2026年不动产登记代理人考试题库及答案

2026年不动产登记代理人考试题库及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪一情形属于“法律另有规定”的情形？A.甲继承其父的房屋B.乙通过买卖合同取得房屋所有权C.丙通过赠与取得房屋所有权D.丁通过法院的生效判决取得房屋所有权【答案】A【解析】本题考查不动产登记生效主义的例外。《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。选项A属于非基于法律行为的物权变动，不需要登记即可直接发生效力。选项B、C属于基于法律行为的物权变动，必须登记才生效。选项D虽然属于非基于法律行为，但题目问的是“下列哪一情形”，且通常考试中继承是典型的例外。注意：D项也是例外，但A项更为基础和常见。若为多选题则AD均可，单选题优选A作为继承的代表案例。2.不动产登记簿应当记载不动产自然状况、权属状况等事项。关于不动产登记簿的效力，下列说法正确的是？A.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准B.不动产登记簿是物权归属和内容的根据C.不动产权属证书记载的事项，在无相反证据证明时，推定记载正确D.不动产登记簿不具有公信力【答案】B【解析】本题考查不动产登记簿的效力。《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有最高证据效力（推定正确力与公信力）。故A、C、D错误，B正确。3.异议登记申请人未在异议登记之日起（）内提起诉讼，异议登记失效。A.15日B.30日C.60日D.90日【答案】A【解析】本题考查异议登记的时效。《民法典》第二百二十条及《不动产登记暂行条例实施细则》规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书等材料；未在期限内提交的，异议登记失效。4.甲房地产开发企业开发建设某住宅小区，在申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，下列哪项材料不是必须提交的？A.不动产登记申请书B.权籍调查成果C.建设工程符合规划的材料D.购房人的身份证明【答案】D【解析】本题考查首次登记的材料。首次登记是指不动产权利第一次登记。开发企业办理首次登记，需提交：登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已竣工的材料、房地产调查或者测绘报告等。购房人身份证明是在办理转移登记（分户）时需要的，首次登记是针对开发商的大产权证，不需要具体购房人的身份证明。5.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。下列哪种行为属于“处分”？A.出租B.抵押C.出借D.保管【答案】B【解析】本题考查预告登记的效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。预告登记具有排他效力，即未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。“处分”通常指转移所有权（买卖、赠与）或设定他物权（抵押、质押等）。出租、出借、保管属于债权行为或使用行为，不属于物权法意义上的“处分”导致物权变动的行为，不受预告登记限制。6.关于宅基地使用权，下列说法正确的是？A.宅基地使用权可以抵押B.宅基地使用权可以转让给本集体经济组织以外的人员C.宅基地使用权随房屋一并转让D.宅基地使用权消灭的，不用办理注销登记【答案】C【解析】本题考查宅基地使用权。我国现行法律原则上禁止宅基地使用权抵押，也禁止转让给本集体经济组织以外的人员（“房地一体”原则）。《民法典》第三百六十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。因此，宅基地使用权随房屋一并流转（虽然限制较多），且消灭需注销。A、B错误，D错误。C正确体现了“地随房走”的原则。7.不动产登记机构予以查验的情形不包括？A.房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产权利人的姓名或者名称等身份信息变更而申请的变更登记D.异议登记【答案】C【解析】本题考查登记机构的实地查验职责。《不动产登记暂行条例实施细则》规定，属于下列情形之一的，不动产登记机构应当进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产权利人的姓名或者名称等身份信息变更而申请的变更登记——注意，此条细则中规定的是“因不动产权利人的姓名、名称或者自然状况变化等申请的变更登记”，通常指需要核实物理状况或身份重大变更，但纯身份信息变更（如改名）通常只需核验材料，不需实地查验。不过根据具体实施细则，更准确的实地查验通常针对A、B以及注销登记中的建筑物灭失等。选项C通常仅需核验公安证明等书面材料，不属于必须实地查验的情形。