2026年不动产登记代理人全真试题带解析

2026年不动产登记代理人全真试题带解析一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪项属于“法律另有规定”的情形？A.房屋买卖B.土地承包经营权互换C.地役权设立D.因人民法院生效法律文书导致物权变动2.不动产登记簿应当记载不动产自然状况、权属状况以及其他相关事项。下列关于不动产登记簿效力的表述，错误的是？A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产登记簿记载的事项，在证据法上属于公文书证C.除有证据证明不动产登记簿确有错误外，不得推翻登记簿记载D.不动产登记簿一旦记载，任何情况下均不可更改3.甲房地产开发企业开发建设某住宅小区，在申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提交的材料不包括？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.建设工程规划许可证D.购房合同4.共有不动产的登记，应当记载共有人情况。关于共有性质，若当事人未在申请材料中明确约定是共同共有还是按份共有，除家庭关系外，不动产登记机构应当如何登记？A.登记为共同共有B.登记为按份共有，等额享有C.不予登记，要求申请人明确D.登记为按份共有，依出资比例确定5.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。若权利人不同意，利害关系人可以申请？A.变更登记B.异议登记C.预告登记D.转移登记6.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记失效的情形是？A.债权消灭B.不动产交付C.预告登记之日起满三个月未申请登记D.预告登记之日起满一年未申请登记7.下列不动产权利中，设立时不需要登记即可生效的是？A.建设用地使用权B.房屋抵押权C.地役权D.宅基地使用权8.某公司以出让方式取得一宗工业用地，使用期限为50年。该公司拟将该厂房及土地抵押给银行进行贷款。在办理不动产抵押权登记时，抵押权设立的时间是？A.抵押合同签订之时B.不动产登记簿记载之时C.抵押合同公证之时D.土地管理部门批准之时9.在不动产登记中，关于实地查看（勘验）的描述，正确的是？A.所有登记类型均需进行实地查看B.房屋所有权转移登记必须进行实地查看C.建筑物所有权首次登记应当进行实地查看D.查封登记应当进行实地查看10.不动产登记资料包括不动产登记簿等登记结果以及不动产登记原始资料。关于不动产登记资料的查询，下列说法正确的是？A.任何单位和个人均可查询复制所有不动产登记资料B.权利人可以查询、复制其不动产登记资料C.利害关系人不得查询不动产登记簿记载的登记信息D.涉及国家秘密的登记资料，利害关系人可凭介绍信查询11.张某购买李某的一套二手房，在办理转移登记过程中，发现该房屋上存在一个尚未注销的抵押权。关于该交易，下列说法正确的是？A.可以直接办理转移登记，抵押权随之消灭B.必须先注销抵押权，或者经抵押权人同意带押转让，方可办理转移登记C.只要张某知情并同意，即可办理转移登记D.登记机构可依职权注销抵押权后办理转移12.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，因继承或者受遗赠取得不动产权利的，当事人申请登记时，需要提交的材料不包括？A.不动产登记申请书B.继承权公证文书C.申请人身份证明D.买卖合同13.不动产登记机构在办理登记时，发现有下列情形之一的，应当不予登记。下列哪项不属于不予登记的情形？A.申请人未提供合法有效的身份证明B.申请登记的不动产权利与登记簿记载的权利冲突C.申请登记的不动产存在权属争议D.不动产界址清晰、面积准确14.关于地役权的登记，下列说法正确的是？A.地役权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人B.地役权自登记时设立C.地役权必须登记，否则不设立D.地役权不得转让15.甲村集体经济组织拟将一块集体土地用于建设乡镇企业，关于该土地的使用权登记，下列说法正确的是？A.直接登记为甲村集体土地所有权B.申请集体建设用地使用权登记C.申请国有建设用地使用权登记D.无需登记16.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。下列哪种登记类型可以按件减半收取登记费？A.住宅所有权转移登记B.异议登记C.抵押权设立登记D.预告登记17.某不动产登记簿记载的权利人是王某，但刘某认为该房屋应归其所有，并提供了法院的立案通知书。刘某申请异议登记。异议登记后，刘某未在法定期限内起诉，异议登记失效。该法定期限是？A.15日内B.30日内C.60日内D.90日内18.在计算不动产面积时，对于半外墙的计算，通常采用的方法是？A.全部计入套内面积B.