连锁商圈的调查与选店

第12章

连锁商圈调查与选店

开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的

设店地点），而房地产的价位一直高居不下，尤其是具

有潜力的商'山区地带,也到了寸十寸金的地步,因此房

产价值、租金，其涨幅比例、租期年限……等等，都影

响了业者在投资策略中的开发定位，也攸关营业额的预

估和软硬件投资的成本风险，所以谈到开店，尤其是开

发策略的正确与否，将左右近五成以上的经营命运。

好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业

总部必须拥有或能掌控整个营业地点不动产动向，在将

经营权交给加盟者之前，公司必须完成开拓新点的开发

作业。在永续经营的投资策略里，如果能够延长租约期

限，自然相对地可投入较佳的营运系统及设备，如此才

能确保展店品质的稳定与产值的提高。

本章内容：

1商圈调查的标的

2商圈调查的方法

2-1商圈范围划分确定

2-2商圈简图

2-3抽样点及发DM点之选择确定

2-4商圈特征

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时同：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共41页

2-5人潮状况V实地抽样方式,

2-6消费特征与人口特征

2-7商圈类型

2-8预估收入、支出与可能净利

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2-9建议地点之确定

2-10商圈未来发展潜力及结论

2-11幻灯片、投影片之制作方式及目的

3商圈调查报告方式

4立地要素

41立地点所在街道评估

4-2立地点本身之评估

4-3门店预定点之选定

4-4挖掘金店面

4-5屋主之探查

4-6租屋谈判需知

4-7租贷契约要件

1商圈调查的标的

商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父

母，因此对于商圈内的构成因素就是在经营商圈前所应

了解的要项。所谓商圈，就是吸引消费者前来购物的有

效范围。然而，随着距离之远近，商圈吸引力也有所不

同。通常依门店预定之远近将商圈分为主要商圈、次要

商圈及辅助商圈。

主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩

来源。通常战业绩55-70%。主商圈是连锁企业首要目

标，也是忠诚率最高的顾客群。次要商圈占业绩

15-25%,相对的老顾客来店率也低。辅助商圈是商圈的

最外围，只占业绩的5%,所吸引到的也都是游离客人。

而在商圈调查中所需探讨的如下数据：

1）固定人口数:固定人口是指居住在商圈内的住户。

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2）人口密度：人口密度是将区域内居住人口数除以土地

面积所得出之每平方公里居住人口数。密度越高愈适

合开设门店。

3）社会增加率:指随城市发展而增加的人口数，例如新开

之市镇、新区等会纳入许多外流人口进入。

4）日夜人口数：由于门店经营是一整天，存的更达24小

时，因此对于白天流入之人口就非常重要。通常在办

公区或工业区，其白天

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人口是门店业绩的主要来源，但到了晚上，反而上班

人回家后，商圈内人口就明显的减少了许多。

5）年龄、教育程度、所得:不同的年龄层结构，其对于商

品需求偏好角度亦有不同。同样的教育程度也有此情

形。而商圈内人口所得也直接影响到人民支出额度及

门店消费的客单价。

6）交通:交通因素与地区考量同等重要，因为交通可•以带

来大量的流动人口，提高商圈内的消费能力。换言

之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的成长。

7）大楼种类:不同的大楼有着不同的客户。办公大楼代表

着稳定的办公人口，购买力高。百货公司及休闲娱乐

场所及其营业面积、价格、时间、情况及受雇人口数，

代表其所能吸引的顾客，亦即集客力的高低及消费状

况，可作为企业门店经营的互动指标。

本章内容

2商圈调查的方法

2-1商圈范围划分确定

商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利

店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50--150米，辅助

商圈为150-250米。但如果是以选购品为主的专门店或大

型店，择期商圈范围之估算可住车程来计算。

商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事

前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各

情况限制，可为商圈之范围划分点：

1）商圈半径以500公尺为限。

2）马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间

有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。

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3）铁路、平交道之阻隔：因铁路、平交道之阻隔，使人们

交通受阻而划分成两个不同商圈。

4）高架桥、地下道阻隔：因高架桥、地下道阻隔，使人

潮流动不易而划分成不同商圈。

5）安全岛之阻隔：因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划

分成不同商圈。

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6）大水沟：因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不

