土地使用权转让的税收筹划

土地使用权转让的税收筹划

土地使用权转让的税收筹划随着房地产市场的快速发展，房地

产交易活动日渐频繁，采取何种土地使用权转让方案能够做到

最大限度的节省税费又是实践中的一个难题，那么土地使用权

转让的税收筹划有哪些方案?华律小编为您总结了相关知识，供

您参考，希望可以帮助到您。

（一）方案一一一土地使用权直接转让

该方案的基本操作流程较为简单，即由丙公司直接将自己拥有

的土地使用权转让给乙公司，其中涉及的税费由双方分别缴纳。

土地使用权转让受《》、《城市》、《土地管理法实施条例》等一系

列与土地使用权转让有关的调整。其中，《城市房地产管理法》

第三十八、三十九条就土地使用权的转让进行了一些限制性规定,

因此，在采取方案一进行土地使用权转让时必须满足上述法律

强制性规定条件，特别是目前仍存在的完成开发投资总额25%的

限制。关于方案一在实施过程中要缴纳的税费，主要涉及到营业

税、城市维护建设税和教育费附加、土地、企业所得税、和，其

中营业税、土地增值税、企业所得税和契税缴纳负担较重，如按

照规定缴纳将大大加重企业的财务负担。综上，方案一优势在于

转让程序简单，但缺点在于土地使用权转让的税费成本较高，

除交易手续费和印花税等外，受让方要缴纳较高的契税，而转

让方需缴纳较高的营业税、土地增值税，这样一来就大大增加了

企业的开发成本，加重了双方企业的负担。

（二）方案二一一股权转让

1、土地出资设立子公司阶段税务筹划。⑴土地增值税。法律依

据：（1）现行有效的《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具

体问题规定的通知》（1995年5月25日财税字[1995]48号）第一

条:对于以房地产进行投资？联营的，投资?联营的一方以土地（房

地产）作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投

资?联营的企业中时，暂免征收土地增值税?对投资?联营企'也将

上述房地产再转让的,应征收土地增值税？（2）现行有效的《财政

部？国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税

[2006]21号2006年3月2日）第五条：对于以土地（房地产）作价

入股进行投资或联营的，凡所投资?联营的企业从事房地产开发

的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，

均不适用《财政部？国家税务总局关于土地增值税一些具体问题

规定的通知》（财税字[19951048号）第一条暂免征收土地增值税

的规定？分析：以土地使用权出资，一般可以免交土地增值税?但

存在例外，即以土地使用权出资,所投资的企业从事房地产开发

的，须交土地增值税?⑵营业税。法律依据：《财政部？国家税务总

局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规

定：以无形资产?不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共

同承担投资风险的行为,不征收营业税?分析：子公司丁为内公司

的全资子公司，也是有限责任公司，丙公司应承担投资风险，因

此符合上述规定，不用缴纳营业税?⑶其他如企业所得税、印花

税、契税则应按照法律规定依法缴纳。

2、股权收购阶段税务筹划。⑴契税。法律分析：关于丙公司公

司与甲公司协议收购丁公司股权以获得土地的方案，由于这一

行为在法律上不能被视为发生土地使用权转让，故甲公司可以

免交契税。⑵营业税。法律分析：根据《财政部、国家税务总局

关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规

定，自2003年1月1日起，对股权转让不征收营业税。⑶土地

增值税。法律分析：根据国家税务总局《关于以转让股权名义转

让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函（2000）687

号）的规定，对一次性转让股权，且这些以股权形式表现的资产

主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土

地增值税的规定征税。

（三）方案三---公司分立

1、公司分立阶段法律依据。⑴《财政部、国家税务总局关于企

业改制重组若干契税政策的通知》（财税（2008）175号）第四条

规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资

主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属

的，不征收契税。分析：戊公司股东仍为甲公司和乙公司，与原

被分立公司投资主体相同，符合上述法律规定，对戊公司承受

丙公司土地，不征收契税。⑵《》第27条第3款规定，全体股

东的货币出资金额不得低于有限责任资本的百分之三十。分析：

戊公司货币出资金额占30%,符合该规定比例。⑶2001年《关于

外商投资企业合并与分立的规定》第14条规定，外商投资企业

分立后“各方投资者在分立后的公司中的股权比例，由投资者在

分立后的公司合同、章程中确定，但外国投资者的股权比例不得

低于分立后公司注册资本的百分之二十五J分析：戊公司股东

持股比例与丙公司不一致，因上述法律规定，各股东可自由约

定持股比例，故符合法律规定。

2、公司分立阶段税务筹划。⑴所得税。分立公司从被分立企业

中派生出来，在工商登记时是按新设公司处理的（但税法不作为

新设公司处理.），应当按照资产、负债的公允价（评估价）入账。

但在计算所得税时如果符合特殊重组（免税改组）的条件，应以

原历史成本为原则确定计税基础。被分立企业的股东取得新股的

计税成本，应以被分立企业分离出去的净资产占被分立企业全

部净资产的比例先调整减低原持有的“旧股”的成本，再将调整

减低的投资成本平均分配到“新股”上。将来转让或清算股权时,

按照计税成本扣除。⑵营业税及土地增值税。《土地增值税暂行

条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，土

地增值税的征税范围是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其

附着物。其中，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物

并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

公司分立是资产、负债、股权、劳动力等要素的同时转移（而非

“转让”），其涉及的不动产和无形资产的转移，不属于《营业

税暂行条例》规定的销售不动产、转让无形资产的征税范围，也

不属于《土地增值税暂行条例》规定的有偿转让房地产的行为，

不征营业税和土地增值税。⑶契税。《财政部国家税务总局关于

企业改制重组若干契税政策的通知》（财税［2008）175号）第四

条规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投

资主体相同的企业，对派生方、