2026年度土地登记代理人考试专业知识真题

2026年度土地登记代理人考试专业知识真题一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》物权编的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列选项中，属于“法律另有规定”的情形是（）。A.买卖房屋B.设立建设用地使用权C.继承取得房屋所有权D.设立地役权2.土地登记代理人应当在代理权限范围内实施土地登记代理行为。在代理活动中，土地登记代理人（）。A.可以以被代理人的名义，也可以以自己的名义进行B.只能以被代理人的名义进行C.只能以自己的名义进行D.通常以自己的名义，但法律允许以被代理人名义的除外3.下列关于土地登记代理合同特征的表述中，错误的是（）。A.土地登记代理合同是双务合同B.土地登记代理合同是诺成合同C.土地登记代理合同必须采用书面形式D.土地登记代理合同是有偿合同4.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.305.下列不动产权利中，可以办理抵押登记的是（）。A.土地所有权B.宅基地使用权C.耕地经营权D.医疗、卫生等公益设施用地6.某国有企业改制，其原划拨土地使用权需要处置。若该企业改制为国有独资公司，且用途符合《划拨用地目录》，其土地使用权处置方式应当采取（）。A.出让B.租赁C.作价出资（入股）D.保留划拨用地性质7.在地籍调查中，界址调查的核心内容是（）。A.确定土地权属界线B.测量界址面积C.绘制宗地草图D.填写地籍调查表8.下列关于更正登记的表述中，正确的是（）。A.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正B.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，登记机构一律不得更正C.更正登记必须在异议登记失效后进行D.更正登记不影响不动产登记簿上已有的权利9.土地登记资料查询中，查询人查询土地登记结果的，应当提交（）。A.查询申请书及身份证明B.查询申请书、身份证明及查询目的说明C.查询申请书、身份证明、查询目的说明及利害关系证明D.查询申请书及利害关系证明10.依据《民法典》，建设用地使用权自（）时设立。A.申请批准B.合同生效C.登记机构记载于登记簿D.支付出让金11.某宗地面积为10000平方米，土地用途为工业，出让年期为50年。该宗地已使用10年，现申请办理转让手续。转让后受让方的土地使用权最高年限为（）年。A.40B.50C.60D.7012.下列关于预告登记的表述中，不正确的是（）。A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记适用于房屋买卖等情形D.预告登记具有终局物权效力，无需再办理本登记13.在土地分类中，下列用地属于“公共管理与公共服务用地”的是（）。A.加油站B.医院C.工业厂房D.仓储物流中心14.土地登记代理人违反保密义务，泄露被代理人的商业秘密或个人隐私，给被代理人造成损害的，应当承担（）。A.违约责任B.侵权责任C.行政责任D.刑事责任15.下列关于地役权的表述中，错误的是（）。A.地役权自地役权合同生效时设立B.地役权未经登记，不得对抗善意第三人C.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让D.地役权不得单独抵押16.根据自然资源部相关规定，不动产登记簿应当记载的内容不包括（）。A.不动产自然状况B.不动产权利状况C.不动产权利人的信用记录D.不动产其他相关事项17.某公司因资金周转困难，将其名下的一宗出让土地使用权抵押给银行获得贷款。抵押期间，该公司（）。A.可以转让该土地使用权，但需通知银行B.可以转让该土地使用权，但需经银行同意C.不得转让该土地使用权D.可以转让该土地使用权，无需银行同意或通知18.宅基地使用权因（）而消灭。A.房屋所有权转让B.房屋灭失C.户口迁出D.长期闲置19.在土地面积测算中，下列关于单位换算正确的是（）。A.1亩=666.67平方米B.1公顷=10000平方米C.1平方公里=100公顷D.以上均正确20.土地登记代理人在执业过程中，发现委托人提供的材料存在虚假记载，应当（）。A.协助委托人修改B.拒绝代理C.予以保密并继续代理D.告知委托人风险后继续代理21.下列土地权利中，设立时不需要进行登记的是（）。A.土地承包经营权B.地役权C.宅基地使用权D.土地所有权22.根据《民法典》，居住权（）。A.可以转让B.可以继承C.无偿设立，但是当事人另有约定的除外D.设立后任何时候均可注销23.不动产登记机构在办理登记时，发现申请登记的不动产与需要提交的材料之间不一致，应当（）。