注：根据《不动产登记操作规范（试行）》，变更登记一般不进行实地查看，除非涉及自然状况变化。8.下列关于不动产登记资料查询的说法，错误的是？A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制不动产登记资料C.有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.任何人均可以查询复制他人的不动产登记簿全部信息【答案】D【解析】本题考查登记资料查询制度。《民法典》第二百一十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。登记机构应当提供。任何人均不得随意查询他人隐私信息，必须符合法律规定条件。D项错误。9.甲将房屋卖给乙，并办理了过户登记，但未交付房屋。随后甲又将该房屋出租给丙，并已交付。此时，谁拥有该房屋的所有权？A.甲B.乙C.丙D.乙和丙共有【答案】B【解析】本题考查物权变动的登记生效与合同效力的区分。甲乙之间办理了过户登记，乙依法取得房屋所有权。甲虽将房屋出租给丙，但甲已非所有权人，其行为构成无权处分（或出租他人财产）。租赁合同有效与否取决于丙是否善意，但所有权归属明确属于乙。乙可基于所有权请求丙返还房屋。10.申请不动产登记时，申请人应当对申请材料的真实性负责。登记机构在登记错误且给他人造成损害时，承担责任的情形是？A.申请人提供虚假材料B.登记机构工作人员因工作失误导致登记错误C.不可抗力导致登记错误D.第三人欺诈导致登记错误【答案】B【解析】本题考查登记错误赔偿责任。《民法典》第二百二十二条规定，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。B项属于登记机构过错，应承担责任。A、D项由申请人或过错方承担。C项不可抗力通常免责。11.土地经营权自（）时设立。A.合同成立B.合同生效C.登记完毕D.支付租金【答案】B【解析】本题考查土地经营权设立时间。《民法典》第三百四十一条规定，土地经营权自流转合同生效时设立。但是，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。12.共有不动产的登记，下列说法正确的是？A.共有不动产应当登记为按份共有B.共有不动产应当登记为共同共有C.共有人对共有类型有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，视为共同共有（除家庭关系外）D.共有不动产登记时，必须登记所有共有人的份额【答案】C【解析】本题考查共有不动产登记。《民法典》第三百零八条、三百零九条规定，共有人对共有类型有约定的依约定。没有约定或约定不明确，除家庭关系等外，视为按份共有。登记时，应注明共有性质。如果是按份共有，应当记载份额；共同共有则不记载份额。A、B绝对化错误。D错误，共同共有不记份额。13.下列哪项不属于不动产登记的类型？A.首次登记B.变更登记C.更正登记D.核准登记【答案】D【解析】本题考查登记分类。不动产登记类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。“核准登记”通常指行政审批环节，不是一种独立的物权登记类型。14.2025年，张某购买了一套商品房，与开发商签订了预售合同，并办理了预告登记。2026年，开发商未经张某同意，将该房屋又抵押给银行。下列说法正确的是？A.抵押有效，因为银行是善意第三人B.抵押无效，因为有预告登记C.抵押效力待定D.银行可以取得抵押权【答案】B【解析】本题考查预告登记的排他效力。《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。开发商未经同意设立抵押，不发生物权效力，银行无法取得抵押权。15.不动产登记费按照（）收取。A.房屋面积B.房屋价值比例C.件D.宗地【答案】C【解析】本题考查登记收费。《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。16.关于地役权，下列说法错误的是？A.地役权自地役权合同生效时设立B.地役权登记可以对抗善意第三人C.地役权不得单独转让D.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一律消灭【答案】D【解析】本题考查地役权。《民法典》第三百七十六条规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。因此D项“一律消灭”错误，应是一并转让。17.某不动产登记机构在办理登记时，发现申请登记的不动产存在查封登记。此时，登记机构应当？A.直接办理登记B.不予受理并书面告知申请人C.暂缓登记，等待查封解除D.办理登记但注明存在查封【答案】B【解析】本题考查查封期间的限制。《不动产登记操作规范》规定，不动产被查封的，不予办理相关登记（除预查封外或法律另有规定）。登记机构应当不予受理并书面告知。18.居住权的设立，下列说法正确的是？A.