房地产开发与经营第3章

房地产企业第三章房地产企业是从事土地和房屋开发建设,以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，从而实现自身价值的经济组织,是房地产经济活动中的主体。房地产企业的发展和完善为房地产经济活动提供了保障。本章主要讨论房地产企业的概念、特征和类型,分析房地产企业的设立条件与资质等级管理、房地产从业人员的职业资格、房地产企业的组织结构和房地产企业的计划管理与战略管理。目录CONTENTS房地产企业概述01房地产企业的设立条件与资质等级管理02房地产从业人员的职业资格03房地产企业的组织结构04房地产企业的计划管理与战略管理05房地产行业自律管理06PARTONE01PARTONE房地产企业概述房地产企业是房地产经济运行的组成部分之一。房地产企业除具备企业的一般性质外,与其他行业企业相比,还具有三个方面的特征:首先,房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次,土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。产生垄断的原因有三个：一是关键资源由一个企业拥有；二是政府给予一个企业排他性地生产某种产品和劳务的权力；三是就生产成本来说，一个生产者比大量生产者更有效率。最后,房地产企业存在专业化和综合化发展两大趋势。房地产产品的生产和消费过程具有复杂性和系统性。和企业是在市场竞争环境下,通过有效地整合和利用各种资源,实现自身价值最大化的组织。房地产企业是从事土地和房屋开发建设,以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务,从而实现自身价值的经济组织。房地产企业通过其有效的经营活动,为社会提供各种有形产品和无形产品。有形产品包括各类房屋、构筑物;无形产品包括房地产咨询服务、中介代理服务、估价服务、物业管理服务,以及相关的房地产延伸服务。和1.1房地产企业的概念与特征房地产开发企业是依法设立,以营利为目的,从事房地产开发和经营的具有法人资格的经济实体。房地产开发企业大致有以下两种类型:一是房地产开发专营公司,这是以房地产开发经营为主要业务的企业；二是房地产开发兼营公司,这是以其他经营项目为主、兼营房地产开发业务的企业。按照开发经营对象的不同，可以对房地产开发企业进行分类:专门从事土地和城市基础设施开发的企业一种是房地产开发企业通过公开招标、拍卖、挂牌等形式从政府土地部门取得土地后,完成地上物拆迁和基础设施建设,将开发好的土地转让给其他用地者；另一种房地产开发企业通过公开招标取得土地一级开发项目,按照合同要求进行土地的基础设施建设,并赚取相应的利润,然后将建设好的土地交还给政府,由政府再出让给其他用地者。专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业这类企业从二级土地市场上买到土地使用权,在土地上建设各类房屋和构筑物,最后将建成的房屋或构筑物出租或出售。房地产综合开发经营企业房地产综合开发经营企业是指把土地和房屋作为统一的开发经营对象进行综合开发建设的房地产企业。一般的大型房地产开发企业都是这种类型的企业。1.2房地产企业的类型—房地产开发企业01房地产咨询企业房地产咨询企业主要指依法设立,从事房地产法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经济实体。早期的房地产咨询主要为委托人提供简单的房地产法律条文解读和房地产买卖信息方面的咨询服务。02房地产估价机构房地产估价机构是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的经济实体。房地产估价机构从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。国家对房地产估价机构实行分级动态管理。03房地产经纪企业房地产经纪企业是指依法设立并取得房地产经纪机构资质,以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事中介、代理等经纪服务的经济实体。房地产经纪服务对于提高市场效率、促进房屋资源的有效配置起着十分重要的作用。1.2房地产企业的类型—房地产服务企业房地产服务企业1.2房地产企业的类型—房地产服务企业物业服务企业是依法成立,依据物业服务合同在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的经济实体。