2026年房地产登记员笔试试题及答案

2026年房地产登记员笔试试题及答案一、单项选择题（每题1.5分，共22.5分）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，应当办理不动产首次登记的是（）。A.张某将名下房产赠与子女B.某公司通过出让方式取得国有建设用地使用权C.李某继承父母遗留的房屋D.王某因离婚分割夫妻共有房产答案：B解析：首次登记是指不动产权利第一次登记，出让取得建设用地使用权属于权利首次设立，需办理首次登记；赠与、继承、离婚分割均属于转移登记范畴。2.不动产登记机构收到登记申请材料后，对属于登记职责范围、申请材料齐全且符合法定形式的，应当（）。A.当场登记并核发证书B.5个工作日内予以受理C.当场予以受理D.10个工作日内完成审核答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第十七条规定，申请材料齐全且符合法定形式的，应当当场受理并书面告知申请人。3.不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以（）为准。A.不动产权属证书B.申请人陈述C.不动产登记簿D.公证机构证明答案：C解析：《民法典》第二百一十七条明确，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，记载不一致的，以不动产登记簿为准。4.人民法院依法查封不动产的，不动产登记机构应当根据（）办理查封登记。A.申请人提交的查封裁定书B.人民法院送达的协助执行通知书C.利害关系人的书面申请D.不动产登记机构自行核查结果答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第九十条规定，人民法院要求查封的，登记机构应当根据协助执行通知书办理查封登记。5.异议登记申请人在异议登记之日起（）内未提起诉讼的，异议登记失效。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：B解析：《民法典》第二百二十条规定，异议登记申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。6.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.120日答案：C解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。7.处分共有不动产申请登记的，应当经（）同意，但共有人另有约定的除外。A.占份额三分之二以上的按份共有人B.全体共同共有人C.占份额二分之一以上的按份共有人D.全体按份共有人答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。8.下列人员中，有权查询不动产登记资料的是（）。A.某房产中介工作人员欲查询客户房产信息B.债权人欲查询债务人房产信息用于诉讼C.不动产权利人配偶欲查询夫妻共有房产信息D.新闻记者因报道需要查询某企业房产信息答案：B解析：《不动产登记资料查询暂行办法》规定，利害关系人因诉讼需要可以查询不动产登记资料；中介、配偶（非权利人）、记者无直接查询权。9.地役权设立登记时，登记机构应当将（）记载于需役地和供役地登记簿。A.地役权合同B.地役权的内容和期限C.供役地权利人身份证明D.需役地权属证书答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第六十一条规定，地役权登记时，应当将地役权的内容、期限、利用目的等记载于两宗不动产登记簿。10.因登记机构工作人员过错导致登记错误，造成他人损害的，登记机构应当（）。A.承担赔偿责任后向工作人员追偿B.由工作人员个人承担赔偿责任C.与申请人承担连带责任D.不承担赔偿责任答案：A解析：《民法典》第二百二十二条规定，登记机构因过错造成登记错误的，应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的工作人员追偿。11.集体土地所有权登记，应当由（）申请。A.村民个人B.村集体经济组织或村民委员会C.乡镇人民政府D.县级自然资源主管部门答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十九条规定，集体土地所有权登记，依照法律、行政法规规定由村集体经济组织、村民委员会或村民小组申请。12.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的是（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请人提交的身份证明与户籍信息一致C.不动产存在查封登记但已解除D.不动产权属来源材料齐全答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，申请登记的不动产权利超过规定期限的，登记机构应当不予登记。13.预告登记的效力是（）。A.确认不动产物权归属B.限制债务人处分不动产C.设立优先受偿权D.替代正式登记答案：B解析：预告登记的核心效力是限制处分，保障债权人将来取得物权的请求权。14.办理房屋所有权首次登记时，申请人应当提交（）。A.购房合同B.建设工程规划许可证C.房屋买卖合同备案证明D.抵押合同答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，办理房屋所有权首次登记需提交建设工程符合规划的材料（如建设工程规划许可证）。15.不动产登记机构工作人员在办理登记时，发现申请登记的不动产存在权属争议且尚未解决的，应当（）。A.暂缓登记B.直接不予登记C.要求申请人协商解决后重新申请D.通知利害关系人参与登记答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，权属有争议的，登记机构应当不予登记；但实践中若争议处于协商阶段，可暂缓登记待争议解决。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题至少有2个正确选项，错选、漏选均不得分）1.下列属于不动产登记基本原则的有（）。A.统一登记原则B.属地登记原则C.严格管理原则D.方便群众原则答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第四条明确，不动产登记遵循统一登记、属地登记、严格管理、方便群众原则。2.下列情形中，当事人可以单方申请不动产登记的有（）。A.继承取得不动产权利B.人民法院生效法律文书导致物权变动C.合法建造房屋取得所有权D.买卖双方共同申请转移登记答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，继承、生效法律文书、合法建造等情形可单方申请；买卖需双方共同申请。3.预告登记失效的情形包括（）。