房地产开发与经营441

房地产开发与经营第1章绪论学习目标11.1房地产开发与房地产经营概述21.3房地产开发程序概述4目录CONTENTS1.2房地产开发企业概述3思考与练习题61.4我国房地产开发的发展史5学习目标(1)理解房地产的内涵和特征；(2)理解房地产开发、房地产经营的含义及其相互关系；(3)熟悉房地产开发的基本程序；(4)理解房地产开发企业的特征；(5)了解中国房地产开发史。思考讨论你们参观过的新建小区与普通民房之间在居住条件上有哪些区别？为什么会形成这样的结果？1.1房地产开发与房地产经营概述1.1.1房地产的内涵和特征1.房地产的内涵物质形态权力形态1.1房地产开发与房地产经营概述思考讨论问：摆放在房屋内的家具、电器、挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台属不属于房地产？答：不属于。因为仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者。1.1房地产开发与房地产经营概述2.房地产的特征(1)位置的固定性(2)数量的有限性(3)寿命的耐久性(4)价值的高昂性(5)开发的限制性(6)交易的复杂性1.1房地产开发与房地产经营概述1.1.2房地产开发的含义和分类房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。思考：概念具体有哪几要点？房地产开发的对象？目的？前提？必须遵守的法律法规？1.1房地产开发与房地产经营概述房地产开发的分类新区开发旧区再开发新区开发是通过对城市郊区的农地和荒地进行改造,使之成为建设用地,并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设,使之变成新的城区。旧区再开发也称为旧区改造，保护、利用、充实和更新是旧区再开发的内容。项目所在位置1.1房地产开发与房地产经营概述房地产开发的分类单项开发成片开发开发规模小、占地不大、项目功能单一、配套设施简单范围广阔、投入资金巨大、项目多、建设周期长的综合性开发，如新北、浦东开发区开发规模的大小1.1房地产开发与房地产经营概述房地产开发的分类土地开发房屋开发生地→→熟地的开发过程三通一平？七通一平？新城建设前，需进行土地开发。房屋开发则是在土地开发的基础上进行房屋建设的开发活动。开发阶段1.1房地产开发与房地产经营概述1.1.3房地产经营的含义和模式房地产项目具有其生命周期,一共可分为三个阶段:发展期、稳定期和衰退期。1.1房地产开发与房地产经营概述滚动开发模式滚动开发就是“投资——拿地——项目融资——开发——销售——资金回笼——再投资”的业务循环。物业持有模式轻资产模式物业持有是指物业建好后开发企业自己持有,通过长期收取租金获取收益。轻资产经营模式是在自身资源有限的条件下,合理利用其他企业资源,以最低的投入实现股东价值最大化的模式。1.2房地产开发企业概述1.2.1房地产开发企业的特征你们知道哪些房地产开发企业？它们的实力如何？1.2房地产开发企业概述2018年中国房地产开发企业500强之百强榜单2018中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中，恒大集团继续位列榜首，碧桂园、万科分列榜单第二、三位。保利、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位。1.2房地产开发企业概述1.2房地产开发企业概述1.2.2房地产开发企业的资质管理房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级资质等级从事房地产开发经营时间(年)近3年房屋建筑面积累计竣工面积/万m2连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积/万m2专业管理人员(人)总数中级以上职称管理人员持有资格证书专职会计人员一级≥5≥305≥1540204二级≥3≥153≥1020103三级≥2≥52—1052四级≥1—所有已竣工工程—5—21.2房地产开发企业概述1.2.3房地产开发企业的合作伙伴1.政府机构2.金融机构3.建筑承包商4.专业顾问5.物业管理者6.会计师7.律师8.消费者或投资者序号主要参与者作用备注1房地产开发商开发的主角2建筑承包商建设3政府部门-土地、规划、建设等管理和控制宏观为主4金融机构资金支持银行为主5设计机构设计6监理单位及其监理工程师质量保证7律师事务所协助解决房地产纠纷8中介机构繁荣房地产经营9消费者1.2房地产开发企业概述苏州弘阳房地产开发有限公司组织架构图（2013）总经理财务管理部经理行政人事部经理文案专员项目管理部经理成本合约部经理副总经理计划管理主管前期部经理建筑设计师景观设计师电气设计师行政人事主管工程主管技术管理部经理前期专员行政人事专员副总经理企划部经理结构设计师给排水设计师技术文员工程文员景观工程师土建工程师水电工程师销售助理置业顾问平面设计专员资料文员招采专员土建造价师安装造价师销售收银员总账会计出纳食堂厨师前台兼文员食堂服务员驾驶员销售部经理1.2房地产开发企业概述江苏新城地产股份有限公司组织结构图1.3房地产开发程序概述投资机会与决策分析Ⅰ前期工作Ⅱ项目建设Ⅲ租售阶段Ⅳ项目运营Ⅴ投资机会研究投资机会选择土地获取可行性研究项目立项规划设计监理单位招投标施工单位招投标施工过程竣工验收市场营销物业管理接收物业管理运行资产运营1.3房地产开发程序概述1.4我国房地产开发的发展史1.4.1我国住房制度的改革1.1978—1997年:试点和推进阶段2.1998—2012年:全面商品化阶段3.2012年至今:现代化制度阶段1.4我国房地产开发的发展史1.4.2我国土地制度的改革1.1978—1997年:奠定城市化基础2.1998—2014年:土地城市化阶段3.2014年至今:“人口城市化”阶段1.4我国房地产开发的发展史1.4.3政府对房地产的宏观调控1.房地产投资规模调控2.房地产开发结构的调控3.房地产开发布局的调控4.房地产开发行为的调控1.4我国房地产开发的发展史1.4.4我国房地产市场发展史1.1978—1997年:房地产市场的萌芽期2.1998—2006年:快速发展期3.2007年至今:整合发展期思考与练习题1.简述房地产的特征。2.请各举一例说明房地产开发和房地产经营的内容。3.简述房地产开发企业的特征。4.简述房地产开发的程序。5.简述政府进行房地产调控的手段。本章结束房地产开发与经营第2章房地产开发投资分析学习目标12.1房地产开发项目可行性研究22.3房地产开发项目财务分析4目录CONTENTS2.2房地产市场研究32.4房地产投资决策5思考与练习题6学习目标(1)了解房地产开发项目可行性研究的作用和内容；(2)掌握房地产市场研究的具体内容；(3)掌握房地产市场调查的程序；(4)掌握房地产市场细分的原则、标准、步骤；(5)熟悉房地产目标市场选择的策略；(6)理解房地产市场定位的原则、内容和方法；(7)掌握房地产财务评价的内容和步骤；(8)熟悉房地产投资决策的内容、程序和方法。LOGO案例讨论三峡工程工程经济问题三峡工程是举世瞩目的大项目，建设期17年（1993～2010年）。早在91年、92年，国务院及长江水利委员会组织了全国上万名专家，对三峡工程进行了长达两年之久的可行性性研究。三峡工程总投资当时预计400亿人民币（现已逾千亿人民币）。投资估算的准确性不去探讨，我们关心的是项目投资所涉及的内容与范围。建筑工程费工程坝高180多米，还有世界最大规模的水利发电机组，建筑及附属设施费用巨大。搬迁费用工程淹没地区涉及四川省与湖北省的22个市、县，356个乡，1711个村，6530个村民小组。淹没的城镇为127个，其中城市2个，县城关镇11个，建制镇25个，其他场镇89个，需搬迁安置的人口达113万人，搬迁安置费用巨大。不可估算损失还有淹没的名胜古迹不计其数，怎么补偿？淹没的土地是多少？每年损失多少，而且这种损失是永远的，损失怎么来算？对环境的污染，对生态平衡的破坏等又应计多少损失？当然三峡工程的收益也是多方面的。如：发电收入、旅游收入、航运节支收入、渔业收入等。案例讨论

