房地产开发与经营第5章

房地产项目用地的获取第五章房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式,即划拨、出让和转让。其中划拨和出让属于土地一级市场行为,转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地,并取得相应土地使用权之后,要进行项目的前期工作,其中包括项目核准、获取三种许可证等。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的获取过程进行介绍与讨论。目录CONTENTS划拨土地使用权的获取01出让土地使用权的获取02协议出让土地使用权的获取03招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取04土地使用权的转让05PARTONE01PARTONE划拨土地使用权的获取2.划拨土地使用权的基本特征划拨土地使用权的取得具有行政性：土地使用权的划拨实则是行政划拨,国家在对土地使用权进行划拨时,行使的是行政权力。划拨土地使用权具有无偿性：通过划拨方式取得的土地使用权,虽然土地使用者要缴纳补偿、安置等费用,但不必向国家支付地租性质的费用,也无须支付土地使用权出让金。划拨土地使用权具有无期限性：但是,划拨土地使用权没有使用期限限制并不等于永续存在,土地所有权人可以根据需要收回土地使用权。划拨土地使用权的流转具有限制性：通过划拨方式取得的土地使用权,除符合法律规定的条件外,不得转让、出租和抵押。和1.划拨土地使用权的含义划拨土地使用权,即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。和1.1划拨土地使用权概述1.1划拨土地使用权概述根据划拨土地使用权人的不同,可以将划拨土地使用权区分为两种类型：1.1.3划拨土地使用权的基本类型01STEP02STEP国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。这些机关属于国家机构的组成部分,其本身是国家的代表,使用划拨土地是为了实现国家的公法职能。根据国家法人说,这种划拨土地使用权应当认为是土地所有人自己占有、使用,在性质上属于未分离出去的所有权的使用权能。企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。这些划拨土地使用权人属于私法上的主体,不是国家的代表,其对划拨土地的占有、使用是非所有人的占有、使用。根据《土地管理法》第54条的规定,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地。从以上列举可以看出,划拨土地一般只用于有关公共利益和国计民生的项目。国土资源部发布的《划拨用地目录》(〔2001〕9号)的范围是在原国家土地管理局颁布的《划拨用地项目目录》的基础上,根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定制定的。《划拨用地目录》删除了煤炭等用地项目,增补了国家机关和人民团体、军事、城市基础设施、公益事业(教育、体育、科研、医疗卫生、社会福利、殡葬设施)等用地项目。《划拨用地目录》还强调,对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目,可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目,应当以有偿方式提供土地使用权。此外,以划拨方式取得的土地使用权,因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合《划拨用地目录》的,应当实行有偿使用。1.2划拨土地使用权的适用范围1.2.1中央政府对土地划拨使用的政策规定目前,我国实行土地供应制度上的“双轨制”,即实行国有土地有偿、有期限使用制度,同时也允许在法定范围内划拨土地使用权。由于划拨土地使用权不包括土地处分权,因而不能进入市场流转。但划拨土地未经批准程序而非法流入土地二级市场的现象十分普遍。土地使用者在隐形交易中取得大量土地收益,造成国有土地资产流失。针对这些问题,各级地方政府均出台了划拨土地使用权的管理办法,这涉及对划拨土地使用权的一般性管理和国有企业改制过程中的划拨土地管理。一般性管理主要是为了防止国有土地资产流失、规范土地市场交易行为,根据国家相关法律,结合地方实际情况,明确划拨土地使用权的范围,规定划拨土地使用权的转让、出租、抵押、收回等的条件和程序。国有企业改制过程中的划拨土地管理,是为了支持国有企业改革,进一步推行土地有偿使用制度,明晰土地产权关系,主要包括国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、破产等改革涉及的划拨土地使用权管理。1.2划拨土地使用权的适用范围1.2.2地方政府对土地划拨使用的管理情况根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的规定,具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的,其取得划拨土地使用权须经过以下几个步骤:1.3划拨土地使用权获取的主要流程1.3.1划拨土地使用权获取的主要步骤1234预审用地申请前,在建设项目可行性研究论证时,应由土地管理部门对建设项目用地有关事项进行审查,提出建设项目用地预审意见;可行性研究报告报批时,必须附土地管理部门出具的建设项目用地预审意见。申请具体建设项目需要使用土地的,由建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地管理部门提出建设用地申请。审查建设单位的用地申请由市、县人民政府土地管理部门审查,拟订供地方案,即划定用地范围,并组织建设单位与被征地单位及有关单位商定补偿、安置方案。批准供地方案等经批准后,由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。划拨使用国有土地的,由市、县人民政府土地管理部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。5登记发证用地申请批准后,建设单位应当依法向市、县人民政府土地管理部门申请土地登记,并由市、县人民政府颁发《国有土地使用证》。