全部不计入套内面积C.水平投影面积的一半计入套内面积D.视具体情况而定19.不动产登记机构完成登记后，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。下列哪种情形只核发登记证明？A.首次登记B.转移登记C.抵押权登记D.变更登记20.房地产开发企业申请房屋所有权首次登记时，对于建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地等公共场所，应当如何处理？A.登记在房地产开发企业名下B.不予登记C.一并申请登记为业主共有，不颁发证书D.登记在物业公司名下21.因不动产买卖、互换、赠与等原因导致权属发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。申请转移登记的时限是？A.事实发生之日起30日内B.事实发生之日起60日内C.事实发生之日起90日内D.法律未规定具体时限，但应在申请及时效内22.下列关于不动产单元编码的描述，错误的是？A.不动产单元代码应当采用一定的编码规则进行编制B.不动产单元代码具有唯一性C.不动产单元代码一旦确定，不可变更D.不动产单元代码由宗地代码+定着物代码构成23.人民法院查封不动产的，应当向不动产登记机构送达协助执行通知书及裁定书。登记机构在登记簿上注记查封情况。查封期限届满，人民法院未办理续行查封手续的，查封效力消灭。查封期限最长为？A.1年B.2年C.3年D.5年24.甲将房屋抵押给乙，并办理了登记。后甲又将该房屋出租给丙，且未告知乙租赁事实。若甲无法偿还债务，乙行使抵押权拍卖该房屋，下列关于租赁权的说法正确的是？A.买卖不破租赁，租赁权继续有效B.抵押权优先于租赁权，租赁权消灭C.乙应尊重丙的租赁权D.丙可向乙主张赔偿25.申请不动产登记时，申请人应当对申请材料的真实性负责。登记机构履行的是？A.全面实质审查义务B.形式审查义务C.核验义务（依申请核验）D.完全免责义务26.不动产登记机构收到登记申请材料后，应当受理的时限是？A.当场B.3个工作日内C.5个工作日内D.7个工作日内27.下列哪项变更不属于不动产变更登记的范畴？A.权利人姓名或者名称变更B.不动产界址、用途发生变化C.不动产权利期限发生变化D.不动产权利人发生改变28.关于宅基地使用权，下列说法错误的是？A.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利B.宅基地使用权有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施C.宅基地使用权可以单独转让D.宅基地使用权随房屋一并转让29.在地役权关系中，需役地不动产权利人转让不动产的，受让人同时享有地役权。这体现了地役权的什么属性？A.从属性B.不可分性C.专有性D.有期性30.不动产登记机构工作人员进行虚假登记，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成错误登记的工作人员追偿。这属于什么责任？A.行政赔偿B.民事赔偿C.刑事责任D.国家赔偿根据《不动产登记操作规范（试行）》，不动产登记机构应当查验申请材料，询问申请人。关于询问事项，下列哪项不需要询问？A.申请登记事项是否是申请人的真实意思表示B.申请登记的不动产是否存在共有人C.申请人的资产状况D.申请异议登记的，权利人是否同意32.某栋住宅楼共有100套房屋，总建筑面积10000平方米。其中一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊系数为0.25。该套房屋的建筑面积是多少？（使用LaTex公式计算）A.80平方米B.100平方米C.105平方米D.120平方米33.预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。若因开发企业的原因导致买受人无法办理登记，开发企业应承担？A.违约责任B.行政责任C.刑事责任D.连带责任34.不动产登记资料查询中，查询人查询到其不动产登记信息后，发现登记簿上记载的房屋面积比实际面积少了5平方米。查询人可以直接申请？A.更正登记B.异议登记C.变更登记D.首次登记35.下列关于最高额抵押权登记的说法，正确的是？A.最高额抵押权设立前，债权不存在B.最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让C.最高额抵押权不得转让D.最高额抵押权必须随主债权一并转让36.建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。这体现了物权法的什么原则？A.一物一权原则B.物权法定原则C.公示公信原则D.平等保护原则37.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起几个工作日内办结登记手续？