A.予以登记，并备注说明B.不予登记并书面通知申请人C.要求申请人当场更正D.暂缓登记，待核实后处理24.下列关于查封登记的表述中，正确的是（）。A.查封登记由不动产登记机构依嘱托进行B.查封登记需要权利人申请C.查封期限不得超过两年D.查封期间，不动产可以办理转让登记25.在地籍测量中，界址点精度等级分为三级，一般城镇地区宜采用（）。A.一级B.二级C.三级D.四级26.下列关于异议登记的表述中，正确的是（）。A.异议登记是解决权属争议的最终手段B.异议登记后，不动产登记簿上记载的权利人无权处分不动产C.异议登记申请人应当在异议登记之日起十五日内提起诉讼，否则异议登记失效D.异议登记失效后，申请人可以就同一事项再次申请异议登记27.土地登记代理人资格考试的注册管理办法规定，申请人有（）情形的，不予注册。A.受过刑事处罚的B.在代理活动中造成委托人经济损失的C.同时在两个以上代理机构执业的D.因健康原因不能胜任工作的28.某地块用途为商服用地，容积率为3.0，建筑密度为40%。该地块面积为10000平方米，则该地块允许的最大建筑面积为（）平方米。A.4000B.6000C.30000D.2500029.下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，正确的是（）。A.居住用地70年B.工业用地50年C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D.商业、旅游、娱乐用地40年30.集体土地所有权登记发证的主体是（）。A.村民小组B.村集体经济组织C.村民委员会D.乡镇人民政府31.土地登记资料按照查询主体和目的的不同，可以分为（）。A.原始登记资料和变更登记资料B.土地登记结果和原始登记资料C.权属来源证明文件和登记审核文件D.宗地图和地籍图32.依据《土地管理法》，征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和安置补助费的总额，不得超过土地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.10B.20C.30D.4033.在土地登记代理中，关于代理关系的终止，下列说法错误的是（）。A.代理期间届满或代理事务完成，代理关系终止B.被代理人取消委托或代理人辞去委托，代理关系终止C.代理人死亡，代理关系终止D.被代理人死亡，代理关系一定终止34.下列关于不动产登记收费的表述中，符合规定的是（）。A.住宅不动产登记收费标准为每件80元B.非住宅不动产登记收费标准为每件550元C.不动产登记费中包含证书工本费D.核发一本不动产权属证书，免收证书工本费35.某宗地相邻双方对界址线有争议，经调解未能达成协议。土地登记机构在登记时应当（）。A.按照争议前的现状进行登记B.按照主张权利面积较大的一方意见登记C.暂缓登记，并书面告知申请人D.注销该宗地登记36.土地勘测定界的主要任务是（）。A.确定土地权属B.查清土地利用分类C.为建设用地审批提供实地资料D.进行土地分等定级37.下列关于宅基地使用权流转的表述中，符合当前政策导向的是（）。A.允许城镇居民购买宅基地使用权B.允许宅基地使用权自由转让给本集体经济组织以外成员C.探索宅基地使用权三权分置，适度放活宅基地使用权D.允许宅基地使用权用于抵押贷款，不受限制38.不动产统一登记制度实施后，原有的土地证书、房屋证书（）。A.自动失效，必须换发新证B.继续有效，权利不变动，证书不更换C.必须在一年内申请换发D.由登记机构强制收回39.土地登记代理人在代理申请土地登记时，应当对申请材料进行审查。审查的内容不包括（）。A.申请材料是否齐全B.申请材料是否符合法定形式C.申请材料的真实性D.申请材料内容的逻辑性40.下列关于预告登记失效的表述中，正确的是（）。A.债权消灭的，预告登记失效B.自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记失效需要登记机构主动注销D.预告登记失效不影响债权效力41.在地籍管理中，地籍图的比例尺通常为（）。A.1:5001:2000B.1:50001:10000C.1:100001:50000D.1:5001:1000042.依据《民法典》，下列财产不得抵押的是（）。A.建设用地使用权B.生产设备C.正在建造的建筑物D.医疗卫生设施43.土地登记机构在履行职责时，可以行使的职权是（）。A.查阅与登记事项有关的资料B.对违法登记行为进行行政处罚C.强制收回土地使用权D.查封涉嫌违法的土地44.某企业通过出让方式取得一宗工业用地，约定在2025年6月1日前动工开发。因自身原因，该企业直至2026年6月1日仍未动工。关于该宗地的处理，下列说法正确的是（）。