【思考题】1.项目可行与不可行的评判标准是什么？2.三峡工程的投资和回报如何计算？3.你认为投资项目可行性研究的意义何在？4.你认为房地产开发项目需要可行性研究吗？为什么？2.1房地产开发项目可行性研究2.1.1可行性研究的含义和目的

房地产开发可行性研究是在房地产开发项目的投资决策前,通过对项目投资环境和条件的调查研究,对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案等的实施是否可行、技术是否先进和经济是否合理进行分析和评价的过程。思考讨论可行性研究报告提供给哪些部门使用?2.1.2可行性研究的作用和内容2.1房地产开发项目可行性研究可行性研究的作用1.用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告2.用于向金融机构贷款的可行性研究报告3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告4.用于申请进口设备免税的可行性研究报告5.用于境外投资项目核准的可行性研究报告6.用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告2.1.2可行性研究的作用和内容2.1房地产开发项目可行性研究可行性研究的内容1.项目概况2.可行性分析概况说明3.开发项目用地的现状调查及动迁安置4.市场分析和建设规模的确定5.规划设计方案选择6.资源供给条件分析7.环境影响和环境保护8.项目开发组织机构和管理费用研究9.开发建设计划的编制10.项目经济效益及社会效益分析11.结论及建议12.可行性研究报告的各类附件房地产市场研究就是分析和预测未来各种房地产的需求量,并将这种需求量与现有的供给量对比。房地产市场研究一般分为两种类型:一种是专项市场研究,另一种是定点综合研究。专项市场研究是指为了满足某一个专门的需要而进行的房地产市场研究。常见的房地产专项市场研究有:①某一居住区多层住宅需求的市场研究;②某一居住区花园洋房需求的市场研究;③某一区域写字楼需求的市场研究;④某一居住区商业房地产需求的市场研究;⑤某一区域工业房地产需求的市场研究等。定点综合研究是指研究一块特定土地的最佳经济利用方式。常见的房地产定点综合研究有:①某地块的最佳经济利用研究;②某地块开发住宅的市场潜力研究;③某地块开发写字楼的市场潜力研究;④某地块开发商业房地产的市场潜力研究;⑤某地块开发工业房地产的市场潜力研究等。2.2房地产市场研究2.2.1房地产市场需求

2.2房地产市场研究房地产市场需求是指在一定时期内,房地产消费者在某一价格水平上,在市场里愿意并且能够购买的房地产商品的数量。投资性需求消费性需求生产性需求房地产市场需求1区域性2整体性3层次性4双重性房地产市场需求的特征5可替代性6多样性2.2房地产市场研究2.2房地产市场研究影响因素国民经济发展水平房地产价格居民收入水平和消费结构城市化水平消费者对未来的预期国家有关经济政策2.2.2房地产市场供给

2.2房地产市场研究房地产市场供给是在一定的时期内,房地产的生产者在某一价格水平下,在市场上所愿意且能够提供的房地产产品的数量。增量总量房地产市场供给1刚性2异质性3层次性4滞后性房地产市场供给的特征5风险性6时期性2.2房地产市场研究2.2房地产市场研究影响因素城市土地的数量房地产市场价格房地产投资来源及数量房地产交易条件房地产开发企业对未来的预期税收政策2.2.3房地产市场研究内容

