房地产开发与经营第11章

房地产交易第十一章房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解房地产交易的形式和特点,掌握房地产交易的特殊规律,是成功进行房地产交易的基础。本章在对房地产交易进行一般性阐述后,重点对国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租赁及房地产抵押进行了讨论。目录CONTENTS房地产交易概述01国有土地使用权交易02房地产买卖03房地产租赁04房地产抵押05房地产交易案例06PARTONE01PARTONE房地产交易概述和房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称,其实质是房地产权利的交易。狭义的房地产交易,包括各种所有制房屋的买卖、转让、抵押,城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。广义的房地产交易还应包含国有土地使用权的出让。对于集体土地使用权的征收,由于具有政策的特殊性和强制性,不属于市场性的房地产交易范畴。房地产交易依其标的物性质的差异在理论上可分为房产交易、地产交易和房地产交易三大类。1.1房地产交易的概念及形式1.1.1房产交易房产交易是指以房屋为标的物,进行房产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等活动的总称,既包括了房产使用权的转让,也包括了房产所有权的交易。1.1.2地产交易在我国,地产交易是指以国有土地使用权为标的物,从事国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押以及用于合资、合作或者其他投资活动的总称。依据《土地管理法》,国有土地属于国家所有,国有土地所有权不能进行交易,国有土地使用权可以依照法律规定进行转让等交易活动。1.1.3房地产交易房地产交易是指以国有土地使用权和地上房屋所有权为标的物进行买卖、租赁、抵押等活动的行为。房产交易与地产交易虽有其各自独立的标的物和不同的交易形式,但是由于二者不可分离的自然属性,实际上房产交易与地产交易在很多情况下是结合在一起进行的。1.1房地产交易的概念及形式1.2房地产交易的特性及原则与普通商品交易相比,房地产交易具有下列鲜明特性:(1)标的物位置的固定性。房地产交易的标的物是不动产,不能移动或一旦移动将导致标的物的性质与用途发生改变,甚至导致经济价值减少或丧失。(2)房地合一特性。根据我国现行土地房屋权利体系,法律同时承认土地所有权、土地使用权、地上建筑物及附着物的所有权三种物权。(3)房地产交易标的价值金额大、专业性强。房地产价格昂贵、持久耐用,消费者在交易时往往持谨慎态度。(4)房地产交易标的供给的稀缺性。由于土地是不可再生资源,房地产的供给量受土地稀缺性限制,其供给弹性较小,但是,随着社会和经济的发展,房地产的总需求量却不断增大。(5)房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性。房地产交易中,房地产不论以哪种方式交易均必须继承原房地产设定的权利义务关系。1.2.1房地产交易的特性1.2房地产交易的特性及原则房地产交易除遵守《民法典》的一般原则外,房地产的特性决定了房地产交易还必须遵守下列特定原则:(1)及时登记原则。房地产在进行出让、转让、租赁、抵押等交易时,必须依法办理法定登记手续,以保证交易双方的合法权利。(2)房地连动原则。由于房地产“房地合一”的特性,在进行房地产转让、抵押等交易时,房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。(3)交易价格遵循国家政策原则。同其他商品相比,房地产价格除受市场因素影响外,还受国家政策影响。(4)交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移原则。在房地产交易中,为了保证国家对房屋和土地资源合理利用和有序管理,交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移。1.2.2房地产交易的原则1.2房地产交易的特性及原则房地产市场有广义和狭义之分。广义的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式的总称;狭义的房地产市场则指固定的房地产交易所。与一般的商品市场相同,房地产市场是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素组成的,这些要素反映了房地产市场运行过程中的种种现象,决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。按照房地产商品流通的环节,通常将房地产市场分为三级市场。一级市场是土地使用权出让市场,表现为国家以土地所有者的身份,依照城市规划与《土地管理法》的规定,将土地使用权出让给经营者或使用者;二级市场是指房地产开发经营市场,表现为开发商将开发后的房地产出售给房地产使用单位和个人,又称土地转让市场、新建商品房租售市场;三级市场是指存量房地产交易市场,表现为房地产投入使用后在不同使用者之间的交易。