A.无偿收回土地使用权B.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费C.延长动工开发期限，但最长不得超过一年D.调整土地用途45.土地登记代理合同中，关于违约责任的约定，通常不包括（）。A.代理人未按期完成代理任务的违约责任B.委托人未按期支付代理费用的违约责任C.代理人泄露委托人秘密的违约责任D.因不可抗力导致代理失败的责任46.下列关于土地他项权利的表述中，正确的是（）。A.土地他项权利是独立的土地所有权B.土地他项权利依附于土地使用权C.抵押权属于土地他项权利D.地役权不属于土地他项权利47.在不动产登记信息管理基础平台建设中，核心目标是实现（）。A.纸质档案数字化B.信息互通共享C.登记流程标准化D.收费透明化48.依据《民法典》，拾得遗失物应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。遗失物自发布招领公告之日起（）内无人认领的，归国家所有。A.6个月B.1年C.2年D.3个月49.土地登记代理人在执业过程中，为了委托人的利益，需要转委托第三人代理的，应当（）。A.事先取得被代理人的同意B.事后及时告知被代理人C.无需取得被代理人同意，但需对第三人的行为承担责任D.直接转委托，由第三人承担责任50.下列关于不动产登记簿电子化的表述中，正确的是（）。A.电子不动产登记簿不具备法律效力B.电子不动产登记簿应当定期备份C.电子不动产登记簿可以随意修改D.电子不动产登记簿不需要专人管理51.某地块共有情况为“按份共有”，共有人甲、乙、丙分别占份额50%、30%、20%。现欲办理抵押登记，共有人甲、乙同意，丙不同意。根据规定，该抵押登记（）。A.可以办理，但需注明份额B.不可以办理C.可以办理，视为全体同意D.可以办理，仅抵押甲、乙的份额52.土地登记代理人接受委托，代理查询土地登记资料，查询结果属于原始登记资料的，应当（）。A.只能由代理人查阅B.可以复制，但需加盖查询专用章C.不得复制D.可以摘录，但不得拍照53.在地籍调查中，指界时若一方违约缺席，其界址线一般以（）确定。A.违约缺席方所指B.另一方所指C.调查人员根据现状确定D.调解委员会裁定54.下列关于集体土地征收审批权限的表述中，正确的是（）。A.征收基本农田由国务院批准B.征收基本农田以外的耕地超过35公顷的由国务院批准C.征收其他土地超过70公顷的由国务院批准D.征收耕地未超过35公顷的由省级人民政府批准55.土地登记机构在办理注销登记时，对于收回的证书，应当（）。A.集中销毁B.归档保存C.退还给权利人D.交由上级机关处理56.依据《民法典》，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款的清偿顺序是（）。A.按债权比例清偿B.按抵押登记的先后顺序清偿C.按合同签订的先后顺序清偿D.按债权额度大小清偿57.土地登记代理人的执业范围不包括（）。A.办理土地登记申请手续B.土地权属争议调处C.土地咨询D.土地评估58.在不动产登记中，对于“房随地走、地随房走”原则的理解，下列说法正确的是（）。A.建筑物、构筑物所有权转让时，其占用的建设用地使用权一并转让B.建设用地使用权转让时，地上的建筑物、构筑物所有权不一定一并转让C.抵押建设用地使用权时，可以不抵押地上的建筑物D.该原则仅适用于国有土地59.某公司因合并而终止，其名下的土地使用权应当（）。A.由国家收回B.办理变更登记给合并后的公司C.办理注销登记D.办理转移登记给合并后的公司60.土地登记代理人在撰写土地登记代理报告时，应当做到（）。A.只陈述对委托人有利的factsB.客观、公正、实事求是C.模棱两可，规避责任D.照搬委托人提供的材料二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分）61.下列关于不动产物权公示原则的表述中，正确的有（）。A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记B.不动产物权变动未经登记，不发生效力C.不动产登记簿是物权归属和内容的根据D.不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的，以权属证书为准E.不动产登记簿记载的事项，在无证据证明其错误时，推定其为正确62.土地登记代理人应当遵守的职业道德包括（）。A.独立执业原则B.客观公正原则C.诚实信用原则D.保密原则E.回避原则63.下列各项中，属于不动产登记类型的有（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.预告登记64.