同商圈。

7）单行道：因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不

同商圈。

8）人潮走向：由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方

向，使该区形成一独立商圈。

2-2商圈简图

商接简图的绘制目的在于能一目了然所欲调杳的商圈

范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌；

1）周边五百公尺简图。

2）标出重要建筑物及楼别〈金融大楼，办公大楼

3）着名门店及影响生活形态之地段特征V戏院、百货公

司＞。

4）人潮汇集之地段门店群及大型集客场所V超级市场娱

乐区♦•之同等类

5）标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在

位置。

6）可与本企业连锁店有互补作用之门店。

7）政府重要之行政中心。

8）车站、加油站、学校、停车场、市场、公园••等特

定族群会集场所。

9）标出街道之行进方向〈单行道方向

10）标出未来促销活动发DM之地点。

2-3抽样点及发DM点之选择翁定

1）抽样点之选择

A.办公人口或上班族汇集之地点V未来适合设店之

地点＞。

B.人潮走向汇集地点。

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C固定人口较集中流动之地点。

D.可能形成未来的门店群之地段。

E.预定三〜四个抽样点。

F.其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。

2）发DM点之选择

A.主消费群走动频繁之点。

B,次消费群走动频繁之点。

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C区分消费群活动频繁之时段。

2-4商圈特征

2-4-1门店特色及分布情况

1）建筑形态

A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。

B,新大楼与旧式建筑的分布o

C.目前的改建情况。

D.一〜三年内可能改建的趋式。

2）行业形态

A.于主要门店街、干道之行业类型。

B,以何产品为土，贩卖产品之层次。

3）分布家数

A.以抽样点之并行道路为主要调查对象。

B,主要道路之门店分布明细•包含将门店分门别类记

录，并将其统计填入明细表。

C,于主要干道、大马路、相同门店之家数。

D.门店汇集地带的概述。

E.以门店〈辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商

圈简图。

2-4-2住宅特色

1）建物形态

A.实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高

度，楼数、建筑型式为新式或旧式及分布区域。

B,目前的改建情况。

C.一〜三年内可能改建的趋式。

2）分布情况

A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况。

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B.将该商圈分为门店区，以〈甲〉为代码、辨公区V

甲2＞为代码、新式住宅区以〈乙1＞为代码、旧

式住宅区以〈乙2＞为代码、文教区，以V丙〉为

代码。

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C于简图上分别划定区域，制作商圈。

D.并于图上注明建筑物之楼别。

2-4-3集会场所

1）场所类型

A.本商圈内汇聚人潮之场所类型。

B.聚集人口类型。

2）动线

A.人潮汇集流动的路线。

B.人潮汇集流动的主要方向。

2-4-4竞争者分析

1）卖场气氛：本区内对本企业较有影响性的竞争店，其

卖场气氛、购物环境、服务态度。

2）来客数：该竞争店每日之成交客户数。

3）平均消费额

A.解该食品店的各类客数与消费金额比例。

B.根据此比例再分别乘其价格。

C,加总后求其平均值即为平均消费额。

4）营业额

来客数x平均消费额=每日营业领。

每日营业额x每月工作天数=每月营业额。

2-5人潮状况V实地抽样方式》

2-5-1平日及假日的人潮状况

1）将一周之时间区分为2段•周一〜周五及周六、周n、

国定假日。

2）以AM7〜PM12点每两小时细分为一个小段。

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3）以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实

际经过人数、机车、汽车、助动车、脚踏车。

4）抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。

5）将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数。

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例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y,将YX8=