2.2房地产市场研究房地产市场研究的内容主要是市场调查与市场预测。其中市场调查主要从市场环境、消费者、竞争楼盘、竞争对手等四个方面进行。调研内容市场环境消费者竞争楼盘竞争对手2.2房地产市场研究宏观环境调研主要包括：经济环境、政策环境、人口环境、文化环境、行业环境、技术环境以及城市发展概况等。区域环境调研主要包括：项目所在区域的城市规划、交通、景观、人口构成、就业中心、商圈等。项目微观环境调研主要包括：项目用地现状及开发条件、周边环境、生活配套、对外联系程度、交通组织等。市场环境调研2.2房地产市场研究消费者的购买力水平 主要衡量指标：家庭年收入消费者的购买倾向包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等消费者的共同特征包括年龄、文化程度、家庭结构、职业、居住地消费者调研竞争楼盘调研内容产品价格广告销售情况物业管理竞争楼盘调研2.2房地产市场研究竞争楼盘确定标准替代品区域企业间的对手推盘阶段项目特征目标客户竞争楼盘确定因素2.2房地产市场研究竞争楼盘调研（产品调研）区位包括地点位置、交通条件、区域特征、发展规划、周边环境产品特征包括建筑参数、面积、户型、装修标准、配套设施、绿化率公司组成包括开发商、设计单位、承建商和物管公司等。交房时间2.2房地产市场研究竞争楼盘调研（价格调研）单价包括起价、平均单价、主力单价等，反映楼盘品质的高低总价反映目标客户群体的选择付款方式包括一次性付款、按揭贷款（商业贷款或公积金贷款）等2.2房地产市场研究售楼部广告媒体投入强度诉求点调研内容-竞争楼盘-广告调研2.2房地产市场研究销售率销售顺序客户群分析竞争楼盘调研（销售情况调研）2.2房地产市场研究管理内容管理情况管理费用管理公司竞争楼盘调研（物业管理调研）2.2房地产市场研究专业化程度品牌知名度开发经营方式楼盘质量纵向整合能力成本状况与当地政府部门的关系历年来的项目开发情况竞争对手的调研内容2.2房地产市场研究2.2房地产市场研究案例分析常州铭筑高第2.2房地产市场研究案例分析位于常州天宁风景名胜区内，项目西临解放路小学、文化宫CBD，东靠二十四中、红梅公园，北面与江苏省常州高级中学仅一路之隔，市中心地段优势得天独厚。项目总占地面积3730㎡，总建筑面积20490㎡，设计总户数为102户。整幢大楼为26层独栋豪华国际公寓，是迄今为止，常州市中心地区极具代表性的豪宅社区。分A、B两楼，A座26层，高76.7米，系高档住宅，B座4层（裙楼），具有娱乐、休闲、物管等功能。2.2房地产市场研究案例分析常州都心景观豪宅，项目以高起点、高规格、高档次为设计指导原则，传承后现代经典建筑精髓，荟萃美国亚特兰斯、上海泛太平洋建筑设计精华，整幢个楼盘是目前常州地区首家采用“26层全花岗岩干挂”的住宅社区。建筑开创性地采用“智能一卡通”入户系统，多达25㎡专属空中花园，零距离欣赏555亩全景红梅公园，室内开间达7.5米的大客厅和卧室，每一个细节间彰显居室的不凡品质与豪门风范。与此同时，户式中央空调、五星级挑高大堂更令豪宅气质表里如一，形神交融。房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位和产品开发，而且可以帮助企业赚取相当大的利润。2.2房地产市场研究2.2房地产市场研究2.2.4房地产市场调查1.房地产市场调查的含义房地产市场调查就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录和分析,运用科学的方法把握和预测房地产市场的现状和趋势,并为企业科学决策提供正确依据的一种活动。2.2房地产市场研究2.房地产市场调查的方法

2.2房地产市场研究3.房地产市场调查的程序(1)准备阶段(2)实施阶段(3)分析和总结阶段2.2房地产市场研究2.2.5房地产市场预测房地产市场预测是指运用科学的方法和手段,根据房地产市场调查所提供的信息资料,对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断,以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。常用方法

1.直观判断法2.历史引申法3.因果预测法2.2房地产市场研究2.2.6房地产市场细分原则

1.差异性原则2.可衡量性原则3.可进入性原则4.可盈利性原则含义

市场细分是根据构成总体市场的不同消费者的需求特点、购买行为和购买习惯的不同,将他们细分为若干具有类似特征的消费者群体作用

1.有利于开发企业选择目标市场和制定市场营销策略；2.有利于开发企业发掘新的市场机会,开拓新市场；3.有利于集中资源投入目标市场,实现最佳经济价值2.2房地产市场研究房地产市场细分的标准

（住宅）

细分变量子变量细分市场类型地理变量地理位置本地购买者如南京市玄武区、鼓楼区、建邺区等外来人口购买者本省购买者如江苏省苏州、无锡、常州、南通等外省(市)购买者上海、长沙、武汉、杭州等境外购买者港澳台地区消费者市场其他国家(或地区)消费者市场区域环境自然地理环境自然资源、地形、地质、气候条件等优等市场、中等市场、差等市场经济地理环境基础设施、公共设施等优等市场、中等市场、差等市场人文地理环境文化氛围、居民素质、社会治安等优等市场、中等市场、差等市场2.2房地产市场研究房地产市场细分的标准

（住宅）

细分变量子变量细分市场类型人口变量性别男性、女性依据这些人口变量,可分别划分为不同的细分市场年龄25岁以下、26~35岁、36~60岁、60岁以上职业职员、商人、教师、公务员、军人等文化程度小学、中学、大学、研究生等家庭规模单身、2人、3人、3人以上家庭收入高收入、中收入、低收入家庭生命期单身、新婚、满巢、空巢、鳏寡等家庭代际数一代户、两代户、三代户、四代户以上民族汉族、满族、回族等宗教佛教、基督教、伊斯兰教等国籍中国、日本、美国等心理变量生活方式时尚潮流、朴素低调等依据这些心理变量,可划分为不同的细分市场个性特点内向与外向、低调与张扬、开放与保守等价值观念求实型、求新型、求美型、求廉型、求名型等社会阶层富豪阶层、富裕阶层、中产阶层、工薪阶层等行为变量购买时间淡季、旺季依据这些行为变量,可划分为不同的细分市场购买动机自住、投资等购买次数首次置业、二次置业、多次置业对产品态度狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视等追求利益追求方便、注重环境、关心物业管理、重视子女教育等2.2房地产市场研究房地产市场细分的标准

（经营性房地产）

细分变量最终用户细分产品用途细分顾客规模细分追求利益细分细分市场加工制造工业大厦大客户中客户小客户价格质量建筑风格地段绿化设计物业管理商业标准厂房专用厂房百货大楼购物中心步行街产权式酒店批发市场裙楼商业社区商业写字楼2.2房地产市场研究房地产市场细分的标准

（经营性房地产）

细分变量最终用户细分产品用途细分顾客规模细分追求利益细分细分市场金融业银行大楼大客户中客户小客户价格质量建筑风格地段绿化设计物业管理证券大楼普通储蓄所宾馆业普通宾馆星级宾馆别墅式宾馆文化娱乐业艺术展览馆娱乐中心2.2房地产市场研究房地产市场细分的方法

