怎样取消前期物业合同

PAGE怎样取消前期物业合同一、引言前期物业服务合同在物业管理活动中具有重要地位，它是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位依法选聘物业服务企业，并签订的合同。然而，在实际情况中，由于各种原因，可能会出现需要取消前期物业合同的情形。作为一名拥有二十年执业经验的资深民商事律师，精通《中华人民共和国民法典》《民事诉讼法》及各类商事交易惯例，深知妥善处理取消前期物业合同事宜对于维护各方合法权益、保障物业管理活动顺利进行的重要性。本文将依据相关法律法规，结合实际案例，详细阐述怎样取消前期物业合同。二、前期物业合同的性质及相关法律规定前期物业服务合同属于一种特殊的委托合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百一十九条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”在前期物业服务合同中，建设单位作为委托人，委托物业服务企业处理物业管理区域内的房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序等事务。同时，前期物业服务合同具有一定的特殊性。它在业主大会成立之前就已签订，且服务对象是全体业主。其履行期限通常至业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”三、取消前期物业合同的情形（一）合同约定的解除条件成就如果前期物业服务合同中明确约定了某些解除合同的条件，当这些条件满足时，相关方可以依据合同约定解除合同。例如，合同约定物业服务企业未按照合同约定的服务标准提供服务，经建设单位书面通知后在一定期限内仍未整改到位的，建设单位有权解除合同。这种情况下，解除合同的一方应当按照合同约定的程序进行通知，并保留相关证据，以证明对方确实存在违约行为且符合解除条件。（二）协商一致解除建设单位和物业服务企业可以通过协商一致的方式解除前期物业合同。双方应当签订书面的解除协议，明确解除合同的原因、时间、双方的权利义务等内容。协商解除合同可以避免不必要的纠纷，有利于双方友好地结束合作关系。例如，由于建设单位开发项目的规划调整，原物业管理区域的范围发生变化，导致前期物业服务合同无法继续履行，双方经过协商达成一致，解除前期物业合同，并对已提供服务的费用结算、交接事宜等进行了妥善安排。（三）法定解除情形1.物业服务企业严重违约根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”如果物业服务企业存在严重违约行为，如擅自提高收费标准、擅自改变物业管理用房用途、对物业管理区域内的安全隐患长期不采取措施导致业主生命财产受到威胁等，建设单位有权解除前期物业合同。建设单位应当及时收集物业服务企业违约的证据，如书面通知、照片、视频等，通过合法途径解除合同，并要求物业服务企业承担违约责任。2.不可抗力等不可预见、不可避免的原因因不可抗力等不可预见、不可避免的原因致使前期物业合同无法履行的，双方可以解除合同。例如，发生自然灾害导致物业管理区域内的房屋及设施设备严重损坏，无法正常开展物业服务工作，且在合理期限内无法恢复，此时双方可以协商解除合同。在这种情况下，双方应当根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。同时，应当及时通知对方，并提供相关证明文件。四、取消前期物业合同的程序（一）通知对方无论是基于合同约定解除、协商一致解除还是法定解除，解除合同的一方都应当及时通知对方。通知应当采用书面形式，明确表达解除合同的意愿、解除的依据以及解除的时间等内容。通知可以通过邮寄、送达等方式进行，并保留相关凭证。例如，建设单位以物业服务企业严重违约为由解除前期物业合同，应当制作书面通知，详细说明物业服务企业的违约事实及违反的合同条款，按照合同约定的送达地址或者物业服务企业实际办公地址进行邮寄，并在快递单上注明“解除前期物业合同通知”字样。同时，建设单位可以通过短信、电子邮件等方式再次向物业服务企业发送通知，确保其收到解除通知。（二）合同解除的异议期根据相关法律规定和合同约定，对方如果对解除合同有异议，可以在一定期限内提出。