物业服务企业属于服务性企业,通过对物业进行管理和经营,提供可靠的、安全的、增值的服务活动,使物业正常使用,从而为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和生活环境。物业服务企业提供的服务要依据与业主的约定，对物业服务区域内业主共有部分和共用设备进行维修、养护、清洁、绿化和经营管理。服务项目既有常规性的公共服务，也有根据业主的需求提供延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创造性的经营服务项目,通过为业主提供这些服务达到物业的保值和增值，并延长建筑物的使用寿命。物业服务企业1.2房地产企业的类型—房地产上市企业房地产上市企业是房地产企业类型中的一类。房地产企业上市的主要动因是从更广阔的市场上融资，用于企业购买土地、同业兼并、扩大土地储备、支持企业多元化发展等战略发展目标。根据主营业务的单一性和多元化，可以将房地产上市企业划分为单一型房地产上市企业和多元化房地产上市企业。前者仅指以房地产为单一经营业务的企业，且从2014年以来持续减少；后者聚焦于房地产主导业务并围绕房地产上下游业务构建“1+X”的多元业务协同发展经营战略。多元业务包括酒店经营、装修设计、文旅城市和园区开发运营，甚至发散到医疗、健康、娱乐等关联产业。房地产上市企业凭借其经营规模和综合实力，在房地产领域居于领先地位，就中国而言，中国房地产企业500强与中国房地产上市百强企业中排位前十的企业重合。房地产上市标杆企业是引导中国房地产业健康发展、稳定房地产市场的主力军。PARTTWO02PARTTWO房地产企业的设立条件与资质等级管理房地产开发企业的设立必须符合国家有关法律规定,设立为有限责任公司或股份有限公司,还应当执行《公司法》的有关规定。2019年修订通过的《城市房地产管理法》的第3章第30条对设立房地产开发企业做了原则性规定:有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。2020年修订的《城市房地产开发经营管理条例》的第2章第5条对房地产开发企业的设立做了更为具体的规定。设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列一些条件:有100万元以上的注册资本;有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件做出高于前款的规定。2.1房地产开发企业的设立与资质等级管理2.1.1企业设立条件房地产开发企业的设立程序包括两方面,一是工商登记,二是资质审查。对于设立房地产开发企业所需要的工商登记,新修订的《城市房地产管理法》第3章第30条同时规定:设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产企业工商登记的程序如下:拟订房地产开发企业章程；向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发企业的申请报告；办理银行开户手续,存入注册资金；办理资金信用证明；办理服务场所的使用证明；向工商行政管理部门申请注册登记。新设立的房地产开发企业在领取营业执照之日起30日内,到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，备案时需要提交的文件有：营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业人员的资格证书和聘用合同。2.1房地产开发企业的设立与资质等级管理2.1.2企业设立程序根据2015年住房城乡建设部修订并发布的《房地产开发企业资质管理规定》,我国实行房地产开发企业资质等级管理制度。一般根据房地产开发企业从事房地产开发经营的年限、开发经营业绩、专业人员和工程合格情况核定房地产开发企业的资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级,并实行分级审批制度。一级资质由省（区、市）人民政府建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及以下企业的审批办法由省（区、市）人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业,由资质审批部门发给相应等级的资质证书。申请核定资质等级的房地产开发企业应当提交的证明文件有:企业资质等级申报表；房地产开发企业资质证书(正、副本)；企业资产负债表；企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；已开发经营项目的有关证明材料；房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》执行情况报告；其他有关文件、证明。