(1)单变量细分市场法(2)双变量细分市场法(3)多变量细分市场法2.2房地产市场研究房地产市场细分的步骤

(1)明确产品的市场范围。(2)确定市场细分变量,根据消费者的特点,确定市场细分的标准。(3)对整体市场初步细分。（4）对划分的各个细分市场进行筛选。（5）初步为选中的细分市场定名,尽量突出各细分市场的特征,用形象、简明、易记的词汇定名。（6）对照细分标准,进一步分析市场细分的科学合理性,在对市场细分过程进一步完善的基础上,对各个细分市场进行合并或分解,以利于选择目标市场。（7）对上一步确定的细分市场进行状态评估,特别是在对其经济效益和发展前景做出进一步评价的基础上,确定目标市场。2.2房地产市场研究2.2.7房地产目标市场选择1.选择房地产目标市场的策略序号目标市场策略类型概念说明优势风险适合企业图示(P—产品;M—市场)1密集单一市场在众多的细分市场中,只选择其中一个作为目标市场,即针对某一特定消费群体,只开发一种产品可集中使用有限资源,充分发挥资源优势存在较大的潜在风险。一旦目标市场情况变差,企业就会陷入困境(1)小型房地产企业(2)初次进入新市场的其他企业

2产品专业化只开发一种类型的产品,满足各类消费群体的需求可在某个产品方面树立起很高的威信如果出现全新产品,就会发生滑坡危险提供某种产品有专门特长的企业

3市场专业化开发各种类型的产品,满足同一消费群体的需求专门为某个消费群体提供专业服务,获得良好声誉如果消费群体不再需要这种服务,就会产生滑坡危险具有较强的营销配套能力,并对某类消费群体的利益追求有透彻的了解

4选择性专业化进入互不关联的细分市场可以分散风险,即使某个细分市场失去吸引力,仍可在其他细分市场获利需要企业具有良好的沟通和协调能力,并由重组的资源作保障追求市场机会不断增长的企业

5全市场覆盖开发各种类型的产品,满足所有不同消费群体的需求可占领整个市场,充分享有市场机会需要企业具有良好的沟通和协调能力,并由重组的资源作保障谋求行业市场领先地位的集团公司2.2房地产市场研究2.2.7房地产目标市场选择2.目标市场应具备的条件(1)该细分市场具有一定的规模和发展潜力(2)该细分市场竞争者未完全控制(3)该细分市场符合开发企业的目标和能力2.2房地产市场研究2.2.8房地产市场定位1.房地产市场定位的含义房地产市场定位就是房地产开发企业根据目标市场上同类产品的竞争状态,针对目标市场的消费者对产品某些特征或属性的重视程度,为本企业产品塑造强有力的、与众不同的鲜明个性,并将其有效地传递给目标消费者,并求得他们的认同。2.2房地产市场研究2.2.8房地产市场定位2.房地产市场定位的原则(1)适应性原则(2)与企业发展目标一致的原则(3)可行性原则(4)目标客户导向原则(5)差异化原则(6)个性化原则2.2房地产市场研究2.2.8房地产市场定位3.房地产市场定位的内容(1)客户群定位(2)产品定位(3)价格定位(4)形象定位(5)品牌定位(6)企业战略定位2.2房地产市场研究2.2.8房地产市场定位4.房地产市场定位的方法(1)市场综合分析法(2)SWOT分析法(3)建筑规划法(4)目标客户需求定位法2.3房地产开发项目财务分析2.3.1房地产开发项目的投资估算1）土地费用2）前期工程费3）房屋开发费4）管理费用5）销售费用6）财务费用7）其他费用8）不可预见费9）税费1）土地费用土地获取方式：有偿出让、转让、行政划拨（1）土地出让金或征地费。（2）城市建设配套费。（3）拆迁安置补偿费。2.3房地产开发项目财务分析2）前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。2.3房地产开发项目财务分析3）房屋开发费房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。①建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等)和室内装饰家具费等。②附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。③室外工程费包括自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、室外照明等的建设费用。2.3房地产开发项目财务分析4）管理费管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。管理费可按项目投资或前述三项直接费用的一个百分比计算，一般为1％～3％左右。2.3房地产开发项目财务分析5）销售费用销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资、资金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。2.3房地产开发项目财务分析6）财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算，利息以外的其他融资费用一般占利息的10％左右。2.3房地产开发项目财务分析7）其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。2.3房地产开发项目财务分析8）不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3％～7％估算。2.3房地产开发项目财务分析9）税费开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税收已经成为开发建设项目投资费用中占最大比重的费用。2.3房地产开发项目财务分析2.3房地产开发项目财务分析2.3.2投资资金来源房地产项目投资资金来源主要有三个:资本金、银行贷款、预售收入。2.3.3资金筹措计划①根据建筑安装工程进度表,按照不同年度的工程进度安排相应的资金供给量;②根据材料、设备的到货计划,安排材料、设备的购置费支出;③项目的前期费用应尽早明确;④在安排投资计划时,应优先安排自有资金,后安排外部资金。2.3房地产开发项目财务分析2.3.4房地产开发项目的收入估算房地产开发项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入(以上统称为租售收入)和自营收入。收入估算可以根据项目租售计划、经营计划制定的租售价格乘以可租售面积(或单元数)进行计算。2.3房地产开发项目财务分析2.3.5房地产开发项目财务评价1.财务评价的一般步骤(1)根据基础数据编制辅助报表(2)编制和分表析财务评价基本报表(3)进行不确定性分析(4)提出财务评价结论2.3房地产开发项目财务分析2.3.5房地产开发项目财务评价2.房地产开发项目财务评价指标评价内容基本报表评价指标静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表(全部投资)静态投资回收期财务内部收益率;财务净现值;财务净现值率;动态投资回收期现金流量表(资本金)静态投资回收期财务内部收益率;财务净现值;动态投资回收期利润与利润分配表投资利润率;投资利税率;资本金利润率