（法律另有规定的除外）A.5个工作日B.10个工作日C.15个工作日D.30个工作日38.下列关于不动产权属证书（证书）与不动产登记证明（证明）的区别，说法正确的是？A.证书发给权利所有人，证明发给抵押权人、地役权人等B.证明发给权利所有人，证书发给抵押权人C.两者效力不同D.两者可以互换使用39.因自然灾害等原因导致不动产灭失的，不动产权利人应当及时申请？A.注销登记B.变更登记C.更正登记D.预告登记40.申请人申请不动产登记，可以委托代理人办理。代理人在申请登记时，需要提交的材料除了授权委托书外，还必须提交？A.代理人身份证明B.被代理人身份证明复印件C.公证委托书D.律师证二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选得1分，有错选不得分）41.下列哪些情形下，不动产登记机构应当不予登记？A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形42.申请不动产登记时，申请人应当提交的材料包括？A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.税费缴纳凭证43.关于不动产登记的类型，下列属于登记范畴的有？A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记44.下列哪些权利属于不动产登记范围？A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.耕地、林地、草地等土地承包经营权45.根据《民法典》，下列哪些财产不得抵押？A.土地所有权B.宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权C.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施D.依法被查封、扣押、监管的财产46.下列关于异议登记的表述，正确的有？A.异议登记申请人必须是利害关系人B.异议登记后，异议登记申请人必须在15日内起诉，否则失效C.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求赔偿D.异议登记可以直接阻断不动产登记簿的公信力47.办理不动产转移登记，常见的情形包括？A.买卖B.互换C.赠与D.继承、受遗赠48.关于不动产登记簿的电子化，下列说法正确的有？A.不动产登记簿应当采用电子介质B.电子不动产登记簿应当具备唯一、确定的纸质转化形式C.永久保存的不动产登记簿应当定期转换成纸质档案D.电子登记簿的法律效力低于纸质登记簿49.下列关于建筑物区分所有权中业主共有部分的说法，正确的有？A.建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外B.建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外C.建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有D.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有50.申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，需要提交的材料包括？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明（土地使用证等）D.建设工程符合规划的证明E.房屋已竣工的证明51.下列哪些人可以查询、复制不动产登记资料？A.权利人B.利害关系人C.有关国家机关D.任何社会公众52.不动产登记机构在办理登记时，发现有下列情形之一的，可以中止办理？A.申请人提交的材料缺失且无法当场补正的B.登记事项存在争议正在处理中的C.申请登记的不动产处于查封、预查封期间的（除注销登记外）D.法律法规规定中止登记的其他情形53.关于地役权合同，一般应当包括哪些条款？A.利用目的和方法B.利用期限C.费用及其支付方式D.解决争议的方法54.下列关于不动产登记收费的说法，正确的有？A.住宅不动产登记收费标准为每件80元B.非住宅不动产登记收费标准为每件550元C.向一个以上权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收10元工本费D.不动产登记费中包含核发不动产权属证书工本费55.下列情形中，当事人可以申请注销登记的有？A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产权利期限届满的D.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的56.关于预告登记的范围，下列哪些情形可以申请？A.预售商品房B.预购商品房设定抵押C.不动产买卖、互换D.不动产抵押57.下列关于不动产登记信息公开的说法，正确的有？