2.1房地产开发企业的设立与资质等级管理2.1.3企业资质等级管理（1）一级资质的房地产开发企业承担的房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围内承揽房地产开发项目。二级资质及以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省（区、市）人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。具备一级资质的房地产开发企业应具备的条件包括:注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。2.1房地产开发企业的设立与资质等级管理2.1.3企业资质等级管理（2）国家对房地产开发企业资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及以下房地产开发企业的资质年检由省（区、市）人民政府建设行政主管部门制定办法。在年检过程中,有下列行为之一的房地产开发企业会受到相应的行政处罚：企业未取得资质证书从事房地产开发经营；企业超越资质等级从事房地产开发经营；隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书；涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书；企业开发建设的项目工程质量低劣,发生重大工程质量事故；企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；企业不按照规定办理变更手续。2.1房地产开发企业的设立与资质等级管理2.1.3企业资质等级管理（3）2015年修正发布的《房地产估价机构管理办法》规定，从事房地产估价活动，需要组建房地产估价机构并申请房地产估价机构资质。房地产估价机构应具备的基本条件包括:有自己的名称、组织机构和章程；有固定的服务场所；注册资金达到规定的要求金额；机构内专职房地产估价师和专职房地产估价员的人员数量达到所设房地产估价机构资质等级规定的要求。房地产估价机构的设立程序包括两个环节，一是工商登记，二是资质审查。新设立的房地产估价机构首先要办理工商登记，公司名称里必须有“房地产估价”或者“房地产评估”字样,出资人应当是自然人,组织形式可以是有限责任公司或者合伙企业,注册资本或者出资额要符合规定,有固定的经营场所，等等。具体办理程序可遵照一般企业的工商登记手续。我国实行房地产估价机构资质管理制度。《房地产估价机构管理办法》对房地产估价机构资质做出了详细规定。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。2.2房地产中介服务企业和物业服务企业的设立条件与资质等级管理2.2.1房地产估价机构的设立条件与资质等级管理（1）申请核定房地产估价机构资质等级，应向资质许可机关提交的材料包括：房地产估价机构资质等级申请表；房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；营业执照正、副本复印件；法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件；专职注册房地产估价师证明；固定经营服务场所的证明；经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件。2.2房地产中介服务企业和物业服务企业的设立条件与资质等级管理2.2.1房地产估价机构的设立条件与资质等级管理（2）新设立的机构必须达到房地产估价机构三级资质所规定的条件,达到条件后可以申请房地产估价机构三级资质,并设一年的暂定期。申请时应提供上述材料中的除第二项和第八项之外的材料。一级房地产估价机构是等级最高的机构，对其要求和条件也更高，包括11项条件。国家对房地产估价机构实行资质动态管理制度。房地产估价机构资质有效期为3年。资质有效期届满,房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的,应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请做出是否准予延续的决定。准予延续的,有效期延续3年。所谓资质动态管理,主要是主管部门根据房地产估价机构的执业情况,依据相应的评定标准和评定程序及时对其资质进行重新评定。