偿债能力分析财务计划现金流量表累计盈余资金

借款还本付息计划表借款偿还期

资产负债表资产负债率;流动比率;速动比率2.3房地产开发项目财务分析2.3.5房地产开发项目财务评价3.房地产开发项目的不确定性分析所谓不确定性分析,就是分析计算各种不确定因素的变化对项目经济评价指标的影响程度的一种经济分析手段。通常采用的方法有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。2.3房地产开发项目财务分析2.3.5房地产开发项目财务评价3.房地产开发项目的不确定性分析(1)盈亏平衡分析盈亏平衡关系又称为保本分析,即通过盈亏平衡点来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态,有时也用来分析达到目标收益水平时项目的销售价格或租金、成本、销售率或出租率所处的状态。它主要用来考察项目适应市场变化的能力及抗风险能力。2.3房地产开发项目财务分析2.3.5房地产开发项目财务评价3.房地产开发项目的不确定性分析(2)敏感性分析敏感性分析是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小,但对项目经济评价指标的影响极大,则认为项目对该变量很敏感。2.4房地产投资决策2.4.1房地产投资决策的内涵房地产投资决策是指投资者为了保证所运营项目的最终盈利,在房地产开发投资的过程中,对拟开发建设项目的经济环境、政策环境、市场态势等影响因素进行细致的调查与分析,在充分掌握相关信息的基础上,对房地产投资项目进行合理和科学的判断。2.4房地产投资决策2.4.2房地产投资决策的特征1.必要性2.指导性3.预测性2.4.3房地产投资决策的主要内容1.选择项目区位2.选择开发时机3.选择资金来源与结构4.选择项目建成后经营管理方式2.4房地产投资决策2.4.4房地产投资决策的程序1.市场调研及竞品分析2.规划方案设计与比选3.经济效益测算4.不确定性及风险评估5.综合分析论证2.4房地产投资决策2.4.5房地产投资决策的主要方法市场分析和预测阶段财务评价阶段风险型决策方法不确定型决策方法PEST分析法SWOT分析法层次分析法投资回收期法净现值法内部收益率法期望值法决策树法悲观法乐观法折中法后悔值法机会均等法思考与练习题1.简述房地产开发项目可行性研究的作用。2.以某一商品住宅为例阐述对该房地产项目进行市场研究的内容。3.简述房地产市场调查的程序。4.以某一写字楼为例阐述对其进行市场定位的全过程。5.房地产财务评价的基本报表包含哪些?本章结束房地产开发与经营第3章土地制度及房地产项目用地的获取学习目标13.1土地概述23.3土地所有制度4目录CONTENTS3.2土地利用规划33.5国有土地上房屋征收与补偿63.8房地产开发项目用地的获取93.4土地征收制度53.6土地储备制度73.7土地使用制度8思考与练习题10学习目标(1)了解我国土地的自然状态；(2)理解土地的自然特征和经济特征；(3)熟悉土地的分类、功能和利用规划；(4)理解土地的所有制度、征收制度、储备制度；(5)掌握房地产开发项目获取土地的方法。3.1土地概述3.1.1土地的自然状态土地包含地球特定地域表面及以上和以下的大气、土壤及基础地质、水文和植被。它还包含这一地域范围内过去和目前人类活动的种种结果,以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响。土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体,它包括人类过去和现在的活动结果。联合国我国3.1土地概述3.1.2土地的特征(1)土地的不可替代性；(2)土地面积的有限性；(3)土地位置的固定性；(4)土地质量的差异性；(5)土地永续利用的相对性(1)土地经济供给的稀缺性；(2)土地用途的多样性；(3)土地用途变更的困难性；(4)土地增值性；(5)土地报酬递减的可能性；(6)土地的产权特性；(7)土地的不动产特性自然特性经济特性3.1土地概述3.1.3土地利用分类2017年11月发布的《土地利用现状分类》(GB/T21010—2017)主要依据土地的利用方式、用途、经营特点和覆盖特征等因素,按照主要用途对土地利用类型进行归纳、划分,采用一级、二级两个层次的分类体系,共分12个一级类,73个二级类。3.1土地概述3.1.4土地利用功能3.1土地概述3.1.5我国土地资源面临的问题1.资源约束不断加剧2.生态环境压力加大3.国土空间开发格局亟待优化4.国土开发质量有待提升3.2土地利用规划3.2.1土地利用规划的内涵土地利用规划是在一定区域内,根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件对土地开发、利用、治理、保护在空间上和时间上所做的总体的战略性布局和统筹安排,是从全局和长远利益出发,以区域内全部土地为对象,合理调整土地利用结构和布局;以利用为中心,对土地开发、利用、整治、保护等方面做统筹安排和长远规划。3.2土地利用规划3.2.2我国土地利用规划体系1.土地利用总体规划2.土地利用专项规划3.土地利用详细规划3.2土地利用规划3.2.3土地利用规划的实践意义1.土地利用规划是调控土地利用的国家措施2.土地利用规划是具有法定效力的管理手段3.土地利用总体规划是量大面广的社会实践活动3.3土地所有制度3.3.1土地所有制的性质土地所有制是指在一定社会生产方式下,由国家确认的土地所有权归属的制度。土地所有制是土地制度的核心和基础。我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。3.3土地所有制度3.3.2土地所有制的形式土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式,国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地,行使占有、使用、收益和处分的权利。城市市区的土地全部属于国家所有。土地的社会主义劳动群众集体所有制采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式,农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地,并对该集体所有的土地行使经营、管理权。3.4土地征收制度3.4.1土地征收的内涵土地征收是指国家为了公共利益需要,依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地,并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。3.4土地征收制度3.4.2土地征收的审批征收下列土地的,由国务院批准:①永久基本农田;②永久基本农田以外的耕地超过35hm2的;③其他土地超过70hm2。规定以外的土地的征收,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当先行办理农用地转用审批3.4土地征收制度3.4.3土地征收的程序1.征地报批前工作(1)征地情况告知(2)征地调查确认(3)函告征地情况(4)征地听证告知(5)组织征地听证2.征地报批材料组卷(1)单独选址组卷报批程序(2)城市分批次建设用地组卷报批程序3.征地批准后组织实施(1)发布《征收土地公告》(2)办理征地补偿登记(3)发布征地补偿安置方案公告3.4土地征收制度3.4.4土地征收的补偿征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。