A.不动产登记机构应当提供不动产登记信息查询服务B.涉及国家秘密的信息不得公开C.涉及商业秘密的信息经权利人同意可以公开D.涉及个人隐私的信息不得公开58.申请不动产登记时，可以由代理人代为申请。下列关于代理的说法，正确的有？A.自然人委托的，应当提交授权委托书B.境外申请人委托的，其授权委托书应当经公证或者认证C.未成年人申请不动产登记，应由其监护人代为申请D.夫妻一方处分共同财产，可以默认代理59.不动产登记机构在查验申请材料时，主要查验哪些内容？A.申请材料是否齐全B.申请材料形式是否符合要求C.申请材料与申请登记事项是否一致D.申请登记事项是否违反法律、行政法规规定60.下列关于不动产登记错误的赔偿责任，说法正确的有？A.登记机构应当承担国家赔偿责任B.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的工作人员追偿C.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任D.登记机构无过错时，不承担赔偿责任三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“A”，错误的选“B”）61.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。62.异议登记失效后，原申请人就同一事项不能再次申请异议登记。63.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正登记的，利害关系人可以申请更正登记。64.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。65.宅基地使用权不得抵押，但地上房屋可以抵押。66.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。67.已经登记的宗地界址发生变化的，应当申请变更登记。68.权利人可以查询、复制其不动产登记资料，但不得复制登记原始凭证。69.因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，法律文书生效时即发生效力，无需登记即可对抗第三人。70.不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。71.共有不动产的登记，应当记载共有性质。如未约定，视为按份共有。72.地役权自登记时设立。73.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。74.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结。75.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。四、综合分析题（共4大题，每题包含若干小题。本部分为主观题，请根据题目要求进行作答）（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过出让方式取得A地块的国有建设用地使用权，用于建设“阳光花园”住宅小区。甲公司取得了《不动产权证书》（土地证）和《建设工程规划许可证》。项目竣工后，甲公司申请办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。随后，甲公司将小区内1号楼101室出售给张某，签订了商品房买卖合同，合同约定总价款200万元。张某支付了首付款60万元，剩余140万元通过银行按揭贷款支付。乙银行与张某、甲公司签订了《个人购房借款/担保合同》，并办理了预告登记。后甲公司将房屋交付给张某使用。因甲公司欠缴工程款，施工单位丙公司对A地块申请了财产保全，法院向登记机构送达了查封裁定。76.关于甲公司申请首次登记的说法，正确的是？A.应当提交建设工程竣工验收证明B.应当提交房屋测绘成果报告C.登记机构应当进行实地查看D.首次登记后，甲公司取得整栋楼的房屋所有权证书77.张某在支付首付款后，申请办理房屋所有权转移登记的条件是？A.必须偿还银行贷款B.必须解除法院的查封C.需甲公司配合并提供相关材料D.需乙银行同意78.关于乙银行与张某设定的抵押权，下列说法正确的是？A.抵押权自预告登记之日起设立B.抵押权自办理正式登记时设立C.预告登记后，未经乙银行同意，甲公司处分该房屋的，不发生物权效力D.预告登记具有排他效力，可以对抗丙公司的查封79.若张某未按期还款，乙银行实现抵押权时，发现该房屋已被丁法院查封。此时，乙银行的权利？A.优于丁法院的查封权，因为抵押权设立在先B.劣于丁法院的查封权C.抵押权与查封权按比例受偿D.乙银行无权行使抵押权80.关于该小区内车位、车库的归属，若甲公司在销售广告中承诺“车位归业主所有”，但未写入买卖合同，且规划车位属于地下人防工程。下列说法正确的是？A.车位应归业主共有B.