也就是说,房地产估价机构的资质可上可下,是一个动态的过程。房地产估价机构作为经济鉴证类社会中介机构,必须保持较高的社会认可度。国家只有实行规范的准入制度和严格的清退机制,才可以保证房地产估价机构有较高的执业水准。2.2房地产中介服务企业和物业服务企业的设立条件与资质等级管理2.2.1房地产估价机构的设立条件与资质等级管理（3）根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。2.2房地产中介服务企业和物业服务企业的设立条件与资质等级管理2.2.2房地产经纪机构的设立与备案2007年修订并实施的《物业管理条例》对物业服务企业的设立没做专门的规定，只是原则性规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”2007年建设部修改并发布了《物业服务企业资质管理办法》，规定物业服务企业资质等级分为一、二、三级，同时对各个等级物业服务企业应达到的条件进行了约定。例如，要求一级资质物业服务企业注册资本人民币500万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人，物业管理类型和面积要达到一定标准，企业应建立关于服务质量和收费标准的管理制度。2013年以来，国务院深化简政放权，减少行政审批事项。在此背景下，住房和城乡建设部贯彻落实《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项》（国发〔2017〕7号）和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号），于2018年3月废止了《物业管理企业资质管理办法》，取消了核定物业服务企业资质的行政许可事项。2.2房地产中介服务企业和物业服务企业的设立条件与资质等级管理2.2.3物业服务企业的设立PARTTHREE03PARTTHREE房地产从业人员的职业资格房地产业是一个高度专业化的产业，集聚了建筑、土木、土地资源管理、城市规划、市政、投资、金融、房地产营销、财务、项目管理、人力资源等各类专业人才。2020年人力资源和社会保障部发布了《经济专业技术资格规定》，对经济专业技术资格做出了改革，将房地产经济与建筑经济整合为建筑与房地产经济，设立了建筑与房地产经济师技术职称，取代了原来的房地产经济师和建筑经济师两个技术职称。由此，建筑与房地产经济师成为从事建筑行业和房地产行业相关职业的专业人员。建筑与房地产经济师分为初级、中级和高级，考试报名条件各不相同。在考试科目上，初级、中级经济专业技术资格考试均设立《经济基础知识》和《专业知识和实务》两个科目，前者为公共科目，后者为专业科目。就中级建筑与房地产经济师考试而言，专业知识和实务考试内容主要包括建筑与房地产市场、投资项目经济分析与评价方法、项目策划与可行性研究、建设工程造价构成及计价、工程网络计划技术、建设工程招投标、建设工程合同管理、建设工程监理、建设工程风险管理与保险、建筑信息模型（BIM）与建筑智能化、绿色建筑、装配式建筑。这些内容涵盖了房地产开发领域的各个环节。3.1建筑与房地产经济师根据《城市房地产管理法》，中国实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者通过资格认定、资格互认,取得《房地产估价师执业资格证书》，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得《房地产估价师执业资格证书》,从事房地产估价活动的人员。取得执业资格的房地产估价师，要向国务院住房城乡建设主管部门申请初始注册，注册经行政许可后，方可在全国执业。房地产估价师的初始注册、变更注册、延续注册和注销注册，以及执业活动，均由国务院住房城乡建设主管部门统一实施监督管理，并逐步实行网上申报、受理和审批。取得执业资格的房地产估价师，需要受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可在全国范围内从事房地产估价执业活动。房地产估价是一项专业性、技术性很强的活动,房地产估价理论和方法在不断地发展与成熟,与房地产估价相关的法律、法规和政策也在逐步完善和配套,因此,房地产估价师除了通过自学和估价实践来弥补不足和不断提高专业能力外,还需要通过继续教育来提高自身的理论水平,完善知识结构,提升估价技能和职业道德水平,并促进房地产估价业整体水平的提高。