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，可以申请办理宅基地使用权及房屋所有权登记的情形有（）。A.因依法建造房屋申请宅基地使用权及房屋所有权登记B.因继承房屋申请宅基地使用权及房屋所有权登记C.因买卖房屋申请宅基地使用权及房屋所有权登记D.因赠与房屋申请宅基地使用权及房屋所有权登记E.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致权属发生变化的65.下列关于地役权消灭的情形有（）。A.地役权期限届满B.供役地土地权利人行使解除权C.需役地土地权利人放弃地役权D.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的E.供役地或者需役地灭失66.土地登记代理合同的主要条款通常包括（）。A.代理事项B.代理权限C.代理期限D.代理费用及支付方式E.违约责任67.下列关于土地登记资料公开查询的表述中，正确的有（）。A.任何单位和个人都可以查询土地登记结果B.涉及国家秘密的土地登记资料，不得查询C.原始登记资料可以公开查询D.查询人应当对查询结果保密E.查询土地登记资料应当提交查询证明68.下列关于不动产登记簿记载错误的更正，说法正确的有（）。A.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正B.登记机构发现登记簿记载错误的，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记C.当事人逾期不办理的，登记机构应当在公告后直接更正D.利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记E.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记69.依据《土地管理法》，下列土地属于国家所有的有（）。A.城市市区的土地B.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地C.国家依法征用的土地D.依法不属于集体所有的荒地、山岭、滩涂等E.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地70.在地籍调查中，界址点坐标测量的方法包括（）。A.全站仪极坐标法B.GPS-RTK法C.图解法D.截距法E.交会法71.下列关于建设用地使用权续期的表述中，正确的有（）。A.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期B.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理C.土地使用权届满未续期的，土地使用权由国家无偿收回D.土地使用权届满未续期的，地上建筑物归国家所有E.续期应当重新签订出让合同，支付土地使用权出让金72.土地登记代理人在代理活动中，禁止的行为包括（）。A.以个人名义承接业务B.同时在两个或两个以上代理机构执业C.允许他人以自己名义执业D.指使委托人提供虚假证明材料E.对委托人隐瞒与代理业务有关的重要情况73.下列关于不动产登记收费的减免政策，符合规定的有（）。A.因不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的，减半收取B.因不动产坐落、界址、用途等自然状况发生变更申请变更登记的，减半收取C.同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的，减半收取D.廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，免收登记费E.小微企业申请不动产登记的，免收登记费74.下列关于集体建设用地使用权的表述中，正确的有（）。A.集体建设用地使用权可以用于兴办乡镇企业B.集体建设用地使用权可以用于建设村民住宅C.集体建设用地使用权可以用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设D.集体建设用地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设E.符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的，可以转移75.土地登记机构在审核登记申请时，应当审核的内容包括（）。A.申请材料是否齐全B.申请材料形式是否符合要求C.申请登记事项与登记材料记载的是否一致D.申请登记事项是否与不动产登记簿记载的冲突E.申请登记的不动产是否存在权属争议76.下列关于不动产单元设定的表述中，正确的有（）。