车位应归甲公司所有C.车位归投资者所有（通常为人防办或甲公司）D.广告承诺视为要约，应归业主所有（二）王某与李某系夫妻关系，二人共同拥有一套房产（房产证登记为王某，李某为共有人）。2025年3月，王某未征得李某同意，擅自与不知情的赵某签订房屋买卖合同，将房屋以300万元的价格出售给赵某，并约定一个月后过户。赵某支付了定金50万元。随后，王某携带房产证、身份证及伪造的李某同意出售的公证书，与赵某共同到不动产登记机构申请转移登记。登记机构经形式审查，认为材料齐全，予以办理了转移登记，将房屋登记在赵某名下。一个月后，李某发现房屋被卖，向登记机构提出异议。81.王某与赵某签订的房屋买卖合同效力如何？A.有效B.无效C.可撤销D.效力待定82.赵某是否取得该房屋的所有权？A.是，因为赵某是善意第三人且已办理登记B.否，因为王某无权处分C.否，因为李某未追认D.是，因为房产证只登记了王某83.关于登记机构在此次登记中的责任，下列说法正确的是？A.登记机构尽到了形式审查义务，不承担责任B.登记机构应当承担赔偿责任，因为未发现公证书伪造C.登记机构应当承担行政责任D.登记机构应当撤销登记84.李某的合法权益受到侵害，她可以通过何种途径救济？A.申请更正登记B.申请异议登记C.向王某请求赔偿D.向登记机构请求国家赔偿85.若李某申请异议登记，并在异议登记后15日内向法院提起诉讼。法院最终判决房屋归王某和李某共有。判决生效后，李某应当持法院判决书申请？A.更正登记B.变更登记C.注销登记D.转移登记（三）A公司拥有一宗工业用地，地上建有厂房。2025年5月，A公司为向B银行借款1000万元，将该土地使用权及厂房抵押给B银行，双方签订了抵押合同，并办理了抵押登记，登记簿记载债权数额为1000万元，担保范围为借款本金及利息。2025年8月，A公司为向C银行借款500万元，再次将同一土地使用权及厂房抵押给C银行，并办理了抵押登记。此时，该房地产评估价值为2000万元。后A公司无力还款，B银行与C银行均主张抵押权。86.A公司与B银行、C银行设定的抵押权属于？A.最高额抵押B.浮动抵押C.顺位抵押D.共同抵押87.若拍卖该房地产得款1500万元，B银行与C银行如何分配？A.B银行1000万，C银行500万B.B银行750万，C银行750万C.B银行1000万，C银行500万（按比例）D.B银行1000万，C银行500万（剩余部分）88.关于抵押权的实现，下列说法正确的是？A.B银行优先于C银行受偿B.C银行优先于B银行受偿C.按登记顺序先后受偿D.按债权比例受偿89.若A公司在抵押期间，未经B银行、C银行同意，将厂房出租给D公司，租期5年。抵押权实现后，D公司的租赁权？A.继续有效B.除非B银行、C银行同意，否则无效C.不得对抗抵押权D.自动解除90.若A公司在抵押期间，在厂区内新建了一栋职工宿舍楼，未办理产权登记。该宿舍楼是否属于抵押财产？A.属于，因为依附于土地B.不属于，因为属于新增建筑物C.属于，因为已形成事实D.视是否占用抵押土地而定（四）某市不动产登记机构在审核一宗宅基地使用权转移登记申请时发现，申请人张某系城镇居民，受让了该市某村村民李某的宅基地房屋。张某提交了双方签订的买卖合同、村委会同意转让的证明以及李某的宅基地使用权证。91.关于城镇居民购买农村宅基地的法律效力，下列说法正确的是？A.合同有效，但不得办理登记B.合同无效C.合同效力待定D.合同有效，且可以办理登记92.不动产登记机构对于张某的登记申请，应当如何处理？A.予以登记B.不予登记C.暂缓登记，要求补充材料D.报请政府批准93.若李某的房屋因自然灾害灭失，其宅基地使用权？A.随之消灭B.仍然保留，可申请重建C.归集体所有D.可转让给张某94.关于宅基地使用权的取得，下列说法正确的是？A.只能通过申请取得B.可以通过继承房屋取得C.可以通过买卖取得D.可以通过抵押取得95.若李某系本村集体组织成员，因户口迁出成为城镇居民，其原有的宅基地使用权？A.由集体收回B.继续保留C.可以转让给本村村民D.自动转为国有五、答案与解析一、单项选择题1.【答案】D【解析】本题考查物权变动的例外情形。根据《民法典》第229条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。A、B、C选项均属于需要登记才发生效力的情形。2.【答案】D【解析】本题考查不动产登记簿的效力。根据《民法典》第216条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第217条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。D选项称“任何情况下均不可更改”过于绝对，更正登记即可更改。3.【答案】D【解析】本题考查首次登记的材料。