3.2房地产估价师根据2015年6月25日人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合发布的《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》，房地产经纪专业人员是在房地产交易活动中，为促成房地产公平交易，从事存量房和新建商品房居间、代理等房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。房地产经纪专业人员中的房地产经纪人协理和房地产经纪人需要通过参加全国统一考试方能获得职业资格。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责房地产经纪专业人员职业资格评价的管理和实施工作，组织成立考试专家委员会，研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考核合格标准。对考核合格的房地产经纪专业人员，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的《房地产经纪专业人员职业资格证书》，证书在全国范围内有效。3.3房地产经纪专业人员土地和房屋的不动产登记是房地产开发经营过程中的一个重要环节。根据2015年7月6日人力资源和社会保障部、国土资源部印发的《土地登记代理专业人员职业资格制度暂行规定》第2条的相关规定，土地登记代理专业人员是在土地登记代理机构中，从事土地及地上房屋、林木等不动产登记代理业务的专业人员。土地登记代理专业人员职业资格分为土地登记代理人、高级土地登记代理人两个级别。中国土地估价师与土地登记代理人协会具体负担土地登记代理专业人员职业资格的评价与管理工作。国家对从事土地登记代理业务的专业人员实行职业资格制度,纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。土地登记代理人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度,原则上每年举行一次。对考核合格的人员，由中国土地估价师与土地登记代理人协会颁发由人力资源和社会保障部、自然资源部监制，由中国土地估价师与土地登记代理人协会用印的《土地登记代理人职业资格证书》，证书在全国范围内有效。3.4土地登记代理专业人员PARTFOUR04PARTFOUR房地产企业的组织结构4.1组织结构设计的一般原理组织结构就是在组织中正式确定的使工作任务得以分解、组合和协调的框架体系，是企业有效实施管理职能的重要前提。组织结构的纵向关系决定了正式的上级领导和下级员工、上级部门和下级部门之间的报告关系；横向关系决定了如何保证部门间的沟通合作。进行组织结构设计的基本原则是要保证企业目标的一致性，重视分工与协作，建立有效的管理跨度，保证权责对等，合理布局集权与分权，强调组织结构精干高效，同时要有一定的稳定性和适应性。组织结构设计涉及的六个关键要素，分别是工作专门化、部门化、指挥链、管理跨度、集权与分权、正规化。（1）工作专门化是指将工作分解为若干个很小的单一化、标准化及专业化的操作内容与操作程序，目的是提高生产效率。（2）部门化是指将若干职位组合成一些相互依存的基本管理单位，可以采用职能、区域、产品、流程或顾客群体来组建部门。（3）指挥链界定了从组织高层延伸到基层的一条持续的职权线，每个下属应当且只能向一个上级主管直接负责并报告工作。（4）管理跨度确定了一个管理人员能有效直接领导和控制的实际人员数。（5）集权与分权确定了决策集中在组织高层的程度。（6）正规化是指组织中各项工作的标准化程度以及员工行为受规则和程序指导的程度。01STEP直线制组织结构直线制组织结构的特点是低度部门化、宽管理跨度,职权集中于领导者一人,是一种简单的组织结构,适合30人以下的房地产企业。例如,小型的房地产评估公司、房地产经纪公司、物业服务公司。其优点是命令统一,责权分明,管理成本低,快速灵活;缺点是不利于企业成长,过分依赖领导者的才能和技能(见图3-1)。4.2房地产企业的组织结构设计4.2.1常见的组织结构设计形式02STEP职能制组织结构职能制组织结构是在主管人员的领导下,按专业分工将员工组合在同一职能部门的组织结构设计,是典型的官僚组织结构。其优点是利用专门化、规模化带来了成本节约,减少了资源浪费;缺点是由于部门分割,单个部门不了解其他部门的工作,只追求各自的职能利益，且由于要负责管理部门内的多个项目,管理者不能了解整体组织的最佳利益(见图3-2)。4.2房地产企业的组织结构设计4.2.1常见的组织结构设计形式03STEP直线职能制组织结构直线职能制组织结构综合了直线制组织结构和职能制组织结构,建立了集中决策的职能部门,同时还设立了分散经营的项目部门,是典型的官僚组织结构。