只能通过合同设立B.只能通过遗嘱设立C.居住权自登记时设立D.居住权不得转让、继承【答案】D【解析】本题考查居住权。《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占用、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权可以依合同或遗嘱，故A、B错误。C项对于遗嘱设立的居住权，生效时间有特殊性（遗嘱生效时），但通常需登记对抗。D项表述正确，是居住权的核心特征之一。19.因不动产买卖、互换、赠与等原因导致权属发生转移的，申请人应当申请（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记【答案】C【解析】本题考查转移登记。转移登记是指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记。变更登记一般指权利人姓名变更、不动产坐落变更等不涉及权利主体变更的情形。20.下列关于不动产单元的说法，错误的是？A.不动产单元是权属登记的基本单位B.不动产单元应当有唯一编码C.土地以宗地为单位进行登记D.房屋以层为单位进行登记【答案】D【解析】本题考查不动产单元。《不动产登记暂行条例实施细则》规定，不动产单元是指权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间。房屋等建筑物、构筑物以幢、层、套、间等基本单位进行登记，但并非强制以“层”为单位，通常以“套”为单位。D项表述过于绝对且不准确，应以“特定基本单位”如套、间等。21.申请材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当？A.直接作出不予登记决定B.当场书面告知申请人不予受理C.予以受理，但在5日内告知补正D.予以登记，事后追责【答案】B【解析】本题考查登记程序。《不动产登记暂行条例》规定，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。22.下列哪项不是申请不动产登记的必要方式？A.现场B.网上申请C.邮寄申请D.他人代为【答案】C【解析】本题考查申请方式。申请人可以到不动产登记机构现场申请，也可以通过互联网渠道申请，或者委托他人代理申请。法律未规定“邮寄申请”为标准申请方式，且涉及原件核验问题，通常不接受纯邮寄申请。23.人民法院在执行程序中，需要对被执行人的不动产进行查封。查封不动产的期限最长为？A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C【解析】本题查封期限。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》等相关规定，查封不动产的期限不得超过3年。24.甲将自有房屋抵押给乙银行，贷款100万元，并办理了抵押登记。后甲又将该房屋抵押给丙公司，贷款50万元，办理了抵押登记。若甲无法还款，拍卖房屋得款150万元，如何分配？A.乙得100万，丙得50万B.乙得75万，丙得75万C.乙得100万，丙得0万（因乙优先）D.按比例分配【答案】A【解析】本题考查抵押权顺位。《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。乙先登记，丙后登记，故乙优先受偿100万，剩余50万给丙。25.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.7C.10D.30【答案】D【解析】本题考查登记时限。《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。26.下列关于更正登记的说法，正确的是？A.权利人发现登记错误，可直接申请更正B.登记簿记载的权利人书面同意更正是更正登记的必要条件C.不动产登记机构发现登记错误，必须依职权直接更正D.异议登记失效后，申请人可直接申请更正登记【答案】A【解析】本题考查更正登记。《民法典》第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。A项正确。B项不是必要条件，有证据证明错误也可。C项错误，登记机构通常依申请更正，除明显错误外一般不主动依职权更正以免越权。D项错误，异议失效不代表可以直接更正。27.建设用地使用权人建造的建筑物，其所有权属于？A.国家B.集体C.建设用地使用权人D.投资者【答案】C【解析】本题考查建筑物所有权归属。《民法典》第三百五十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。28.下列哪项不动产权利，登记不是其生效要件？A.地役权B.建设用地使用权C.正在建造的建筑物的抵押权D.土地承包经营权（家庭承包方式）【答案】D【解析】本题考查登记生效要件。A、B、C均为登记生效。D项家庭承包方式的土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，登记是对抗要件。