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交下列材料：（一）不动产权登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）不动产权属来源证明材料；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已经竣工的证明；（六）房地产调查或者测绘报告；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。购房合同是转移登记时需要的材料。4.【答案】B【解析】本题考查共有性质的推定。根据《民法典》第308条，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第309条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。5.【答案】B【解析】本题考查更正登记与异议登记的关系。根据《民法典》第220条，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。6.【答案】A【解析】本题考查预告登记的失效。根据《民法典》第221条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。7.【答案】C【解析】本题考查地役权的设立。根据《民法典》第374条，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。A、B、D选项均需登记生效（宅基地使用权设立本身是行政审批，但流转受到严格限制，通常不涉及此处的登记生效逻辑对比，且民法典下宅基地使用权本身是确权登记，但题目问设立时不需要登记即可生效，地役权是典型代表）。8.【答案】B【解析】本题考查抵押权的设立时间。根据《民法典》第402条，以建设用地使用权、建筑物等抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。9.【答案】C【解析】本题考查实地查看的情形。根据《不动产登记操作规范（试行）》，属于下列情形之一的，不动产登记机构应当进行实地查看：（一）房屋等建筑物构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。其他登记类型可结合实际需要决定是否查看。10.【答案】B【解析】本题考查登记资料查询。根据《不动产登记暂行条例》第27条，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。A选项“任何单位”错误；C选项“利害关系人不得查询”错误；D选项涉及国家秘密的，应当保守秘密，不得随意查询。11.【答案】B【解析】本题查察带押转让与抵押权注销。根据《民法典》第406条，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这意味着带押转让在法律上是允许的（除非合同禁止），即不需要先注销抵押权。但实务中，若合同禁止或银行不同意，则需注销。题目问“必须”，B选项是最严谨的传统做法及保障交易安全的做法，也是《民法典》406条但书部分的体现。若抵押权人不同意，则无法办理转移。但根据新规，B选项中“或者经抵押权人同意带押转让”是正确路径。12.【答案】D【解析】本题考查继承登记材料。继承登记需要证明继承权，通常需要公证文书或生效法律文书。买卖合同用于买卖，不用于继承。13.【答案】D【解析】本题考查不予登记的情形。根据《不动产登记暂行条例》第22条，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。D选项属于符合登记条件的情形。14.【答案】A【解析】本题考查地役权登记效力。同第7题解析，地役权自合同生效时设立，登记是对抗要件。15.【答案】B【解析】本题考查集体建设用地登记。集体土地用于乡镇企业，属于集体建设用地使用权，应申请集体建设用地使用权登记。16.【答案】B【解析】本题考查登记收费。根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，异议登记按件减半收取登记费。17.【答案】A【解析】本题考查异议登记后起诉期限。根据《民法典》第220条及司法解释，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内提起诉讼，逾期不起诉的，异议登记失效。18.【答案】C【解析】本题考查房产面积计算。在房产测量规范中，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积。对于未封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算；对于共有墙，一半计入套内。题目中的“半外墙”通常指外墙的一半。按照规范，外墙（包括山墙）水平投影面积的一半计入套内墙体面积。19.【答案】C【解析】本题考查权属证书与登记证明的区别。