A.不动产单元是权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间B.不动产单元应当具有唯一编码C.房屋等建筑物、构筑物应当与其所依附的土地一并划分为不动产单元D.没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元E.不动产单元可以随时拆分或合并77.依据《民法典》，下列合同中，属于无效合同的有（）。A.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同B.以合法形式掩盖非法目的的合同C.损害社会公共利益的合同D.违反法律、行政法规的强制性规定的合同E.因重大误解订立的合同78.土地登记代理人可以代理的业务包括（）。A.土地登记申请B.地籍调查C.土地权属争议调处D.土地信息查询E.土地评估报告的撰写79.下列关于不动产登记信息共享与保护的表述中，正确的有（）。A.不动产登记机构应当加强不动产登记信息共享服务B.不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享C.不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密D.涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取保密措施E.单位和个人可以随意查询、复制他人的不动产登记资料80.在土地估价中，影响地价的主要因素包括（）。A.一般因素（如政策、经济）B.区域因素（如交通、环境）C.个别因素（如面积、形状）D.市场供求状况E.估价师的个人喜好81.下列关于查封登记的表述中，正确的有（）。A.查封不动产由人民法院嘱托登记机构办理B.登记机构收到查封嘱托后，应当立即办理查封登记C.查封期间，登记机构不得办理该不动产的处分登记D.查封期限届满，人民法院未办理续行查封手续的，查封登记失效E.轮候查封不具有正式查封的效力82.土地登记代理人在办理土地登记申请时，应当向登记机构提交的材料包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.登记原因证明文件E.税费缴纳凭证83.下列关于宅基地使用权确权登记的表述中，正确的有（）。A.宅基地使用权确权登记应当遵循“一户一宅”原则B.非本农民集体经济组织成员因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定确权登记C.城镇居民非法购买农村宅基地的，不予确权登记D.农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予确权登记E.宅基地使用权面积超标的，一律不予确权登记84.依据《民法典》，下列财产可以抵押的有（）。A.建设用地使用权B.土地所有权C.正在建造的建筑物、船舶、航空器D.生产设备E.学校、幼儿园的教育设施85.土地登记代理机构在承接业务时，应当与委托人签订书面代理合同，其作用包括（）。A.明确双方权利义务B.规范代理行为C.解决纠纷的依据D.保障代理人利益E.规避法律风险86.下列关于土地登记审核时限的表述中，正确的有（）。A.登记机构应当自受理登记申请之日起5个工作日内完成审核B.涉及复杂事项的，经批准可以延长10个工作日C.公告时间不计入审核时限D.补正材料的时间不计入审核时限E.审核时限包括办理登记的时间87.下列关于地役权合同主要条款的表述中，应当包括（）。A.利用目的和方法B.利用期限C.费用及其支付方式D.解决争议的方法E.供役地和需役地的位置88.土地登记代理人在执业过程中，发现委托人要求代理的事项违反法律规定，应当（）。A.拒绝代理B.及时向行政机关报告C.终止代理合同D.仍可代理，但需注明风险E.劝说委托人放弃违法要求89.下列关于不动产登记簿的表述中，正确的有（）。A.不动产登记簿由不动产登记机构管理B.不动产登记簿应当采用电子介质C.不动产登记簿应当永久保存D.不动产登记簿损毁、灭失的，应当依据原有登记资料予以重建E.不动产登记簿是物权归属和内容的根据90.下列情形中，可以办理不动产注销登记的有（）。A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产被依法没收、征收、收回的D.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的E.因登记错误导致登记簿记载的权利被注销的三、判断题（共20题，每题0.5分。判断正确的得分，判断错误的扣0.5分，不答题不得分也不扣分）91.土地登记代理人可以同时在两个土地登记代理机构执业。（）92.不动产物权的变动，自合同成立时生效。