1.2.3房地产市场1.2房地产交易的特性及原则房地产交易机构主要包括房地产交易管理机构和房地产交易中介机构。房地产交易管理机构——房地产行政主管部门代表国家及地方政府,在有关部门的配合下,基于房地产业务的发展规律与社会需要,按照法律与政策的规定,综合运用行政、经济、法律等各种手段,对房地产市场进行组织、协调、控制、监督等活动。房地产交易管理机构的主体是建设行政主管部门、土地管理部门和房地产管理部门。房地产交易中介机构是随着我国房地产市场商品化和专业化分工而产生和发展起来的。由于房地产交易具有价值大、交易程序复杂、交易信息相对不完整的特点,需要相关专业人士在交易活动中提供专门的知识和可靠的信息服务,因此,房地产交易服务应运而生,并对促进房地产交易市场的健康发展起到十分重要的作用。在我国,房地产中介服务起步较晚,其在行业发展和管理方面还不完善。一般的房地产交易中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产交易的各个环节中,为当事人提供房地产咨询、房地产价格评估、房地产登记、房地产经纪等活动的总称。1.2.4房地产交易机构PARTTWO02PARTTWO国有土地使用权交易2.1国有土地使用权出让国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是政府为了实施土地政策,取得最佳土地利用效率而实行的政府垄断经营行为。土地使用权出让的规模、用途、年限和其他条件都由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门及房产管理部门共同协商、拟订,土地受让者必须严格按照出让合同的规定使用土地,进行土地的开发、利用和经营。2.1.1国有土地使用权出让的含义和主要形式ABCD协议出让协议出让土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这种方式缺乏公开性,不利于平等竞争,受承办者主观因素的影响较大。招标出让招标出让土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门(简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让土地使用权拍卖,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。这种方式利于公平竞争,适用于区位条件好、交通便利、土地利用有较大灵活性的闹市区地块出让。挂牌出让《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，挂牌出让国有土地使用权,是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。2.1国有土地使用权出让2.1.2国有土地使用权出让方式2.1国有土地使用权出让公布出让计划,确定供地方式：市、县国土资源管理部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有建设用地使用权出让年度计划,报经同级人民政府批准后,及时向社会公开发布。编制、确定出让方案：市、县国土资源管理部门应当会同城市规划管理等有关部门,依据国有土地使用权出让计划、城市规划等,编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案。地价评估,确定出让底价：市、县国土资源管理部门应当组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估,根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价,标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。编制出让文件：市、县国土资源管理部门应当根据经批准的招标拍卖挂牌出让方案,组织编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让文件。发布出让公告：出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日,在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告。2.1.3国有土地使用权出让程序2.1国有土地使用权出让申请和资格审查：需要使用土地的单位和个人向市、县国土资源管理部门提出用地申请。招标拍卖挂牌活动实施：确定竞得人后,挂牌人与竞得人当场签订成交确认书。成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称,出让标的,成交时间、地点、价款以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。