划拨土地使用权获取过程中,主要涉及三方的利益关系:政府、划拨土地使用者和原土地使用者。各级地方政府代表国家作为土地的所有者是土地使用权的划出方,将符合条件的建设用地划拨给土地使用者使用,而不收取任何地租性质的收益。土地使用者作为土地使用权的划入方,是土地划拨后的真正使用人,拥有划拨土地的占有、使用、部分收益和处分权,而不需要向政府缴纳地租性质的土地使用权出让金。二者之间主要是行政关系而非利益关系。原土地使用者是土地划拨前该幅土地的实际占有者和使用者。划拨土地为城市建设用地的,应对土地上原有的建筑物和其他附着物给予原使用者补偿;划拨土地需要征收农地的,要办理农用地转用审批手续,同时对征收土地进行征地补偿。对划拨土地原使用者的生产生活造成影响的,应当进行安置,补偿、安置费用由划拨土地使用者承担。二者之间主要是利益关系。划拨土地使用权过程中的三个主体是密切联系的。政府要依据法律法规的规定行使行政权力,保证有关公共利益和国计民生的建设项目能够顺利实施。划拨土地使用者要合法有效地利用划拨土地,并对划拨土地原使用者给予合理的补偿和安置,保证原土地使用者的利益不受侵害。原土地使用者应当服从国家建设大局,在获得合理补偿后配合土地划拨工作。1.3划拨土地使用权获取的主要流程1.3.2划拨土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体及相互关系1.土地补偿费土地补偿费是指国家征收集体所有的土地时直接对土地支付的补偿费用,其实质是对土地收益的补偿。土地收益是农业集体经济组织通过占有、经营土地而获得的经济利益。国家征用集体所有的土地时,必须对农业集体经济组织失去土地后所损失的土地收益给予补偿。2.安置补助费土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。征收农民集体所有土地应给予公平补偿,保证被征收农民原有生活有改善,长远生计有保障,维护被征地农民的合法权益。国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。在城市建设用地上取得划拨土地,也需要对原土地使用者,如国有企业职工进行一定的安置。1.4划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费3.地上附着物及青苗补偿费地上附着物补偿费包括地上的各种建筑物、构筑物（如房屋、水井、道路、管线、水渠等）的拆迁和恢复费用及被征用土地上林木的补偿或砍伐费等。其具体标准由各省、自治区、直辖市规定。青苗补偿费是指农作物正处于生长期未能收获,因征用土地需要及时让出土地,致使农作物不能收获而给农民造成损失,所给予土地承包经营者或土地使用者的经济补偿。青苗补偿费的标准一般农作物最高按一季产值计算,如果是播种不久或投入较少,也可以按一季产值的一定比例计算。4.拆迁补偿费拆迁补偿费是拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:房屋补偿费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算;周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴;奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利,如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。在原有三项补偿的基础上把住宅从地上附着物中单独列出,增加社会保障补偿,规定征地补偿包括土地补偿、被征地农民的安置补助与社会保障费用、农民村民住宅补偿,以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。1.4划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费5.其他费用征收集体土地过程中发生的税费还包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、征地管理费等,征收城市郊区的菜地,用地单位还应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。对地面建筑物进行拆迁的,应缴纳房屋拆迁管理费。1.4划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费PARTTWO02PARTTWO出让土地使用权的获取2.1.1土地使用权出让的含义土地使用权出让(简称土地出让)是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.1.2出让土地使用权的基本特征土地出让的主体：土地使用权的出让方是土地的所有者——国家,土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。由于国家是一个抽象主体,因而在具体行使出让权时,一般由土地所在地政府作具体代表。土地出让的客体：土地出让的客体是城镇国有土地,即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。城镇规划区内的集体土地征为国有后方可出让。土地出让的内容：土地出让的内容是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方,而受让方支付相应的出让金。受让方取得的是具有独立意义的土地使用权,具有占有、使用、收益和一定程度的处分权,具体表现为对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等。2.1土地使用权出让概述根据《城市房地产管理法》的规定,土地使用权的出让方式包括双方协议、招标和拍卖,出让时具体采取哪种方式,由出让土地的具体情况和土地用途来确定。下面对四种出让方式做具体的分析:2.1土地使用权出让概述2.1.3出让土地使用权的基本类型ABCD协议协议出让是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望,并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商，达成一致后出让土地的行为。