（）93.异议登记申请人未在法定期限内提起诉讼的，异议登记失效。（）94.农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。（）95.预告登记失效后，申请人可以就同一事项再次申请预告登记。（）96.土地登记机构在办理登记时，必须实地查看。（）97.建设用地使用权转让时，其附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并转让。（）98.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。（）99.土地登记代理人在代理活动中，独立承担法律责任，与委托人无关。（）100.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，但处分该物权时，未经登记不发生效力。（）101.地役权不得单独转让，但可以单独抵押。（）102.不动产登记费按照不动产的面积收取。（）103.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（）104.查封登记、预查封登记属于限制登记。（）105.土地登记资料中，原始登记资料可以公开查询。（）106.宅基地使用权人可以出租、转让其宅基地使用权。（）107.不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以直接申请更正登记。（）108.土地登记代理人应当保守在执业活动中知悉的商业秘密和个人隐私。（）109.同一不动产上有两个以上抵押权的，抵押权顺位依据登记时间先后确定。（）110.土地勘测定界成果是建设用地审批的重要依据。（）四、案例分析题（共3题，每题10分）（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过出让方式取得一宗国有建设用地使用权，用途为商服用地，年限为40年。甲公司取得土地后，因资金紧张，将该土地使用权抵押给乙银行贷款3000万元，并办理了抵押登记。随后，甲公司在该土地上开工建设了A商场。A商场建成后，甲公司将A商场的一层出售给丙，并与丙办理了转移登记。现甲公司未按期偿还乙银行贷款，乙银行申请法院拍卖该土地使用权及地上建筑物。丙主张其享有A商场一层的所有权，要求停止执行。问题：111.甲公司在办理土地使用权抵押登记后，能否在该土地上合法建设A商场？为什么？112.乙银行享有的抵押权效力是否及于A商场？为什么？113.丙的主张是否应得到法院支持？为什么？114.若拍卖成交，A商场一层所有权的归属如何确定？115.本案涉及的不动产登记原则有哪些？（二）某村村民张某拥有宅基地一处，并建有房屋3间。2024年5月，张某因工作调动全家迁入某小城镇落户，转为非农业户口。2024年8月，张某与本村村民王某签订房屋买卖合同，将该房屋及宅基地使用权以20万元的价格转让给王某，王某系本村无宅基地户。合同签订后，王某支付了房款并搬入居住，但双方未办理权属变更登记。2025年1月，张某反悔，以宅基地使用权禁止买卖为由，主张合同无效，要求王某返还房屋。问题：116.张某与王某签订的房屋买卖合同效力如何？为什么？117.王某是否已经取得该房屋及宅基地使用权？为什么？118.张某要求王某返还房屋的主张是否应得到支持？为什么？119.若王某申请办理宅基地使用权及房屋所有权登记，登记机构是否应当予以登记？为什么？120.针对此类情况，土地登记代理人应如何提供专业建议？（三）2025年3月，A市不动产登记机构接到申请人李某提交的登记申请材料，申请办理某小区1201室的所有权转移登记。材料显示，出卖人为陈某，双方签订了买卖合同，成交价200万元。登记机构在审核时发现，该不动产于2025年1月已被法院查封，查封文件未注明查封期限。登记机构工作人员告知李某因房屋被查封，暂无法办理转移登记。李某出示了陈某出示的“法院已解封”的口头告知，并坚持要求登记。问题：121.不动产登记机构拒绝办理转移登记的行为是否合法？为什么？122.法院查封不动产，在不动产登记程序中属于何种登记类型？123.若查封文件未注明查封期限，查封效力如何？124.李某能否依据陈某的口头告知要求登记机构办理登记？为什么？125.若李某对此不服，应当通过何种途径救济？五、计算题（共1题，10分）126.某宗地界址点坐标如下（单位：米）：A(1000.00,1000.00)B(1200.00,1000.00)C(1200.00,1200.00)D(1100.00,1300.00)E(1000.00,1200.00)（界址点按顺时针方向排列）请用坐标解析法计算该宗地的面积。