签订出让合同,公布出让结果：中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间,与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。核发《建设用地批准书》,交付土地：市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》,并按照《国有土地使用权出让合同》《建设用地批准书》确定的时间和条件将出让土地交付给受让人。登记发证：受让人按照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部土地出让价款后,依法申请办理土地登记,领取《国有土地使用证》,取得国有土地使用权。备案建档：出让手续办结后,市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理,并按规定归档。2.1.3国有土地使用权出让程序2.1国有土地使用权出让以基准地价为基础确定土地出让价格：基准地价是指根据城镇土地在实际利用和使用过程中所产生的基本经济效益,是按照一定条件和方法折算出来的土地价格。这一价格的显著特点是比较客观地反映了城镇土地使用权的出让与转让情况,提高了政府管理和控制地价的能力。以市场资料为基础确定土地出让价格：如果土地市场发育比较成熟,各种土地交易实例较多,也可以利用这些市场资料,采用诸如市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法等测算土地出让价格。市场比较法。收益还原法。成本法。剩余法。2.1.4国有土地使用权出让价格2.1国有土地使用权出让国有土地使用权出让合同是确立土地出让方和受让方权利与义务关系的法律文件,具有民事合同中的经济合同性质。出让合同的签订即标志着双方关系的确立和法律保护的实现。根据国家发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本,出让合同主要包括以下内容:合同双方当事人,订立合同的宗旨,出让土地的交付与出让金的缴纳,地块的范围和面积,合同的期限,土地开发建设与利用规则,土地使用权转让、出租和抵押权利的确定,合同终止的条件等。2.1.5国有土地使用权出让合同2.2国有土地（使用权）租赁参见国土资源部《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。国有土地租赁,可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式,有条件的,必须采取招标、拍卖方式。国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法登记。2.3国有土地使用权转让国有土地使用权转让是指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使用权转移给他人的行为。根据转让土地取得方式的不同,具体分为两种,即以出让方式取得的土地使用权转让和以划拨方式取得的土地使用权转让,这两种转让方式在房地产开发中经常出现。以出让方式取得的土地使用权转让,该出让合同中明确的权利和义务随转让而转移给新的土地受让人,土地使用年限变为出让合同中规定的使用年限减去转让时已经使用的年限。转让后,受让人需要改变土地用途,必须到原土地出让政府管理部门办理相关的变更手续,并调整土地出让金。以划拨方式取得的土地使用权转让,一种是需要重新办理土地出让手续,变划拨用地为出让用地,并由受让人缴纳土地出让金;另一种是不办理土地出让手续,仍保持划拨土地性质,但土地的收益必须上缴国家或做其他处理。PARTTHREE03PARTTHREE房地产买卖3.1房地产买卖市场细分商品房销售是指房地产开发商将满足销售条件的商品房出售给客户,由客户将房地产价值一次性或者分期支付给房地产开发商的行为。在实际操作中,可以分为商品房预售和商品房现售。在目前的商品房住宅市场,房地产开发商为了减轻项目前期的开发资金压力,多采用商品房预售的方式。1.商品房预售根据《城市商品房预售管理办法》第2条,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人支付定金或者房价款的行为。为了维护商品房交易双方的合法权益,国家对商品房预售实行严格的预售管理制度,只有房地产开发达到以下条件,并向市、县房地产管理部门办理了《商品房预售许可证》,才能进行预售。商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同,并向房地产管理部门和市、县人民政府土地行政主管部门办理商品房预售合同登记备案手续。3.1.1一级房屋市场——商品房销售市场商品房预售基本流程3.1房地产买卖市场细分2.商品房现售商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。按照《商品房销售管理办法》的规定,商品房现售应当符合以下条件:(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。