涉及数字、百分比、期限等未尽事宜，由业主大会或业主委员会依法依规进行补充和明确。本规约所称“以上”、“以内”、“届满”，包含本数；所称“不满”、“超过”，不包含本数。本规约由业主委员会负责解释。本规约自业主大会会议通过之日起生效。本规约正本一式[具体份数]份，由业主委员会、物业服务企业各执一份，报物业所在地的区房屋行政主管部门备案一份，具有同等法律效力。序号禁止行为类别具体禁止行为内容违规处理措施1房屋结构安全擅自改变房屋内外承重墙、梁、柱、楼板等主体结构责令恢复原状，处以罚款，承担法律责任2房屋外观擅自改变外立面颜色、形状、结构，私设门窗、防盗网责令限期拆除/恢复，逾期强制执行3违章搭建在天台、露台、庭院、公共绿地搭建建筑物、构筑物责令限期拆除，报告规划城管部门4堵塞通道占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道、安全出口责令立即清除，处以罚款，承担法律责任5危险物品储存易燃、易爆、剧毒、放射性等危险化学品责令立即清除，报告公安机关6噪音污染在休息时间（22:00-08:00，12:00-14:00）进行装修或产生噪音责令停工，没收工具，处以罚款7高空抛物从建筑物中抛掷物品，或在窗外搁置物品坠落责令整改，造成损失的需赔偿，追究刑事责任8环境卫生随地吐痰，乱扔垃圾，高空抛物，在公共区域堆放垃圾责令清理，处以清洁费或罚款9车辆管理违停占用消防通道、绿化带，堵塞车库出入口劝阻、锁车、拖车，收取停车服务费10宠物饲养饲养家禽家畜，饲养烈性犬，遛狗不牵绳，不清除粪便责令整改，报告城管或公安机关11公共设施擅自移动、损坏、拆除共用设施设备责令照价赔偿，恢复原状，承担法律责任12经营活动擅自