（请列出计算公式和计算过程，保留两位小数）参考答案及详细解析一、单项选择题1.C【解析】《民法典》第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。此为非基于法律行为发生的物权变动，不以登记为生效要件，但处分时需登记。A、B、D均需登记。2.B【解析】代理制度中，代理人应以被代理人的名义实施民事法律行为。3.C【解析】合同法原理，代理合同可以是书面或口头形式，但土地登记代理涉及专业事项，通常采用书面，但并非“必须”。4.D【解析】《不动产登记暂行条例》第20条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结。5.C【解析】根据《民法典》及《农村土地承包法》，通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”地的土地承包经营权及耕地经营权可以抵押。土地所有权、宅基地使用权、公益设施用地不得抵押。6.D【解析】根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，国有企业改制为国有独资公司或国有控股企业，且用途符合《划拨用地目录》的，可保留划拨用地性质。7.A【解析】界址调查的核心是核实和确定土地权属界线。8.A【解析】《民法典》第222条规定，权利人书面同意或证据证明登记确有错误的，登记机构应予更正。9.C【解析】查询土地登记结果（即登记簿记载信息）一般只需身份证明；查询原始登记资料（如权属来源文件）需证明利害关系。10.C【解析】《民法典》第349条，建设用地使用权自登记时设立。11.A【解析】工业用地最高50年，已用10年，剩余最高40年。12.D【解析】预告登记后，债权消灭或90日内未申请登记的，预告登记失效。预告登记具有排他效力，但非终局物权，需转为本登记。13.B【解析】A属于商服用地，C属于工矿仓储用地，D属于工矿仓储用地。医院属于公共管理与公共服务用地。14.B【解析】代理人泄露秘密侵犯被代理人隐私权或商业秘密，应承担侵权责任。15.D【解析】《民法典》第376条，地役权不得单独抵押。土地上有土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。16.C【解析】不动产登记簿记载自然状况、权利状况及其他事项，不记载权利人信用记录。17.B【解析】抵押期间，抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产，并应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。18.B【解析】宅基地使用权依附于房屋，房屋灭失，宅基地使用权随之消灭（若不重建）。19.D【解析】1亩=666.67平方米，1公顷=10000平方米，1平方公里=100公顷。20.B【解析】代理人发现材料虚假，应拒绝代理，以规避执业风险和法律责任。21.A【解析】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立（互换、转让除外）。地役权合同生效时设立。宅基地使用权基于审批设立。土地所有权无需登记。22.C【解析】《民法典》第368条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。不得转让、继承。23.B【解析】材料不一致，不符合登记形式要求，应不予登记并书面通知。24.A【解析】查封登记是登记机构依嘱托（法院等）办理的行政协助行为。25.B【解析】一般城镇地区界址点精度采用二级。26.C【解析】《民法典》第220条，异议登记申请人15日内不起诉，异议登记失效。27.C【解析】同时在两个以上机构执业属于违规执业，不予注册。28.C【解析】建筑面积=土地面积×容积率=10000×3.0=30000平方米。29.A【解析】工业50年，科教文卫体50年，商业旅游娱乐40年。居住70年。30.B【解析】集体土地所有权属于农民集体，由村集体经济组织或村民委员会代为行使登记申请，证书发给所有权人（集体）。31.B【解析】查询分为土地登记结果（公开）和原始登记资料（限制查询）。32.C【解析】《土地管理法》规定，土地补偿费和安置补助费总和不得超过平均年产值的30倍。33.D【解析】被代理人死亡并不必然导致代理关系终止，除非是严格人身性质的代理。34.B【解析】发改、财政部门规定，住宅80元，非住宅550元。证书工本费10元（核发第一本免收）。35.C【解析】有争议的土地，不得办理登记，应暂缓登记。36.C【解析】土地勘测定界主要是为建设用地审批提供界址、面积、地类等依据。37.C【解析】当前政策严禁城里人买宅基地，探索“三权分置”，适度放活使用权。38.B【解析】“不变不换”原则，旧证继续有效。39.C【解析】代理人主要审查形式和逻辑，材料的真实性由申请人负责。