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，登记事项记载于登记簿后，不动产权属证书或者登记证明发生变更、换发、补发或者注销的，依法向权利人换发或者颁发新的不动产权属证书或者登记证明。一般而言，所有权登记颁发《不动产权证书》（大红本），抵押权、地役权等他项权利颁发《不动产登记证明》（小绿本）。20.【答案】C【解析】本题考查业主共有部分登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第36条，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主共有部分不颁发证书，只在登记簿上记载。21.【答案】D【解析】本题考查转移登记时限。虽然《城市房地产登记管理规定》曾有30日规定，但《民法典》及《不动产登记暂行条例》并未对当事人申请转移登记设定具体的时限（除预告登记失效等）。只要在法律保护的诉讼时效内申请即可。但实务中鼓励及时登记。D选项最符合法律规定。22.【答案】C【解析】本题考查不动产单元代码特征。不动产单元代码具有唯一性，但在不动产分割、合并等情形下，原代码会注销，生成新的代码，所以并非“一旦确定，不可变更”。23.【答案】C【解析】本题考查查封期限。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过三年。24.【答案】B【解析】本题考查先抵后租。根据《民法典》第405条，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本题是先抵押后出租，且未告知抵押权人，故租赁关系不得对抗抵押权。抵押权实现时，租赁权消灭。25.【答案】C【解析】本题考查登记审查模式。我国不动产登记实行以形式审查为主，辅以必要的实质审查（依申请核验）。《民法典》第212条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。并未要求全面实质审查。26.【答案】A【解析】本题考查受理时限。根据《不动产登记操作规范（试行）》，不动产登记机构收到登记申请材料后，应当当场决定是否受理。27.【答案】D【解析】本题考查变更登记范围。D选项属于权利人发生改变，属于转移登记范畴，而非变更登记。28.【答案】C【解析】本题考查宅基地流转。根据《民法典》第363条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。目前法律禁止宅基地使用权单独转让。29.【答案】A【解析】本题考查地役权的从属性。地役权不得单独转让，不得单独抵押。需役地转让的，地役权一并转让，体现了其从属性。30.【答案】D【解析】本题考查登记错误赔偿责任。根据《民法典》第222条，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的工作人员追偿。这属于国家赔偿（行政赔偿）范畴。31.【答案】C【解析】本题考查询问事项。根据《不动产登记操作规范（试行）》，登记机构应询问申请登记事项是否为申请人的真实意思表示、申请登记的不动产是否存在共有人等。询问资产状况与登记无关。32.【答案】B【解析】本题考查建筑面积计算。建筑面积=套内建筑面积×(1+公摊系数)。S故选B。33.【答案】A【解析】本题考查开发商协助义务及责任。根据《商品房销售管理办法》及司法解释，因开发商原因导致买受人无法办理产权证，开发商应承担违约责任。34.【答案】B【解析】本题查阅权利人更正路径。权利人发现登记错误，且自己就是权利人，可以直接申请更正登记。题目中问“查询人查询到其不动产登记信息”，若查询人即为权利人，可申请更正。但若权利人不同意（此处不太可能，因为就是自己），则异议。题目选项A更正登记是直接路径。但若登记簿记载与实际不符，权利人申请更正，登记机构经核实确有错误应予更正。若登记机构不予更正，则申请异议。A是首选。35.【答案】B【解析】本题考查最高额抵押权转让。根据《民法典》第424条，最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。36.【答案】A【解析】本题考查空间权及一物一权。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权，体现了物权排他性及一物一权原则下的协调。37.【答案】D【解析】本题考查办结时限。根据《不动产登记暂行条例》第20条，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。38.【答案】A【解析】本题考查证书与证明的区别。不动产权属证书（大红本）发给所有权人等权利人；不动产登记证明（小绿本）发给抵押权人、地役权人等他项权利人。39.【答案】A【解析】本题考查注销登记。不动产灭失，物权客体消灭，权利人应申请注销登记。40.【答案】A【解析】本题考查代理申请。代理人代为申请，除授权委托书外，必须提交代理人身份证明。二、多项选择题41.