3.5国有土地上房屋征收与补偿3.5.1国有土地上房屋征收的内涵1)国防和外交的需要。2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。3.5国有土地上房屋征收与补偿3.5.2国有土地上房屋征收的补偿做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:1)被征收房屋价值的补偿。2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。3.6土地储备制度3.6.1土地储备的内涵土地储备是指在土地尚未需要开发利用之前,预先由公共机构将其获取并持有,以作为未来开发之用或用作实现某一公共利益。我国的城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转换或到期回收等方式,把分散在土地使用者手中的土地集中起来,并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发,在完成了征地补偿、房屋拆迁补偿安置以及必要的基础设施建设后,再按照供地计划将土地投入市场的制度。3.6土地储备制度3.6.2土地储备计划1)上年度末储备土地结转情况(含上年度末的拟收储土地及入库储备土地的地块清单)。2)年度新增储备土地计划(含当年新增拟收储土地和新增入库储备土地规模及地块清单)。3)年度储备土地前期开发计划(含当年前期开发地块清单)。4)年度储备土地供应计划(含当年拟供应地块清单)。5)年度储备土地临时管护计划。6)年度土地储备资金需求总量。3.6土地储备制度3.6.2土地储备计划1)上年度末储备土地结转情况(含上年度末的拟收储土地及入库储备土地的地块清单)。2)年度新增储备土地计划(含当年新增拟收储土地和新增入库储备土地规模及地块清单)。3)年度储备土地前期开发计划(含当年前期开发地块清单)。4)年度储备土地供应计划(含当年拟供应地块清单)。5)年度储备土地临时管护计划。6)年度土地储备资金需求总量。3.6土地储备制度3.6.2土地储备计划1)上年度末储备土地结转情况(含上年度末的拟收储土地及入库储备土地的地块清单)。2)年度新增储备土地计划(含当年新增拟收储土地和新增入库储备土地规模及地块清单)。3)年度储备土地前期开发计划(含当年前期开发地块清单)。4)年度储备土地供应计划(含当年拟供应地块清单)。5)年度储备土地临时管护计划。6)年度土地储备资金需求总量。3.6土地储备制度3.6.3土地储备的程序1.土地的入库2.储备土地的开发3.储备土地的运营3.7土地使用制度3.7.1农用地使用制度农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。3.7土地使用制度3.7.2建设用地使用制度1.土地使用权划拨1)国家机关用地和军事用地。2)城市基础设施用地和公益事业用地。3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4)法律、行政法规规定的其他用地。3.7土地使用制度3.7.2建设用地使用制度2.土地使用权出让(1)协议出让(2)招标、拍卖、挂牌(招拍挂)出让3.7土地使用制度3.7.2建设用地使用制度3.土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换与赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的,土地使用权不得转让。4.土地使用权出租土地使用权出租是指土地使用者作为出租人,将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。3.8房地产开发项目用地的获取土地使用权的获取是指开发商为了某种开发建设的需要,按着一定的程序(包括行政的、法律的、经济的),通过契约的形式获得土地使用权,并在规定的期限内按批准的规划完成项目开发建设的活动。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。3.8房地产开发项目用地的获取3.8.1土地使用权划拨对于房地产开发企业,以行政划拨方式获取土地使用权,通常涉及的是私人参与的城市基础设施用地、公益事业项目和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。目前,经济适用房、廉租房等保障房项目用地也是通过行政划拨方式供地。3.8房地产开发项目用地的获取3.8.2土地使用权出让1.协议出让：我国规定经营性项目禁止协议出让2.招标出让与拍卖出让3.挂牌出让从引入市场机制的程度来说,协议方式最低,招标方式次之,挂牌与拍卖方式最高。从国有土地使用权出让价格来讲,一般也是协议方式最低,招标方式次之,挂牌与拍卖方式最高。3.8房地产开发项目用地的获取3.8.3土地使用权转让广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为,包括土地使用权的出让。狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者,通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。3.8房地产开发项目用地的获取3.8.3土地使用权转让《城市房地产管理法》第三十九条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。3.8房地产开发项目用地的获取3.8.3土地使用权转让土地使用权转让的程序(1)转让申请(2)签订转让合同(3)转让合同公证(4)缴纳土地出让金和增值税(5)土地使用权变更登记3.8房地产开发项目用地的获取3.8.4房地产开发可接受的地价的测算1、影响地价的两大因素（1）土地用途（2）容积率＝地块总建筑面积/地块面积。建筑密度＝地块总建筑基底面积/地块面积。3.8房地产开发项目用地的获取3.8.4房地产开发可接受的地价的测算2、地价测算的常用方法－－假设开发法先预测估价对象开发完成后的价值－后续开发建设必要支出及应得利润，公式为：开发完成后的房地产价格＝地价＋房屋开发成本（建造费用）＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润或：地价＝开发完成后的房地产价格－房屋开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润思考与练习题1.简述土地的特征。2.简述土地利用规划的作用。3.简述我国土地的所有制度。4.我国房地产开发企业获取土地的方法有哪些?5.阐述假设开发法进行地价测算的步骤。本章结束房地产开发与经营第4章房地产开发的前期工作学习目标14.1房地产开发资金筹措24.3房地产开发项目报建管理4目录CONTENTS4.2房地产开发项目的规划设计34.4房地产开发项目招标投标5思考与练习题6学习目标(1)了解房地产开发资金的筹集方式；(2)熟悉房地产规划设计的内容；(3)掌握房地产开发项目报建及“五证”办理的流程；(4)熟悉房地产招投标管理与流程思考讨论1、房地产开发对资金最显著的要求？它的资金来源通常是怎样构成的？2、如果某开发企业完全运用自有资金进行房地产项目开发，你对此如何评价？4.1房地产开发资金筹措4.1.1房地产开发资金筹措的目的