招标所谓招标,是指土地管理部门向不特定的多数人发出邀约,邀请他人投标,然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。挂牌挂牌实际上是介于拍卖和招标之间的一种形式,先由市、县人民政府土地行政主管部门(简称出让人)发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,最后,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。拍卖拍卖是指在指定的时间和公开场所,由政府主持土地使用权拍卖,主持人宣布底价,竞投者按规定方式应价,竞投土地使用权价最高者得到一定年期限的土地使用权的行为。2.2出让土地使用权的政策规定2.2.1土地协议出让使用的政策规定随着我国经济体制改革的深入,各地在推行国有土地有偿使用、建立和发展土地市场方面取得了显著成绩。1999年,《国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》指出,要严格限制协议出让国有土地使用权的范围。2002年的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》叫停了已沿用多年的土地协议出让方式,要求从2002年7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2003年的《协议出让国有土地使用权规定》第9条规定,在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。2006年8月1日,《协议出让国有土地使用权规范（试行）》(简称《规范（试行)》）开始实施。2007年1月1日起,《全国工业用地出让最低价标准》在全国统一实施。2.2出让土地使用权的政策规定2.2.2土地招拍挂出让使用的政策规定2002年,国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2006年8月1日,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》开始实施。该规范在国有土地招标拍卖挂牌出让的范围确定上,秉承三个基本原则。2011年5月,《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》指出：限定房价或地价,以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地；限定配建保障性住房建设面积,以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地；对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定,以招标方式确定土地使用权人；大力推进土地使用权出让网上运行；完善土地招拍挂出让合同。2.3出让土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体及相互关系2.3.1协议出让土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体及相互关系与土地有关的利益主体大体上有六个:中央政府、地方政府、农民、开发商、城市居民、工商企业。工商企业要获得工业厂房或商业楼宇,开发商要开发房地产,就需要从地方政府手中获得土地。在目前的制度下,工业与城市住宅用地由地方政府通常是县市级政府供应。地方政府获得土地的途径则有两个:拆迁旧城区、向农民征收农地。不同的主体在土地上的利益是不同的,甚至是对立的:农民和城市拆迁户希望政府大幅提高补偿标准;开发商和企业希望压低买地价格;地方政府高度依赖土地财政,所以一方面它希望压低征地和拆迁补偿标准,另一方面又乐于抬高土地出让价格;中央政府则希望控制工业化与城镇化用地规模,提高土地利用效率,同时确保社会稳定,缓解农民和城市居民的不满。在这一利益格局中,地方政府往往是利益纠葛的集中点。地方政府为发展地方经济普遍给予工商企业用地优惠,为确保土地财政与开发商站在一起,农民和城市居民则经常成为利益受损者。在协议出让土地使用权的过程中,地方政府为出让方,土地使用者如工商企业和开发商为受让方。据估计,1998年后，仅协议出让与招标拍卖挂牌出让土地价差一项,国库每年损失逾千亿元。2.3出让土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体及相互关系2.3.2招拍挂出让土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体及相互关系土地招标过程中涉及的利益主体也是方方面面的,其中直接利益主体是出让土地的地方政府和受让土地的土地使用者。在任何时候,土地使用者如开发商,都希望以更低的价格取得土地。通过公平竞争的方式,土地招拍挂抬高了土地使用者获得土地的成本,压缩了土地使用者的利润空间。招拍挂出让方式的本质是通过市场来配置土地资源,约束和规范土地审批行政权力,杜绝土地交易的随意性。土地的经济价值只有通过市场竞争才能充分体现,在市场经济的环境下,土地招拍挂是自由竞价的有效方法,是买卖双方公开竞争、理性博弈的过程。地方政府从土地招拍挂出让方式中获得合理的土地财政,并有利于土地交易市场的规范和发展。2.4出让土地使用权获取过程中的主要成本和税费2.4.1土地使用权出让金土地使用权出让金是我国政府在土地出让过程中,作为国有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用费,主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。由于在各种土地出让形式中,协议出让的透明度最差,最容易产生寻租行为,容易给国家和社会造成很大的损失,因此国家对协议出让的适用范围和出让金标准有严格的规定。《协议出让国有土地使用权规定》第4条明确规定,以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。第5条明确规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。低于最低价时国有土地使用权不得出让。