3.1.1一级房屋市场——商品房销售市场3.1房地产买卖市场细分1.转让方式按照《城市房地产转让管理规定》,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。除房地产买卖、赠与等主要形式外,其他合法方式还包括:(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。房地产转让的实质是房地产权属发生转移,由于“房地合一”的特性,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。3.1.2二级房屋市场——二手房转让市场3.1房地产买卖市场细分2.转让限定房地产应该符合一定的转让条件才能进行交易,综合《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》中规定的情形,下列情形禁止房地产转让:以出让方式取得土地使用权，未按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的；未按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的；未完成开发投资总额的25%以上的；属于成片开发土地的；未依照规划对土地进行开发建设，未完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施建设的；未达到场地平整；未形成工业用地或者其他建设用地条件的。(1)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。(2)依法收回土地使用权的。(3)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。(4)权属有争议的。(5)未依法登记领取权属证书的。(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3.1.2二级房屋市场——二手房转让市场3.2房地产买卖程序及操作技巧(1)订立买卖合同。房地产买卖合同是指房地产交易双方之间建立买卖关系的协议。它是房屋交易双方之间建立买卖关系的协定,是房屋买卖双方履行权利和义务的依据。(2)接受房地产交易管理部门的审查。房地产交易双方向房地产交易管理部门办理申请手续后,管理部门要查验证件、审查产权,并到现场做必要的调查。(3)签订合同。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理签订合同手续。合同一般是交易经办人在统一规定的合同上填写,并与买卖双方签名盖章完成的。(4)缴纳税费。办完合同手续后,买卖双方向房地产交易管理部门缴纳鉴证手续费和契税。(5)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房地产买卖合同,到相关房地产管理部门或土地管理部门办理房屋产权、土地使用权转移登记,换取新证。3.2.1房地产买卖程序3.2房地产买卖程序及操作技巧1.房地产广告技巧：同其他商品相同,广告策略对房地产销售的成败也起着决定性的作用。积极有力的广告活动,不仅宣传了产品,也可以吸引大量的购房人,创造更多的销售机会。2.确定最佳售楼时机：销售时机的选择主要取决于季节、节假日等时间因素,以及经济发展状况和政治形势等人文因素。3.突出项目的差别优势：“关注—了解—购买”是消费者买卖的一般模式,只有关注,才有可能促使交易的发生。4.买卖中的调价技巧：调价是房地产开发商为了回应市场变化常用的策略,主要有“低开高走”和“高开低走”两种方式。5.选择适合的付款方式：购买房屋是一笔巨大的开销,对于多数购房人来讲,轻松的付款方式具有极大的诱惑力。所以,房地产开发商应根据具体情况,确定合适的付款额、支付期限,并提供多种贷款方式,以争取更多的购房者。3.2.2房地产买卖操作技巧3.3房地产买卖价格位置对价格起着决定性作用：土地位置的差异、交通条件的好坏、距市中心距离的远近、人口密度和人流密度是影响商业用途房地产的主要因素。不能完全依成本定价：房地产价格特别是土地价格的确定，不同于一般商品由成本定价,其主要由市场行情决定。房地产价格的趋升性：房地产产品位置的固定性、稀缺性及难以替代性决定了随着经济的发展及各种用地及房屋需求的增加,房地产的供需矛盾会越来越尖锐。房地产价格的垄断性：由于房地产供需矛盾尖锐,房地产也容易形成垄断价格。如商业中心“黄金地段”的高昂价格,在各大城市甚至各个国家都有类似的规律性。3.3.1房地产买卖价格的特殊性3.3房地产买卖价格常用的估价方法主要有市场比较法、收益还原法、成本法等。在进行房地产价格评估时,市场比较法、收益还原法的应用形式没有太大变化,成本法的具体计算形式略有变化。新建房地产成本法公式：新建房地产价格=取得土地费用+建筑物建筑费用+正常利税。在实际评估时,公式具体化为:新建房地产价格=取得土地费用+建筑工程费用+开发商负担的专业费用+开发商投资的利息+销售费用+开发商投资的总费用+开发商利润(119)旧有房地产成本法公式：旧有房地产成本法是以房屋重置成本为基数,从中扣除已使用年限的折旧额,从而计算房屋价格的估价方法。