1.实现房地产开发企业发展目标

2.调整资本结构,改善偿债能力和盈利能力4.1.2房地产开发资金筹措的原则

1.时机适当原则2.安全性原则

3.经济性原则4.可行性原则

4.1房地产开发资金筹措思考讨论假如你有要做一个项目需资金100万元，但你只有30万元，所缺的资金你会选择寻找合伙人还是借款？为什么？假如你只有10万元又如何做呢？或者80万元呢？4.1房地产开发资金筹措4.1房地产开发资金筹措4.1.3房地产开发资金筹措方式

1.自有资金

也称为权益资金，是指企业长期拥有、自主支配的资金。房地产开发企业在从事房地产开发之前，必须拥有一定数额的自有资金。1996年2004.42009.5.25资本金比例20%经适房20%普通商品房、保障性住房（经适房、廉租房）20%其他35%其他（非普通房、工业、商业用房）30%2.银行贷款在房地产开发中，通过向银行贷款的资金融通是目前开发资金来源的主要方式，其最大的优势就是操作简便易行。

投资收益＞银行贷款利率，财务杠杆，用别人的钱来赚钱（1）抵押贷款（2）担保贷款4.1房地产开发资金筹措3.证券化资金

（1）发行房地产股票（2）发行房地产债券

4.1房地产开发资金筹措4.联建和参建筹资联建、参建融资是一种合伙制融资，指合伙人按照彼此达成的协议共同出资投资于某一房地产项目。5.外资

6.预售筹资在房地产开发进行到一定的程度，政府允许房地产企业预售房屋。

7.承包商垫资

8.房地产信托投资基金4.1房地产开发资金筹措案例分析常州弘阳广场项目开发资金筹集一、项目总投资：本项目总投资为17.9亿元，其中建筑安装工程费用101402万元，土地费用63860万元，其它规费及专业费用为13738万元。

一期投资7.3亿元，二期投资6.24亿元，三期投资4.36亿元。二、资金筹措：由建设单位自筹解决。公司自有资金5000万元，并已支付土地出让金62000万元，剩余资金通过银行贷款和商品房预销售款解决。4.1房地产开发资金筹措三、资本金比例是否符合规定？2009年5月25日，国务院下发了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，其中规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

本项目为普通商品住房项目，资本金比例为67000万元/179000万元=37.4%，符合普通商品住房项目的最低资本金比例20%的规定。4.1房地产开发资金筹措4.1房地产开发资金筹措4.1.4房地产开发资金成本及其计算1.房地产开发资金成本房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。房地产开发筹措成本是指房地产投资者在资金筹措过程中支付的各项费用,主要包括向银行借款的手续费、发行股票或者债券而支付的各项代理发行费用,如印刷费、广告费等。房地产开发资金使用成本又称资金占用成本,它包括支付给股东的各种股利、向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的利息、费用等。为便于分析比较,房地产开发资金成本通常用相对数表示,即支付的报酬与提供的资本之间的比率,也称房地产开发资金成本率,可用下列公式来进行计算:式中K——资金成本率(一般通称为资金成本); D——使用费; P——筹资总额; F——筹资费用。4.1房地产开发资金筹措

2.个别资金成本的计算（1）长期借款资金成本率公式房地产开发企业向银行借款，所支付的利息费用一般可作为财务费用，通常在所得税前扣除，这可使房地产开发企业少缴一部分所得税，因此，长期借款的资金成本率计算公式可以写成：

其中：——长期借款资金成本率；——长期借款利率；——长期借款筹资费用率;——所得税税率。公式仅适用于每年末支付利息、借款期末一次全部还本的情况。4.1房地产开发资金筹措（2）债券资金成本率公式房地产开发企业发行债券的成本主要是指债券利息和筹资费用。债券利息的处理与长期借款利息的处理相同，应以税后的债务成本为计算依据。房地产开发债券筹资费用一般比较高，不可在计算融资成本时省略。债券资金成本率可按下列公式计算：或其中：——债券资金成本率——债券利率——债券年利息率——债券筹资额——债券筹资费用率——企业所得税4.1房地产开发资金筹措（3）普通股资金成本率公式普通股股息不是固定的，普通股持有者的投资风险最大，股息率也最高。普通股股息率会随着房地产开发项目经营状况而变化，发行普通股需要较高的筹资费用，因此普通股筹资成本率很高。其计算公式为：

其中：——普通股资金成本率——普通股预期年股利支出——普通股筹资额——普通股筹资费用率——企普通股利年增长率4.1房地产开发资金筹措（4）优先股资金成本率公式房地产开发企业发行优先股，也需要支付筹资费，其股息要分期支付。优先股的股息率一般高于债券的票面利率，所以筹资成本也高于债券的筹资成本。优先股的显著特点是股利支出是固的。其计算公式如下：

其中：——优先股资金成本率——优先股预期年股利支出——优先股票面价值——优先股筹资费用率4.1房地产开发资金筹措（5）留用利润资金成本率公式房地产开发企业留用一部分利润,相当于普通股股东对房地产开发企业进行了追加投资,使普通股的资金增加。股东对这一部分追加投资同以前缴给企业的股本一样,也要求给予相应比率的报酬。因此,房地产开发企业对这部分资金并不能无偿使用,也应计算其资金成本。留用利润不需要支付筹资费,其资金成本计算公式为：

其中：——留用利润的成本率——第一年股利——留用利润总额——股利年均增长率4.1房地产开发资金筹措

3.综合筹资成本率的计算房地产开发需要多种渠道来筹措长期资金，为了进行筹资和投资决策，确定最佳资本结构，还需测算企业或项目各种长期资金来源综合的资金成本，即以各种资金占全部资金的比重为权数，对各种资金成本进行加权平均计算，是由个别资金成本和加权平均权数两个因素决定的，计算公式如下：其中：——加权平均资金成本（即综合筹资成本率）；——第J种来源资金占全部资金的比重（权重）；——第j种来源资金的资金成本。4.1房地产开发资金筹措4.1房地产开发资金筹措4.1.5房地产开发资金筹措方案选择

1.衡量房地产开发资金筹措方案的标准（1）筹资方案的收益率大于综合资金成本率（2）财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均衡（3）综合筹资成本率最低

2.房地产开发资金筹措方案的决策程序4.2房地产开发项目的规划设计4.2.1房地产开发项目规划设计的原则与内容

1.项目规划设计的原则（1）突出以人为本的经营理念（2）体现人文关怀（3）符合城市总体布局（4）丰富和创造最佳的城市空间环境（5）房地产项目规划设计应满足的具体要求4.2房地产开发项目的规划设计