2.4出让土地使用权获取过程中的主要成本和税费2.4.2其他费用土地使用权出让金是国家作为土地所有者所享有的土地所有权经济权利的实现,除此以外,土地使用者还要对取得土地使用权过程中发生的实际费用负责,即契税、征地补偿费、房屋拆迁费、耕地占用税、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费及各项管理费用等。PARTTHREE03PARTTHREE协议出让土地使用权的获取3.1协议出让土地使用权概述3.1.1协议出让土地使用权的含义《协议出让国有土地使用权规定》第2条规定,协议出让土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。以协议方式出让土地使用权是指市、县人民政府土地管理部门根据土地用途、建设规划要求、土地开发程度等情况,与受让申请人协商用地条件和土地使用权出让金,双方经过协商达成协议后,受让方便依据协议取得土地使用权。01非市场出让,没有竞争者协议出让方式的基本特点是在没有第三者参与竞争的条件下,通过双方协商,达到出让土地使用权的目的。因此,该方式缺乏竞争机制,市场透明度不高,主观随意性较大。02政府对地价较易控制,灵活性较大这种方式有利于政府对土地价格的掌握,适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。03

价格和使用范围受到限制以协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照规定采取协议方式出让,但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。3.1协议出让土地使用权概述3.1.2协议出让土地使用权的基本特征3.2协议出让土地使用权的管理情况一直以来,国土资源部认真贯彻落实国务院、中纪委要求,认真执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》,狠抓出让制度建设,严格纪律规定,加强专项执法监察,严肃查处违法违纪行为,国有土地出让工作取得明显进展。经营性土地招拍挂制度在全国基本确立,协议出让行为逐步规范,土地市场信息公开力度进一步加大,市场在土地资源配置中的基础性作用进一步得到发挥。在各省市制定协议出让国有土地最低价格标准方面,包括广西、重庆、郑州、贵州等多个省、自治区、直辖市已相继公布了协议出让土地的最低价标准。此前,已有深圳、江苏、浙江、郑州等少数几个省市试行了协议出让土地公示制度。当前,国有土地出让中仍然存在一些问题,主要是:一些地方国有土地出让信息公开程度不够,操作行为和操作程序不规范。这些问题不解决,不利于规范国有土地出让行为,不利于国有土地出让制度的进一步落实,不利于更大程度地发挥市场配置土地资源的基础性作用。解决这些问题,需要进一步统一出让程序和标准,明确操作规范。3.3获取协议出让土地使用权的主要流程公开出让信息,接受用地申请,确定供地方式；编制协议出让方案；地价评估,确定底价；协议出让方案、底价报批；协商,签订意向书；公示；签订出让合同,公布出让结果；核发《建设用地批准书》,交付土地；资料归档。3.3.1协议出让土地使用权的一般程序3.3获取协议出让土地使用权的主要流程3.3.2北京市以协议方式出让土地使用权程序受理审查地价评审审核复审审定签约告知PARTFOUR04PARTFOUR招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取4.1.1招标出让土地使用权招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。招标出让土地使用权可以分为公开招标和邀请招标两类。公开招标,又称无限制竞争性招标,是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标,又称定向招标,是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。4.1.2拍卖出让土地使用权拍卖出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。4.1招标拍卖挂牌出让土地使用权概述4.1.3挂牌出让土地使用权挂牌出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。4.1招标拍卖挂牌出让土地使用权概述4.2招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征ABCD程序规范按照目前各国做法及国际惯例,招标投标程序和条件由招标机构事先拟订,在招标投标双方之间具有法律效力,一般不能随意改变。当事人双方必须严格按既定程序和条件进行招投标活动。全方位开放,透明度高招标的目的是在尽可能大的范围内寻找合乎要求的中标者,招标投标整个程序都在公开情况下进行：公开发布投标邀请,公开开标,公开公布中标结果,投标商资格审查标准和最佳投标商评选标准要事先公布。公平、客观招投标全过程自始至终按照事先规定的程序和条件,本着公平竞争的原则进行。在招标公告或投标邀请书发出后,任何有能力或有资格的投标者均可参加投标。交易双方一次成交一般交易往往在进行多次谈判之后才能成交,招标则不同,禁止交易双方面对面地讨价还价。主动权掌握在招标人手中,投标者只能应邀进行一次性递价,并以合理的价格定标。4.2.1招标出让土地使用权的基本特征拍卖是一种带有典型市场经济色彩的特殊的商品交易方式,主要有以下特点:拍卖必须有两个以上的买主,即表现为只有一个卖主(由市、县国土资源管理部门充任)而有许多可能的买主,从而后者相互之间能够就所拍卖的土地使用权展开价格竞争。拍卖必须有不断变动的价格,即凡拍卖皆非卖主对拍卖土地使用权固定标价待售,或买卖双方就土地使用权讨价还价成交,而是由买主以卖主当场公布的起始价为基准另行报价,直至最后确定最高价为止。拍卖必须有公开竞争行为,即凡拍卖都是不同的买主在公开场合针对同一拍卖土地竞相出价,倘若所有买主对拍卖土地均无意思表示,没有任何竞争行为发生,拍卖就失去意义。4.2招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征4.2.2拍卖出让土地使用权的基本特征01STEP03STEP02STEP01STEP挂牌时间长,且允许多次报价,有利于投资者理性决策和竞争；操作简便,便于开展；02STEP有利于土地有形市场的形成和运作。