其计算公式为:房屋价格=重置成本-[重置成本×(1-残值率)/耐用年限]×已使用年限。在实际运用时要注意考虑价格指数的影响,以保证房屋评估价格更为准确。3.3.2房地产买卖价格评估3.4房地产买卖合同《商品房销售管理办法》第16条对商品房买卖合同的主要内容进行了明确规定,包括当事人双方基本情况，商品房基本情况，销售方式，房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用期限及保固期限，双方责任与义务，争议处理，违约处罚等规定。当事人双方基本情况。当事人双方包括出卖人(或委托代理人)和买受人的名称或姓名和住所。商品房基本情况。这主要指土地坐落、房屋坐落、土地面积、房屋面积及土地和房屋的权属状况。销售方式。要明确商品房项目采取的销售方式，如直接销售或间接销售等。房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。要标明商品房的建筑面积、套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积的单价和总价款,以及一次性付款、分期付款或其他付款方式和时间。交付使用条件及保固期限。双方责任与义务。当事人双方要按税法的规定缴纳应负担的税款,双方还应会同办理或共同委托代理人办理房地产权登记。争议处理。争议处理包括面积差异的处理方式和解决争议的方法。3.4.1房地产买卖合同的主要内容3.4房地产买卖合同(1)明确签约双方的身份。首先要明确所有权人与签约人的身份。(2)明确出售面积。《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。(3)明确产权。在签订买卖合同时,出卖人应提供土地登记资料或房地产登记资料,同时提供土地及房屋的相关产权证书。(5)明确施工用料及设备。如果是预售房,房子尚未完全建好,在签订合同时最好附上房屋的平面图和设备说明书等,以作为凭证。(6)及时办理过户登记。在交屋期或进住期,买卖双方应及时办理过户登记手续。(7)其他事项。对于违约现象,要进行明确规定。如出卖人延迟交屋,买受人可依约索取违约金。如发现有偷工减料现象,买受人可依约请求赔偿或解除合同。另外,还要明确出卖人应负有交付房地给买受人,并使买受人取得房地所有权或使用权的义务。3.4.2房地产买卖合同建立时的注意要点PARTFOUR04PARTFOUR房地产租赁4.1房地产租赁市场的细分4.1.1按房屋供给主体细分按照房屋供给主体不同，租赁市场可细分为个人租赁和机构租赁（社会团体和非营利组织）。个人租赁的房源主要来自私人房东。机构租赁通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源进行出租，提供统一的管理和专业的租赁服务，包括长租公寓、短租公寓、客栈民宿等细分业态，长租公寓又可分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。4.1.2按客户类型细分按客户类型可以细分为:常住人口或暂住人口租赁，大面积使用者或小面积使用者租赁，不同收入、职业客户的租赁等。不同类型客户的租赁行为会由于其租房目的、要求以及自身的经济实力等条件的不同而有很大差异。4.1房地产租赁市场的细分4.1.3按租赁期限细分按租赁期限可以细分为:短期租赁和长期租赁。短期租赁通常持续一年以内或更短时间，是一种租期灵活、手续简单的房屋租赁形式。长期租赁签约入住期限一般在一年以上。长期租赁较短期租赁关系更为稳定,但是在市场价格变化较大的情况下,租赁双方都会有一定程度的经济损失。4.1.2按租赁用途细分按租赁用途可以细分为:住宅用途、办公用途、商业用途及工业用途。住宅出租一般包括普通住宅出租、高档住宅出租两种类型。办公楼出租主要是为了满足企业和行政事业单位进行商务、办公活动的需要。办公楼所处的位置、环境、建造标准、装备设备标准都影响办公楼出租的租金水平。商业用房出租主要服务于各类零售业活动的需要。工业用房出租一般包括厂房和仓库出租。4.1房地产租赁市场的细分4.1.5按房地产产权性质细分按照房屋所有权的性质,房地产租赁分为公有房屋租赁和私有房屋租赁。公有房屋的所有权人是国家,可分为直管公房和自管公房。按照我国现行管理体制,直管公房由各级政府房产管理部门管理并行使相关权利;自管公房由国家授权单位进行管理。私有房屋如果存在共有权人,必须在共有权人同意后才能进行租赁。4.2房地产租赁的一般程序和方法4.2.1调查房屋所有权证和出租人、房屋现状承租人一般先要对准备租赁的房屋进行调查核实,主要有房屋所有权证、土地使用权、房屋是否抵押、房屋出租人与房屋所有人的关系、是否办理了房屋租赁许可证、房屋的基本情况等。4.1.2签订合同承租人和出租人就房屋租赁事宜进行协商谈判,并订立租赁合同,明确双方当事人的权利和义务。当事人双方签订的租赁合同要对租赁期限、押租金额、交付方式及返还日期、税费负担、修缮权责、附属设备等基本问题加以注明;同时,对承租人是否可以在租赁期间转租,以及租赁期间出租人将房屋转售他人等问题进行明确规定,避免发生纠纷。