29.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下列哪项不属于业主共有部分？A.楼梯B.大堂C.电梯D.约定归某业主专用的露台【答案】D【解析】本题考查业主共有部分。ABC属于法定的共有部分。D项若通过规划或约定确定为专有部分，则不属于共有。30.因自然灾害导致不动产灭失的，权利人应当申请？A.变更登记B.转移登记C.注销登记D.更正登记【答案】C【解析】本题考查注销登记。不动产灭失的，权利人应当申请注销登记。31.申请登记的事项与登记簿记载的（）不一致的，登记机构应当不予登记。A.申请人B.证明材料C.权属来源D.以上都不是【答案】D【解析】本题考查登记审核。登记机构主要审核申请材料与登记簿的关联性。如果申请转移登记，登记簿记载的权利人应当与转让人一致。如果申请变更登记，则会有变化。题目问的是“不一致”就“不予登记”的情况，过于笼统。更准确的是，如果申请登记的不动产不存在（与登记簿记载不符），或者申请材料证明的权利人与登记簿记载的权利人不一致且无继承/法院文书等证明，则不予登记。此题较难，但在实务中，若申请事项本身（如将A房登记为B房）与登记簿物理属性不一致，则不予登记。若理解为申请内容与登记簿内容冲突（如已抵押却申请抵押），则不予。但若选项D是“以上都不是”，可能暗示题目不严谨。修正思路：根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记申请违反法律、行政法规规定的；申请材料不齐全或者不符合法定形式的；申请登记的不动产与登记簿记载的权利归属不一致的（除异议登记、查封登记等外），应当不予登记。故选C最接近逻辑（权属来源不一致意味着归属可能冲突）。但严格来说，转移登记时权属来源（买卖合同）与登记簿（原权利）是衔接的。本题在模拟题中可能指：申请登记的不动产与登记簿记载的“权利归属”不一致。32.不动产登记机构进行实地查看时，应当查看的人员不少于（）人。A.1B.2C.3D.4【答案】B【解析】本题查验人员要求。《不动产登记操作规范》规定，实地查看应当由两名以上工作人员共同进行。33.下列关于预告登记失效的说法，正确的是？A.自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效B.自预告登记之日起1年内未申请登记的，预告登记失效C.债权消灭的，预告登记不失效D.预告登记永远不会失效【答案】A【解析】本题考查预告登记失效。《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。34.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产吗？A.不得转让B.可以转让，但需抵押权人同意C.可以转让，无需同意，但抵押权不受影响（具有追及效力）D.可以转让，但必须注销抵押权【答案】C【解析】本题考查抵押财产转让。《民法典》第四百零六条规定，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这是与旧《物权法》的重大变化，现在允许自由转让，抵押权具有追及效力。35.下列关于不动产登记簿电子化的说法，正确的是？A.电子不动产登记簿不具备法律效力B.电子不动产登记簿应当由专人进行维护C.电子不动产登记簿可以随意修改D.只有纸质登记簿具有法律效力【答案】B【解析】本题电子登记簿。电子不动产登记簿与纸质具有同等法律效力。应当具备安全、防篡改等特性，由专人维护。A、C、D错误。36.下列哪种情况，不能申请办理不动产登记？A.申请登记的不动产界址、空间界限不清B.申请材料齐全、符合法定形式C.申请登记的事项与登记簿记载冲突（但申请异议登记）D.申请注销登记【答案】A【解析】本题不予登记情形。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，申请登记的不动产界址、空间界限、面积等材料与申请材料不一致的，应当不予登记。界址不清属于不符合登记条件。37.共有不动产，部分共有人申请处分不动产，登记机构应当？A.予以办理B.要求全体共有人共同申请C.要求提供其他共有人同意的证明D.拒绝办理【答案】C【解析】本题共有登记申请。《不动产登记操作规范》规定，共有的不动产，部分共有人申请处分（转让、抵押等）的，应当提交其他共有人同意的书面证明。38.下列关于海域使用权的说法，错误的是？A.海域使用权属于用益物权B.海域使用权可以转让、抵押C.海域使用权登记参照不动产登记有关规定执行D.海域使用权期限届满，自动续期【答案】D【解析】本题海域使用权。海域使用权是用益物权，可登记、转让、抵押。但海域使用权有期限，届满需申请续期，并不自动续期（类似住宅建设用地使用权以外的情形）。39.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请？A.转移登记B.异议登记C.注销登记D.预告登记【答案】B【解析】本题异议登记适用。