职能部门是直接主管的参谋,提出组织的政策和管理规定,不能对直线部门进行直接指挥和命令。直线部门独立负责本部门的运营,可以按照产品、地区、顾客群体等建立直线部门。4.2房地产企业的组织结构设计4.2.1常见的组织结构设计形式04STEP事业部制组织结构事业部制组织结构是一种相对独立的由部门或事业部组成的组织结构,公司总部负责扮演业务管理者的角色,提供财务、法律、培训、技术等方面的支持服务,而事业部则是独立经营、自负盈亏的利润中心,对本部门的绩效负责。这种组织结构对事业部经理人员的素质要求很高。通常超大型、产品种类多、产品差别大、分公司多的房地产企业多采用这种组织结构，每个事业部都有自己的产品和特定的市场，解决了企业规模扩大和多元化经营的需求。4.2房地产企业的组织结构设计4.2.1常见的组织结构设计形式05STEP矩阵型组织结构矩阵型组织结构是一种基于职能部门化和产品部门化的组织结构(见表3-1),在这种结构中,既有按照工程部、财务部、营销部、设计部、前期部、物业部等划分的职能单位,也有按照别墅、公寓、写字楼、商场、娱乐项目、餐饮等公司产品划分的项目部门。矩阵型组织结构中的员工受双重领导,即横向的产品部门领导和纵向的职能部门领导,同时员工也有双重任务。一般来说,专业人员在完成产品项目后,要回到职能部门中。4.2房地产企业的组织结构设计4.2.1常见的组织结构设计形式4.2房地产企业的组织结构设计4.2.2现代组织结构设计形式01STEP团队型组织结构以团队为基础而设计的现代组织结构,其好处在于整个组织是由执行组织的各项任务的工作小组或团队组成的。这种组织结构下的团队不存在从高层至基层的管理职权链,每一个团队是一个自治的管理中心,以利润或任务为中心,团队有一名领导人,分成若干个小组,小组可以解决顾客提出的问题,避免了踢皮球现象。大型房地产经纪机构可以采用团队型组织结构进行组织结构设计。例如,某房地产经纪机构有100个经营店铺,分布在10个区域。每个店铺是一个工作团队,任命一个团队领导;每个区域的店铺经理再构成一个团队,任命一个区域经理;10个区域经理再组成一个团队。4.2房地产企业的组织结构设计4.2.2现代组织结构设计形式02STEP虚拟型组织结构伴随着信息技术的发展，虚拟公司出现了。虚拟型组织结构的主要职能,如生产、销售、设计,是通过外包、租用完成的。虚拟型组织结构是高度集权化的,部门化程度很低,甚至没有部门。虚拟型组织结构建立在企业关系网络基础上,追求最大程度的灵活性。高级管理层通过契约关系来维持与其他职能组织之间的关系,见图3-5中的虚线部分。因此,企业仅保留最关键的职能，其他职能都是通过网络系统在内的各种方式借用外力进行整合的，管理者的大量时间用于协调和控制外部关系。这种组织结构的优势在于在获得新业务、应对竞争对手、开发新产品方面具备高度的灵活性,可以大大扩展企业的经营范围和企业的地理范围。4.2房地产企业的组织结构设计4.2.2现代组织结构设计形式03STEP无边界型组织结构无边界型组织结构是通用电气公司的前总裁杰克·韦尔奇创造的。这种组织结构取消了与外界的横向、纵向的边界,取消了指挥链和职能部门,取消了组织的垂直跨度,取而代之的是跨层级的工作团队。工作团队由上至高层管理者下至普通员工组成,企业结构更加扁平化。另外,由于电子网络技术的发展,一些专业人员可以在家办公,可以为多个企业老板服务,而他们却在公司的管辖地域范围之外。无边界型组织结构在房地产经纪企业中应用得比较多,如北美地区的房地产经纪信息（MLS）系统,房地产经纪人通过网络为顾客提供房屋交易服务,顾客通过网络寻找房地产经纪人为其提供服务。MLS系统的管理者可以拥有无限多个取得经纪人注册资格的房地产经纪人。PARTFIVE05PARTFIVE房地产企业的计划管理与战略管理任何企业在经营管理中首要和最重要的任务就是制定企业短期和长期的工作计划。计划的主要内容包括确定组织发展目标、制定全局战略、开发广泛的运营计划，制定战略实施方案和资源分配方案。企业制定计划是一项非常复杂而重要的工作,通过计划工作可以为企业的发展指明方向，减少内外界环境变化对企业的冲击，最小化资源浪费，建立绩效控制指标,而且通过制定企业计划,可以带来较高的绩效并获得较高的资产回报率。房地产企业在制定计划时,通常要考虑两个问题:一是企业的目标是什么,二是如何围绕实现企业的目标而编制企业计划书。房地产企业的计划可以分为战略计划和运营计划两类。房地产产品的生产和消费过程受国家法律法规的约束较多,房地产开发和服务项目具有一定的时间性和程序性,因此,在制定房地产企业运营计划时,企业管理者要考虑计划的时间性、可操作性和方向性。