03STEP4.2招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征4.2.3挂牌出让土地使用权的基本特征4.3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程4.3.1招标基本流程ABCD招标首先由出让人(市、县人民政府土地行政主管部门)在投标截止日前20日向社会发出招标公告或邀请招标通知,由要求使用土地者向其提出申领招标文件,投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料。投标投标者在规定的投标截止日期前,到出让方指定的地点,将密封后的投标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱,即不得从标箱中取出。投标者在招标截止日期前如须修改标书,可以另投修改标书,原标书无效。开标、评标和决标招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标,决定中标者。签约中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同》,实行净地出让的,中标人还应与土地储备机构签订《土地开发补偿协议书》。E领证中标人按《国有土地使用权出让合同》和《土地开发协议书》的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后,依法办理土地登记手续,领取《国有土地使用证》。4.3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织拍卖活动。拍卖活动应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。拍卖会按下列程序进行:拍卖主持人宣布拍卖会开始。拍卖主持人宣布竞买人到场情况。拍卖主持人介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划指标要求、建设时间等。拍卖主持人宣布竞价规则。拍卖主持人报出起叫价,宣布竞价开始。竞买人举牌应价或者报价。拍卖主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价,且该价格不低于底价的,拍卖主持人落槌表示拍卖成交,拍卖主持人宣布最高应价者为竞得人。签订《成交确认书》。确定竞得人后,拍卖人与竞得人当场签订《成交确认书》。4.3.2拍卖基本流程4.3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织挂牌活动。挂牌活动应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。公布挂牌信息。竞买人报价。确认报价。挂牌截止。现场竞价。签订《成交确认书》。竞得人支付的保证金可抵作土地使用权出让金。竞得人有下列行为之一的,竞得结果无效，所收保证金不予退还。给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。4.3.3挂牌基本流程4.3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程北京市土地招标拍卖挂牌出让基本流程见图5-2。4.3.4北京市土地招标拍卖挂牌出让基本流程PARTFIVE05PARTFIVE土地使用权的转让房地产开发企业获取建设项目开发用地的第二种途径便是土地使用权的转让这种方式。广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为,包括土地使用权的出让。狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者,通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。本节所说的土地使用权转让是就狭义方面而言的。通常，人们把由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场,由国家垄断经营;把允许土地使用权转让而形成的土地市场称为二级市场。要建立完善的土地市场体系,就需要一级市场和二级市场的融合,只有这样才能使土地使用权真正作为商品进行流通,推动整个房地产业的健康发展。5.1土地使用权转让的概念《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权转让做了原则性的规定。《城市房地产管理法》第39条对土地使用权的转让规定了具体的条件。该法规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时，应当符合下列条件:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《城市房地产管理法》还规定了土地使用权不得转让的条件。土地使用权转让时,土地使用权出让合同载明的权利和义务随之转移,转让人不能保留一部分权利而只转让其他权利。国家虽然不参与土地使用权转让双方之间的法律关系,但新的受让人使用土地必须按照国家与原受让人之间订立的合同进行,不得随意变更土地使用权的使用年限、用途及其他限定规则。5.2土地使用权转让的法律条件土地使用权转让的类型有三种,即出售、交换和赠与。土地使用权出售是指土地使用者将土地使用权转移给其他公民、法人,并获得土地使用权出让金的行为。这种出售行为与一般意义上的买卖不同,一般买卖行为涉及所有权的转移,而土地使用权的出售只转移使用权,所有权仍属于国家。土地使用权交换是指双方当事人约定互相转移土地使用权,其本质是一种权利交易。交换的双方在很多情况下,都是为了更好更合适地满足自己的经济需要。土地使用权赠与是指赠与人把所占有的土地使用权无偿转移给受赠人的行为。土地使用权作为一种财产,其权利人可以将其赠与任何公民、法人,其法律关系与一般赠与关系一致。在实际经济生活中,土地使用权还存在其他的转让方式,如土地入股联建联营、企业兼并等经营性土地使用权转移方式,以及土地使用权继承、用地单位合并/分立等非经营性土地使用权转移方式。5.3土地使用权转让的类型根据我国土地使用权转让的实践,一般采取如下转让程序:5.4土地使用权转让的程序（