Z.则为其可能之人口流动数。

6）将其数字依时段填入V人潮流动抽样表,。

7）将人潮流动抽样之数字以线图表示V人潮分布图

2-5-2人口、住家户数推算

1）固定住家

A.该商圈建筑物来推算当地住家户数。

B.以户数x3得当地预估人口数。

C.将各抽数样点人口数平均减当地人口数得外来流动

人数。

2）办公户数

A.计算该区的公司家数。

B.该区公司家数x（10〜20）=该区办公人口°

C.该区办公人口即为该区的半固定人口。

2-5-3交通状况

1）公共车之往返方善

A.经过该商圈公车之起站与经过路线。

B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站。

2）下车后之走向

A.为转车之目的行径的路线。

B.为休闲、购物之目的行经的路线。

C为回家之目的行经的路线。

3）未来交通运输系统的影响

A.捷运系统的出入口，可能带动的人潮。

B,重要道路可能拓宽辟建，带动的人潮。

2-6消费特征与人口特征

1）该区住户人口所得

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A.高所得，达平均国民所得4倍以上所占比率。

B.中上所得、达平均国民所得2倍以上所占比率。

C.平均每户全年收支情况表与图。

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2）该区往来、居住人口的消费习惯

A.对便利性、服务品质及门店气份的诉求概况。

B.习惯消费（大型连锁店、点心食品面包店、传统式饮

食店）。

C,年龄分配情形。

D.教育程度分配表与图。

3）外来流动人口之消费习惯、特征

A.年龄分布情况。

B.消费的种类。

C,所得的高底。

2-7商圈类型

1）集中型商圈

A.商圈内流动人口多（每分钟为30〜40位以上）。

B.商圈内住宅人口（约2400（）以上）。

C,区内的建筑物高且密集。

D.门店集中且范围大。

E.与本产业有互补性的门店多，且规模大（大型购物中

心、超级市场、百货公司）。

F.交通频繁，车辆流量大。

G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住。

2）分散型商圈

A.商圈内流动人口少。

B.商圈内腹地分散。

C区内的建筑物普通、老旧且高度3楼以下。

D.门店分散且范围小。

E.与本产业有互补性的门店少，且规模小。

F.交通不频繁，车辆流量少。

G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住。

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2-8预估收入、支出与可能净利

1）以抽样点之实际平方米数与租金之调查

A.与目前承租人洽询。

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B.与所有人洽询。

2）预估每次消费金额

A.先评估商圈抽样点适合开何类型之店。

B.连锁店依商圈类别所划分之市场定位。

3）每口来客人数预估

A.了解各店之人潮数。

B.以各店之来客♦各店之人潮数x|00%=各店之入店

率。

C.再以求出的入店率x该商圈抽样点之人潮数=预估

客户数。

D.未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能

对来客数之影响而做正（负）百分比之修正。

4）可能业绩

A.预估消费金额x可能客户数=可能每日营业金额。

B,可能每日营业金额x3（）=可能每月营业金额。

5）固定费用

A.预估固定薪费费用。

B,折旧费用预估。

C,其它固定费用预估。

D.预估固定费用。

6）预估变动成本

A.预估管理月费。

B.销货成本。

C.总变动费用。

7）预估净利

A.可能月营业业绩一租金一固定费用一变动总费用

=预估净利。

B,本预估净利为税前净利。

8）损益平衡

（固定费用+租金户（1—变动成本）

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2-9建议地点之确定

1）依上述抽样人潮与抽样地点所得之可能净利。

2）并分析可能的未来发展情况。

3）将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明。

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2-10商圈未来发展潜力及结论

2-10-1发展情况

1）未来政府的行政中心、大型休闲集客场所的建造。

2）未来捷运系统、交通运输中心所在点。

3）大型办公大楼、商业中心・・•等之建造。

4）该商圈之未来转变情况。

A.人口年龄层之转变。

B.消费习惯的未来改变情况。

C.人潮汇集的可能变动地段。

2-10-2结论

根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确

的将资料整理出下列五项重点加以说明：

1）点应设在何处，何阶段合适开店。

2）何种商品组合之配合。

3）顾客的形态。

4）租金状况。

5）集会场所。

2-11幻灯片、投影片之制作方式及目的

2-11-1幻灯片制作方式及目的

1）针对能显示商圈特征之对象为主。

A.商圈的界线（如：大马路、高架桥等）。

B,住宅区的建筑形态。

C,办公区的建筑形态。

D门店区的行业分布。

E.抽样点。

F.人、车潮的概况。

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时恒：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第20页共41页