5.1房地产企业计划管理制定战略的方法有很多,本书主要介绍SWOT分析法。该方法包括八个步骤（见图3-6）。5.2房地产企业战略管理5.2.1房地产企业战略管理的SWOT分析法（1）第1步,确定企业当前的使命、愿景和目标。每一个企业都要陈述自己的使命,也就是企业存在的理由和价值是什么。定义了企业的使命,管理者才能够按照使命确定企业的产品和服务范围。第2~5步,SWOT战略分析。分析外部环境对房地产企业的管理者至关重要，管理者通常应从宏观环境和任务环境两个角度分析和判断外部环境的变化趋势。宏观环境一般包括政治、经济、社会文化和技术四个方面的因素；任务环境一般包括利益相关者、竞争者、政府、媒体、供应商等方面的因素。机会是外部环境因素中的积极趋势,威胁就是负面趋势。同样的环境对同一产业内的不同企业意味着机会或者威胁。企业的发展与成功不仅受外部环境的约束,同时受到企业内部资源和能力的限制。内部资源包括财务资本、技术知识、有技能的员工、有经验的管理者、财务融资、企业文化等;能力包括企业在组织各种功能方面的能力,如市场营销、产品研发、生产制造、信息系统、人力资源管理、客户管理等。通过对内部资源和能力的分析,房地产企业能够判断和把握企业的优势和劣势。5.2房地产企业战略管理5.2.1房地产企业战略管理的SWOT分析法（2）第6~8步,构造战略、实施战略和评估战略。房地产企业在分析了企业外部环境和内部资源及能力后,就要确定能够发挥自身优势和充分利用环境机会的战略。房地产企业管理者选择企业战略时,必须要选择并实施那些可以使企业可持续发展的战略。例如,在人口资源和环境压力下,以住宅为主导产品的房地产开发企业,其发展方向要与环境相和谐,只有把开发节能、省地、环保的绿色住宅项目作为企业的发展方向,才能与整个国家的可持续发展战略相协调,并实现本企业的可持续发展。同时,成功的战略既取决于战略的有效性,也取决于战略的成功实施。在战略实施的过程中,需要根据内外部环境的变化,不断评估和调整初始战略。5.2房地产企业战略管理5.2.1房地产企业战略管理的SWOT分析法（3）公司层战略总体上看,企业在SWOT战略分析法的基础上,可以采用以下三种战略:增长战略、稳定战略和收缩战略。对于任何企业，增长战略通常都是其首选战略，特别是当企业经过多年的积累形成了企业核心竞争力，又存在有利于企业发展的外部环境时。房地产企业采用增长战略,其特征是企业寻求扩大经营规模,此时可以采用集中成长战略或多元化战略。企业采用纵向一体化也可以实现增长。纵向一体化可以是前向一体化,也可以是后向一体化或者二者同时进行。房地产企业采用横向一体化实现企业增长,主要通过合并同一产业的其他企业,也就是合并竞争对手的业务,把产品扩展到其他地方或者向当前市场提供更多、更广泛的产品和服务,从而实现增长。5.2房地产企业战略管理5.2.2房地产企业的战略类型（1）事业层战略房地产企业确定了公司层战略后,需要决定在每项事业上展开竞争,获得竞争优势。竞争优势是使组织别具一格和与众不同的特色,来自企业的核心竞争力,如服务、技术、质量、价格、性能等。企业要通过产业分析和采用适当的竞争策略来建立企业的竞争优势。可以采用的三种竞争战略是:成本领先战略、差异化战略和聚焦战略。当房地产企业选择成本领先战略时,需要在提供的产品和服务质量不低于竞争对手的情况下,降低企业的各项成本费用,包括人工成本、销售成本、建造成本等。差异化战略也是房地产企业选择的重要战略之一。房地产需求者的个性化要求导致对房地产产品的需求存在差异性,房地产企业应寻求为消费者提供与众不同的房地产产品和服务。差异化战略来源于优秀的产品质量、优质的服务、创新的设计、超前的技术、优秀的品牌形象。聚焦战略是针对某一产品、某一区域市场、某一类型消费者而提供产品和服务的战略。聚焦战略可以分为两种,一种是低成本聚焦战略,一种是差异化聚焦战略。5.2房地产企业战略管理5.2.2房地产企业的战略类型（2）职能层战略职能层战略是指传统上各职能部门,如财务、计划、营销、人力资源等部门采取何种战略来支持事业层战略。房地产企业的职能层战略是整个公司战略的组成部分,是以公司层战略和事业层战略为核心展开的。5.2房地产企业战略管理5.2.2房地产企业的战略类型（3）PARTSIX06PARTSIX房地产行业自律管理6.1房地产行业自律管理的主要内容建立行业运行规则政府部门颁布的法律法规是面向整个社会的行为准则，为了约束行业内企业和从业人员的行为准则，行业组织承担起研究和发布行业技术标准、职业道德、行业准则的职能。开展从业人员自律性管理活动房地产行业自律组织通过对从业人员进行执业资格管理、个人诚信评价、开展从业人员继续教育等活动，强化对行业内房地产从业人员的自律性管理和服务。