2.项目规划设计的内容

（1）建筑规划设计

4.2房地产开发项目的规划设计4.2房地产开发项目的规划设计4.2房地产开发项目的规划设计4.2房地产开发项目的规划设计（2）道路规划设计4.2房地产开发项目的规划设计4.2房地产开发项目的规划设计4.2房地产开发项目的规划设计4.2房地产开发项目的规划设计4.2房地产开发项目的规划设计4.2房地产开发项目的规划设计（3）绿化规划设计公共绿地：指居住小区内居民公共使用的绿化用地，如居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等；公建专用绿地：指居住区内的学校、幼托机构、商店、门诊所等用地的绿化；宅旁和庭院绿地：指住宅四旁绿地；街道绿地：指居住区内各种道路的行道树等绿地。4.2房地产开发项目的规划设计4.2.2房地产开发项目工程勘察设计

1.项目勘察设计概述勘察分为可行性研究、初勘、定测和补充定测四个阶段,每个勘察阶段都有其目的。先确定建筑建设的可行性,然后对地质水文的情况做初步勘察,最后通过详勘,掌握各地层岩土情况,通过试验来确定地基承载力,从而选取合适的基础形式和施工方法。工程设计是指在可行性研究确定项目可行的基础上,对项目工程建设的具体工程技术和经济问题进行解决。在工程勘察设计时,要坚持先勘察、后设计、再施工的原则。勘察单位要仔细勘察,设计单位则要精心设计,树立质量第一的项目工程建设观念。4.2房地产开发项目的规划设计

2.项目勘察设计的管理

(1)勘察设计单位的资质管理(2)勘察设计市场的管理(3)建设工程勘察设计的监督管理4.2房地产开发项目的规划设计3.项目勘察设计的目的

(1)工程勘察的目的、内容和质量要求工程勘察的目的是为项目建设单位及设计单位提供地质、水文、地震等勘察文件,以满足建设工程规划设计、施工等需要。4.2房地产开发项目的规划设计(2)工程设计的目的和作用工程设计是对拟建工程的生产工艺流程、设备设施、建筑物外形、结构和空间布置、建筑群的组合以及与周围环境的相互联系等方面提出设想,并直接体现于设计图和文件上的技术经济工作。其主要目的是解决进行建设的具体工程技术和经济问题。项目设计的作用如下:1)实现先进技术与生产建设相结合。2)建设项目的使用价值与价值的有机结合。3)作为安排建设计划、设备的采购安装和组织施工的依据。4)作为编制招标标底及投资控制的依据。5)设计阶段的项目费用估算,将使房地产开发企业确定项目建设所需的费用,可作为其筹措资金和进行成本控制的依据。4.2房地产开发项目的规划设计4.建设工程的设计阶段划分及主要内容在我国,一般将中小型工程分为“初步设计”和“施工图设计”两个阶段;大型工程或需要较高较难技术的工程分为“方案设计”“初步设计”和“施工图设计”三个阶段。工程设计各个阶段的主要内容及深度要求阶段主要内容深度要求方案设计由咨询单位对可行性研究提出意见和问题,经与建设单位协商认可后提出的具体开展建设的设计文件。设计文件应能反映建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面内容应当满足编制初步设计文件和控制概算的需要初步设计在方案设计的基础上,提出设计标准、基础形式、结构方案及各个专业的设计方案应当满足编制施工招标文件、主要设备材料订货和编制施工图设计文件的需要,是下一阶段施工图设计的基础设计方案的选择和确定;主要设备、材料订货;土地征收;基本建设投资控制施工图设计标明工程各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法,绘制详细的建筑安装详图(包括建设项目部分工程的详图、零部件结构明细表、验收标准、方法、施工图预算)及必要的文字说明应当满足设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要,并注明建筑工程的合理使用年限4.2房地产开发项目的规划设计5.建设工程项目设计的实施步骤(1)初步设计的工作程序1)准备2)确定设计原则3)工程项目设计方案拟订4)设计制图5)初步设计审查6)编写设计说明书7)文件汇总编制8)文件出版及初步设计结束4.2房地产开发项目的规划设计(2)施工图设计的工作程序1)准备2)制定设计原则3)制定设计大纲和总体框架设计4)施工设计5)完善总图设计6)设计的审查7)施工图设计预算8)文件汇总编制9)文件出版与施工图设计结束10)施工图设计后的服务4.2房地产开发项目的规划设计6.建设工程项目设计的质量要求

(1)设计单位要确保其设计成果符合国家标准规范,特别是要严格执行国家强制性标准规范,以保证建筑工程的质量安全、经济适用、环境保护、节约能耗等方面的要求。（2）设计文件中选用的材料、构配件和设备,应注明规格、型号、性能等技术指标,其质量要求必须符合国家规定的标准。（3）设计单位应认真做好后期服务工作,参加设计文件交底,积极配合解决施工中出现的设计问题,参与工程重要部位的验收(主体结构及隐蔽工程),特殊工程要派设计代表配合施工。对出现质量事故的工程,设计单位应及时参加工程质量事故调查,并提出技术处理方案。4.2房地产开发项目的规划设计（4）设计单位要对设计质量承担相应的经济责任和法律责任。设计单位内部要建立严格的质量责任制度,明确各自的质量责任。（5）勘察设计单位要加强技术档案的管理工作,设计的依据性文件、设计图和计算书各级校审记录、设计修改、有关主要技术质量问题的书面文件、函件等应归档齐全。（6）建立健全勘察设计文件审查制度,确保勘察设计的质量。（7）建设行政主管部门要继续推行设计质量监督检查制度。（8）建立勘察设计质量事故报告制度。4.2房地产开发项目的规划设计7.建设工程项目的立项审批

根据国家有关规定,经营性项目总投资在5000万元以上,非经营性项目总投资在3000万元以上的,需编报项目建议书、可行性研究报告、初步设计。项目建议书及可行性研究报告初审后,由主管部门报国家发改委审批立项,初步设计由国家发改委或主管部门审批。经营性项目总投资在5000万元以下(不含5000万元)的,非经营性项目总投资在3000万元以下(不含3000万元)的,需编报可行性研究报告和初步设计,均由行业主管部门审批。对于投资额较小的单项新建或扩建工程,可向主管部门提出建设必要性的投资估算报告,直接编报项目初步设计,具体投资限额由行业主管部门确定。4.2房地产开发项目的规划设计4.2.3房地产开发项目规划设计方案评价

1.房地产开发项目规划设计方案评价的特点

(1)评价主体的多元性(2)评价目标的多样性