G.竞争店的店面。

2）便于了解此商圈之实际情况。

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3）配合报告内容让第三者对该商圈有明确的概念。

2-11-2投影片之制作方式及目的

1）针对报告中之图表或明确数字为主要对象

A.商圈简图。

B,商圈的住宅、办公、混合匚店区划分之简图。

C,经过此区之公车路线图。

D.竞争者分析图。

E.固定人口的分布简图。

F.抽样人潮分布图。

G.年龄层分配图。

H.教育程度分配图。

I.所得支出分配图。

J.预估收入支出与可能净利表。

K.结论。

2）便于解说商圈概况

本章内容

3商圈调查报告方式

3-1商圈简报方式

1）演绎法

此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先按照商圈

调查办法所收集到的各种资料，再加以分析而得出最后

的结论。

2）归纳法

此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即是在

简报一开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的

门店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。

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3-2商圈简报进行规范

1）产生开场白，将简报时所要报告的大纲全部列举出

来,如：

A.商圈范围的确定。

B,商圈特征的分析。

C.人潮及交通状况的分析。

D.消费特征与人口特性的分析。

E.可能净利的推算。

F.本商圈的优、缺点评估。

G.他日可供设店有利的地段。

H.发展情况。

I.结论。

2）概述内文步骤

A.秀商圈简图的投影片，将商圈的分界线确定。

B,介绍商圈特征，包含说明商业干道旁的建筑、行业

形态及分布家数，提出住宅特色的幻灯片，说明此商

圈之建筑情况及分布密集度，提出集会场所的幻灯

片，说明场所类型及聚集人口类型，秀竞争者的幻灯

片及竞争者分析表加以说明。

C.介绍人潮及交通状况，包含户数及人数的投影片,

说明固定住户及人口情况，人潮分布图的投影片,

说明平日及假日之人潮状况及走向，说明公交车之

往返方向，公交车乘客下车后的走向，说明未来捷

运系统对本商圈之影响。

D.介绍消费特征与人口特性，包含消费者年龄分配图

的投影片，说明此商圈消费者的年龄层，教育程度分

配图的投影片，说明教育分配情形的投影片，消费者

平均收支情况分配图之投影片，说明此商圈人口平

均每年每户在个人穿着的支出。

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E.简介可能净利的推算，提出可能净利预估表的投影

片，将各假设点的预估收支情况说明。

F.将此商圈之优、缺点做一分析。

G.说明此商圈可供设店之地段。

H.未来的发展情况简述。

本章内容

4立地要素

如果说商圈是培育门店的沃土，那良好的立地点就如同

门店根一般，可适时吸取商圈内最营养的养份，壮硕门

店之成长。换言之，空有沃土，但无良好的立地条件，

n店依然无法吸取到牛存的养份.

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造成无法存活的命运。因此，立地点的优劣更关系着门

店茁壮与否。立地点差之亳厘，会导致业绩失之千里。

所以立地条件优劣是连锁企业开店的重要考量。

4-1立地点所在街道评估

依目标地点所在道路性格、接近度、邻居特性等相关设

施做侦测。

1）道路性格

主要是调行立地点前道路特性及通行车辆之种类。

首先，道路是考评目标立地的第一要件。不同的通行车

辆构出不同的道路性格，进而影响消费行为。一般来说，

道路性格可分为交通连接道路、运输道路、商流道路、

郊区道路、老旧道路。

A.连接道路：其主要是连接主要商业区与住宅区间，

供居民上下班来往，日常生活必经的路线，通常是

公车站牌、交通工具转运站林立处。

B,运输道路：作为两地之间商品物资来源的干道称之

为流道。此种道路多半连接两大区域商品货物之

流通，因此，货车及各式特殊运输车辆比例多。

C.商流道路：指批发、零售等各式商业活动来往频繁

的动脉。它通常是连锁主要都市与卫星都市或是各

个社区型。因此，此种道路背后往往有市镇、商业

区或是住宅区为其腹地。

D.郊区道路：郊区住宅为新兴造镇计划的产物，它也

是接续商业区与郊区住宅的干道。除了也是上下班

路线外，它最主要一定是处于郊区，多半属于附属

旧市镇的新兴区。

E.老旧道路：老旧商业区所发展出的主要商业道路称

为旧道。此种道路往往是人潮汇集处，行人来往多，

车辆也偏重小型自用车。因此，是商业活动热络之

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