《民法典》第二百二十条规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。40.不动产登记机构工作人员违反规定进行登记，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任后，可以向（）追偿。A.申请人B.工作人员C.评估机构D.测绘机构【答案】B【解析】本题内部追偿。《民法典》第二百二十二条第二款规定，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的工作人员追偿。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选得1分，错选不得分）41.下列哪些情形下，不动产登记机构应当不予登记？A.申请登记的不动产不存在B.申请登记的不动产与登记簿记载的权利归属不一致（且无法律文书）C.申请登记的事项违反法律、行政法规规定D.申请人未提交身份证明【答案】A,B,C,D【解析】本题考查不予登记的情形。《不动产登记暂行条例》第二十二条列举了不予登记的情形，包括：违反法律规定的；材料不齐或形式不符的；申请不动产与登记簿权利归属不一致的（除异议、查封等）；法律、行政法规规定不予登记的其他情形。A、B、C、D均符合。42.不动产登记包括哪些类型？A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.查封登记【答案】A,B,C,D【解析】本题考查登记分类。ABCD均为不动产登记的常见类型。43.申请不动产登记时，申请人应当提交的材料包括？A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源材料D.依法纳税凭证【答案】A,B,C【解析】本题申请材料。ABC是通用基础材料。D项依法纳税凭证在特定登记（如转移登记）中需要，并非所有登记（如变更登记、异议登记）都需要。故选ABC。44.下列哪些权利属于不动产用益物权？A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权【答案】A,B,C,D【解析】本题用益物权种类。《民法典》物权编规定的用益物权包括上述四种。45.关于不动产登记资料的查询与保护，下列说法正确的有？A.查询不动产登记资料的单位和个人应当向国家保密其查询获得的信息B.查询人可以公开其查询获得的登记信息C.不动产登记机构工作人员应当对不动产登记信息保密D.涉及国家秘密的不动产登记资料，应当依法保密【答案】A,C,D【解析】本题信息保密。查询人不得泄露查询获得的信息，B错误。ACD正确。46.下列情形中，当事人可以申请办理注销登记的有？A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产被依法没收、征收或者收回的D.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的【答案】A,B,C,D【解析】本题注销登记情形。ABCD均为导致物权消灭的法定情形，可申请注销。47.下列关于预告登记的表述，正确的有？A.预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记适用于商品房预售C.预告登记适用于不动产抵押D.预告登记失效后，申请人可以申请更正登记【答案】A,B,C【解析】本题预告登记。ABC正确。D项错误，预告登记失效不代表可以直接更正，需重新符合条件。48.房地产转让时，下列哪些权利随之转移？A.房屋所有权B.国有建设用地使用权C.地役权（如有）D.已经登记的抵押权（除非受让人代为清偿债务）【答案】A,B,C【解析】本题房地一体及权利随转。A、B是“房地一体”原则。C项地役权随需一并转让。D项抵押权并不当然随之转移，而是具有追及效力，或者消灭（涤除权），并不属于“随之转移”给受让人的概念（受让人取得的是无抵押负担的房产，若代为清偿则消灭抵押权）。49.申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，需要提交哪些材料？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书或者土地权属来源材料D.建设工程符合规划的材料【答案】A,B,C,D【解析】本题首次登记材料。根据《不动产登记操作规范》，首次登记需提交：申请书、身份证明、权属来源（土地证）、规划材料、竣工材料、测绘报告等。ABCD均正确。50.下列哪些情形需要进行不动产变更登记？A.权利人的姓名发生变更B.不动产坐落发生变化C.不动产面积发生变化D.不动产用途发生变化【答案】A,B,C,D【解析】本题变更登记情形。变更登记指不涉及权利主体变更的登记。权利人姓名、不动产自然状况（坐落、面积、用途等）发生变化，均需变更登记。51.关于异议登记，下列说法正确的有？A.异议登记旨在暂时阻断登记公信力B.异议登记15日内不起诉失效C.异议登记不当造成权利人损害的，申请人应赔偿D.