A.债权消灭B.预告登记权利人放弃权利C.自能够办理不动产登记之日起90日内未申请D.不动产被查封答案：AC解析：《民法典》第二百二十一条规定，债权消灭或90日内未申请登记的，预告登记失效。4.办理不动产转移登记时，需要双方共同申请的情形有（）。A.房屋买卖B.房屋赠与C.继承取得D.互换房屋答案：ABD解析：继承属于单方申请情形；买卖、赠与、互换需双方共同申请。5.申请地役权首次登记，应当提交的材料包括（）。A.地役权合同B.需役地和供役地的不动产权属证书C.供役地权利人身份证明D.地役权设立的批准文件答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第六十三条规定，地役权首次登记需提交合同、权属证书、身份证明等；批准文件非必要材料（除非法律另有规定）。6.人民法院要求不动产登记机构办理查封登记时，应当提交的材料有（）。A.协助执行通知书B.工作人员的工作证件C.查封裁定书D.申请人的身份证明答案：ABC解析：《不动产登记资料查询暂行办法》规定，法院办理查封需提交协助执行通知书、工作证件、裁定书。7.异议登记的法律效果包括（）。A.阻止不动产权利人处分该不动产B.提示第三人该不动产存在权属争议C.限制不动产登记机构办理转移登记D.确认异议申请人的物权答案：BC解析：异议登记不阻止处分（但可能影响第三人善意取得），仅提示风险并暂缓登记，不确认物权。8.不动产登记资料包括（）。A.不动产登记簿等登记结果B.不动产登记原始资料C.不动产评估报告D.不动产交易合同答案：AB解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第二条规定，登记资料包括登记结果和原始资料（如申请书、权属来源材料等）。9.集体土地所有权登记的主体包括（）。A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.乡镇人民政府答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十九条规定，集体土地所有权由村集体经济组织、村民委员会或村民小组申请。10.不动产登记机构不予登记的情形包括（）。A.申请登记的不动产权利不成立B.申请材料不齐全且未补正C.不动产已被依法征收D.申请人与利害关系人对权属无争议答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，权利不成立、材料不齐全、已被征收等情形不予登记；权属无争议是登记条件。三、判断题（每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.不动产登记的范围包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。（）答案：√解析：《不动产登记暂行条例》第二条明确，不动产包括土地、海域及定着物。2.预告登记具有优先受偿的效力，可对抗抵押权人。（）答案：×解析：预告登记的效力是保全债权请求权，不直接产生优先受偿效力。3.查封登记后，债务人不得处分被查封的不动产。（）答案：√解析：查封登记限制债务人处分行为，未经法院允许处分无效。4.异议登记必须由利害关系人提出申请。（）答案：√解析：《民法典》第二百二十条规定，异议登记由利害关系人申请。5.未成年人的不动产登记，可由其监护人单独申请，无需提供为未成年人利益的书面保证。（）答案：×解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定，监护人代为申请需提供为被监护人利益的书面保证。6.地役权设立后，需役地转让的，受让人自动取得地役权。（）答案：√解析：《民法典》第三百八十条规定，地役权随需役地转让而转让。7.不动产登记机构可以要求申请人对不动产进行评估，作为登记依据。（）答案：×解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条禁止登记机构要求评估。8.夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产，登记时可以仅登记一方姓名，但需注明“共有”。（）答案：√解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，共有不动产登记需注明共有情况。9.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：√解析：《民法典》第二百二十一条明确，未经同意处分不发生物权效力。10.集体土地上的房屋设定抵押权的，需经集体经济组织同意。（）答案：√解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条规定，集体土地上房屋抵押需经集体经济组织书面同意。四、案例分析题（共47.5分）案例一（15分）：2025年3月，张某（65岁）去世，留有一套位于A市的房产。其法定继承人包括配偶李某（63岁）、儿子张甲（35岁）、女儿张乙（32岁）。张某生前未立遗嘱，各继承人协商一致由李某继承该房产。2026年1月，李某持张某死亡证明、亲属关系证明、继承人协商一致的书面文件向A市不动产登记中心申请办理该房产的转移登记。问题：1.李某申请转移登记时，还需提交哪些必要材料？（5分）2.登记机构在审核过程中应重点审查哪些内容？（10分）答案：1.还需提交的材料：①张某的不动产权属证书；②继承人关于房产归属的协议（或放弃继承声明书）；③李某的身份证明；④不动产登记申请书；⑤若房产存在抵押，需提交抵押权人同意转移的证明（若有）。（5分）2.审核重点：①申请人身份真实性（李某与张某的亲属关系）；②继承材料的合法性（是否符合法定继承程序，协商一致文件是否真实有效）；③不动产权属清晰性（是否存在查封、抵押等权利限制）；④申请登记的不动产与登记簿记载是否一致；⑤是否存在其他潜在继承人未声明放弃权利的情况；⑥材料形式是否符合法定要求（如死亡证明是否为有效文件）。（10分）案例二（16分）：2025年10月，王某以“房产登记错误”为由向B市不动产登记中心申请异议登记，称其为某套房产的实际共有人，但登记簿仅登记了其配偶陈某一人。登记中心审核后办理了异议登记。2025年11月5日，陈某在未告知王某的情况下，与李某签订房屋买卖合同，将该房产以市场价转让给李某，并于11月10日向登记中心申请转移登记。此时异议登记尚未失效。问题：1.异议登记的有效期如何计算？王某的异议登记何时失效？（4分）2.登记中心在异议登记期间办理转移登记是否合法？说明理由。（6分）3.若登记中心办理了转移登记，李某是否构成善意取得？需满足哪些条件？（6分）答案：1.异议登记自登记之日起15日内未起诉则失效（《民法典》第二百二十条）。王某的异议登记若于2025年10月X日登记，则失效日为10月X+15日。（4分）2.不合法。异议登记期间，登记机构应暂缓办理除注销登记外的其他登记，避免因登记错误损害异议申请人利益（《不动产登记暂行条例实施细