成本管理五大要素

成本管理五大要领

物业管理成本

■就就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过

程中发生得各项支出。

■管理服务人员得工资、社会保险和按规定提取得福利费等

■物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护费用

■物业管理区域清洁卫生费用

■物业管理区域绿化养护费用

■物业管理区域秩序维护费用

■办公费

■物业管理企业固定资产折旧

■物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

■经业主同意得其她费用

物业管理得成本分类

■会计科目得成本构成

□营业成本直接人工费（项目费用）

直接材料费（项目费用）

间接费用等（公司管理费用）

□期间费用或经营管理费用管理费用

财务费用

□国家财务制度规定列入或不得进入成本得费用

物业管理成本内容

■管理服务人员得工资社会保险和按规定提取得福利费(人工费)

□基本工资

□社会保险费

□按规定提取得福利费

□加班费

□服装费

□工服洗涤费

■测算公式：

人工费=(1)十(2)------(6)+物业总面积S

案例分析

■法定劳动时间：20、82天

■法定计薪天数：21、75天

■社保计算基数

□社平工资得60%：

口30990元X60%=18594元:12=1549、5元

■日加班工资计算方法

□最低工资除以计薪天数:870。21、75=40元

□周六周日加班:40X2=80元

□周一至周五:40X1、5=60元

□法定节日：40元X3=120元

■物业共用部位共用设施设备得日常运行维护费用（维保运行费）

■维修维保费

□装修费

□能源费

□康乐设施费

□杂项费用

■测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费二

｛年各项费用之和小（12月义参与测算得物业面积）｝:（元/月、m?）

■物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）

■清洁机械材料费

□化粪池清理费

■劳保用品费

■清洁工具购置费

□垃圾外运费

□其她费用

□水池清洗费

■测算公式：清■洁卫生费二｛年各项费用之和+（12月X参与测算得物业面积）｝:（元/

月、m?）

■物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费）

□绿化用水

□劳保用品费

□农药化肥

□园林景观再造费

□工具费

■测算公式：绿化养护费二｛年各项费用之和：（12月X参与测算得物业面积）｝+（元/

月、m?）

■物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费

□保安系统费

□保安系统费日常运行和维护费

□日常保安器材费

■测算公式：保安费二｛年各项费用之和:（12月X参与测算得物业面积）｝♦（元/月、m，）

■办公费用

□交通费

□通信费

□低质易耗品

□书报费

□宣传广告和市场推广费

□法律费用

■测算公式：办公费=｛年各项费用之和+（12月X参与测算得物业面积）｝+（元/月、

ms）

■物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具

□通迅设备

□办公设备

□工程维修设备

□其她设备

□固定资产折旧=｛固定资产总额+（平均折旧年限X12X参与测算得物业面枳）｝・（元

/月、m?）

■物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费）

□公众责任险

□设施设备险

■测算公式：保险费=｛年各项费用之和：（12月X参与测算得物业面积）｝元/月、

mJ）

■经业三同意得其她费用（其她费用）

物业管理成本估算方法

■基础资料:物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准

■估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本

■成本估算结果汇总

测算程序

■根据物业档次、类型确定服务标准

■确定收费面积、

■编制劳动定员、定额、定酬表

■按九项成本分别测算费用

■成本+税金+利泗或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准得依据

从物业法规角度认识

■包干制计税

应税总额二收入总额*5、5%

■酬金制计税

应税总额=酬金*10%

■行业贯例

酬金=成本*10—15%

利润二收入*10—15%

■收费面积不等于物业区域建筑面积

案例分析

■某项目总建筑面积10万平方米，共有700户，二个出入口，20台电梯，十个住宅单元，1

50车位约6000平方米，其她条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等）

■测算该项目全年成本费用总额就就是多少？

■用包干制和酬金制得方法测算物业服务费得收费标准？

■支出预算

序测算

项目测算依据测算式备注

号结果

人员78614o8

・.1+2

工资元

协管队：20人

队长：1人

2人1人X2000

门岗：4人2人X174031660元/

巡逻岗：4人13人X154O月

车管工:4人4人X1540

人工费

2人

轮休:3人

4人X15006000元/

工程部：共4人

元/月月

1

14人X850元11900元

保洁部：共14人

/月/月

<羿log1AX30OO

废等门琰客户服务：6人元/月

苣p漉U管理处主管：1人4人X150010200元/

管理员：4人元/月月

1人1人X1200

元/月

59760

小计44人

元

1781。元/月

3438元/月

2保险、福利183元/月

按30%得下岗工、60%得农民工、10%得城镇工计算：平均

每人每月按200元

■支出预算

4791元/

二办公费1+2+--------E

月

通讯：电话3台X10O、元/

综合660元/

1通讯月、台二300

计算月

移动电话台4300、-元/月

网费1X60—元/月

固定

资产

约1111元

2及一次性投投入4万元固资按3年折旧

/月

入物品折旧

费

人数X套数

每人4套,使用期3年，

3服装X单价:36520元/月

每套平均单价120元

月

人均数X人500元/

4低值易耗品按人均每月元计

数月

2000元/

5水电费

月

据渝价[2004]778号文应

为：

0、2元/月X1。万平方米=2

0000元/月

公共设施备40860元/

电梯电费：550元/月X2O

维修养护费月

台=11000元/月

电梯维保费：8000元/月

电梯年检费:93元X20台=18

60元/月

■支出预算

环境绿化

四1+2

费

⑴低值易耗品：元

(2)出渣费：元

1清洁卫生(3)垃圾袋等元

(4)消杀费(一次/季)元/

月

2绿化费

1、物业保险费：250元/

月

五其她估算

2、不可预见费：2000元/

月

费用支出

六127065元/月