任何人都可以申请异议登记【答案】A,B,C【解析】本题异议登记。ABC正确。D项错误，必须是利害关系人认为登记错误且权利人不同意更正时才可申请。52.不动产登记机构在审核申请时，主要审核哪些内容？A.申请材料是否齐全B.申请材料形式是否符合要求C.申请登记事项与登记簿记载的是否冲突D.申请登记的不动产是否存在界址争议【答案】A,B,C,D【解析】本题审核内容。登记机构需进行形式审查和必要的实质审查（如查验）。ABCD均属于审核范畴。53.下列哪些财产不得抵押？A.土地所有权B.宅基地使用权C.学校、幼儿园的教育设施D.依法被查封的财产【答案】A,B,C,D【解析】本题禁止抵押财产。《民法典》第三百九十九条规定了禁止抵押的财产，包括土地所有权、宅基地、公益设施（教育设施等）、被查封扣押的财产等。54.办理不动产登记，可以由当事人共同申请，也可以单方申请的情形包括？（注：题目选项设计为多选，需选出单方申请的情形）A.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致物权设立、变更、转让、消灭的B.因继承、受遗赠取得物权的C.更正登记（权利人同意的除外）D.预告登记（双方有约定的除外）【答案】A,B【解析】本题单方申请情形。《不动产登记暂行条例》第十四条列举了单方申请的情形：AB属于非基于法律行为变动，可单方申请。C、D通常需双方申请（更正需利害关系人申请，但若权利人同意更正则双方申请或单方申请均可，视具体操作，通常更正登记由利害关系人单方申请或双方共同申请；预告登记通常由双方合同当事人共同申请或预售人单方申请）。最标准的单方申请是A、B。55.下列关于不动产登记簿的记载，正确的有？A.应当记载不动产自然状况B.应当记载权属状况C.应当记载限制提示（如查封、异议）D.可以不记载不动产单元号【答案】A,B,C【解析】本题登记簿内容。登记簿必须记载不动产单元号，D错误。ABC均需记载。56.下列关于居住权的设立与消灭，说法正确的有？A.居住权可以通过合同方式设立B.居住权可以通过遗嘱方式设立C.居住权消灭的，应当及时办理注销登记D.居住权人有权出租住宅【答案】A,B,C【解析】本题居住权。ABC正确。D项错误，居住权原则上不得出租，除非合同另有约定（民法典新增解释空间，但原则上不可）。57.不动产登记机构在办理登记时，发现有下列情形的，应当不予登记？A.申请登记的不动产界址不清B.申请登记的不动产已设立抵押权，申请人申请转移登记但未提交抵押权人同意的证明C.申请人隐瞒事实导致登记错误D.申请登记的权利类型不符合规定【答案】A,B,D【解析】本题不予登记。C项是申请人过错，若登记机构未发现则可能已登记，若发现则不予登记。但严格来说，ABD是明确的不予登记法定情形。C是导致错误的源头，若被机构识破则不予登记。ABD更为明确。58.下列哪些文件可以作为不动产权属来源证明？A.土地出让合同B.建设用地批准书C.房屋买卖合同D.继承公证书【答案】A,B,C,D【解析】本题权属来源。ABCD均可作为证明物权来源的文件。59.关于不动产登记费，下列说法正确的有？A.住宅类不动产登记收费标准为每件80元B.非住宅类不动产登记收费标准为每件550元C.核发一本不动产权属证书，不收取证书工本费D.向一个以上权利人核发证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元【答案】A,B,D【解析】本题收费标准。根据发改、财政部门通知，住宅80元/件，非住宅550元/件。第一本证书免工本费，增加一本收10元。C错误，D正确。60.下列关于地役权登记的说法，正确的有？A.地役权设立必须登记B.地役权自合同生效时设立C.地役权转让需依附于需役地权利D.地役权期限不得超过土地承包经营权等用益物权的剩余期限【答案】B,C,D【解析】本题地役权。地役权设立自合同生效时，登记是对抗要件，A错误。B正确。地役权从属性，C正确。期限限制，D正确。三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法正确或错误）61.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力。【答案】错误【解析】错误。存在例外，如人民法院生效法律文书、继承、合法建造等。62.不动产登记簿是物权归属和内容的根据。【答案】正确【解析】正确。体现了登记簿的权利推定效力。63.异议登记失效后，申请人可以直接申请更正登记。【答案】错误【解析】错误。异议登记失效并不直接导致更正登记，更正登记需重新满足条件或提供充分证据。64.权利人可以查询、复制任何不动产登记资料。【答案】错误【解析】错误。权利人只能查询复制自己名下的资料，查询他人资料需是利害关系人且符合范围。65.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。【答案】正确【解析】正确。符合民法典规定。66.宅基地使用权可以抵押给银行用于贷款。【答案】错误【解析】错误。目前法律规定宅基地使用权原则上不得抵押。67.