40.A【解析】债权消灭，预告登记失效。41.A【解析】地籍图比例尺城镇地区通常为1:500-1:2000。42.D【解析】医疗卫生设施属于公益设施，不得抵押。43.A【解析】登记机构有权查阅相关资料，无行政处罚权（由其他部门行使），无强制收回权。44.B【解析】满1年未动工，征收闲置费（20%以下）；满2年未动工，无偿收回。45.D【解析】不可抗力属于免责事由，通常不作为违约责任条款约定内容，而是法定免责。46.C【解析】土地他项权利是建立在他人土地所有权或使用权上的权利，如抵押权、地役权。47.B【解析】信息互通共享是平台建设的核心目标。48.B【解析】《民法典》第318条，自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。49.A【解析】转委托应当事先取得被代理人同意。50.B【解析】电子登记簿需定期备份，确保安全。51.B【解析】共有不动产处分需全体共有人同意（另有约定除外）。丙不同意，不可抵押。52.B【解析】查询原始资料可复制，需加盖查询专用章。53.B【解析】一方违约缺席，界址线以另一方所指为准。54.A【解析】征收基本农田无论面积大小均需国务院批准。55.B【解析】收回的证书应注销并归档保存。56.B【解析】同一财产多个抵押权，按登记先后顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿。57.D【解析】土地评估属于评估业务，不属于登记代理业务范畴。58.A【解析】房地一体原则，房地一并转让。59.D【解析】公司合并，权利主体变更，办理转移登记。60.B【解析】代理人应客观公正，实事求是。二、多项选择题61.ABCE【解析】D错误，不一致时以登记簿为准。62.ABCDE【解析】均为职业道德基本要求。63.ABCDE【解析】均为不动产登记类型。64.ABE【解析】C、D错误，宅基地使用权禁止买卖、赠与给非本集体成员。65.ABCE【解析】D错误，地役权一并转让，不是消灭。66.ABCDE【解析】合同主要条款。67.ABD【解析】C错误，原始资料限制查询；E错误，查询结果需提交查询证明，但查询结果本身是公开的。68.ADE【解析】B错误，应通知30日内办理；C错误，逾期不办理应公告后直接更正（依职权更正）。69.ABCDE【解析】《土地管理法》规定的国家所有土地范围。70.AB【解析】C、D、E属于图解或量算方法，非直接坐标测量方法（通常指解析法）。71.ABE【解析】C错误，未续期收回，但地上建筑物可能有补偿；D错误，建筑物归属有约定或法律规定。72.ABCDE【解析】均为禁止性行为。73.ABCD【解析】E错误，小微企业有减免政策，但非免收，此处选D更准确，若按政策A、B、C、D均属减免情形。74.ABCE【解析】D错误，符合规划且依法取得的，因破产等可以转移。75.ABCDE【解析】审核全面性要求。76.ABCD【解析】E错误，不动产单元具有固定性，不可随意拆分。77.ABCD【解析】E是可撤销合同。78.AD【解析】代理机构主要代理登记申请、查询等程序性事务。B是测绘机构，C是行政职能，E是评估机构。79.ABCD【解析】E错误，需符合查询规定。80.ABCD【解析】E错误，估价师应客观，个人喜好不是影响因素。81.ABCDE【解析】查封登记相关程序规定。82.ABCDE【解析】申请材料通常包括以上内容。83.ABCD【解析】E错误，超占面积在登记时应注明，非一律不予登记。84.ACD【解析】B土地所有权不得抵押；E公益设施不得抵押。85.ABC【解析】合同的主要法律作用。86.CD【解析】A错误，法定30日；B错误，延长也是30日；E错误，办证时间包含在30日内。87.ABCDE【解析】地役权合同条款。88.ACE【解析】代理人应拒绝或终止，并劝说，B报告非必须（除非涉及重大犯罪）。89.ABDE【解析】C错误，电子介质永久保存，纸质档案有保存期限规定。90.ABCDE【解析】注销登记的法定情形。三、判断题91.×【解析】只能在一家机构执业。92.×【解析】不动产物权变动自登记时生效，合同生效仅产生债权。93.√【解析】异议登记15日内不起诉失效。94.√【解析】集体土地由县级政府确权发证。95.×【解析】失效后不得就同一事项再次申请异议登记。96.×【解析】通常情况下不需要，只有特定情形（如房屋所有权首次登记等）需实地查看。97.√【解析】房地一体原则。98.√【解析】《民法典》允许抵押财产转让，但需通知/同意。99.×【解析】代理行为后果由被代理人承担，代理人因过错造成损害承担连带/补充责任。100.√【解析】非基于法律行为取得物权，处分时需登记。101.×【解析】地役权不得单独抵押。102.×【解析】按件收取，非按面积。103.√【解析】国家所有权