【答案】ABCD【解析】本题考查不予登记情形。根据《不动产登记暂行条例》第22条，ABCD均属于。42.【答案】ABCD【解析】本题考查申请材料。根据条例，申请书、身份证明、权属来源证明是必须的。虽然条例未明确列“税费缴纳凭证”为通用材料，但在转移登记等实务中是必须的，且细则中多处提及。广义上讲，登记申请通常要求完税。43.【答案】ABCD【解析】本题考查登记类型。不动产登记包括首次、变更、转移、注销、更正、异议、预告、查封等登记类型。44.【答案】ABCD【解析】本题考查登记权利范围。根据《不动产登记暂行条例》第5条，下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权等。45.【答案】ABCD【解析】本题考查禁止抵押财产。根据《民法典》第399条，ABCD均属于不得抵押的财产。46.【答案】ABC【解析】本题考查异议登记。异议登记是利害关系人提起，需15日内起诉，否则失效。异议登记不当造成损害的，申请人要赔偿。D选项称“直接阻断公信力”不准确，它是一种临时阻断，警示第三人，并非直接否定登记簿效力。47.【答案】ABCD【解析】本题考查转移登记情形。买卖、互换、赠与、继承受遗赠均导致权属转移。48.【答案】AB【解析】本题考查电子登记簿。登记簿应电子化，并具备确定的纸质转化形式。C选项“定期转换”非强制要求，D选项错误，效力同等。49.【答案】ABCD【解析】本题考查业主共有部分。根据《民法典》第274、275、276条，ABCD均正确。50.【答案】ABCDE【解析】本题考查首次登记材料。见单选第3题解析，ABCDE均为必要材料。51.【答案】ABC【解析】本题考查查询主体。权利人、利害关系人、有关国家机关可以查询。D选项“任何社会公众”不可以随意查询他人隐私信息。52.【答案】ABCD【解析】本题考查中止登记情形。材料缺失、存在争议、处于查封期间（除注销外）等均可中止。53.【答案】ABCD【解析】本题考查地役权合同条款。根据《民法典》第373条，地役权合同一般包括利用目的、方法、期限、费用及支付方式、解决争议的方法等条款。54.【答案】ABC【解析】本题考查收费标准。根据发改价格规[2016]2559号，住宅80元/件，非住宅550元/件，增加一本证书加收10元。D选项错误，证书工本费已包含在登记费中（仅指第一本），核发新证不再另收工本费（除增本外）。55.【答案】ABCD【解析】本题考查注销登记情形。不动产灭失、放弃权利、期限届满、法律文书导致消灭等均可申请注销。56.【答案】ABCD【解析】本题考查预告登记情形。预购商品房、预购商品房抵押、不动产买卖/互换、抵押等均可申请预告登记。57.【答案】ABCD【解析】本题考查信息公开。国家秘密、商业秘密、个人隐私均受保护，不得随意公开。58.【答案】ABC【解析】本题考查代理。自然人委托需授权书；境外委托需公证认证；未成年人由监护人代为。D选项错误，夫妻处分共同财产需双方共同申请或授权，不能默认代理。59.【答案】ABCD【解析】本题考查查验内容。登记机构需查验材料齐全性、形式合规性、一致性以及是否违法。60.【答案】ABC【解析】本题考查登记错误赔偿。根据《民法典》第222条，当事人提供虚假材料造成损害的，申请人赔偿；登记机构错误造成损害的，登记机构赔偿后追偿。D选项“无过错不赔偿”正确，但题目问“说法正确”，ABC也是正确的。ABC描述了责任承担方式。三、判断题61.【答案】A【解析】《民法典》第214条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。62.【答案】B【解析】异议登记失效后，申请人就同一事项可以再次申请异议登记，只要符合条件。63.【答案】A【解析】《民法典》第220条，权利人书面同意更正的，利害关系人可申请更正登记。64.【答案】A【解析】《民法典》第221条，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。65.【答案】B【解析】根据《民法典》第399条，宅基地使用权不得抵押。虽然房屋可以抵押，但实行“房地一体”原则，宅基地上的房屋通常也不得抵押给本集体经济组织以外的人，实务中很难单独抵押房屋。66.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例》第19条，登记机构不得要求评估，不得以年检等名义重复登记。67.【答案】A【解析】界址变化属于不动产自然状况变化，应当申请变更登记。68.【答案】B【解析】权利人可以复制登记原始凭证，只要不涉及国家秘密等禁止情形。69.【答案】B【解析】虽然法律文书生效时物权变动，但“无需登记即可对抗第三人”是错误的。未登记的物权变动不具有对抗善意第三人的效力。70.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例》明确禁止按面积、体积、价款比例收取登记费，必须按件收取。71.【答案】B【解