不动产登记机构应当按照申请人提交的申请材料进行登记，不对材料的真实性负责。【答案】正确【解析】正确。申请人负责真实性，登记机构负责形式审查和法定查验职责。68.同一不动产上已设立一个抵押权，后续又设立第二个抵押权，第二个抵押权无效。【答案】错误【解析】错误。不动产可以重复抵押（余额抵押），按顺位受偿。69.因继承取得房屋所有权的，自继承开始时发生效力，不需要登记即可取得所有权。【答案】正确【解析】正确。非基于法律行为变动。70.不动产登记机构工作人员可以查询、复制与登记有关的原始凭证。【答案】正确【解析】正确。这是履行职责的需要。71.房屋买卖合同签订后，买受人即取得房屋所有权。【答案】错误【解析】错误。不动产物权变动以登记为生效要件，仅签合同未过户不发生所有权转移。72.共有不动产处分时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。【答案】正确【解析】正确。民法典规定，处分共有不动产需经占份额2/3以上的按份共有人同意（全体共有人同意是对共同共有的要求）。73.居住权可以转让、继承。【答案】错误【解析】错误。居住权具有人身专属性，不得转让、继承。74.不动产登记费可以按照不动产的面积比例收取。【答案】错误【解析】错误。不动产登记费按件收取。75.人民法院查封不动产的，应当向登记机构送达协助执行通知书及查封裁定。【答案】正确【解析】正确。这是查封登记的法定程序。四、综合案例分析题（共3题，每题10分。请根据案例内容回答问题）76.案例一：甲房地产开发公司开发建设“阳光花园”小区。2025年3月1日，甲公司取得了该小区地块的国有建设用地使用权并办理了首次登记。2025年6月1日，甲公司建成1号楼，并办理了房屋所有权首次登记（大产证）。2025年6月10日，甲公司与乙签订《商品房预售合同》，将1号楼101室出售给乙，合同总价款200万元。乙按约支付了首付款100万元，并办理了预告登记。2025年8月1日，甲公司因资金周转困难，在未告知乙的情况下，将该101室抵押给丙银行，贷款300万元，并办理了抵押登记。2025年12月1日，甲公司向乙交付了房屋。2026年1月1日，甲公司失联，乙无法办理转移登记。丙银行起诉主张行使抵押权。问题：(1)甲公司与丙银行设立的抵押权是否有效？为什么？(2)乙是否有权要求办理转移登记？为什么？(3)若房屋拍卖得款350万元，应如何分配？为什么？(4)乙对甲公司的行为造成损失，应如何救济？【答案】(1)抵押权不发生物权效力（或无效）。根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。甲公司未经预告登记权利人乙同意，将已办理预告登记的房屋抵押给丙银行，该抵押行为不发生物权效力，丙银行不能取得抵押权。(2)乙有权要求办理转移登记。乙已办理预告登记，且已支付部分房款，甲公司有履行过户登记的义务。虽然甲公司失联，但乙可凭预告登记及法院确认合同有效的判决，单方申请办理转移登记（或要求登记机构依职权协助，通常需诉讼后持法律文书单方申请）。(3)全部款项350万元应优先清偿乙的购房款（或乙对房屋享有所有权，拍卖款归乙，扣除应付房款后余款退回）。因抵押权未设立，丙银行不享有优先受偿权。乙作为预告登记权利人，享有准物权性质的权利，其债权请求权具有物权排他效力，可对抗普通债权人及丙银行的抵押主张。房屋实质上应归乙所有，拍卖款应满足乙的权益。(4)乙可以依据《商品房买卖合同》要求甲公司承担违约责任，赔偿因无法过户或迟延过户造成的损失。同时，乙可以起诉要求确认房屋所有权归自己，并注销错误的抵押登记（如有）。【解析】本题核心考查预告登记的效力（排他效力、保全效力）。1.预告登记切断了对登记权利人的处分权能，甲的无权处分（抵押）不能产生物权效力，丙银行不能成为善意取得人（因为预告登记已公示，不具备善意要件）。2.预告登记具有顺位保障和破产保护效力。乙有权在具备条件时办理本登记。3.权利分配上，由于抵押权未设立，丙仅为普通债权人（或抵押合同有效但物权未设立，可主张合同违约），乙的预告登记权利优于普通债权。4.救济途径包括违约之诉和确权之诉。77.案例二：张某与李某系夫妻，共有房屋一套，登记在张某名下。2025年5月，张某未经李某同意，与王某签订房屋买卖合同，将房屋以300万元价格卖给王某，王某不知张某已婚且李某不知情。合同签订后，王某支付了全款，张某将房屋交付给王某居住。双方约定一个月后办理过户。2025年6月，李某发现房屋被卖，向不动产登记机构提出异议登记，并起诉张某和王某要求确认合同无效、返还房屋。问题：(1)该房屋的所有权目前归谁所有？(2)王某是否构成善意取得？为什么？(3)异议登记在本案中起到什么作用？(4)法院应如何判决？【答案】(1)房屋所有权仍归张某和李某共有。虽然签订了合同并交付，但未办理转移登记，不动产物权变动不生效。(2)王某不构成善意取得。善意取得要求：受让人受让时是善意、以合理价格转让、已办理登记。本案中，房屋未办理过户登记，不符合善意取得的法定要件（必须完成登记）。(3)异议登记的作用是暂时阻断不动产登记簿的公信力，防止王某在诉讼期间