一般情况下，异议期为收到解除通知后的一定天数，如十五日。在异议期内，对方可以通过协商、仲裁或者诉讼等方式解决争议。如果对方未在异议期内提出异议，视为认可解除合同的效力。例如，物业服务企业收到建设单位的解除通知后，在十五日的异议期内未提出任何异议，那么前期物业合同自建设单位通知中确定的解除时间起解除。（三）办理交接手续合同解除后，建设单位和物业服务企业应当按照相关规定和合同约定办理交接手续。交接内容包括物业管理资料、物业服务用房、共用设施设备、预收的物业服务费用等。双方应当共同对交接事项进行清点、核实，并制作交接清单，由双方签字确认。例如，物业管理资料包括物业区域内的房屋及设施设备档案、业主资料、物业服务合同、维修记录等，物业服务企业应当将这些资料完整地移交给建设单位。对于共用设施设备，双方应当进行实地检查，确保其正常运行，并办理交接手续。在交接预收的物业服务费用时，应当根据实际服务期限进行结算，多退少补。五、取消前期物业合同后的责任承担（一）已提供服务的费用结算物业服务企业在合同解除前已提供的服务，建设单位应当按照合同约定支付相应的费用。费用的计算应当根据实际服务的内容、标准和期限进行。如果合同中约定了费用的计算方式和支付时间，双方应当按照约定执行。例如，合同约定物业服务费用按照每月每平方米[X]元计算，按月支付。物业服务企业在合同解除前已提供了[X]个月的服务，建设单位应当支付的费用为物业管理区域面积×每月每平方米[X]元×[X]个月。如果双方对费用结算存在争议，可以通过协商、审计等方式解决。（二）违约责任如果一方存在违约行为导致前期物业合同解除，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”例如，物业服务企业擅自提高收费标准属于违约行为，建设单位解除合同后，物业服务企业应当退还多收的费用，并按照合同约定承担违约责任，如支付违约金或者赔偿建设单位因此遭受的损失。建设单位如果无故提前解除合同，也应当承担违约责任，赔偿物业服务企业的损失，如已投入的前期准备费用、预期可得利益等。（三）后续管理责任合同解除后，建设单位应当负责做好物业管理区域的后续管理工作，确保业主的正常生活秩序不受影响。如果建设单位未能及时妥善处理后续管理问题，导致业主权益受损，建设单位应当承担相应的赔偿责任。例如，合同解除后，建设单位未及时选聘新的物业服务企业，导致物业管理区域内环境卫生无人清理、设施设备损坏无人维修，给业主造成了不便和损失，建设单位应当对业主的损失进行赔偿。六、案例分析（一）案例一[具体小区名称]前期物业服务合同由建设单位[建设单位名称]与物业服务企业[物业服务企业名称]签订。合同约定物业服务企业应当按照国家规定的物业服务标准提供服务，服务费用为每月每平方米[X]元。在合同履行过程中，业主多次反映物业服务企业存在服务质量问题，如小区环境卫生差、安保措施不到位等。建设单位多次书面通知物业服务企业整改，但物业服务企业未采取有效措施。建设单位遂依据合同约定，以物业服务企业严重违约致使不能实现合同目的为由，向物业服务企业发出解除前期物业合同的通知。物业服务企业收到通知后，在异议期内未提出异议。建设单位与物业服务企业按照规定办理了交接手续，对已提供服务的费用进行了结算。之后，建设单位及时选聘了新的物业服务企业，保障了小区的正常管理秩序。（二）案例二[另一小区名称]的建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中约定，物业服务企业应当负责小区内的绿化养护工作。由于物业服务企业未按照合同约定及时对绿化进行修剪、浇水等养护，导致小区内绿化植被枯萎、死亡，影响了小区的环境美观。建设单位多次要求物业服务企业整改，但物业服务企业仍未履行合同义务。建设单位因此解除了前期物业合同，并要求物业服务企业承担违约责任，赔偿因绿化受损给小区业主造成的精神损失。物业服务企业认为建设单位要求赔偿精神损失不合理。最终，法院经审理认为，物业服务企业的违约行为给小区环境造成了损害，影响了业主的生活品质，建设单位要求赔偿精神损失具有合理性，判决物业服务企业承担相应的赔偿责任。七、结论取消前期物业合同是一个涉及多方面法律关系和利益的复杂过程。在实际操作中，建设单位和物业服务企业应当严格按照法律法规和合同约定的程序进行，确保解除合同的合法性和公