4.1.3租赁登记双方当事人持房地产书面租赁合同、房屋所有权证、当事人合法身份证件和其他要求的文件到土地管理部门或房地产管理部门办理登记备案手续,包括办理租赁审核手续、租赁登记手续或登记过户手续等,并接受管理部门的审查。4.2房地产租赁的一般程序和方法4.2.4合同执行租赁合同一经签订,双方当事人应严格遵守。出租人按照约定按时将房屋移交给承租人使用,承租人按时支付租金。4.1.2租赁合同的终止合同终止一般有两种情况:一是自然终止,二是人为终止。自然终止一般包括:(1)租赁合同到期,合同自行终止,承租人需要继续租用的,应在租赁期限届满前提出,经出租人同意后,重新签订租赁合同。(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的。(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而导致租赁合同终止,一般包括无效合同的终止和租赁合同执行过程中人为因素导致的合同终止。发生以上行为,出租人除终止合同、收回房屋外,还可以追索由此造成的损失。4.3房地产租赁价格4.3.1房地产租赁价格的特点房地产租赁价格除具有房地产价格的一般属性以外,还具有其特殊性。房地产收益水平或效用决定租赁价格水平；租赁合同条件影响租赁价格水平。另外,租金的付款方式,哪方负责维修费、保险费等条款对租金也有影响。4.1.2房地产租金评估求取房地产的租金时,应当依据租赁合同的内容,计算建筑物及其基地经济价值的正常租金,常用的方法有积算法、租赁实例比较法、收益分析法等。积算法：积算法是指先求出房地产在估价日期的基础价格,再乘以适当的利润率,加上房地产租赁所必要的费用开支,如税费、折旧费、维持管理费、保险费、租赁损失准备费、因空房等而产生的损失相当额,最终求得房地产租金的方法。4.3房地产租赁价格4.1.2房地产租金评估租赁实例比较法：该方法的原理与运用市场比较法求取房地产价格的原理完全一样。应注意的是,选择比较交易实例时确定的租金标准是指租赁房地产实际支付的一切经济代价。因此,押金、保证金等费用支出中,还应当包括押金、保证金等的运营收益。收益分析法：收益分析法是指分析房地产承租人所能得到的收益当中究竟有多少可作为租金支付,即利用收益额求取租金额的方法。一般通过求取房地产在一定期间内可能产生的纯收益,再加上必要的各项费用,求算房地产的租金。期待收益或纯租金求取的方法,可以比照收益还原法中纯收益的方法求取,即将销售价格,扣除销售原价、销售费、一般管理费及正常运转资金的利息相当额,及其他求取收益时所必须扣除的数额,由此求得纯租金。必要经费的计算与积算法相同。01符合国家法律和政策规定的原则合同的签订,在租赁双方之间产生了权利义务关系,而这种权利义务关系具有法律约束力,受到国家法律的保护。如果合同条款与国家法律和政策相抵触、与社会公共利益相抵触,则这种合同是无效的。02符合等价有偿的原则房屋租赁必须通过商品货币关系建立起与国民经济的有机联系。房地产经营者建造房屋需要建材、人力、设备等投资,房屋投入使用后,需要收回房屋折旧费,需要收回经营过程中支付的房屋维修和管理费用以及房地产税,并需要获得建房投资利息和社会平均利润等。03符合平等互利、协商一致的原则合同是国家规定的一种法律制度,它要求双方当事人应按照法律规范,协商一致达成协议。在协商的过程中,双方当事人的法律地位平等。在平等互利的基础上,进行充分协商,任何一方都不能把自己的意志强加给对方,任何组织和个人,都不得进行非法干预。4.4房地产租赁合同4.4.1制定租赁合同的原则4.4房地产租赁合同租赁合同的主要内容应包括租赁房地产的基本情况、租期、租金及租金支付方式、房屋修缮责任、双方的权利和义务及违约责任等。租赁房屋当事人的姓名（名称）和住所租赁房地产的基本情况租金及租期承租方的权利承租方的义务出租方的权利出租方的义务违约规定4.4.2租赁合同的内容PARTFIVE05PARTFIVE房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押实际上包括了现房抵押、预购商品房贷款抵押和在建工程抵押。现房抵押是指抵押人用自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条的解释,预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。5.1房地产抵押的概念1.房地合一原则房屋抵押权是指与该房屋占用范围内的土地使用权同时设定的抵押权。不存在只设定房屋抵押权而土地使用权分离在外的情形。如果以出让取得的土地使用权抵押,则地上建筑物也同时设定抵押。2.依法登记原则房地产设立抵押,虽是当事人双方意思自愿的行为,但行为的最终生效要受到我国法律规范的制约。《城市房地产管理法》第62条对此做了明文规定:“房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”《民法典》第402条规定：“抵押权自登记时设立”；第403条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”5.2设定抵押权的原则与范围5.2.1设定抵押权的原则《城市房地产管理法》第48条规定抵押权的设定范围有两种情形:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权”以及“以出让方式取得的土地使用权”。《城市房地产抵押管理办法》第8条对不能设定抵押的房地产做了列示性的规定:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(6)依法不得抵押的其他房地产。其中第6项的涵盖面甚广,例如通过行政划拨、出让取得土地使用权而尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权,被列入征收范围之内的集体土地上的房屋,未依法登记领取权属证书的房地产等。5.2设定抵押权的原则与范围5.2.2设定抵押权的范围根据《城市房地产抵押管理办法》第26条的规定,房地产抵押合同应当载明下列主要内容:(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；(2)主债权的种类、数额；(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；(4)抵押房地产的价值；(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；(6)债务人履行债务的期限；(7)抵押权灭失的条件；(8)违约责任；(9)争议解决方式；(10)抵押合同订立的时间与地点；(11)双方约定的其他事项。5.3房地产抵押合同5.3.1房地产抵押合同主要内容(1)我国《民法典》第401条规定,抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。(2)抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭,债权无效的,抵押权也无效。因此,抵押合同通常所列条款“本合同和另行被担保的借款合同,借款合同无效不影响本合同的效力”,对房地产抵押合同不适用。5.3房地产抵押合同5.3.2注意事项1.概念房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。2.作用房地产抵押登记对于保护房地产交易安全有着重要作用。一方面,设立抵押权本身是为了保障主债权的安全,经过登记这一法定程序,对抵押权本身的安全性进行了把关,进而增强了对主债权的保护。另一方面,抵押登记是法定要式行为,抵押权登记意味着物权对世效力的产生,不登记则不得对抗第三人,只有履行抵押登记,才可产生抵押权的设定。5.4房地产抵押登记5.4.1房地产抵押登记的概念与作用1.生效条件房地产抵押合同虽然由双方当事人自愿签署,但并不产生法律的约束力。其原因是房地产是不动产,不动产权利的变更须履行要式行为。所以,办理抵押登记是房地产抵押合同生效、房地产抵押权成立的必要条件。2.登记机构《城市房地产抵押管理办法》第30条规定,抵押当事人应当在房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。5.4房地产抵押登记5.4.2生效条件与登记机构1.申请双方当事人自房地产抵押合同签订之日起30日内,应当向房地产所在地的房地产管理部门提交相应的证件或证明材料,申请办理房地产抵押登记。2.受理验证登记机关对申请人的申请进行审核,审核内容包括:(1)权属调查。对申请抵押房地产产权情况的真实性、合法性进行核查。(2)证件核实。对申请人所提供的证件或证明材料的真实性、有效性进行核实。3.审批收费凡权属清楚、证明材料齐全的,抵押登记机关应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记,对不予登记的,应当书面通知申请人。抵押当事人应缴纳房地产抵押审核登记费及工本费、印花税等。4.登记发证以依法取得房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后,并向抵押权人颁发房屋他项权证;以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上做记载。5.4房地产抵押登记5.4.3抵押登记的程序抵押是一种民事法律关系,抵押权人与抵押人在法律上有平等的法律地位,这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行,并应符合《民法典》规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的,依照法律规定,房地产抵押权人有权解除抵押合同,拍卖抵押物,并用拍卖所得价款优先得到补偿,而使自己的权利不受到侵害。如果设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。5.5房地产抵押的受偿PARTSIX06PARTSIX房地产交易案例G夫妇打算在他们工作的城市——南京购买第一套商品房用于自住。经过考察和比较,他们决定购买南京江